Etterinstallering av heis i borettslag Erfaringer fra 15 borettslag på Hamar i perioden 1996-25 1
1. Bakgrunn I 1996 startet Hamar og Omegn Boligbyggelag (HOBBL) en systematisk jobbing med økt tilgjengelighet til boligene i de eldre borettslagene. Utgangspunktet var det faktum at beboerne ble eldre og at redusert bevegelighet for mange allerede er blitt en reell problemstilling. I et av borettslagene var 7 % over 6 år. På nasjonalt nivå kan situasjonen oppsummeres slik: 9 % av lavblokkene i Norge mangler heiser 1 % av høyblokkene mangler heis 8 % av dagens boliger vil fortsatt være i bruk i 22 Antall eldre vil dobles over de neste 5 år Kilde: NBBL Rapport 2; Fysisk tilgjengelighet i boligsamvirkets blokkbebyggelse. Som boligbyggelag med formål å sørge for gode boliger for sine beboere, kunne HOBBL således ikke sitte stille å se på at stadig flere beboere sto overfor valget å flytte ut eller å bli sittende isolert i sin eksisterende bolig. De ble derfor startet prosesser i flere borettslag for å avklare hva beboerne ønsket å gjøre med denne utfordringen. Dette resulterte i mange renoveringsprosjekter, der etterinstallering av heis utgjorde en sentral bit. Denne artikkelen belyser erfaringene fra HOBBL og spesielt fra Brubakken Borettslag og Sørenga Borettslag som ble gjennomført i henholdsvis i 1999 og i 2. Det første tilfellet fikk tung offentlig finansieringsbistand (7 % fra Husbanken) mens det andre ikke fikk noe offentlig støtte. 2. Målgruppen på Hamar Grafene under illustrerer at installering av heis har betydning for utviklingen av aldersammensetningen i borettslagene: 8 6 4 2 Alderssammensetning i borettslag som har fått installert heis Under 6 år 6-69 år 7 år + 1995 25 2 15 1 5 Endring i alderssammensetning i borettslag uten heis Under 6 6-69 7 + 1995 25 Heis innebærer at boligene er attraktive for alle aldersgrupper. 2
I startfasen rettet man fokuset på borettslag med blokker med minst 4 etasjer og samtidig en overveiende del av beboere som var eldre enn 6 år. Målgruppen ble utvidet Etter at en hadde realisert de første prosjektene, erfarte en at også barnefamilier hadde interesse av å få bedret tilgjengeligheten til sine boliger. Dette førte til sterkere drivkrefter for heis. 3. Aktører og drivkrefter Figur 1 illustrerer de ulike drivkreftene (Six forces model) som påvirket hvordan de ulike prosjektene ble gjennomført (Grove, A.S. 1996) Styrelederne i begge de studerte borettslagene var personer som hadde mye tid til disposisjon til å følge opp beslutningsprosessen. I egenskap av å ha bli valgt til styreledere ligger der selvsagt en tillitserklæring fra de andre beboerne. Styrelederne har gode egenskaper til å formidle budskapet på en enkel og direkte måte, som de vet sine medbeboere forstår. Sentral ressursperson både for understøtting av fakta og for prosjektstyring var prosjektleder i HOBBL. Styrelederne i borettslagene framhevet hans personlige engasjement og hans pliktoppfyllende respons på alle spørsmålstillinger som dukket opp underveis. Initiativtaker til satsingen var nøkkel-personer i administrasjonen i HOBBL. En var bevisst på at behovet hos kundene (beboerne) hadde endret seg sidene blokkene ble bygd. Gjennom nært samarbeid med styrene i de aktuelle borettslagene fikk en kartlagt ønskene i hvert enkelt borettslag. Husbanken medvirket gjennom sin finansiering til at en kunne gjennomføre 5 pilotprosjekter på en grundig måte. Tilsvarende ble ulike heisprodusenter utfordret til å komme opp med ulike tekniske løsninger. Teknisk etat i kommunen, samt Statens Byggtekniske Etat (BE) var sentrale aktører i tillempingen til byggforskriftene, som var en reell utfordring for gjennomføring av prosjektet. I Hamar-området eksisterer et tilbud om salg eller leie av eksisterende boliger med bedre tilgjengelighet enn tilfelle er i flere av borettslagene. Desto flere som føler behov for å skaffe seg boliger med bedre tilgjengelighet, desto mer aktuelt er det at nye boligprosjekter vil konkurrere om beboerne i HOBBL. Valget til den enkelte beboer