Reguleringsbestemmelser DETALJREGULERINGPLAN FOR STORHAUG BOLIGOMRÅDE PlanID:1259 2014 0005 ØYGARDEN KOMMUNE OPPDRAGSGIVER: ØYGARDEN BOLIGUTVIKLING AS UTARBEIDET AV:
BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: STORHAUG BOLIGOMRÅDE ØYGARDEN KOMMUNE Plankart sist revidert: 03.08.17 Reguleringsbestemmelser sist revidert: 11.10.17 1. Generelt 1-1. Det regulerte området er på plantegning 14-0487 vist med reguleringsgrense. Innenfor planområdet skal de enkelte områder utnyttes i samsvar med angivelse på planen og disse bestemmelser. 1-2. Planområdet er inndelt i reguleringsområder med følgende formål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) Frittliggende småhusbebyggelse, B1-B4 (sosi 1111) Konsentrert småhusbebyggelse, B5 (sosi 1113) Renovasjonsanlegg, f_r (sosi 1550) Lekeplass/Uteoppholdsareal, f_lo1 (sosi 1600) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) Kjøreveg, o_kv1, f_kv2-5 (sosi 2011) Gang- /sykkelveg, o_gs (sosi 2015) Annen veggrunn teknisk anlegg (sosi 2018) Annen veggrunn grøntareal (sosi 2019) Parkering, f_p1-2 (sosi 2080) Grønnstruktur (PBL 12-5 nr. 3) Friområde (sosi 3040) Hensyns- og sikringssoner (PBL 12-6) Frisiktsone (H140_1 - H140_8)
2. Fellesbestemmelser 2-1. Rekkefølgebestemmelser Før utbygging av tekniske veganlegg kan iverksettes, skal byggeplaner for veg være godkjent av kommunen. Før det gis rammetillatelse til opparbeidelse av bebyggelse og anleggsarbeid i planområdet, så skal det foreligge godkjente tekniske planer. Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av ny bebyggelse i B1 og B4 samt etablering/utvidelse av f_kv2 skal det være gjennomført geotekniske vurderinger av fagkyndige og eventuelle avbøtende tiltak være utført. Dersom det avdekkes historiske spor i grunnen, skal arbeidet stanses og meldes til respektive myndighet (jf. generell aktsomhetsplikt etter 8 i kulturminneloven). Nødvendig teknisk infrastruktur (veg/vann/spillvann/overvann) og renovasjon skal være ferdig etablert før planlagte boliger tas i bruk. Tekniske planer skal sendes inn sammen med byggemelding. Ved søknad om tiltak skal det innsendes utomhusplan for hvert enkelt byggefelt. Utomhusplanen skal vise løsning for interne adkomstveger, lekeareal, parkering og avfallshåndtering samt annen teknisk infrastruktur som er nødvendig for utbygging av det enkelte byggetrinn. Adkomster og parkeringsarealer skal være opparbeidet iht. den aktuelle utomhusplan og bestemmelsene gitt i reguleringsplanen før det kan gis brukstillatelser innenfor det aktuelle utbyggingsområdet. Før det gis brukstillatelse for B1, B2, B4 og B5 skal følgende være oppfylt: 1) Felles lekeareal (f_lo1) skal være ferdig opparbeidet og ferdigstilt. Med ferdig opparbeidet menes at området er ryddet, planert og tilsådd, at lekeapparater er montert og at krav i reguleringsbestemmelsene 3-4 er oppfylt. 2) Felles renovasjon f_r skal være ferdig opparbeidet og ferdigstilt i henhold til 3-3. 3) Kjøreveg f_kv2 skal være ferdig opparbeidet og ferdigstilt i henhold til 3-5. 4) Adkomster og felles parkering f_p1-2 skal være opparbeidet og ferdigstilt i henhold til 3-9. 5) Behov for sikkerhetsgjerde i henhold til 2-2. 2-2. Bebyggelse Maksimal gesimshøyde/mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) måles etter gjennomsnittlig terreng rundt bygningen. Byggegrense: Ny bebyggelse skal plasseres innenfor de viste byggegrenser som vist på plankartet. Byggegrense mot VA-ledninger: 4 m. Garasjer/carporter, karnapp, inngangspartier, boder og uthus kan plasseres utenfor byggegrensen så fremt dette ikke er til hinder for sikt, snølagring eller tekniske anlegg og/eller traseer. Dette skal godkjennes av bygningsmyndigheten i forbindelse med byggemelding.
