Storm Real Estate ASA Delårsrapport Desember 2010

Q4 Storm Real Estate ASA Delårsrapport Desember 2010

Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte moderne næringseiendommer i Moskva og St. Petersburg. Strategien inkluderer kjøp av aksjer og obligasjoner.

Høydepunkter i 4. kvartal 2010 Totalresultat på USD 3,0 mill Verdiøkning på eiendommene på USD 0,4 mill Driftsresultat fra eiendommer på USD 1,9 mill 1

Finansiell informasjon Sammendrag Fjerde kvartal var nok et solid kvartal for Storm Real Estate. Eiendommene er fortsatt 100% utleide og har økt i verdi for fjerde kvartal på rad basert på rapporter fra en uavhengig verdivurderer. Selskapet inngikk i november et forlik med selger av Grifon House i St Petersburg på USD 3,75 mill av resterende gjeld på 4,25 mill. Resultat i 4. kvartal 2010 (alle tall i teksten er i USD) Periodens totalresultat, som er det viktigste resultatmålet for selskapet, var på 3,0 mill (2009: 0,6 mill) Driftsinntekter fra eiendommer var 2,7 mill (2009: 2,5 mill). I tillegg kom driftsinntekter på 0,5 mill som følge av forlik med selger av Grifon House. Totale driftsinntekter i kvartalet var dermed 3,2 mill. Driftsresultat fra eiendommene var på 1,9 mill (2009: 1.9 mill). Selskapet hadde et driftsresultat før verdiendring eiendommer på 1,6 mill i kvartalet, sammenlignet med 0,6 mill i forrige år. Gevinst ved verdiendring investeringseiendommene er 0,4 mill (2009: -1,2 mill). På grunn av at funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er rubler er effekten på totalresultatet som følger: Resultat for hele året Totalresultatet var på 5,6 mill (2009: 7,2 mill). Driftsresultat fra eiendommene har vært 8,0 mill sammenlignet med 7,5 mill i 2009. I tillegg kom driftsinntekter på 0,5 mill som følge av forlik med selger av Grifon House i 2010. Driftsresultat før verdiendring av eiendommer er 4,7 mill sammenlignet med 4,6 mill i 2009. Gevinst ved verdiendring på eiendommene er totalt 4,1 mill i 2010 (2009: -0,7 mill) hvorav 4,7 mill over ordinært resultat og -0,6 mill over totalresultat (se boks til venste). Resultat fra finansposter er -1,3 mill (2009: 5,8 mill). Renteinntekter og verdiendring på finansielle investeringer (kapitalforvaltning) har bidratt positivt med 1,9 mill i 2010 (2009:1,1 mill). Rentekostnader utgjør 2,9 mill (2009: 2,7 mill). Balanse Forbedringene i Russlands økonomi og markedet for kontoreiendom (se egen side for markedsinformasjon), har bidratt til at balanseført verdi av eiendommene er oppjustert med 0,4 mill. i 4. kvartal og 4,1 mill hittil i år. Verdiendring Q4 2010 FY 2010 Over resultatregnskapet 0,3 4,7 Omregningsdifferanse over EK 0,1-0,6 Sum verdiendring bygg 0,4 4,1 Selskapets likviditetforvaltning bidrar med 0,8 mill i perioden i renter og verdiendringer på selskapets finansielle investeringer. Lange USD-renter har steget i perioden, som gjør at selskapets rentesikrings-derivater stiger i verdi. Verdiendring av disse derivatene utgjør 1,4 mill i 4. kvartal. Verdiendring av valutasikrings-derivater falt i samme periode med 0,1 mill. Selskapet hadde netto valutatap på 0,2 mill (2009: gevinst 0,4 mill), som i stor grad skyldes effekt av marginalt styrket USD mot NOK i perioden. Graf: verdi på investeringseiendommer, per kvartalsslutt Konsernets beholdning av likvide midler (kontanter, obligasjoner og aksjer) utgjør 38,3 mill, sammenlignet med 36,9 mill i 2009. Banklån utgjør 38,8 mill (amortisert kost), hvorav 37,6 mill utgjør langsiktig andel. Til sammenligning utgjorde banklån året før 40,6 mill, hvorav 39,8 mill utgjorde langsiktig andel. Annen kortsiktig gjeld på 6,7 mill inkluderer blant annet 1,0 mill i gjeld til selgere av bygg, 1,5 mill forhåndsinnbetalinger fra leietakere, 1,2 mill kortsiktig andel på banklån og 1,4 mill skyldige skatter og avgifter. 2

