REGULERINGSFØRESEGNER for Reguleringsplan for gnr. 12 bnr. 1 og bnr. 7 m.fl, Syltøy, Fjell kommune 1 Formål Arealet skal regulerast til fylgjande formål ifølge PBL 25: Byggeområde Frittliggjande bustader Naust Landbruksområde Landbruksområde Offentleg trafikkområder Kjøreveg Anna veggrunn Trafikkområde i sjø og vassdrag Fareområder Høgspentline Spesialområder Privat veg Friluftsområde land Friluftsområde i sjø og vassdrag Privat småbåtanlegg (på land) Privat småbåtanlegg (i sjø) Frisiktsone Fellesområder Felles avkjørsel Felles parkeringsplass Felles gangareal Felles leikeareal 1
2 Felles føresegner 2.1 Rekkefølgjekrav 2.1.1 Utbyggingsplan Før utbygging av det einskilde felt skal det liggja føre ein utbyggingsplan for feltet som er godkjent av det faste utvalet for plansaker. Ved innsending av søknad om tiltak innenfor planområdet, skal situasjonsplan synliggjøre at tiltaket vil understøtte plan og bestemmelser. Planen skal vise: - Plassering av bygningar, høgder og takform - Handsaming av terreng vist med meterkoter - Oppstillingsplassar for avfallsplass - Interne vegar, avkjørsler og gangvegar - Leikeplassar og område for felles uteopphald - Evt. Murverk Plassering av bustader og uteopphaldsareal skal vurderast med omsyn til arealas ulike grad av eksponering mot vind. 2.1.2 Privat veg Privat veg, PV1, skal vere ferdigstilt før det vert gjeve bruksløyve til felles parkeringsplass FP1. 2.1.3 Felles avkjørsel FV4 Felles kjøreveg FV4 skal vere ferdigstilt før det vert gjeve bruksløyve til privat småbåthavn SS2 og bustader på felt BS4, BS5 og BS6. 2.1.4 Eksiterende avkjørsel Ved etablering av felles avkjørsel FV4 til offentlig veg, skal ekisterende veg stengjast for utkjøring til offentleg veg. 2.1.5 Felles parkering Felles parkering skal vere ferdigstilt før det vert gjeve bruksløyve til privat småbåthavn. 2.1.6 Skolekapasitet Før det blir gjeve løyve til igangsettelse av bustadene skal utbyggingen oppfylle kravet til anbefalt skolekapasiteten i området. 2.2 Leik og uteopphald Lek og uteopphold i felt BS1 - BS8. Område med meir enn 4 bustadeiningar skal det for kvar eining setjast av 50 m 2 areal til felles bruk for lek- og uteopphold. Areala skal ha solrik plassering og vere skjerma for sjenerende vind, trafikkfare, forurensning og støy. Areal brattere enn 1:3 skal ikkje reknast med i felles uteopphaldsareal. Krav til minste uteopphold (MUA) er: - Minimum 100 m 2 pr boenhet der (BRA) er lik eller større enn 65 m 2 2
- Minimum 50 m 2 pr. boenhet der BRA er mindre enn 65 m 2 2.2 Universell tilgjengeligheit Prinsippet om universell utforming skal leggje til grunn i heile planområdet. 2.3 Privatretsleg avtale Etter at denne reguleringsplanen med føresenger er vedteken, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtaler som er i strid med planen og føresegnene. 2.4 Parkering 2.4.1 Det skal avsettast minst 2 parkeringsplassar pr. bueining på eigen tomtegrunn. 2.4.2 Det skal avsettast minst 0,5 parkeringsplassar pr. båtplass. 2.5 Terrenginngrep fylling, skjering og støttemur Alle inngrep i terrenget skal minimaliserast og vernast så langt som råd er. Fylling, skjering og støttemur langs veg og privat grunn skal tildekkast/tilplantes med planter, eføy eller tilsvarende som er tilpassa den opprinnelege vegetasjonen i området. 2.6 Tiltak i sjø Aktuelle tiltak som kaier, flytebrygger, utfyllinger, sjøledninger m.m. krev løyve frå hamnemyndigheitene. 