Krav til søknad: Ved søknad skal det leveres detaljert situasjonsplan og snitt av tiltaket med kotehøyder i min målestokk 1:500. Situasjonsplan og snitt skal vise plassering av bygninger, lekeplass/uteoppholdsareal, uteplasser, terrasser, terrengbearbeiding, avkjørsel med siktlinjer, plass for snøopplag, parkeringsplasser og renovasjonsløsning. Snitt og fasader skal vise utforming av planlagt bebyggelse, synliggjøre eksisterende og planlagt terreng rundt planlagt tiltak, samt redegjøre for hovedatkomst til/fra bygningen. Renovasjonsteknisk plan (RTP) og overordnet VA-plan skal godkjennes i forbindelse med søknad om tiltak. Tilkomst til området må vises i VA-planen. Behov for sikkerhetsgjerde grunnet bratt terreng, samt plassering rundt/på den enkelte tomt, skal vurderes ved søknad om tiltak på område B1 og B4. Plassering av adkomstpiler innenfor planområdet skal ses som veiledende og endelig plassering avklares ved søknad om tiltak. MUA (Minste uteoppholdsareal): Minste uteoppholdsareal for eneboligtomter: minst 300 m². Minste uteoppholdsareal for to, tre eller firemannsbolig: minst 100 m² /boenhet Minste uteoppholdsareal for flere enheter enn fire: minst 50 m² /boenhet. 2-3. Estetikk og utforming Bebyggelse, anlegg og utearealer skal gis en estetisk utforming som tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene, samt gi en god fjernvirkning. Garasjer, renovasjonsskur, evt. redskapsbod skal føres opp i samme farger og materialer som boligene. Dokumentasjon på fjernvirkning skal legges fram ved søknad om bebyggelse i felt B1. 2-4. Parkering Det skal opparbeides minimum 2 p-plasser per boenhet på område B1 og B3-B5. Det skal opparbeides minimum 1 p-plass per boenhet på område B2. Ved evt. utleie enhet skal det opparbeides 1 parkeringsplass/enhet. For B5 skal det opparbeides minimum 2 p-plasser pr. enhet på felles parkeringsareal, samt plass for 2 stk. sykkelparkering/boenhet. 2-5. Tekniske anlegg/ Ubebygd areal Ny bebyggelse skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg i området. Tekniske traseer skal, hvor det er gjennomførbart, følge vegtraseer. Alle kabler som føres inn i området skal føres fram som jordkabler. Opprinnelig terrengform i området skal så langt som mulig bevares. Grøfter for tekniske anlegg, skjæringer/fyllinger og annet areal som blir berørt, skal pusses til. Eksisterende telekabler skal ivaretas ved enhver utbygging.
2-6. Støy Støy i tilknytning til boliger og tilhørende felles leke-/oppholdsområder skal ikke overstige kravene i T-1442/2016 (Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging). 2-7. Radon Det skal gjøres forebyggende tiltak i bygninger til boligformål som sikrer at konsentrasjonen av radongass i rom som skal brukes til varig opphold ikke overstiger 200 Bq/m 3. 2-8 Eksisterende terreng og vegetasjon Ved gjennomføring av tiltak etter loven skal disse lokaliseres, utformes og opparbeides slik at det oppnås et godt visuelt samspill med eksisterende terreng og vegetasjon. Det tillates etablert sokkel der terrenget tilsier det. Skjæring og fyllinger skal tilsås og pusses til. 3. Reguleringsformål 3-1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, B1-B4 (pbl 12-5 nr. 1, sosi 1111) Bebyggelsen i B1 kan oppføres som frittliggende eneboliger, evt. tomannsboliger i 1 etasje + evt. sokkel. Maks. tillatt mønehøyde/øvre gesims: 6,7 m. Bebyggelsen i B2 skal oppføres som frittliggende tomannsbolig i inntil 2 etasjer eller 1,5 etasjer + evt. sokkel. Det tillates maks. 2 boenheter på B2. Maks. tillatt mønehøyde/øvre gesims: 9,5 m. Bebyggelsen i B3 kan oppføres som frittliggende eneboliger, evt. tomannsboliger i inntil 2 etasjer + garasjekjeller. Maks. tillatt mønehøyde/øvre gesims: 9,5 m. Bebyggelsen i B4 kan oppføres som frittliggende eneboliger, evt. tomannsboliger i inntil 1,5 etasjer + evt. sokkel. Maks. tillatt mønehøyde/øvre gesims: 9 m. Tillatt bebygd areal for område B1 og B2: % -BYA = maks. 35 % -BYA Tillatt bebygd areal for område B3 og B4: % -BYA = maks. 45 % -BYA Tak tillates utformet som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-40. 3-2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, B5 (pbl 12-5 nr. 1, sosi 1113) Bebyggelsen i B5 kan oppføres som leilighetsbygg i inntil 2 etasjer. Maks. tillatt mønehøyde/øvre gesims: 8,5 m. Tillatt bebygd areal: % -BYA = maks. 45 % - BYA
