MØTEINNKALLING Dato: 09.10.2017 kl. 16:30 Sted: Moerveien 10, 3. etasje Plan- og byggekomiteen Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på servicetorget, og www.as.kommune.no. Saksliste Orientering Orientering om pågående byggesaker Saker til behandling 7/17 16/00080-1 Moer sykehjem, utvidelse trinn 1. Materialvalg og miljøambisjoner Side 2 Ås, 02.10.2017 Bjørn Leivestad Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf. 64 96 00 00 eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 17/00234
Saker til behandling PBK-7/17 Moer sykehjem, utvidelse trinn 1. Materialvalg og miljøambisjoner Saksbehandler: Leif Klemetrud Saksnr.: 16/00080-1 Saksgang Møtedato 1 Plan- og byggekomiteen 7/17 09.10.2017 Rådmannens innstilling: 1. Nybygget utføres med teglfasader iht. anbefaling fra arkitekt. 2. Nybygget tilkobles fjernvarme. Eksisterende energibrønner som berøres av utvidelsen reetableres. Det vil bli vurdert videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i energibrønnene kan benyttes til nybygget, og om dette ev. er lønnsomt. 3. Det benyttes et bæresystem av stål/betong. 4. Det stilles krav til energibruk iht. TEK17. 5. Det gjennomføres ikke en egen miljøsertifisering av dette prosjektet. 6. Det stilles krav om en sorteringsgrad på 90 % av byggavfall. 7. Det stilles ikke krav om fossilfri byggeplass. 8. Forprosjektet videreføres med ovenstående punkter som utgangspunkt. Ås, 29.09.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Plan- og byggekomiteen Behandlingsrekkefølge: Plan- og byggekomiteen Vedlegg: Plan Underetasje Plan 1. etasje Plan 2. etasje Notat fra Link arkitektur as vedrørende materialvalg fasader Tidligere politisk behandling: PBK-Sak 2/16 Mulighetsstudie, Moer sykehjem F-Sak 3/16 og 11/16 Mulighetsstudie, Moer sykehjem K-Sak 8/16, 17/16 og 40/16 Mulighetsstudie, Moer sykehjem PBK-10/16 Moer sykehjem - mulighetsstudie alternativ 3 - konsekvensutredning energiløsning PBK-79/16 Moer sykehjem - mulighetsstudie alternativ 4 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Ingen Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 2 av 8
Saksutredning: Sammendrag: I PBK-Sak 79/16, behandlet 16.11.2016, ble mulighetsstudie for Moer sykehjem vedtatt. Rådmannen har med bakgrunn i vedtaket i PBK iverksatt arbeidet med å utarbeide et forprosjekt for «Utvidelse av Moer sykehjem, trinn 1». Multiconsult ASA og Link Arkitektur AS er engasjert for å utarbeide forprosjektet. Forprosjektet er planlagt ferdigstilt i desember 2017. I det innledende arbeidet med forprosjektet er det foretatt en vurdering av materialvalg og hvilke ambisjoner prosjektet skal ha ut over gjeldende forskriftskrav. Fakta i saken: Fasade Eksisterende bygg på Moer sykehjem er bygget i en gul/brun teglfasade med saltakskonstruksjon. For å skape mer kontrast er fasadene brutt opp med rød platekledning. Fargen er tilsvarende som taksteinen. Disse fasadeplatene knytter vinduene i første og andre etasje sammen og hjelper til å bryte ned byggets lengde med vertikale elementer. Arkitekten forslag til fasadeløsning for nybygget: Nybygg A er også tenkt i tegl, men fargene er tenkt å være litt mer tilbakeholdne enn eksisterende sykehjem. Vi foreslår derfor lys tegl, hvor aksentene settes gjennom vinduene som danner et vertikalt spill i fasadelivet. Vinduskarmen kan gjerne være i tre eller en varm kontrastfarge. Valg av fasadematerialet vil referere til eksisterende anlegg, men vil gi nybygget en nytolkning av tidens arkitektur. Nybygget skal fremstå som moderne og lyst, men samtidig være litt tilbakeholdent og reflekterende på sine omgivelser. Enkelte horisontale bånd i f.eks. betong eller platekledning kan gi bygget et litt mere horisontalt uttrykk. Utforming av taket på nybygget kan godt være i samme stil som eksisterende bygg. Alternativ løsning for nybygget: Alternativt kan fasadene kles med vedlikeholdsfri trekledning, type Kebony eller lignende. Kebony er bærekraftig, holdbart og vedlikeholdsfritt. Til å begynne med har Kebony en dyp brun farge som over tid glir over i en sølvgrå patina. Dette skjer normalt ila et par måneder. Kebony har 30 års garanti på sin trekledning. Trekledning gir stor variasjonsmuligheter i fasaden. Det kan tenkes at man bruker stående kledning som brytes opp med noen enkelte lekter som settes på høykant, slik at fasaden få et litt mer spennende relieff og som gjenspeiler leken i det levende materialet. Eksempler på de alternative materialene er vedlagt. Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 3 av 8
Energiløsning Moer sykehjem tilkobles fjernvarme. Eksisterende energibrønner som berøres av utvidelsen reetableres, jf vedtak i PBK den 16.11.2016 (sak 79/16). Energibrønnene betjener eksisterende bygningsmasse. Det vil bli vurdert videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i energibrønnene kan benyttes til nybygget, og om dette ev. er lønnsomt. Bæresystem Det er foretatt en vurdering av om bruk av massivtre som bæresystem som et alternativ til stål/betong er hensiktsmessig for dette prosjektet. Følgende forhold er vurdert: Lydkrav Tre er et lett materiale som skaper utfordringer ved måling av lyd. Når det gjelder akustikk er det en positiv effekt ved at tre absorberer lyd bedre enn stål/betong. Dette bidrar til å redusere klangtiden i gangarealer, trappesjakter og tilsvarende. Men det skaper utfordringer når det gjelder lyd som skal stoppes mellom to rom eller leiligheter. Massivtre har dårligere lydisolasjon i bassen/de lave frekvensene enn tradisjonelle skillekonstruksjoner av stål/betong. Dette gjelder spesielt for trinnlydisolasjon hvor klager kan forekomme selv om grenseverdien er tilfredsstilt. Massivtre skillevegger med lydkrav, som for eksempel skillevegger mellom beboerrom/korridor, må derfor fores ut på minst en side med gips. Likeledes må alle massivtrelementer som utgjør en flanke mellom boenheter fores inn/ned, dvs. yttervegger må fores inn med gips på isolert frittstående stenderverk og dekke/tak må fores ned med gipshimling. Brannkrav Tre er brennbart, men det er stor brannmotstand i en massiv trekonstruksjon. Elementer av massivtre forkuller sakte (ca. 50 mm pr time). Krav til ikke brennbare overflater løses ved å brannmale overflatene eller dekke de med brannhemmende materiale som for eksempel gips. Sykehjem er i risikoklasse 6 og det betinger at rømningsveier ikke kan inneholde brennbart materiale, noe som betyr at alle trevegger i korridorer må påføres gips. Redusert byggestøy Bygging med massivtreelementer gir mindre støy fra byggeplass, da bearbeidingen kan utføres med lett verktøy som støyer lite. Dette er positivt i forhold til at eksisterende sykehjem skal driftes samtidig som det vil foregå arbeid på byggeplassen. Areal Bruk av massivtre gir bygget et noe større bruttoareal pga. økte veggtykkelser. Økonomi Basert på tilgjengelige erfaringspriser ligger merkostnad ved bruk av massivtre på 0-15 %. Det er ulike erfaring med bruk av massivtre hos entreprenørene, noe som Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 4 av 8
gjør at det er større usikkerhet knyttet til hvilken pris man vil få på et bygg i massivtre i en tilbudskonkurranse. Energikrav Nye energikrav i byggteknisk forskrift (TEK10) trådte i kraft 1. januar 2016. Disse kravene er videreført i ny byggteknisk forskrift (TEK17). Kravet til årlig energibruk (levert energi) for sykehjem er på 195kWh/m². Det er gjort en vurdering av hvilke bygningsmessige tiltak som må gjennomføres for å oppnå en årlig reduksjon av energibruken til 145 kwh/m² (25 %). Dette tilsvarer nivået for energimerke A. For å oppnå en slik reduksjon må isolasjonstykkelsen økes, bygget må ha større krav til tetthet og det må stilles strengere krav til styring av ventilasjon og lys. Det er usikkerhet knyttet til om