med bevegelsesproblemer, består dermed enten å bli boende og dermed økt behov for hjemmehjelp eller å flytte til en bedre bolig. HOBBL s utfordring lå dermed i om en skulle utvikle tilbudet i borettslagene slik at det dekket endrede behov hos eksisterende kunder (beboerne), eller om en måtte innfinne seg med at det vil skje en endring av beboermassen til personer som legger større vekt på pris enn attraktive boliger. Siden eierne av HOBBL er eksisterende beboere, så ble dette en fullstendig markedsstyrt prosess. Figur1 Drivkreftene uttrykt i SixForcesModel(Grove) 4. SWOT-analyse Utfordringene for en stor del av borettslagene i HOBBL før rehabiliteringsprosjektene kan oppsummeres i en SWOT-analyse (Strengths- Weaknesses-Opportunities-Threaths). Styrker og svakheter representerer de interne utfordringene, mens muligeter og trusler er eksterne utfordringer. Styrker Lav husleie som følge av lav gjeldsgrad. Det bør likevel bemerkes at for en del utgjorde det en utfordring i å kommunisere en prosentvis høy husleieøkning som følge av renoveringsprosjektet. Engasjerte styreledere som hadde mye kunnskap om hvor skoen trykket blant beboerne. Engasjert prosjektleder i HOBBL som ønsket å backe opp styrene i borettslagene for å gjennomføre renoveringsprosjekter. Høy lojalitet hos kundegruppen som følge av eierinteressene. 3
Svakheter (weaknesses) Dårlig tilgjengelighet til majoriteten av leilighetene. Dette matchet dårlig til den aldrende beboermassen. Fallende attraktivitet for boligene i forhold til nye (konkurrerende) tilbud. Avhengighet av nøkkelpersoner. Muligheter (opportunities) Om en kunne klare å realisere prosjektene, ville en kunne gi eksisterende beboere et bedre produkt, samtidig som en la grunnlag for verdiøkning i borettslagene. Dette resulterte i mer attraktive boliger. HOBBL kunne som første boligbyggelag presentere de første prosjektene som piloter, og dermed oppnå særdeles gunstig finansiering. Trusler Tap av eksisterende kunder som flytter ut. Vesentlig endring i beboermassen, vil kunne føre til interessekonflikter Eksisterende byggforskrifter er en reell utfordring for å finne akseptable løsninger til en fornuftig pris. For prosjektene som kom etter de fem pilotene, var det ikke realistisk å få delfinansiering med tilskuddsmidler. Det ble dermed en utfordring i å måtte akseptere at nå ble prisen vesentlig høyere enn de første. Beboere i første etasje ser liten eller ingen nytte i investering i heis. I en 4 etasjers blokk, vil forslaget kunne stoppes hvis for eksempel hele første etasje, samt 1/3 av beboerne i andre etasje stemmer imot. 5. Målsettinger HOBBL sette seg som mål i å realisere et prosjekt i året. Begrunnelsen for en slik målsetting var at det kontinuerlig skulle være prosjekter i gang. Dette er i seg selv god markedsføring overfor nye prosjekter. Samtidig var det viktig å avpasse ambisjonene i forhold til oppfølgingskapasiteten som HOBBL hadde. 6. Strategiske valg Produktstrategi Behovsrettet produktutforming, der en laget pakker som matchet de spesifikke ønskene i de ulike borettslagene. Prisstrategi Fokus på kostnadseffektive løsninger Salgskanal Det foregikk en kunnskapsoverføring mellom boligbyggelag og borettslag før innsalget. Styrene i borettslagene var selv de som solgte inn prosjektene til beboerne Markedsføring Personlig og direkte kommunikasjon understøttet av fakta dokumentasjon. Målgruppe Eldre beboere i eldre borettslag uten heis. 7. Tiltak I perioden 1996 til 1999 ble det gjennomført 5 pilotprosjekter der det var sentralt å finne tekniske løsninger som både dekket det fysiske behovet, og som var akseptable for bygningsmyndighetene. Den tekniske utfordringen lå i at en for noen heisløsninger (hvor en måtte redusere bredden på trappeløpet) måtte gjennomføre kompenserende tiltak mht brann. Eksempel på kompenserende tiltak er brannalarm, røykventilasjon, selvlukkende dører, ledelys, brannvann. Selv om noen kunne se på dette som ulempe, innebar dette i realiteten et ekstra gode i form av økt trygghet for alle beboere For