DELÅRSRAPPORT

DELÅRSRAPPORT 01.01.12-31.03.12 Lervigsveien 32-36, Stavanger

DETTE ER ENTRA EIENDOM Entra Eiendom driver utvikling, utleie, forvaltning, drift og kjøp og salg av fast eiendom i Norge. Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper, og eies av staten ved Nærings- og handelsdepartementet. Konsernets eier cirka en million kvadratmeter. Entras hovedformål er å tilby lokaler for å dekke statlige behov og å drive ut fra forretningsmessige prinsipper. For øvrig kan Entra søke både kommunale og private kunder. Konsernets forretningsidé er å skape verdier gjennom å utvikle, leie ut og drifte attraktive og miljøledende lokaler. Visjonen er å bidra til kundenes effektivitet og omdømme. Entras forretningsmål er å være best på kundeopplevd kvalitet, ha lønnsom vekst og være miljøledende i bransjen. Konsernet er delt inn i fire regioner: Region Oslo Sentrum, region Stor-Oslo, region Sør- og Vestlandet og region Midt- og Nord-Norge. Konsernet har hovedkontor i Oslo. 2

Hovedpunkter Positiv utvikling i resultat fra eiendomsdrift til NOK 285,9 millioner, mot NOK 254,6 millioner i første kvartal 2011. Resultat før skattekostnad er NOK 141,7 millioner, mot NOK 479,2 millioner i 2011. Hovedårsaken til resultatet er negativ verdiendring på NOK 37,5 millioner som følge av mindre endringer i avkastningskrav på enkelteiendommer i et ellers flatt marked, i motsetning til en positiv verdiendring i 2011 på NOK 232,5 millioner. Markedsverdien for eiendomsporteføljen er NOK 23,3 milliarder, en økning på NOK 0,2 milliarder fra fjerde kvartal 2011 som skyldes økte investeringer i perioden. Dødsulykke inntraff 16. mars på utbyggingsprosjektet i datterselskapet Brattørkaia AS i Trondheim. En ansatt hos en av underleverandørene til Reinertsen, som er entreprenør på byggeprosjektet, omkom. Nøkkeltall Alle tall i MNOK Q1-2012 Q1-2011 2011 Drift Markedsverdi eiendomsportefølje (MNOK)* 23 332 22 002 23 145 Totalareal (BTA) 1 213 872 1 212 003 1 214 181 Forvaltningsareal (BTA) 968 802 971 280 966 635 Vektet gjenværende kontraktstid (år) 9,6 10,6 9,9 Finansielt Resultat før verdiendringer og skatt (EBVAT) 155,0 138,8 381,0 Totalresultat 98,8 339,9 579,0 Resultat per aksje (NOK) 563,4 2 352,1 3 972,2 Netto endring i kontanter 113,4-75,7-100,8 Netto rentebærende nominell gjeld 12 741,6 11 974,5 12 631,5 Totalbalanse 24 082,1 22 738,4 23 740,3 Egenkapitalandel (%) 31,1 % 32,1 % 31,1 % * Markedsverdi av konsernets eiendomsportefølje inklusive IFRIC 12-eiendommer 0,06 0,04 0,02 Ledighetsgrad forvaltningsportefølje (%) 0 200 150 100 50 0 Resultat før verdiendringer og skatt (EBVAT) Totalbalanse (MNOK) 24500 24000 23500 23000 22500 22000 * Økonomisk ledighetsgrad i henhold til EPRA. For Q1-11 til Q3-11 er ledighetsgraden basert på areal. 3