Markedsinformasjon Makrobildet Russlands økonomi fortsetter framgangen som vi har sett i tidligere kvartaler. Forventet vekst i BNP for 2011 er 4,3%, sammenlignet med en vekst på 3,7% i 2010. Vi har sett en høy økning i oljeprisen i 4. kvartal, noe som er positivt for Russlands råvarebaserte økonomi. Arbeidsledigheten i desember er på 7,2%, sammenlignet med et gjennomsnitt fra 1999-2010 på 8,4%. Også detaljhandel vokste i kvartalet, dog noe mindre vekst enn tidligere i år. Inflasjonen har lå vært under 10% i fem kvartaler på rad, og er estimert til 8,8% i desember 2010. Før dette hadde inflasjonen stort sett vært mellom 10% og 15% siden 2003. En relativt sett lav og stabil inflasjon virker positivt på investeringer og stabiliserende på økonomien. Rubelen har også holdt seg, relativt sett, stabil i 2010 i forhold til de store svingningene i 2008-2009. En mer stabil valutakurs bidrar også til å redusere usikkerheten knyttet til Russlands økonomi. Eiendomsmarkedet Investeringsaktiviteten har vokst i 2010 og yielden fra Q3 fortsetter i Q4 på grunn av fortsatt investeringsinteresse. Kredittmarkedet fortsetter trenden mot en tilbakevending mot nivåer fra før finanskrisen. Et eksempel på dette er at gjennomsnittlig lånerente i rubler har falt fra 13,7% i desember 2009 til 9,2% i desember 2010. Storm Real Estate har også nylig finansiert Grifon House, med 60% av byggets verdi, som viser at bankfinansiering av kontorbygg i Russland er tilgjengelig for riktige objekter. I Moskva er det svært få nybygg som blir ferdigstilt. Det har vært levert 950.000 kvadratmeter nybygg i 2010, sammenlignet med 1,6 millioner kvadratmenter året før, en reduksjon på 41%. De byggene som ferdigstilles nå var påbegynt før finanskrisen, mens få prosjekter ble påbegynt i perioden 2008-2009. Tilbudssiden er derfor begrenset, mens etterspørselsiden fortsatt er god. Det har ført til en reduksjon i ledighetsnivå til 17% og en vekst i leieprisene i 2010. Leien i premiumsegmentet har økt med 29% i 2010, og bygg i klasse A og B har økt med ca 20%. Kilder: Jones Lang LaSalle Rosstat CB Richard Ellis Cushman & Wakefield Trading Economics 3

Konsolidert resultatregnskap For perioden 1. januar 31. desember 541000 USD Note Q4 2010 Urevidert 12M 2010 Urevidert Q4 2009 Urevidert 12M 2009 Leieinntekter 3 2.670 10.776 2.526 9.832 Andre driftsinntekter 541 541 - - Sum driftsinntekter 3.211 11.317 2.526 9.832 Driftskostnader eiendommer 3 754 2.761 625 2.289 Personalkostnader 181 536 193 567 Avskrivninger 7 37 6 24 Andre driftskostnader 712 3.299 1.108 2.403 Sum driftskostnader 1.653 6.633 1.932 5.282 Driftsresultat før verdiendring investeringseiendom 1.558 4.685 593 4.550 Endring av markedsverdi investeringseiendom 3 273 4.720-4.795-664 Sum driftsresultat 1.832 9.405-4.202 3.886 Finansinntekter 6 560 1.156 294 821 Finanskostnader 6-663 -3.201-693 -2.767 Verdiendring, finansielle derivater 6 1.239-112 319 1.705 Verdiendring, finansielle investeringer 6 397 947 413 413 Netto valutakursendringer 6-166 -61 418 5.599 Netto resultat av finansposter 1.367-1.272 751 5.771 Resultat før skatt 3.199 8.133-3.451 9.656 Skattekostnad 8 472 2.196-594 1.051 Periodens resultat 2.726 5.937-2.856 8.605 Andre inntekter og kostnader: Omregningsdifferanser 234-345 3.499-1.399 Sum andre inntekter og kostnader 234-345 3.499-1.399 Periodens totalresultat 2.960 5.592 643 7.206 Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) 21.079.145 21.028.426 20.999.427 21.732.376 Fortjeneste per aksje (USD) 0,13 0,28-0,14 0,40 4