å implementere de strategiske valgene, ble følgende tiltak gjennomført: Segmentering av borettslagene. De borettslagene med høy andel av beboere over 6 år ble prioritert. Høringsmøter med styrene i de utvalgte borettslagene. Basert på interessen i de ulike styrene ble det valgt ut det borettslaget som var mest modent for å gjennomføre konkrete tiltak. Hvert prosjekt hadde følgende hovedpunkter fra ide til realisering: 1. Idélansering. I noen tilfeller kom initiativet fra beboere eller styremedlemmer i borettslag, mens i andre kom første invitten fra HOBBL 2. Formalisert diskusjon mellom HOBBL og styret i borettslag. I denne diskusjonen var det viktig å få fram hva er de reelle behovene i det aktuelle borettslaget i full bredde ikke bare heis. I de fleste borettslag var der andre behov som også stod høyt på ønskelisten. Eksempel på dette var 4
oppussing av fasade, isolering, balkong, dører, port-telefon, etc. 3. Uformell lufting av ideen i borettslagene. 4. Presentasjon og diskusjon på Generalforsamling i borettslaget om en skal gjennomføre forprosjekt eller ikke, samt hvilke delementer som skal belyses. I de fleste tilfellene ble det på første Generalforsamling vedtatt å starte forprosjekt. 5. Gjennomføring av forprosjekt der det var fokus på å få alle relevante opplysninger på bordet. Ingen negative opplysninger ble holdt tilbake. Finansierings- og husleiemodell inngikk også i forprosjektet. 6. Uformell opplysningkampanje der den enkelte beboer ble møtt på hjemmebane ; enten i trappeoppgangen eller på benken utenfor. I de store borettslagene delte styremedlemmene på denne jobben, mens i mindre borettslag gjorde styreleder denne jobben alene. 7. Den endelige beslutningen om hovedprosjektet skulle gjennomføres eller ikke ble gjort av Generalforsamlingen, som krevde 2/3 flertall. 8. Gjennomføring av byggeprosjektet. I denne perioden var en bevisst på å gi beboerne løpende informasjon om framdriften og problemstillinger knyttet til gjennomføringen. I noen borettslag var det nødvendig at beboerne måtte flytte på hotell for inntil 3 dager. 9. I de første prosjektene ble det gjennomført omfattende evalueringer av prosjektene. Både forhold knyttet til gjennomføringen av byggeprosjektet og forhold knyttet til bruken etter ferdigstillelse ble belyst. Denne prosessen tok fra minimum 1 år til 6 år. Det var store ulikheter med hensyn til modningsfasen for ideen. Etter at første pilotprosjekt var gjennomført ble det startet dialog med flere borettslag med referanse i erfaringene fra første prosjekt. 9. Evaluering og resultater Siden starten i 1996 og fram til medio 25 er følgende blitt realisert: Gjennomført i alt 15 borettslag med til sammen 116 heiser. Av disse er prosjektene i 1 borettslag realisert uten tilskudd. Samtlige prosjekter besto i mer enn kun heisprosjekt. Dog varierte dette fra mindre elementer som port-telefon til større prosjekter som også inkluderte fasader og balkonger m.m. I 1996 var andelen borettslag med heis kun 13 %, mens den per september 25 var økt til 69 %. Som eksempel kan nevnes at Brubakken Borettslag som var det femte i rekken (og det siste som fikk tilskudd) ble det evaluering i etterkant der beboerne kom med uttalelser: Lett å transportere varer Lettvint å vaske klær i vaskeriet Ingen problemer med frakt av møbler i trappehus og heis. Hadde måttet flytte hvis ikke heisen hadde kommet, beboer med MS. Nå kan jeg hente posten og komme meg ut uten hjelp beboer med muskelsvinn OK med heis, men ikke husleieøkningen. Hva skal vi med heis vi som bor i første etasje. Av disse beboerne var 7 % over 6 år. 8 % av beboerne stemte ja til heis. 6 % av de i 1. etasje stemte ja. Dette skyldtes trolig at de såg poenget med verdistigningen for alle boligene, samt at der inngikk andre fordeler i pakken. Etter at det første prosjektet som var i Knaggen Borettslag var fullført, gjennomførte Teknisk Etat i Hamar kommune en evaluering med to hoveddeler; a) sett fra en teknisk side (fokus på brann og tilgang for ambulanse personell) og b) sett fra brukerne. Dette prosjektet medførte at bredden på trappeløpet måtte reduseres med ca,7 m. Brannvesen og Røde Kors Hjelpekorps (ambulanse) har i ettertid kommet med positive uttalelser om deres erfaringer. Det ble blant annet påpekt at det hadde vært et branntilfelle i en blokk med tilsvarende løsning, og der evakueringen av beboerne gikk smertefritt. Fra beboerundersøkelsen: Av de 74 leilighetene i de tre blokkene var kun 2 som var imot heisprosjektet. 5