Finansiell utvikling Resultater i første kvartal Leieinntekter stiger som følge av økt utleieareal fra ferdigstilte prosjekteiendommer, og utgjør NOK 376,9 millioner (NOK 357,8 millioner) i perioden. Andre driftsinntekter er NOK 5,3 millioner (NOK 9,3 millioner). Sum driftskostnader er NOK 96,3 millioner (NOK 112,5 millioner). Reduksjonen i driftskostnader skyldes bortfall av kostnader til midlertidige lokaler for leietagere i eiendommer under rehabilitering. Videre er administrative eierkostnader redusert etter salg av Optimo Prosjekt AS medio 2011. Dette gir et resultat fra eiendomsdrift i første kvartal på NOK 285,9 millioner (NOK 254,6 millioner). Driftsresultatet er NOK 256,1 millioner (NOK 489,9 millioner). Reduksjonen i driftsresultatet skyldes negativ verdiendring på investeringseiendommer som i kvartalet utgjorde NOK -37,6 millioner (NOK 232,5 millioner). Markedsutviklingen har vært flat i kvartalet, og den negative verdiendringen skyldes mindre endringer i avkastningskrav på enkelteiendommer. Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskaper er NOK -2,2 millioner (NOK 2,8 millioner). Netto realiserte finansposter er NOK -138,7 millioner (NOK -118,6 millioner). Økningen skyldes høyere rentebærende gjeld og noe høyere gjennomsnittsrente for konsernets låneportefølje sammenlignet med første kvartal 2011. Netto urealisert verdiendring på finansielle instrumenter er på NOK 24,3 millioner (NOK 107,8 millioner). Endringen i markedsverdi på finansielle forpliktelser viser en liten reduksjon som skyldes høyere kredittmarginer og rentenivå. Resultat før skattekostnad er NOK 141,7 millioner (NOK 479,2 millioner). Periodens resultat etter skatt er på NOK 98,8 millioner (NOK 339,9 millioner). Selskapet benytter nominell skattesats ved beregning av utsatt skatt. Balanseførte verdier Konsernets samlede eiendeler ved utgangen av første kvartal 2012 er NOK 24.082,1 millioner (NOK 22.738,4 millioner). Av dette utgjør investeringseiendom NOK 21.526,1 millioner (NOK 20.491,6 millioner) og investeringseiendommer holdt for salg NOK 564,7 millioner (NOK 68,0 millioner). Ved utgangen av første kvartal er fem eiendommer klassifisert som holdt for salg. Av disse er fire eiendommer overført til salgsporteføljen i perioden, blant annet Allehelgens gate 6 og Spelhaugen 12 i Bergen. Konsernets egenkapital inkludert ikkekontrollerende eierinteresser etter fradrag for utsatt skatt er NOK 7.490,2 millioner (NOK 7.292,1 millioner). Utsatt skatt beregnes som forskjell mellom skattemessig verdi og markedsverdi for investeringseiendom med nominell skattesats på 28 prosent. Konsernets egenkapitalandel er på 31,1 prosent (32,1 prosent) per 31.3.12 Konsernets rentebærende gjeld er ved utgangen av første kvartal NOK 12.953,6 millioner (NOK 12.101,9 millioner). Finansiering Selskapet har refinansiert og utstedt nye sertifikatlån på til sammen NOK 1.150 millioner. Konsernets rentebærende nominelle gjeld er NOK 12.906 millioner (NOK 12.165 millioner) per 31.3.12. Selskapet har en balansert forfallsprofil for rentebærende gjeld. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid for konsernets gjeldsportefølje er 5,3 år ved utgangen av perioden. Beregningen er hensyntatt løpetiden på tilgjengelige ubenyttede kredittrammer. Forfallsprofil rentebærende gjeld 31.3 MNOK Volum innlån Andel av volum Akk. andel av volum 0-3 måneder 1 870 14 % 14 % 4-12 måneder 2 670 21 % 35 % 1-2 år 2 750 21 % 56 % 2-4 år 1 425 11 % 68 % 4-6 år 2 100 16 % 84 % >6 år 2 091 16 % 100 % Total 12 906 Konsernet har en likviditetsbeholdning på NOK 161,7 millioner (NOK 73,4 millioner). Konsernet har ytterligere tilgjengelige finansieringsrammer på NOK 5.015 millioner (NOK 5.291 millioner). 4

Forfallsprofil utrukne kredittfasiliteter 31.3 Sammensetning rentebærende gjeld 31.3 Tabellen nedenfor viser forfallsprofil for konsernets utrukne kredittfasiliteter per 31.3.2012. 10% 34% Andel av 24% MNOK Beløp volum 0-3 måneder - 0 % 4-12 måneder 1 205 24 % 1-2 år - 0 % 2-4 år 1 000 20 % 4-6 år 1 700 34 % >6 år 1 110 22 % Total 5 015 9% Banklån datterselskaper Børsnoterte obligasjonslån Banklån Entra 23% Sertifikatlån Pantesikret obligasjon Grafen ovenfor viser sammensetningen av rentebærende gjeld. Konsernet har ved utgangen av perioden 56 prosent av finansieringen i kapitalmarkedet Netto finansieringskostnad Alle tall i MNOK Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Total Rentekostnad 157,6 163,3 164,3 167,2 652,3 Annen finansieringskostnad 5,3 4,7 5,2 4,2 19,5 Renteinntekt -3,0-1,4-1,5-0,8-6,7 Netto finansieringskostnad 159,9 166,6 168,0 170,6 665,1 Netto rentebærende gjeld 12 171,2 12 285,8 12 631,5 12 741,6 12 457,5 Gjennomsnittlig finansieringsrente* 5,34 % *) Gjennomsnittlig finansieringsrente er beregnet på rullerende fire kvartalers basis. Netto kvartalsvise finansieringskostnader summeres over de seneste fire kvartaler. Netto rentebærende gjeld beregnes basert på fire kvartalers rullerende gjennomsnitt. 67 prosent av konsernets finansiering har fastrente per 31.3.2012. Effektiv løpetid for rentesikringen er på samme tidspunkt 3,4 år (3,4 år). 5