Konsolidert balanse 000 USD Note 31. des 2010 31.des 2009 Urevidert EIENDELER Anleggsmider Investeringseiendom 3 85.860 81.780 Anlegg og utstyr 141 143 Finansielle derivater 4 91 183 Sum anleggsmidler 86.092 82.105 Omløpsmidler Finansielle investeringer 4 29.750 9.582 Andre fordringer 3.614 7.377 Kontanter og likvide midler 5 8.575 27.390 Sum omløpsmidler 41.939 44.349 SUM EIENDELER 128.032 126.453 Innskutt egenkapital Aksjekapital 1.556 1.556 Overkurs 21.036 21.036 Pålydende egne aksjer -134-134 Annen innskutt egenkapital 65.719 65.719 Sum innskutt egenkapital 88.177 88.178 Annen egenkapital Annen egenkapital -8.824-14.419 Sum annen egenkapital -8.824-14.419 SUM EGENKAPITAL 79.353 73.759 Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner 4 37.579 39.924 Utsatt skatt 1.713 887 Verdi av finansielt derivat 1.003 628 Annen langsiktig gjeld 1.482 1.319 Sum langsiktig gjeld 41.778 42.758 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 140 393 Annen kortsiktig gjeld 6.759 9.542 Sum kortsiktig gjeld 6.899 9.935 Sum gjeld 48.678 52.693 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 128.032 126.453 5

Konsolidert kontantstrømoppstilling For perioden 1. januar 31. desember 000 USD Note 12M 2010 Urevidert 12M 2009 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 8.133 9.656 Justering for: avskrivninger 37 24 endring virkelig verdi investeringseiendom 3-4.720 664 finansinntekter 6-1.156-821 finanskostnader 6 3.201 2.767 endring finansielle derivater 6 112-238 endring finansielle investeringer 6-947 - netto valutakursendringer 6 227-5.384 Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer 1.223-4.290 leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 1.598 98 betalte skatter -884-336 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 6.824 2.141 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Betaling knyttet til anskaffelse av eiendom -3.750-7.113 Finansielle investeringer -19.510-9.632 Plassering av overskuddskapital 2.000-2.000 Netto kjøp av egne aksjer -6-6.585 Investering i andre driftsmidler - -8 Mottatte renter 870 568 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -20.396-24.771 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån -1.934-623 Endring i annen langsiktig gjeld - -130 Betalte renter -3.332-2.108 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -5.266-2.861 Netto endring i kontanter og likvider -18.841-25.491 Åpningsbalanse kontakter og likvider 27.390 46.022 Valutaendring på IB kontanter og likvider 23 6.859 Kontakter og likvide midler ved periodens slutt 8.575 27.390 6

Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Aksjekapital Innskutt egenkapital Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent Annen EK EK 1. januar 2009 1.556 21.036 65.719 0-9.259-5.914 73.138 Sum EK Netto egne aksjer -134-6.451-6..585 Årets resultat 8.605 8.605 Årets utvidede resultat -1.399-1.399 Sum -134 2.154-1.399 621 31. desember 2009 1.556 21.036 65.719-134 -7.105-7.313 73.759 Aksjekapital Innskutt egenkapital Overkursfond Overkursfond Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent Annen EK EK 1. januar 2010 1.556 21.036 65.719-134 -7.105-7.313 73.759 Sum EK Netto egne aksjer -1 6 6 Årets resultat 5.937 5.937 Årets utvidede resultat -345-345 Sum -1 5.943-345 5.598 31. desember 2010 1.556 21.036 65.719-134 -1.162-7.662 79.353 7

Utvalgte noter 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland gjennom selskapets datterselskaper. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 31. desember 2010 er utarbeidet i samsvar med IAS34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for 2009. Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. 3. Investeringseiendom Verdi 12M 2010 12M 2009 Per 1. januar 81.780 66.000 Tilgang 0 16.444 Verdiendring * 4.080-664 Verdi per 31. desember 85.860 81.780 * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Verdiendringen har to elementer: - Endring i lokal funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for 2009. Selskapet presenterte delårsresultater løpende i 2009. Tidligere presentasjoner for tidligere år var ikke i samsvar med IAS34 Delårsrapportering og regnskapsprinsipper benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2009 og tidligere interimrapporter i 2010. Sammenligningstall for forrige år er derfor utarbeidet på nytt i tråd med konsernets regnskapsprinsipper og kan avvike fra tidligere presentasjoner. Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert. De to effektene er presentert separat under: Endring i virkelig verdi 12M 2010 12M 2009 Verdiendring i RUB over ordinært resultat 4.720-664 Omregningsdifferanse over totalresultat -640 0 Netto endring i virkelig verdi 4.080-664 NOI fra eiendommer 12M 2010 12M 2009 Leieinntekter 10.777 9.832 Driftskostnader fra eiendommer 2.761 2.289 NOI fra eiendommer 8.016 7.543 NOI % 74% 77% Annualisert yield / bokført verdi 9,3% 9,2% 8