Tak tillates utformet som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-40. Det tillates oppført inntil 8 boenheter innenfor delområdet. 3-3 Renovasjonsanlegg, f_r (pbl 12-5 nr. 1, sosi 1550) Området kan benyttes til felles renovasjon for område B1-B5, etablering av trafo, evt. andre fellestjenester etter behov. 3-4 Lekeplass, f_lo1 (pbl 12-5 nr. 1, sosi 1610) f_lo1 skal benyttes til felles lek og opphold for fremtidige beboere i B1-B5 (samt eksisterende beboere i nærområdet) og skal møbleres med sandkasse, min. 2 stk. lekeutstyr samt sittebenk for min. 4 personer. Området skal sikres mot trafikk med sikkerhetsgjerde. Det kan foretas terrengbearbeidelse for å gjøre området bedre egnet til tiltenkt bruk. Prinsippene om UU skal ivaretas ved utforming av utearealer og lekeapparater på lekeareal. Minimum 50 % av areal på f_lo1 skal være universelt utformet. 3-5 Kjøreveg, o_kv1, f_kv2-5 (pbl 12-5 nr. 2, sosi 2011) o_kv1 er regulert til offentlig kjøreveg med vegbredde 4,1 m. f_kv2 er regulert til felles privat kjøreveg med vegbredde 3,5-4 m. Maks. stigningsforhold er satt til 1:10. f_kv3 - f_kv5 er regulert til felles privat kjøreveg med vegbredde 3,0 m. Maks. stigningsforhold for f_kv5 er satt til 1:10. 3-6 Gang- /sykkelveg, o_gs (pbl 12-5 nr. 2, sosi 2015) o_gs skal benyttes til offentlig gang- og sykkelveg og er regulert med bredde 2,5 meter. 3-7 Annen veggrunn teknisk anlegg (pbl 12-5 nr. 2, sosi 2018) Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, støyskjermingstiltak, teknisk infrastruktur, m.m. Området kan beplantes med egnet vegetasjon så fremt dette ikke er til hinder for sikt eller snølagring. 3-8 Annen veggrunn grøntareal (pbl 12-5 nr. 2, sosi 2019) Området kan benyttes til teknisk infrastruktur, post m.m. Området kan beplantes med egnet vegetasjon så fremt dette ikke er til hinder for sikt, snølagring samt evt. postlevering. 3-9 Parkering, f_p1, f_p2 (pbl 12-5 nr. 2, sosi 2080)
Område f_p1 og f_p2 er avsatt til felles parkering for beboere i B5. Minimum 5% av p-plassene til B1 skal være HC-parkering og etableres på f_p1. Det skal innenfor formålet settes av areal til ladepunkt for elbil. Det kan etableres carport på området. 3-10 Friområde (PBL 12-5 nr. 3, sosi 3040) Område kan benyttes til friområde. Grøntområdet nede i dalen vest for B1 og B4 skal være et treffpunkt for fremtidige beboere i B1-B5 (samt eksisterende beboere i nærområdet) og må utstyres med benker og bord, samt bål/grillplass. Steingjerdet som følger plangrensen i sør skal bevares. Inngrep i steingjerdet skal gjennomføres på en skånsom måte. Dersom steingjerdet blir skadet i anleggsfasen, skal det bygges opp på nytt. Det blir også åpna for VA-anlegg som omfatter sanering av avløp på deler av Vestre Torsvik. Planen må og omfatte en kjørbar veg til VA-anlegget. 3-11 Frisiktsoner (H140_1 - H140_6) H140_1 og H140_2 skal ha frisiktsoner på 6 x 45 m. H140_3 og H140_4 skal ha frisiktsoner på 4 x 20 m. H140_5 og H140_6 skal ha frisiktsoner på 3 x 20 m. H140_7 og H140_8 skal ha frisiktsoner på 3 x 20 m. Innenfor frisiktsonen skal terreng, vegetasjon, plassering av innretninger og gjenstander ikke være høyere enn 0,5 meter over planet som dannes mellom de tilstøtende veiene.