Kontantstrømoppstilling Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter utgjør NOK 145,6 millioner i første kvartal (NOK 116,5 millioner). Forbedringen gjenspeiler den positive utviklingen i resultat fra eiendomsdrift. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er NOK -244,1 millioner (NOK -242,3 millioner). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter utgjør NOK 212,0 millioner (NOK 50,2 millioner). Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er påvirket av at det ved utgangen av første kvartal 2012 ble trukket opp gjeld for å finansiere investeringer i begynnelsen av andre kvartal. Samlet netto endring i likvider er NOK 113,4 millioner i første kvartal (NOK -75,7 millioner). 6

Virksomheten Utleiesituasjonen Ved utgangen av første kvartal har konsernet en økonomisk ledighet i forvaltningsporteføljen på 3,3 prosent (5,4 prosent). Ledighet i 2011 er basert på areal. Vektet gjenværende leietid for konsernets leiekontrakter er 9,6 år (10,6 år). Entra har i første kvartal inngått nye kontrakter på til sammen 3.084 kvadratmeter, hvorav den største er i Skansegaten 2 i Stavanger på 869 kvadratmeter. I tillegg har selskapet reforhandlet 2.022 kvadratmeter i Grenseveien 92 i Oslo. Totalt har konsernet i første kvartal reforhandlet og signert nye kontrakter tilsvarende NOK 9,4 millioner i årsleie og 5.106 kvadratmeter. Forfallsstruktur for konsernets kontraktsportefølje fremkommer av grafen nedenfor. Forfallsstruktur kontraktsportefølje 200 100 150 75 Helårsleie (MNOK) 100 50 50 25 Antall kontrakter 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031-> Årsleie (MNOK) Ant. kontrakter Eiendomsporteføljen Nøkkeltall eiendomsportefølje 31.03.12 31.12.11 30.09.11 30.06.11 31.03.11 Markedsverdi (MNOK) 23 332 23 145 22 771 22 691 22 002 Brutto yield (%) 6,7 % 6,7 % 6,8 % 6,8 % 7,0 % Netto yield (%) 6,2 % 6,2 % 6,2 % 6,2 % 6,4 % Brutto og netto yield er tilnærmet uendret i første kvartal. 7

Geografisk fordeling virkelig verdi (MNOK) Om lag tre fjerdedeler av eiendomsporteføljen regnet i virkelig verdi befinner seg i Oslo Sentrum og Stor-Oslo. Det har ikke vært vesentlige endringer gjennom kvartalet. 3063 2359 11672 6238 Oslo Sentrum Sør- og Vestlandet Stor-Oslo Midt og Nord-Norge Eiendomsporteføljen Antatt Antall Areal markedsleie Leieinntekter Ledighetsgrad eiendommer (i tusen kvm) (MNOK) (MNOK) (%)* Forvaltningseiendom 99 979 1 562 1 524 3,3 % Prosjekteiendom 7 107 n.a. n.a. n.a. Tomt og utviklingseiendom 10 128 n.a. n.a. n.a. Total 116 1 214 1 562 1 524 3,3 % Region Oslo Sentrum 32 408 795 763 2,9 % Region Stor-Oslo 42 400 379 392 5,1 % Region Sør- og Vestlandet 25 206 224 211 2,2 % Region Midt og Nord-Norge 17 199 165 159 2,3 % Total 116 1 214 1 562 1 524 3,3 % * Beregningen er basert på samme prinsipper som EPRA ledighetsrate Eiendomssalg Entra har i første kvartal solgt Stakkevollveien 11 AS i Tromsø til NorgesGruppen for NOK 20 millioner. Aksjene i selskapet ble overdratt til kjøper 8. mars. Entra har videre solgt eiendommen Toldbodbrygga 2 i Fredrikstad for NOK 10 millioner, som ble overlevert til Nor Estate AS 15. mars. Eiendomskjøp Entra har ikke inngått avtaler om kjøp av eiendom eller eiendomsselskaper i første kvartal 2012. Det har heller ikke vært overtagelse av aksjer eller eiendommer i perioden. 8