styring av ventilasjon og lys vil oppnå beregnet effekt pga den daglige driften av et sykehjem. Planlegging av prosjektet har ikke kommet langt nok til at det foreligger en kostnadsberegning av de bygningsmessige tiltakene som er nødvendige for å oppnå en reduksjon av energibruken med 25 %. Basert på erfaringspriser vurderes merkostnaden til å ligge i størrelsesorden 5-10 %, noe som utgjør 10-20 mill. kr. En reduksjon fra 195 kwh/m² til 145 kwh/m² vil for prosjektet utgjøre en årlig reduksjon på ca. 225.000 kwh/år. Med en framtidig pris på 1 kr/kwh utgjør dette en driftsbesparelse på ca. 225.000 kr/år forutsatt at den beregnede effekten av styring av de tekniske installasjonene er mulig å oppnå på et sykehjem. Det vurderes ikke som økonomisk lønnsomt å gjennomføre bygningsmessige tiltak for å kunne redusere energibruken som angitt over. Miljøsertifisering (BREEM) BREEAM bransjens eget verktøy for å måle miljøprestasjon. Verktøyet er utviklet av Norwegian Green Building Council (NGBC) i tett samarbeid med bygg- og eiendomsnæringen i Norge. Formålet er å motivere til bærekraftig design og bygging gjennom hele byggeprosjektet, fra tidligfase til overlevert bygg. BREEAM-sertifikat utstedes i fem nivåer; Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. Sertifiseringen er basert på dokumentert miljøprestasjon i ni kategorier ledelse, helse- og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, arealbruk og økologi samt forurensning. I dag har ca. 100 prosjekter i Norge gjennomført en slik sertifiseringsprosess. Av disse er det svært få kommunale prosjekter, da noe av hensikten med sertifiseringen er å oppnå høyere markedsverdi, høyere leieinntekter, økt brukertilfredshet og redusert finansiell risiko. En sertifiseringsprosess for utvidelsen av Moer sykehjem vurderes ikke å være aktuelt, da prosjektet har kommet for langt i planleggingen og at framdriften på prosjektet er svært stram. Å få godkjent prosessen opp mot BREEM tar vanligvis 12 uker for et sykehjem. Dette vil innebære at prosjekteringen må stoppes til prosessen er godkjent. Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 5 av 8
I kommende prosjekter vil det bli vurdert om det er hensiktsmessig å gjennomføre en full sertifiseringsprosess eller om kravene kan implementeres i prosjektene til en lavere kostnad. Avfall Forskriftskravet til kildesortering er på 60 %. For dette prosjektet anbefales det at kravet til kildesortering på byggeplass settes til 90 %. For de pågående byggeprosjektene på Solberg og Rustad skole er kravet satt til 85 %. Det vurderes at en økning av kravet ikke medfører høyere kostnader, da entreprenørene har lavere kostnader knyttet til levering av sortert avfall. Fossilfri byggeplass Innføring av krav om fossilfri byggeplass er relativt nytt utenfor de store byene. Oslo kommune har innført krav om fossilfri byggeplass på sine byggeprosjekter. Statsbygg har en ambisjon om å innføre et slikt krav på alle sine prosjekter innen 2030. Utvidelsen av Moer sykehjem er et relativt lite prosjekt og det vurderes at et krav om fossilfri byggeplass vil begrense konkurransen og gi høyere tilbudspriser. Det anbefales derfor ikke å stille et slikt krav på dette prosjektet. Framdrift: Rådmannen har med bakgrunn i vedtaket i PBK iverksatt arbeidet med å utarbeide et forprosjekt for «Utvidelse av Moer sykehjem, trinn 1». Forprosjekt er planlagt ferdigstilt i desember 2017. Økonomiske konsekvenser: Oppsummert: Fasade: En teglsteinsfasade er vurdert til å ha en merkostnad på ca. 1 mill. kr ift en fasade av vedlikeholdsfri trekledning. Energiløsning: Det vil bli vurdert videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i energibrønnene kan benyttes til nybygget, og om dette ev. er lønnsomt. Bæresystem: Merkostnad ved bruk av massivtre er vurdert til å være 0-15 % basert på tilgjengelige erfaringspriser. Energikrav: Basert på erfaringspriser