2.7 Skolekapasitet Før det blir gitt igangsettelsestillatelse skal utbyggingen oppfylle kravet til anbefalt skolekapasiteten i området. 2.8 Radon Før det blir gitt igangsettelsestillatesle til utbygging av omådet til boliger skal fare for radon utredes. 3.1 Frittliggjande bustadområde 3 Byggeområder 3.1.1 Felt BS1 BS8 er regulert til frittliggjande bustadformål. 3.1.2 Plassering og utforming Bygning og andre tiltak Det skal taes utgangspunkt i plassering av bebyggelsen som vi st i planen. Bebyggelsesmønsteret skal plasseres i et ryddig og ordna mønster og ligge i jevn rekke parallelt med terrenget. Det skal sikrast ein god og harmonsik heilskapsvirkning i utforming av bygningsmiljøet. Alle tiltak så som bygningar, evt. murverk og gjerde etc., skal god og diskre arkitektonisk utforming vektleggjast, i formuttrykk, materialbruk og detaljering, tilpassa terrenget sin struktur og form. I utforming av bygningsmiljøet skal det søkjast etter å vidareutvikle tradisjonell byggeskikk. Karakteren til kvart bygg, gjerde og murverk bør i størst mogleg grad samsvare likt i materialbruk, utforming, uttrykk og fargebruk. 3
Fargebruk på fasade og tak skal tilpassast landskapet. Fasade skal være i typen jordfargar og takstein skal være i fargeskala grå til svart. Tilplantning skal ellers tilpasses den det naturlege landskapsbilete. Tak Takvinkel, takform og takfarge bør vere likt for alle bygg innanfor same felt. Takform, gesims og takmateriale skal ha eit mest mogleg diskre formuttrykk. Takform bør vere saltak eller kan vere valma tak. Møne- (takrygg) og byggets hovedretning bør liggje parallelt med terrenget. Det er ikkje tillate med påbygging over takflata. 3.1.3 Materialbruk Fasade skal hovedsakeleg utgjere trekledning. Andre materialtypar kan vurderast i kombinasjon med trekledning. 3.1.4 Vern av naturlandskap Inngrep i terrenget skal skje mest mogleg skånsamt og skal så langt råd er vernast som naturområde. Skade på terreng skal tilordnast med tilsvarande tilplanting og terreng. Byggjegrop skal vere minst mogleg og terrenget skal så langt råd er tilbakefyllast til grunnmur. Alle inngrep i terrenget skal tilplantast og haldast vedlike. 3.1.5 Tillatte mønehøgd og gesimshøgde Felt BS1, BS2, BS3, BS5, BS7 og BS8 Topp mønehøgde for bygg skal vere maks 7 meter over gjennomsnittleg planert terreng og maks gesimshøgde skal vere 4 meter. 3.1.6 Tillatte mønehøgd og gesimshøgde Felt BS4 og BS6 Topp mønehøgde skal vere maks 9 meter over gjennomsnittleg planert terreng og maks gesimshøgde skal vere 6 meter. 3.2 Naust 3.2.1 Naust og servicebygg Felt BN1 BN5 er regulert til naust. Felt SB1 er regulert til felles servicebygg for privat småbåtanlegg i sjø for felt SS2. Felt SB2 er regulert for servicebygg tillhørende slipp. 3.2.2 Tillate bruksareal og mønehøgde Naust skal nyttast til oppbevaring. Naust og servicebygg kan ikkje innreiast og nyttast til varig opphald. Servicebygget (SB1) kan nyttast til felles opphaldsrom rom, lagring av båtutstyr og fiskereiskap. Tillate bruksareal (T-BRA) for naust skal vere mindre enn 40 m. Tillatt bruksareal (T-BRA) for servicebygg på felt SB1 kan maks utgjøre 348 m 2 Mønehøgda for naust og servicebygg skal vere mindre enn 5 meter frå terrengnivå og maks 35 grader takvinkel. Nye naust skal disponere minst ein biloppstillingsplass. 3.3 Utnytting Tillate utnytting for delfelta BS1 BS8 skal vere 20%. Tillate grunnflate for bustad skal vere mindre enn 135 m2, og garasje skal grunnflate vere mindre enn 35 m2. 4 Landbruksområde 4