Prosjektstatus Entra Eiendom arbeider med planene om å bygge et av verdens mest sikre, miljøvennlige, og kostnadseffektive datasenter i Norge, Greenfield Datacenter. Datasenteret forutsettes utbygget i flere trinn, i henhold til etterspørsel i markedet. Entra Eiendom arbeider med å utvikle Tullinkvartalet i Oslo. Entra ønsker at kvartalet, som er en lite besøkt del av sentrum, skal revitaliseres. Reguleringsarbeidet er igangsatt og det arbeides med flere mulige kunder. Det er i kvartalet aktivert NOK 13 millioner knyttet til konseptutvikling for enkelte utviklingsprosjekter som immateriell eiendel. I januar ble rehabiliteringen av Lervigsveien 36 i Stavanger avsluttet og overlevert leietakeren Statens Sjø og Kartverk. Bygget er teknisk oppdatert og fornyet innvendig. Totalrehabiliteringen av Øvre Torvvei i Sandvika hadde oppstart i januar. Det skal etableres et Kunnskapssenter for Bærum kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus på størstedelen av arealet. Prosjektet skal stå ferdig i januar 2014, og omfatter totalt 15.600 kvadratmeter. Totalrehabiliteringen av Fredrik Selmersvei 4 på Helsfyr er godt i gang med rivning av fasader og montering av nye elementer. Det rehabiliterte bygget vil oppnå passivhus-standard og energimerke A. Bygget blir Breeam-klassifisert til karakteren Very Good. Varmeoverskudd fra Skatteetatens store datahall benyttes til oppvarming av bygget. Arbeidet med å oppgradere Skansegaten 2 i Stavanger er påbegynt i perioden. Oppgraderingen vil skje etappevis. Konsernets fem største prosjekter per 31.3.12 utgjør 88,9 prosent av prosjektporteføljen målt i areal, med en total investeringsramme på NOK 1,9 milliarder. Prosjekter under utvikling Eiendom Geografisk område Prosjektareal (i tusen kvm) Ledighetsgrad (%)* Fredrik Selmersvei 4 Stor-Oslo 27,1 0,0 % Brattørkaia 15 A og B Midt og Nord-Norge 20,0 28,6 % Professor Olav Hanssensvei 10** Sør- og Vestlandet 17,2 46,3 % Øvre Torg 1 Stor-Oslo 15,7 31,4 % Grønland 51 Stor-Oslo 15,5 3,5 % Total 95,5 * Beregning er basert på samme prinsipper som EPRA ledighetsrate ** Deler av prosjektet er ferdigstilt. Oppstillingen i tabellen viser byggetrinn 3. Total ledighetsgrad for prosjektet er 21,4 prosent. Datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter Papirbredden Eiendom AS (60 % eierandel) Første byggetrinn av Papirbredden II i Drammen gjennomføres i henhold til plan. Tre måneder før ferdigstillelse er det oppnådd en utleiegrad på 97,5 prosent. Brattørkaia AS (52 % eierandel) Det pågår bygging av 14.000 kvadratmeter kontorbygg i Brattørkaia 15 i Trondheim. Direktoratet for Naturforvaltning skal leie cirka 9.500 kvadratmeter, med innflytting i første kvartal 2013. I mars hadde entreprenør 9

