(kommunevåpen legges inn ved vedtatt plan) Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Laksevåg, gnr. 151 bnr. 83 mfl. Vågedalen boligområde Nasjonal arealplan-id 1201_62300000 Saksnummer 201204297/79 Siste revisjonsdato bestemmelser 15.01.2015 Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å rive, fornye og utvide eksisterende boliganlegg i Vågedalen med blokkbebyggelse, og slik danne grunnlag for en oppgradering av levekårene i området. For utfyllende opplysninger vises til planbeskrivelse datert 23.12.14. 1 FELLES BESTEMMELSER 1.1. Terrengbehandling 1.1.1. Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. 1.1.2. Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.1.3. Overgangen mellom baksiden av bygg og terreng skal utformes slik at det ikke bli synlige kløfter mellom bygningskroppen og terrenget. 1.2. Tilgjengelighet 1.2.1. Kravene i gjeldende byggteknisk forskrift skal oppfylles. 1.2.2. I forbindelse med innsendelse av byggesøknad skal det dokumenteres hvordan tilgjengeligheten ivaretas. 1.3. Tilknytning til fjernvarmeanlegg 1.3.1. Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Innenfor planområdet skal alle nye bygg, anlegg og hovedombygginger legges til rette for tilknytning til fjernvarme. 1.4. Avfallsløsning 1.4.1. Det skal benyttes felles nedgravd avfallsanlegg, se pkt. 3.5. 1.5. Forbud mot hogst 1.5.1. Trær og vegetasjon i fjellsiden sør og vest for boligområdet skal ikke hogges. Vanlig skjøtsel tillates. 1.6. Byggegrense 1.6.1. Der byggegrensen ikke er synlig på plankartet sammenfaller den med formålsgrensen. 1.7 Arkitektur, estetikk og kvalitet Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet.
2 UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1. Utfyllende planer 2.1.1. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 28.4.2014 er retningsgivende med hensyn til plassering av bygg, utforming av uteoppholdsareal og utforming av grøntarealet langs eksisterende vassdrag. 2.1.2. Dokumentasjon Det skal sammen med søknad om rammetillatelse for hvert byggetrinn, innsendes en utomhusplan/situasjonsplan i målestokk 1:500, samt en skriftlig redegjørelse som bl.a. skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. 2.1.3. Utomhusplan/situasjonsplan For hvert byggetrinn skal det utarbeides en utomhusplan/situasjonsplan som skal vise avkjørsel, boligers plassering, plassering av utearealer, plassering av garasjeanlegg og hvordan høydeforskjeller overvinnes, plassering og detaljering av leke- og oppholdsarealer, herunder hvorledes området rundt bekken og turstien sentralt i området skal utformes, eventuelle ledelinjer, plassering av belysning, dekkematerialer, beplantning, renovasjonsanlegg og annen relevant informasjon. 2.1.4. Detaljplan offentlig vei Det skal utarbeides en detaljert opparbeidingsplan for regulerte offentlige veiareal, jf pkt 3.6. Denne skal også medta avkjørsler til de enkelte byggeområdene, markert med pil på plankartet. 2.1.5. VA-rammeplan VA-rammeplan utarbeidet av Asplan Viak, datert 26.10.2014, er styrende for den videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. 2.1.6. Tiltaksplan for sikring av omgivelsene/avbøtende tiltak Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping, og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredstillende støyforhold i anleggsfasen skal støygrenser som angitt i Miljøverdepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442, legges til grunn. 3 REKKEFØLGEKRAV 3.1. Før igangsettingstillatelse kan gis må nødvendig flomsikring gjennomføres, jf VA-rammeplan datert 26.10.2014. 3.2. Før igangsettingstillatelse for BB5 kan gis, må følgende tiltak være utført, jf. skredfarerapport fra Multiconsult, datert 22.10.2012: brattskrenter og bergskjæringer sikres ved hjelp av bolter og fjellbånd innenfor hensynssone H 310_1 3.3. Før igangsettingstillatelse for BB3 kan gis må følgende tiltak være utført, jf. skredfarerapport fra Multiconsult, datert 22.10.2012: brattskrenter og bergskjæringer sikres ved hjelp av bolter og fjellbånd innenfor hensynssone H 310_2 tidligere installert sikring ved bergskjæringen bak eksisterende boligblokk ved Vågedalen 31-35, kontrolleres 3.4. Detaljplan for VA-anlegg skal være godkjent av VA-etaten i kommunen før det gis igangsettingstillatelse til tiltak. 3.5. Renovasjonsteknisk avfallsplan skal utarbeides og godkjennes av BIR før igangsettelse av tiltak i planområdet. Område for renovasjonsanlegg skal vises på utomhus-/situasjonsplan. 3.6. Detaljplan for offentlig veiareal skal være godkjent av rette veimyndighet før det gis igangsettingstillatelse. 3.7. Utbedring av offentlig veiareal skal være gjennomført før nye boliger tas i bruk, jf pkt. 2.1.4. Side 2 av 7