4.1 Landbruksområde Området skal nyttast som landbruksområde. 5 Offentleg trafikkområde 5.1 Annan veggrun Det skal sikrast areal for framtidig utviding av offentleg trafikkområde. 5.2 Offentleg trafikkområde i sjø Offentleg trafikkområde i sjø skal sikre tilflot til privat småbåtanlegg (sjø). 6 Fareområde 6.1 Høgspenningsanlegg Det vert ikkje gitt løyve til etablering av bustader innanfor 7,5 meter frå senter i fareområdet. Fareområdet utgår ved kabling. 7 Spesialområde 7.1 Privat veg Privat veg skal utgjere breidde på til sammen 4 meter med vegskulder. 7.2 Friluftsområde land Det er ikkje tillete å foreta inngrep eller etablere aktivitetar som ikkje høyrer til friluftsområdet. Det kan etablerast gangstiar og sittebenker i området. 7.3 Friluftsområde i sjø og vassdrag Friluftsområde i sjø skal sikrast som badeområde. 7.4 Privat småbåtanlegg (på land) 7.4.1 Felt SL1 SL4 Felt SL1 SL4 er regulert til privat brygge som skal gje tilkmost til flytebrygge. Privat brygge skal tilpassas terrenget. Det vert ikkje gitt løyve til inngrep i fjellet anna en ved å sikre plass til etablering av konstruksjon for bæring av gangvegdekke. Bryggje bør ha dekke og skjørt i tre og bør bestå av søylekonstruksjon. 7.4.2 Felt SL5 Felt SL5 er regulert til båtslipp. 7.4.3 Felt SL6 Område kan nyttast til vinteropplag og vedlikahaldsplass for småbåtar. Området skal ha godkjent tiltak (drenering) for å sikre at biotop i brakkvaten vest for felt SL7 ikkje vert utsatt for forureining. 5
Inngrep i terrenget skal skje mest mogleg skånsamt og skal så langt råd er vernast som naturområde. Skade på terreng skal tilordnast med tilsvarande tilplanting og terreng. Høge skjeringar vert ikkje tillate. 7.4.4 Felt SL7 Område kan nyttast til vinteropplag og vedlikahaldsplass for småbåtar. Området skal ha godkjent tiltak (drenering) og tett levegg for å sikre at biotop i brakkvaten i vest ikkje vert utsatt for forureining. 7.5 Privat småbåtanlegg (i sjø) 7.5.1 Felt SS1-SS3 Det vert gjeve løyve til til saman 60 båtplassar på felt SS1 og SS3, og 60 båtplassar på felt SS2. Gåsevikja i felt SS2 skal tilrettelegges for funksjonshemmede mht. tilkomst fra parkeringsplassen (FP2) og tilflot fra båt/kajakk. 7.5.2 Felt SS4 I området skal inn-/utløpet frå brakkvannspollen sikrast fri passasje. Det vert ikkje høve til inngrep i sjøbotnen som påvirker lågaste punkt for inn- og utløpet mellom brakkvannspollen og sjø. Det er løyve til etablering av flytebrygge eller trebrygge på felt SS4 som vist på plankart. 7.6 Frisiktsone Det skal vere fri sikt 0,5 meter over vegplan. 8.1 Fellesareal 8 Fellesområde 8.1.1 Felles avkjørsel Felles avkjørsel skal vere felles for bebuarar som har tilkomst via felles kjøreveg og brukara av privat småbåtanlegg. Felles kjøreveg skal vere open for allmenn gangferdsel til felles gangareal langs sjø. Felles avkjørsel skal utgjere breidde på til saman 4 meter med vegskulder. 8.1.2 Felles parkering Felles parkering er felles for brukara av privat småbåtanlegg. Parkeringsområda skal vere pent opparbeida med rett kant mot terrenget. 8.1.3 Felles gangareal Felles gangareal skal vere open for allmenn gangferdsel. Felles gangareal skal tilpassast terrenget. 8.1.4 Anna fellesareal Skjeringar og fyllinger skal tilplantast og haldast vedlike. Straume rådgivning AS Dato: 15.04.09 6