Reinertsen AS en alvorlig ulykke på byggeplassen, hvor en person ansatt hos en av Reinertsens underleverandører omkom. Ulykken skjedde da et betongelement falt ned. PowerHouse One konseptet på Brattørkaia 17A ble lansert i Trondheim 16. mars. Optimal utnyttelse av sol og annen fornybar energi i tillegg til et ekstremt lavt energibehov, kan gi Norges første kontorbygg som produserer mer energi enn det forbruker. UP Entra AS (50 % eierandel) UP Entra har utarbeidet forslag til reguleringsplan for et kvartal i Storhamargata i Hamar, hvor det planlegges en kombinert utbygging av boliger og næringsarealer. Oslo S Utvikling AS (OSU) (33,33 % eierandel) OSU har i kvartalet inngått avtale om salg av alle byggene i DNB-prosjektet. Transaksjonen er basert på en eiendomsverdi på i underkant av NOK 4,8 milliarder. Byggene overtas løpende ved ferdigstillelse, og det første bygget, Midtbygget, overleveres 1. juli 2012. I henhold til IAS 18 vil inntektsføring skje ved overlevering. Selskapets strategi om utvikling av eiendommer for salg medfører at eiendommene ikke føres til virkelig verdi, men til historisk kost i regnskapet til OSU. I konsernregnskapet innarbeides selskapet etter egenkapitalmetoden, og egenkapital etter skatt er regnskapsført til NOK 369,1 millioner i konsernregnskapet per 31.3.2012. Markedsverdien av eiendommene og prosjektene i OSU er estimert til cirka NOK 7.3 milliarder (100 prosent). Entras eierandel på 33,33 prosent gir en markedsverdi på NOK 2.4 milliarder. Estimatet er basert på tilsvarende prinsipper som for Entras øvrige verdivurderinger av investeringseiendom. Entras andel av verdijustert egenkapital hensyntatt antatt latent utsatt skatt på 10 prosent og andel av gjeld er NOK 1,4 milliarder per 31.3.2012. Markedsutvikling Transaksjonsmarkedet Det ble registrert eiendomstransaksjoner med en total verdi på NOK 14,5 milliarder i første kvartal 2012. Dette er en økning sammenlignet med 2011. Målt i antall transaksjoner har første kvartal 2012 ikke vært vesentlig forskjellig fra første kvartal 2011, men transaksjonene som har funnet sted har vært betydelig større. Prime yield ligger fortsatt på 5,25 prosent til 5,5 prosent for gode bygg i Oslo sentrum med lange kontrakter. Transaksjonsvolum Norge NOKmrd 50 45 40 35 30 25 20 15 10 Kilde: Entra Konsensusrapport Utleiemarkedet 2010 2011 2012 2013 Moderat vekst i sysselsettingen og optimisme i store deler av næringslivet bidrar til økt etterspørsel etter kontorlokaler. Stavanger utpeker seg med svært lav kontorledighet og stigende leiepriser. Det er høy aktivitet i leiemarkedet i Oslo og stigende priser. Høyere tilførsel av nye kontorlokaler fører til en svak økning i kontorledigheten, men samtidig bidrar ombyggingen av kontorlokaler til boliger til å dempe kontorledigheten. Det forventes en svak økning i kontorledigheten i Oslo gjennom 2012. Det er generelt små endringer i leieprisene for kontor i Bergen. Det er etablert et nytt toppnivå på cirka 2.500 kr per kvadratmeter for de mest attraktive byggene i sentrum. Kontorledigheten er på seks til syv prosent. Det kan bli noe høyere ledighet fremover som følge av høyere nybygging. I Trondheim er det god aktivitet i leiemarkedet, men en relativt flat utvikling i leieprisene. Kontorlokaler med høy standard og sentral beliggenhet opplever imidlertid en moderat prisøkning. Ledigheten viser en svak nedgang til 5,5 prosent og forventes uendret fremover. Kontorledigheten i Stavanger er nå på under tre prosent, med muligheter for å øke leieprisene i 2012. 10

Markedsdata Oslo 2009 2010 2011 2012 2013 Ledighetsgrad (%)* 7,6 % 7,9 % 7,2 % 7,6 % 8,1 % Leiepris (NOK/kvm)** 2 321 2 544 2 566 2 686 2 772 Prime yield* 6,3 % 5,8 % 5,2 % 5,4 % 5,5 % * Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu ** Kontorer med høy standard i Oslo Kilde: Entra Konsensusrapport Ansatte Ved utgangen av første kvartal 2012 har konsernet 156 (166) ansatte. Endringen i antall ansatte skyldes i hovedsak salg av selskapet Optimo Prosjekt AS. Konsernet har en H-verdi (antall arbeidsrelaterte personskader med fravær per million arbeidede timer inkludert entreprenører og utførende leverandører) på 6,5 ved utgangen av første kvartal. Det har i perioden vært en alvorlig ulykke med dødsfall på byggeprosjektet i Entras deleide datterselskap Brattørkaia AS. Politiet og Arbeidstilsynet har gjennomført undersøkelser knyttet til ulykken. Endelig rapportering fra Arbeidstilsynet vedrørende ulykken foreligger ikke per tidspunkt. Risiko og risikostyring Konsernet er eksponert for finansiell risiko gjennom gjeldssiden i balansen, og endringer i rentenivå vil påvirke konsernets kontantstrøm. Selskapet styrer renterisikoen ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter. Refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå langsiktige låneavtaler og spre låneforfall. Konsernets egenkapital påvirkes av verdiendringer på eiendommer og finansielle instrumenter som skyldes endringer i blant annet rentenivå, yield og andre markedsforhold. Entra er eksponert i utleiemarkedet, som påvirkes av makroøkonomiske endringer som endring i BNP, KPI og sysselsetting. Ledighet i porteføljen og leieendringer ved reforhandling av eksisterende kontrakter påvirker løpende kontantstrøm. Utleierisikoen søkes redusert ved systematisk kundepleie, oppfølging av kontraktsutløp og planer for utleiearbeidet, samt ved å tilpasse eiendommene til kundenes behov. Gjennom inngåelse av lange leiekontrakter med spredt forfallsstruktur oppnår konsernet en stabil og forutsigbar kontantstrøm. Entra gjennomfører kontinuerlig betydelige oppgraderings- og utbyggingsprosjekter med risiko i forhold til tidsfrister og kostnader. Gjennomføringsrisikoen i prosjektene søkes redusert ved gode rutiner for prosjektoppfølging og kompetent prosjektledelse. Hendelser etter balansedagen Det ble i april foretatt et lederskifte i Entra Eiendom som følge av at administrerende direktør Kyrre Olaf Johansen ba om å fratre sin stilling. Bakgrunnen var at det hadde oppstått uenighet om enkelte strategiske valg mellom han og styret. Rune Olsø er konstituert som ny administrerende direktør. Han har arbeidet i Entra siden 2005 og har vært viseadministrerende direktør siden 2010. Entra Eiendom AS og Oslo Pensjonsforsikring (OPF) stiftet per 1. april det nye selskapet Entra OPF Utvikling AS. Selskapet er etablert som felleskontrollert virksomhet, hvor Entra eier 50 prosent. Entras eiendom Allehelgens gate 6 og OPFs eiendom Lars Hilles gate 30 i Bergen er fra samme tidspunkt overført til henholdsvis Allehelgens gate 6 AS og Lars Hilles gate 30 AS, som er datterselskaper til Entra OPF Utvikling AS. 11