3.8. I forbindelse med søknad om rammetillatelse må massebalansen i prosjektet dokumenteres og det må redegjøres for håndtering av overskuddsmasser. 3.9. Det tillates trinnvis utbygging av planområdet. For hvert byggetrinn må det dokumenteres at nødvendig infrastruktur blir opparbeidet og at krav til uteoppholdsareal blir oppfylt. Før det kan gis brukstillatelse for nye bygg innenfor planområdet må følgende tiltak være utført: Generelt: felles lekeareal skal være ferdig opparbeidet og tilrettelagt i samsvar med kvalitetskrav i pkt. 5.4.3, jf også pkt. 2.1.3. lekearealene skal være sikret mot bilveg og bekk. Særskilt krav for BB1: tilgrensende av- og påstigningslomme skal være ferdig opparbeidet. støyskjerming av uteareal ved BB1 må være gjennomført Særskilt krav for BB2: tilgrensende av- og påstigningslomme skal være ferdig opparbeidet. støyskjerm ved f_lek1 må være etablert i samsvar med plankart. Særskilt krav for BB3: f_lek3 skal være ferdig opparbeidet sti fra Vågedalen 35 ned til Helmers vei skal være ferdig opparbeidet 4.1. Offentlige formål 4.1.1. Følgende areal skal være offentlige: Veg: o_kv1 o_kv4 Fortau: o_fta Sykkelfelt: o_sv Gangveg o_gg Energianlegg o_e 4 EIERFORM 4.2. Felles formål 4.2.1. Følgende areal skal være felles for angitte områder: Veg f_v1 er felles for BB5 f_v2 felles for BB7 og BF f_v3 er felles for BF Lek f_lek1 f_lek3 er felles for alle boenheter innenfor planområdet. Grønnstruktur Side 3 av 7
f_g1 f_g4 er felles for alle boenheter innenfor planområdet. Renovasjonsanlegg f_rea1 er felles for BB1 og BB2 f_rea2 er felles for BB3 og BB4 f_rea3 er felles for BB5 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1. Frittliggende småhusbebyggelse BF 5.1.1. Formål Innenfor område BF kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse. 5.1.2. Utnyttelse Det tillates en utnyttelsesgrad på inntil 40 % BRA. Garasje inngår i beregningsgrunnlaget. 5.1.3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde skal ikke overstige kotehøyde c+78,0. 5.2. Blokkbebyggelse BB1-BB7 5.2.1. Formål Innenfor område BB1 BB7 kan det etableres blokkbebyggelse. 5.2.2. Utnytting Det tillates en utnyttelsesgrad, % BRA, på inntil: Byggeområde Areal i m 2 % BRA BB1 794 130 % BB2 1913 195 % BB3 1474 225 % BB4 1816 185 % BB5 4626 260 % BB6 4708 90 % BB7 1880 65 % 5.2.3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde skal ikke overstige kote: BB1: c+ 47,7 BB2: c+ 49,0/55,0 BB3: c+ 71,5 BB4: c+ 56,5 /62,5 BB5: c+ 66,7/69,2/70,6/74,5 BB6: c+ 73,0 BB7: c+ 86,0 5.2.4. Inntil 20 % av takarealet kan bebygges. Høyden på trappehus, heis og nødvendige tekniske installasjoner kan overstige maksimal byggehøyde med inntil 3 meter. Takoppbygg for heis og ventilasjonsanlegg skal ha en arkitektonisk utforming slik at det blir en helhetlig del av bygget. På felles takterrasser i BB3 og BB5 kan det etableres felles toalett, oppføres Side 4 av 7
levegger i en høyde på inntil 2 meter og felles bod på inntil 15 m 2. Alle tiltak skal ha en arkitektonisk utforming slik at de blir en helhetlig del av bygget. 5.2.5. I BB3 skal det etableres tilkomst fra takterrasse til bakenforliggende terreng. 5.2.6. I BB3 kan eksisterende nettstasjon bygges inn eller innlemmes i bygget. 5.2.7. Maksimalt 60 % av den øverste etasjen på den sørligste blokken i BB5 (BB5-C) kan bebygges (dette av hensyn til bakenforliggende boligeiendom). 5.3. Plassering av bebyggelse 5.3.1. Linjer for regulert høyde innenfor BB5 er retningsgivende. Nøyaktig avgrensing skal gå fram av søknad om tiltak. 5.3.2. I BF kan garasjer og murer plasseres utenfor byggegrensen. 5.3.3. I BB1 kan utvendige trapper bygges utenfor byggegrensen. 5.3.4. Parkeringsanlegg skal plasseres innenfor byggeområde. Deler av anlegget kan plasseres utenfor byggegrensen, jf illustrasjonsplan datert 28.4.2013. Eventuell synlig del av fasade skal gis et tiltalende utseende. 