På spørsmål om hvordan beboerne oppfatter endringene ble det blant annet svart slik (i antall): 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Redusert trappebredde (daglig) Redusert trappebredde (ved evt. brann) Håndløper på en side Positivt Negativt Liten betydning På spørsmål om konsekvensene av heisprosjektet, ble det svart følgende (i antall): Bruk av heis ved flytting m2 leilighet. Året før beslutning om renoveringsprosjektet skulle gjøres ble husleien økt med kr.2. Dette var begrunnet i en del opplagte renoveringsbehov. Denne økningen ble imidlertid en del av den samlede husleieøkningen på kr 7,- (27 %) som ble vedtatt i forbindelse med det store renoveringsprosjektet som omfattet heis, fasade og balkonger. Tilknyttet denne beslutningen var dermed økningen kun på kr.5,- (15 %). Den psykologiske effekten er derfor noe en bør være bevisst på. Likevel er det viktig at en ikke kan lure sine egne beboere, men det er mer et spørsmål om hvilken prisfilosofi hvert enkelt borettslag skal ha. Skal en ha en husleie som gir rom for å ta en del av framtidige kostnader, eller skal en la leien følge konsekvent utviklingen på nedbetalingen av lånet. I det siste tilfellet vil leien naturligvis måtte variere prosentvis mye i ulike faser. 6 5 4 3 2 1 Problemfri byggefase Heisen er støyfri Anbefaler til andre De blir boende lenger Enklere hverdag Som det framgår av grafene, er etterinstalleringen av heisene oppfattet meget positivt også i ettertid av beboerne. En kan for eksempel merke seg at en oppfattet at hverdagen ble tryggere. Dette ble understøttet av de kompenserende tiltakene (spesielt for brann). Nei Andre erfaringer fra Hamar-prosjektene Ting tar tid om en går for fort fram så ble det negative resultater. I et tilfelle hadde de et forprosjekt som de bare kunne kopiere direkte fra et annet borettslag. Disse konkrete planene ble presentert på første møte i Generalforsamlingen. Ideen hadde imidlertid ikke fått modningstid og ble som følge av dette nedstemt. Først flere år senere kunne ideen på nytt lanseres og realiseres. De fleste borettslagene der det er aktuelt med ettermontering av heis, er i en situasjon med lav gjeldsgrad og dermed lav husleie. De skulle således ha råd til å øke husleien en god del. Utfordringen ligger likevel i at den høye prosentvise økningen vil virke skremmende på mange. I Sørenga Borettslag var den opprinnelige leien ca 2.6,- for en 3 roms 75 Ja Tryggere hverdag Personer som ikke inngikk i målgruppen, men likevel bodde i slike borettslag, ville likevel ha glede av investeringene. Foruten at det medførte økt attraktivitet og dermed verdiøkning på boligene, innebar tiltaket også stor bruksnytte for personer utenfor målgruppen. Kanskje den viktigste erfaringen fra Hamar er viktigheten av å se på dette som en prosess, der en må være i takt med ønskene til beboerne. Det er her helt sentralt at beboerne føler trygghet i sin beslutning. Dette forutsetter at alle relevante fakta må kunne kommuniseres klart og tydelig. Sentrale stikkord for hvordan dette bør gjøres: Skriftlig informasjon må kombineres med muntlig informasjon til hver enkelt. Dette må skje på den enkelte sin hjemmebane. Repetisjon av informasjon. Formidling av informasjon av kjente og nære personer (egne styremedlemmer). Forfatter: Trond Haavik Segel AS Øyane 11 6771 Nordfjordeid http://www.segel.no Prosjektleder i HOBBL: John Lillesæter Hamar og Omegn Boligbyggelag Postboks 391 233 Hamar http://www.hobbl.no Dette notatet er utarbeidet på oppdrag for Trondheim og Omegn Boligbyggelag med finansiell støtte fra Husbanken. 6