Entra Eiendom AS overtok 1. april aksjene i Universitetsgaten 7 AS i Oslo. Framtidsutsikter Eierskapsmeldingen I eierskapsmeldingen Meld. St. 13 (2010-2011) åpnet regjeringen for at selskapet kan finansiere egenkapitalbehovet i det private markedet. Dette kan innebære et statlig nedsalg som ledd i en strukturell transaksjon og/eller en børsnotering. Regjeringen ba derfor Stortinget om fullmakt til å kunne børsnotere og/eller selge inntil 2/3 av aksjene i Entra Eiendom AS. Stortinget vedtok 9. juni å gi regjeringen fullmakt til å redusere eierskapet i Entra Eiendom ned mot 33,4 prosent i forbindelse med et nedsalg og/eller børsnotering av selskapet. Før et eventuelt nedsalg og/eller børsnotering vil regjeringen vurdere om enkeltbygg i Entras portefølje bør overtas av Statsbygg på kommersielle vilkår. Prognosene for norsk økonomi tyder på moderat vekst i sysselsettingen i år og neste år. Det forventes en forsiktig økning i kontorledigheten på grunn av ferdigstillelse av flere nye kontorbygg i 2012. Entra forventer noe økning i leieprisene for moderne lokaler med sentral beliggenhet. For mindre sentrale lokaler antas uendrede leiepriser. Investorene etterspør eiendommer med god beliggenhet og sikker kontantstrøm, samt utviklingseiendommer. Relativt lav kontorledighet og god etterspørsel etter leie av lokaler bidrar til optimisme blant investorene. Det er dog betydelig usikkerhet knyttet til hvordan Euro-krisen vil påvirke markedet. Transaksjonsvolumet forventes å bli noe høyere i 2012 enn i 2011. Det forventes generelt en stabil yieldutvikling, med en fortsatt høy yield-differanse mellom gode og dårlige eiendommer. Det norske rente- og kredittmarkedet vil ventelig fortsatt preges av usikkerhet knyttet til globale vekstforventninger og statsgjeldssituasjonen i sør Europa. Entra har en sterk posisjon i kredittmarkedene og forventer fortsatt å kunne dra nytte av relativt gunstige lånebetingelser. Oslo 7. mai 2012 Styret i Entra Eiendom AS 12

Regnskapsoppstillinger Totalresultat Alle tall i MNOK Q1-2012 Q1-2011 2011 Leieinntekter 376,9 357,8 1 434,7 Andre driftsinntekter 5,3 9,3 33,1 Sum driftsinntekter 382,2 367,1 1 467,8 Vedlikehold 7,7 9,4 62,0 Driftsrelaterte kostnader 21,2 22,3 88,6 Andre eiendomskostnader 25,2 30,3 127,2 Administrative eierkostnader 42,1 50,6 186,0 Sum driftskostnader 96,3 112,5 463,7 Resultat fra eiendomsdrift 285,9 254,6 1 004,1 Urealisert verdiendring investeringseiendommer -37,6 232,5 632,6 Andel resultat i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet -2,2 2,8-28,4 Gevinst/tap salg av anleggsmidler 10,1 0,0-3,4 Driftsresultat 256,1 489,9 1 604,8 Rente- og annen finansinntekt 24,6 28,4 114,7 Rente- og annen finanskostnad -163,3-147,0-706,0 Netto realiserte finansposter -138,7-118,6-591,3 Urealisert verdiendring finansielle instrumenter 24,3 107,8-208,0 Netto finansposter -114,5-10,8-799,3 Resultat før skattekostnad 141,7 479,2 805,6 Skattekostnad -42,9-139,3-226,5 Periodens resultat 98,8 339,9 579,0 Periodens totalresultat 98,8 339,9 579,0 Periodens resultat tilordnes: Aksjonærene i morselskapet 80,1 334,5 564,8 Ikke-kontrollerende eierinteresser 18,7 5,4 14,2 Periodens totalresultat tilordnes: Aksjonærene i morselskapet 80,1 334,5 564,8 Ikke-kontrollerende eierinteresser 18,7 5,4 14,2 13