4. Finansielle eiendeler og gjeld Investering i finansielle papirer 12M 2010 12M 2009 Verdi per 1. januar 9.582 - Netto tilgang i perioden 19.223 - Verdiendring 945 - Verdi per 31. desember 29.750 - Andre finansielle eiendeler og gjeld 12M 2010 12M 2009 Kontanter og kontantekvivalenter 8.575 27.390 Innebygde derivater 91 183 Renteswaps -824-628 Valutaterminer -179 - Banklån * -38.824-40.602 Sum øvrige finansielle eiendeler og gjeld -31.161-13.658 Innebygde derivater Verdiendring på innebygde finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og rentekurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. *Banklån Morselskapet har et lån for å finansiere Gasfield-bygget. Lånet er sikret med pant i investeringseiendommen (verdi 65.630) og betales i kvartalsvise avdrag. De første to årene nedbetales med 1,5% av saldo, de neste to årene med 3% av saldo og de resterende år med 5,7% av saldo. Lånet presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld: 12M 2010 12M 2009 Langsiktig andel av lån 37.579 39.824 Kortsiktig andel av lån 1.245 778 Sum lån til amortisert kost 38.824 40.602 9

5. Kontanter og kontantekvivalenter 12M 2010 12M 2009 USD 2.733 24.948 NOK 513 1.904 Andre valutaer 5.329 537 Sum 8.575 27.390 6. Finansinntekter og finanskostnader 12M 2010 12M 2009 Valuta Valutainntekter 2.405 13.344 Valutatap -2.466-7.745 Netto valutaposter -61 5.599 Finansinntekter Renteinntekter 1.045 730 Verdiendring, finansielle investeringer 947 413 Verdiendring, derivater 218 1.880 Andre finansinntekter 111 91 Sum 2.321 3.114 Finanskostnader Rentekostnader -2.916-2.658 Verdiendring, derivater -330-175 Andre finanskostnader -285-109 Sum -3.531-2.942 Netto finans -1.272 5.771 10

7. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 31. desember 2010: Aksjonær Type * Land Aksjer % STORM REAL ESTATE ASA 2.099.261 9,09 % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA 2.027.653 8,78 % JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA 950.000 4,11 % SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM LUXEMBOURG 934.283 4,05 % CREDO EIENDOM A/S 770.288 3,34 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA 709.759 3,07 % VICTORY LIFE & PENSION ASSURANCE SVEITS 426.463 1,85 % FINANSFORBUNDET 416.650 1,80 % ØRN NORDEN AS 407.901 1,77 % STIG AS 374.985 1,62 % BJØRGVIN AS 312.500 1,35 % AS BANAN 301.338 1,30 % EBN INVEST AS 280.688 1,22 % MINOR INVEST AS 225.000 0,97 % BANQUE DE LUXEMBURG S.A NOM LUXEMBOURG 211.500 0,92 % TDL AS 182.250 0,79 % ALLUM, GERD NINNI 181.250 0,78 % MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS 180.000 0,78 % NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE 180.000 0,78 % NYE CASTELAR EIENDOM II AS 180.000 0,78 % ØVRIGE AKSJONÆRER 11.740.226 50,84 % SUM 23.091.995 100,00 % * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 12M 2010 12M 2009 Beholdning av egne aksjer per 1. januar 2.142.165 0 Netto endring i antall egne aksjer -42.904 2.142.165 Beholdning av egne aksjer per 31. desember 2.099.261 2.142.165 Aksjespleis Selskapets generalforsamling vedtok 12. mai 2010 en spleis av aksjer i forbindelse med selskapets planlagte børsnotering. Oslo Børs har som opptaksvilkår at minste kursverdi på aksjene på noteringstidspunktet skal være NOK 10. I perioden umiddelbart forutfor generalforsamlingen ble aksjen handlet på ca NOK 3,50. Generalforsamlingen vedtok derfor en 4:1 aksjespleis, slik at 4 aksjer á NOK 0,10 ble slått sammen til 1 aksje á NOK 0,40. Sletting av egne aksjer I generalforsamling 09.11.2010 ble aksjekapitalen besluttet nedsatt fra NOK 9.236.798,00 til NOK 8.442.413,60 ved sletting av 1.985.961 egne aksjer. Nedsettelsen var ikke endelig gjennomført per 31. desember 2010. 11

8. Skattekostnad 12M 2010 12M 2009 Periodens skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt 1.027 637 Utsatt skatt 1.169 414 Periodens skattekostnad 2.196 1.051 9. Transaksjoner med nærstående parter 12M 2010 12M 2009 Storm Capital Management Ltd. 1.170 1.125 Surfside Ventures Ltd. 369 372 Sum 1.539 1.497 12

Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: +44 207 409 33 66 Fax: +44 207 491 3464 www.stormcapital.co.uk