5.4. Uteoppholdsareal 5.4.1. Minste private uteoppholdsareal (MUA) per boenhet skal være: 7 m 2 for blokkbebyggelse 150 m 2 for tomannsboliger 5.4.2. Minste felles uteoppholdsareal per boenhet skal være: 30 m 2 for blokkbebyggelse 50 m 2 for tomannsboliger 5.4.3. Felles uteoppholdsarealer skal ha følgende kvaliteter: skjermet mot forurensning og strålefare hensiktsmessig utforming og ligge godt tilgjengelig fra boligene gode solforhold og skjermet mot vanlig vindretning ikke brattere enn 1:3 støynivå må ikke overstige 55 dba 5.4.4. For BB3 tillates det at inntil 60 % av felles uteareal dekkes av takterrasse/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet 5.4.5. For BB5 tillates det at inntil 20 % av felles uteareal dekkes av takterrasse/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet 5.4.6. Utearealet tilknyttet BB1 må støyskjermes i samsvar med krav i retningslinje for støy, T-1442. 5.4.7. Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. 5.5. Renovasjonsanlegg 5.5.1. I f_rea1, f_rea2 og f_rea3 skal det etableres nedgravde avfallscontainere for restavfall og papir. Det kan i tillegg oppføres bod/anlegg for oppbevaring av plastavfall. 5.6. Energianlegg 5.6.1. I område satt av til o_e kan det ved behov plasseres nettstasjon. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1. Parkering 6.1.1. Det skal settes av 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA, jf kommuneplanens bestemmelser. Boligareal innenfor BB1, BB2, BB3, BB4 og BB5, med unntak av areal til parkering, boder i parkeringskjeller og vertikal kommunikasjon skal regnes med i beregningsgrunnlaget. Side 5 av 7
6.1.2. For område BF skal det være plass til 2 biloppstillingsplasser på hver tomt. 6.1.3. Det skal etableres separate parkeringsanlegg under bakken for BB1, BB2 og BB3. BB4 og BB5 skal ha felles parkeringsanlegg. 6.1.4. For felles parkeringsplasser i områder for blokkbebyggelse, skal min. 5 % av det totale antall plasser være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand til hovedadkomst. 6.1.5. P er parkeringsplass for gnr. 151 bnr. 232 (barnehagen). 6.2. Plassering av avkjøringer 6.2.1. Der nye avkjøringer er vist med piler, skal eksakt plassering godkjennes av kommunen som del av byggesaksbehandlingen. 7 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 7.1. Skjøtsel av grønnstruktur 7.1.1. Naturlig vegetasjon opprettholdes. Vanlig skjøtsel tillates. I tillegg er nødvendige sikringstiltak innenfor hensynssone for skred (H310_1 og H310_2) tillat. 7.1.2. I f_g3 tillates det bygging av tilkomst fra takterrasse på BB3. 8 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1. Sikringssone (pbl 11-8 a) 8.1.1. Frisiktsoner framgår av plankartet. 8.1.2. I frisiktsonene skal det til en hver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan, jfr. bestemmelsene i veiloven 31. 8.2. Støysone (pbl 11-8 a) 8.2.1. Deler av BB1 ligger i gul støysone, sone H220_2. I forbindelse med søknad om rammetillatelse må det foreligge dokumentasjon på at gjeldende støykrav i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 2012 blir oppnådd. 8.3. Faresone (pbl 11-8 a) 8.3.1. Innenfor hensynssone H310_1 og H310_2 er det påvist fare for steinsprang, blokkskred og løsmasseskred. Skredfarekartlegging, datert 22.10.2012 og supplerende skredfarevurdering datert 16.05.2013 skal legges til grunn for sikring av området. 8.3.2. Innenfor hensynssone H320 er det påvist fare for flom. Tiltak i VA-rammeplan datert 26.10.2014 må gjennomføres for å sikre tilstrekkelig overvannshåndtering i området. 8.3.3. Innenfor hensynssone H370, høyspenningsanlegg, må strålingsnivå i boligrom for varig opphold som ligger nærmere høyspenningsanlegg (nettstasjon) enn 10 meter, dokumenteres i søknad om rammetillatelse/søknad om tiltak. 8.4. Infrastruktursone (pbl 11-8 b) 8.4.1. Infrastruktursone H410_1 skal opparbeides som sti. 8.4.2. Infrastruktursone H410_2, eksisterende sti opp til Damsgårdsfjellet, skal opprettholdes og vedlikeholdes som i dag. Side 6 av 7
VEDLEGG (Oversikt over illustrasjoner, rapporter o.l. som det refereres til i bestemmelsene) A. JURIDISK BINDENDE B. RETNINGSGIVENDE 1. Illustrasjonsplan (ABO Plan & Arkitektur AS), datert 28.4.2014 (dok nr 76, fil 7). 2. VA-rammeplan (Asplan Viak AS), datert 26.10.2014 (sak nr 201310635, dok nr 5 og 6). 3. Skredfarekartlegging (Multiconsult AS), datert 22.10.2012 (dok nr 35, fil 25 og 34). Side 7 av 7