Balanse Alle tall i MNOK 31.03.12 31.03.11 31.12.11 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler* 31,2 11,7 16,5 Sum immaterielle eiendeler 31,2 11,7 16,5 Investeringseiendommer 21 526,1 20 491,6 21 843,9 Eierbenyttet eiendom 6,0 6,2 6,0 Andre driftsmidler 17,6 48,8 25,4 Sum varige driftsmidler 21 549,7 20 546,6 21 875,3 Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet 494,6 626,0 502,0 Lån til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet 2,7 137,0 14,2 Andre langsiktig fordringer 1 143,6 1 174,8 1 107,5 Sum finansielle anleggsmidler 1 640,8 1 937,9 1 623,6 SUM ANLEGGSMIDLER 23 221,8 22 496,1 23 515,4 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 34,6 25,6 34,5 Andre fordringer 99,4 75,2 105,6 Sum kortsiktige fordringer 134,0 100,8 140,1 Kontanter og bankinnskudd 161,7 73,4 48,3 SUM OMLØPSMIDLER 295,7 174,3 188,4 Investeringseiendommer holdt for salg 564,7 68,0 36,5 SUM EIENDELER 24 082,1 22 738,4 23 740,3 * Det er i kvartalet aktivert NOK 13 millioner knyttet til konseptutvikling for enkelte utviklingsprosjekter. 14

Alle tall i MNOK 31.03.12 31.03.11 31.12.11 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 414,2 1 414,2 1 414,2 Opptjent egenkapital 5 938,1 5 752,3 5 858,0 Ikke-kontrollerende eierinteresser 137,9 125,6 119,2 SUM EGENKAPITAL 7 490,2 7 292,1 7 391,4 GJELD Rentebærende gjeld 8 245,6 7 793,5 9 086,3 Pensjonsforpliktelser 86,9 79,7 84,9 Utsatt skatt 2 394,4 2 262,7 2 352,5 Finansielle derivater 744,6 591,4 769,5 Øvrig gjeld og forpliktelser 57,2 74,2 63,8 Sum langsiktig gjeld 11 528,7 10 801,5 12 356,9 Leverandørgjeld og øvrig gjeld 201,2 204,1 250,6 Rentebærende gjeld 4 708,0 4 308,4 3 616,5 Forskuddsbetalinger og forpliktelser 154,0 132,3 124,9 Sum kortsiktig gjeld 5 063,2 4 644,8 3 992,0 SUM GJELD 16 591,9 15 446,4 16 348,9 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 24 082,1 22 738,4 23 740,3 15

Konsernets egenkapital Ikke- Annen kontrollerende Total Alle tall i MNOK Aksjekapital Overkursfond egenkapital eierinteresser egenkapital Egenkapital per 01.01.2011 142,2 1 272,0 5 418,1 120,1 6 952,4 Totalresultat 564,8 14,2 579,0 Utbetalt utbytte -124,6 - -124,6 Endring ikke-kontrollerende eierinteresser -0,4-15,0-15,4 Total egenkapital 31.12.2011 142,2 1 272,0 5 858,0 119,2 7 391,4 Totalresultat 80,1 18,7 98,8 Total egenkapital 31.03.2012 142,2 1 272,0 5 938,1 137,9 7 490,2 16