vurderes merkostnaden ved de bygningsmessige tiltakene som er nødvendige for å kunne redusere energibruken med 25 %, til å ligge i størrelsesorden 5-10 %. Dette utgjør 10-20 mill. kr for prosjektet. Avfall: Økte krav til sortering av avfall på byggeplass fra 60 til 90 % vurderes å ha ingen kostnadskonsekvens. Fossilfri byggeplass: Ikke vurdert pga. manglende erfaringspriser. Drift Fasade: Teglfasader er vedlikeholdsfrie og har lang levetid (ut over 60 år). Vedlikeholdsfritt treverk (eksempelvis Kebony) har 30 års garanti på sine produkter. Det er lite erfaringsdata ift. det framtidige vedlikeholdsbehovet (etter 30 år) for trefasader, noe som er en usikkerhet ift framtidige driftskostnader. Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 6 av 8
Energikrav: En reduksjon fra 195 kwh/m² til 145 kwh/m² vil for prosjektet utgjøre en årlig reduksjon på ca. 225.000 kwh/år. Med en framtidig pris på 1 kr/kwh utgjør dette en driftsbesparelse på ca. 225.000 kr/år forutsatt at den beregnede effekten av styring av de tekniske installasjonene er mulig å oppnå på et sykehjem. Alternativer: Fasade: - Teglstein - Vedlikeholdsfri trekledning Energiløsning: - Tilkobling til fjernvarme. Det vil bli vurdert videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i energibrønnene kan benyttes til nybygget, og om dette ev. er lønnsomt. - Tilkobling til fjernvarme. Det vurderes ikke videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i energibrønnene kan benyttes til nybygget. Bæresystem: - Stål/betong - Massivtre Energikrav: - Energikrav i TEK 17 - En reduksjon i energibruken fra 195 145 kwh/m² årlig (-25 %) Miljøsertifisering: - Gjennomføres ikke for dette prosjektet Avfall: - Krav om sorteringsgrad på 90 % for byggavfall - Krav om sorteringsgrad på 60 % for byggavfall (TEK17) Fossilfri byggeplass: - Det stilles ikke krav om fossilfri byggeplass - Det stilles krav om fossil byggeplass Konklusjon med begrunnelse: Fasade For «Utvidelse av Moer sykehjem, trinn 1» anbefales det å benytte tegl som fasademateriale i tråd med arkitektens forslag. Dette begrunnes med at teglstein har svært lang levetid og er et vedlikeholdsfritt materiale også ut over en levetid på 60 år. Energiløsning Det anbefales at det vurderes videre i forprosjektet om en ev. restkapasitet i eksisterende brønnpark kan benyttes til nybygget, og om dette ev. er lønnsomt. Bæresystem Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 7 av 8
Det anbefales å benytte stål/betong som bæresystem på dette prosjektet pga følgende forhold: Lyd- og brannkrav gjør at det selv med bruk av massivtre blir få synlige treoverflater Usikre og sannsynlig høyere investeringskostnader Større bruttoareal på bygget Energikrav Det anbefales at prosjektet gjennomføres iht energikrav i TEK17. Dette begrunnes med at det ikke er økonomisk lønnsomt å gjennomføre bygningsmessige tiltak som muliggjør en reduksjon i energibruken med 25 %. I tillegg er energien som leveres til prosjektet hovedsakelig basert på fjernvarme som er 100 % fornybar energi. Miljøsertifisering En sertifiseringsprosess for utvidelsen av Moer sykehjem vurderes ikke å være aktuelt, da prosjektet har kommet for langt i planleggingen og at framdriften på prosjektet er svært stram. Avfall For dette prosjektet anbefales det at kravet til kildesortering på byggeplass settes til 90 %. Det vurderes at en økning av kravet ikke medfører høyere kostnader, da entreprenørene har lavere kostnader knyttet til levering av sortert avfall. Fossilfri byggeplass Utvidelsen av Moer sykehjem er et relativt lite prosjekt og det vurderes at et krav om fossilfri byggeplass isolert sett for dette prosjektet vil begrense konkurransen og gi høyere tilbudspriser. Det anbefales derfor ikke å stille et slikt krav på dette prosjektet. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Omgående Plan- og byggekomiteen 09.10.2017 Side 8 av 8