Konsolidert kontantstrøm Alle tall i MNOK Q1-2012 Q1-2011 2011 Resultat før skattekostnad 141,7 479,2 805,6 Gevinst/tap ved salg av aksjer, investeringseiendom og virksomhet -10,1-0,0 3,4 Betalte netto renter og gebyrer 18,2 20,7-3,2 Poster uten kontanteffekt 5,9-5,2 97,2 Verdiendring investeringseiendommer 37,6-231,6-632,6 Verdiendring finansielle derivater -24,3-107,8 208,0 Endring i arbeidskapital -23,5-38,8 38,8 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 145,6 116,5 517,2 Innbetalt ved salg av investeringseiendommer og virksomhet 34,9-6,8 Utbetalt ved kjøp av investeringseiendommer og andre investeringer i anleggsmidler -290,7-242,3-1 277,0 Netto inn- og utbetaling TS og FKV 11,7-217,7 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -244,1-242,3-1 052,5 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 1 665,0 950,0 6 741,0 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -1 453,0-900,0-6 182,0 Netto inn- og utbetalt egenkapital - 0,2 0,2 Utbetaling av utbytte - - -124,6 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 212,0 50,2 434,6 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 113,4-75,7-100,8 Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 48,3 149,1 149,1 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 161,7 73,4 48,3 17

Noter til resultat- og balanseoppstilling 1. Regnskapsprinsipper Perioderesultatene er utarbeidet i samsvar med gjeldende IFRS-standarder og fortolkninger. Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av delårsregnskapet er i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet for 2011. Det presenteres sammendratte oppstillinger. Rapporteringen omfatter Entra Eiendom AS, datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Delårsrapporten er ikke revidert. 2. Segmentinformasjon Konsernledelsen vurderer forretningsvirksomheten ut fra geografiske områder. De geografiske områdene er av lik karakter slik at konsernet etter IFRS 8 kun vurderes å ha ett rapporteringspliktig segment. MNOK 1.154 av konsernets årlige leieinntekter genereres av leiekontrakter der staten er kunde. 3. Investeringseiendommer Alle tall i MNOK Q1-2012 Q1-2011 31.12.11 Inngående balanse 1.1 21 880,3 20 024,1 20 024,1 Resultatført netto endring i virkelig verdi -37,6 232,5 632,6 Verdiendring investeringseiendom -37,6 232,5 632,6 Øvrige bevegelser Tilgang ved kjøp - 8,7 127,4 Tilgang ved påkostninger 260,8 286,7 1 110,1 Aktiverte lånekostnader 8,0 7,6 29,2 Avgang ved salg -20,7 - -43,0 Utgående balanse 22 090,7 20 559,6 21 880,3 Hvorav investeringseiendommer holdt for salg 564,7 68,0 36,5 Investeringseiendom 21 526,1 20 491,6 21 843,9 18

4. IFRIC 12 IFRIC 12 regulerer oppføringen av offentlig infrastruktur av private aktører på oppdrag fra det offentlige. Infrastrukturen driftes av den private aktøren over en viss periode, hvor det offentlige kontrollerer residualverdien. For Entra gjelder dette tre eiendommer. Eiendommene er oppført som en finansiell fordring i balansen. I beregningen av den langsiktige fordringen benyttes estimater som det er knyttet usikkerhet til. Estimatusikkerheten relaterer seg til fremtidige leieinnbetalinger. Videre er det usikkerhet knyttet til de objektsspesifikke estimatene på fremtidige eierkostnader, investeringer og utkjøpsklausuler. 19

Definisjoner Markedsverdi eiendomsportefølje Prime Yield Brutto og netto yield Markedsverdi av alle eiendommene i mor og datterselskaper uavhengig av regnskapsmessig klassifisering. Inkluderer ikke markedsverdi av eiendommer i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper. Direkteavkastning på eiendommer som av markedet oppfattes å ha attraktiv beliggenhet, god standard og solide leietakere. Prime yield er ofte en indikator for den laveste yielden som en investor kan forvente å betale i markedet for næringseiendom ved ett bestemt tidspunkt. Brutto yield er beregnet ved sum løpende kontraktsleie delt på sum markedsverdi. Netto yield er beregnet ved sum løpende kontraktsleie fratrukket anslått eierkostnad delt på sum markedsverdi. Ledighetsgrad forvaltningsportefølje Estimert markedsleie av ledig areal delt på estimert markedsleie på hele porteføljen. Nøkkeltallet er basert på EPRA-standarden. Resultat før verdiendringer og skatt (EBVAT) Resultat før skatt justert for urealiserte verdiendringer på investeringseiendom og finansielle instrumenter. Totalareal Totalareal inkluderer areal fra forvaltningseiendom, prosjekteiendom og tomt/utviklingseiendom. Forvaltningseiendom Prosjekteiendom Tomt og utviklingseiendom Eiendom som aktivt forvaltes av selskapet. Eiendommer hvor det er besluttet igangsettelse av nybygging og/eller rehabilitering. Eiendommer/tomter med et regulert utviklingareal. Netto rentebærende nominell gjeld Rentebærende nominell gjeld justert for kontanter og kontantekvivalenter, samt finansielle fordringer til tilknyttet og felleskontrollert selskap. 20