VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 61: Bnr 377 Andre oppl.: Leil.nr: 11 Andelsnr: 11 Kommune: 1903 HARSTAD KOMMUNE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 850 000 LÅNEVERDI: KR. 1 650 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Boligblokk: 41 m² 41 m² Utskriftsdato: 13.06.2017 Oppdrag nr: 472 Dato befaring: 07.06.2017 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF RS-EIENDOMSVERDI AS Harestien 22, 9407 HARSTAD Telefon: 91 60 13 43 Organisasjonsnr: 999 631 916 Sertifisert takstmann: MNTF Roger Søfting Telefon: 916 01 343 E-post: softing@epost.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det gjøres oppmerksom på at dette er en Verdi-Lånetakst og ikke en tilstandsrapport. En Verdi- Lånetakst er en enkel beskrivelse av objektet, arealmåling og verdifastsettelse. Bygningen er taksert slik den fremstår på befaringsdagen. Det er ikke undersøkt om den avviker fra opprinnelig byggegodkjennelse. Det forutsettes at eventuelle ombygginger, påbygg og bruksendringer er søkt/ meldt til kommunen der dette er påkrevd, dersom ikke annet er opplyst i taksten. Arealer BTA, BRA, P-ROM og S-ROM er målt på stedet eller på tegning der det foreligger. Utvendig er bygningen besiktiget fra bakkeplan. en Verdi- Lånetakst vil ikke avdekke feil og mangler, det er ikke utført fuktsøk med mindre annet er opplyst i taksten. For salg av boliger anbefales en Boligsalgsrapport i henhold til NS3600. Heftelsesanmerkninger, pantattester og eiendommens kommunale dokumenter er ikke vurdert med mindre det er angitt i taksten, og det er derfor ikke kjent om de inneholder opplysninger som kan ha betydning for verdifastsettelsen av eiendommen. Taksten erstatter ikke en selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eventuelt salg. Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 1 850 000 Anbefalt låneverdi Kr. 1 650 000 Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Markedsvurdering Salgsverdi er vurdert ut fra solgte eiendommer i området, bygningens størrelse, standard, beliggenhet og gir uttrykk for hva som trolig kan forventes for eiendommen i dagens marked. Markedet for boliger i Harstad har hatt en jevn stigende trend med god etterspørsel etter boliger i markedet. Blokkleilighet er oppsatt i ca år 1965 i henhold til de byggeforskrifter og byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet. Boretslaget er under utvendig renovering og leiligheten er innvendig renovert og fremstår som godt holdt og i god stand og ligger meget sentralt til i Harstad sentrum. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Bente Valberg Sørensen Roger Søfting Befaring/tilstede: Befaringsdato: 07.06.2017. - Roger Søfting. Tlf. 916 01 343 - Bente Valberg Sørensen. Tlf. 92263622 Eiendomsopplysninger Standard: Leilighet med normal standard i forhold til alder med laminater og flis på gulv og fabrikkmalte plater og våtromsplater på vegger. Leiligheten fremstår som godt holdt, praktisk og innholdsrik. Om tomten: Tomten er en typisk sentrumstomt Regulering: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Forkjøpsrett: Andre forhold: Matrikkeldata Kommuneplan for Harstad Sentrum Adkomsten til tomten er direkte fra offentlig veg Vannforsyning tilknyttet offentlig vannverk. Det er ikke kjent om deler av rør nettet er delt mellom naboer eller avstanden fra bolig til offentlig vannforsyning. Avløp er tilknyttet offentlig avløpssystem. Tilknytningspunkt fra privat nett til offentlig nett er ikke kjent. I vedtekter for borettslag pk. 3 Forkjøpsrett er det beskrevet at andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett i borettslaget. Det anbefales å sette seg inn i vedtektene til borettslaget. På befaringen pågår det arbeider med utvendige fasader og skifting av vinduer. Disse arbeidene utføres av PEAB Nilsen og Haukland. Matrikkel: Kommune: 1903 HARSTAD Gnr: 61 Bnr: 377 Eiet/festet: Areal: Festet 1 236,1 m² Arealkilde: Arealer er hentet fra eiendomsverdi.arealer må kontrolleres opp mot eiendomsregistret/ kommunen. Hjemmelshaver: Harstad Kommune Hjemmelshaver Strandgaten Boretttslag A/L Fester Adresse: Kommentar: Strandgata 32B, 9404 HARSTAD Eiendommen er en festetomt uten registrert Fnr. Det er ikke fremlakt festekontrakt for takstmann, Dette anbefales nærmere undersøkt. Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 3 av 7
Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: 11/AL Strandgaten Borettslag Organisasjonsnummer: 950458151 Forretningsfører: BONORD Eier adkomstdok.: Bente Valberg Sørensen Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 11 Pålydende: 100 Opprinnelig innskudd: 5 000 Andel formue: 19 269 Andel fellesgjeld: 336 905 Årsregnskap Regnskapsår: 2016 Omløpsmidler: 810 423 Samlet innskuddskapital: 261 200 Kortsiktig gjeld (-): 29 262 Langsiktig gjeld (+): 1 915 675 Disponible midler: 781 161 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 2 176 875 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Situasjonskart Vedtekter Årsberetning/regnskap Eier Megler Teknisk etat Andre forhold Forsikring: Selskap: IF Skadeforsikring Nuf. Avtalenr: SP588854. Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: Modernisering: Modernisering: Kommentar Standard: Vedlikehold: 1965 Kilde: Byggeår er hentet fra Eiendomsverdi. Informasjon kan være feil/ mangelfull. År: 2010 Det er opplyst at hele leiligheten er innvendig renovert. År: 2017 Utvendige fasader og vinduer renoveres, arbeidene utføres av PEAB Nilsen og Haukland. Borettslag leilighet fra ca år 1965 med god standard og planløsning fra oppførelses år. Leiligheten fremstår som godt vedlikehold og lite slitt i forhold til alder Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 44 41 41 Areal er målt på stedet Sum bygning: 44 41 41 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Fellesarealer som trappeoppganger, felles vaskerom ol. er ikke med i areal beregningen. Det er opplyst at andelen har en bod i kjeller på ca 4m2, denne er ikke med i oppmålt areal og ikke kontrolert av takstmann. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Entré, stue, kjøkken, bad, soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: FUNDAMENTERING, GRUNNMUR OG KJELLERGULV: Bygningen er fundamentert på antatte faste masser. Grunnmur av betongkonstruksjoner. Kjellergulv trolig isolert med dampsperre og betong. KONSTRUKSJONSMETODE OVER GRUNNMUR OG UTVENDIGE FASADER: Bygningen er trolig oppført i betongkonstruksjoner og isolert etter oppførings tidspunktets anbefalinger. Utvendige fasader er under renovering og vil trolig fremstå som nye og pene. DØRER OG VINDUER: Alle vinduer er opplyst at de skiftes i forbindelse med utvendig renovering som pr dd. pågår. Innerdører er nyere fyllingsdører. Ytterdører er en lakert tredør. TAKKONSTRUKSJON M/TEKKING: Takkonstruksjonen er en flattak konstruksjon utført som kaldtak konstruksjon med taktro og trolig Derbigum papp på tak. OPPVARMING: Elektriske panelovner og trolig varmekabler. BAD OG VASKEROM: Bad med keramiske fliser på gulv og våtromsplater på vegger Indeholder: wc, innredning med skap og servant, dusjhjørne med glassdører og opplegg for vaskemaskin. Gulv har svakt fall i forhold til dagens anbefalinger. KJØKKEN: modul innredning med profilerte fronter, innebygd koketopp, stekeovn. Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 5 av 7
Gulv med laminat. Vegger med malte overflater og kitchen board over benkeplate. Varmtvannsbereder er en benkmontert bereder, denne er av eldre type og anbefales skiftet. INNVENDIGE OVERFLATER: Vegger: Fabrikkmalte plater, malte overflater og våtromsplater. Gulv: Laminater og flis Himlinger: Malte overflater HISTORIKK/ PÅKOSTNINGER: - Det er opplyst at i ca 2010 ble hele leiligheten pusset opp innvendig. TILSTAND: Leiligheten fremstår som praktisk og i god stand og lite slitt i forhold til alder. ANNET: Det presiseres at denne beskrivelsen er ikke en teknisk tilstandsbeskrivelse og det kan derfor være feil og mangler som ikke er beskrevet. Det anbefales derfor grundige undersøkelser for å kartlegge den tekniske tilstanden på hver enkelt bygningsdel. Opplysninger om oppgraderinger ol. er opplysninger gitt av eier. Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr. 4 056) Kr. 48 672 Sum årlige kostnader Kr. 48 672 Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 086 121 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 150 000 Sum teknisk verdi Boligblokk Kr. 1 936 121 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 936 121 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: Kr. 1 936 121 Normal tomtekostnad: Kr. 250 000 Andel formue for seksjon: Kr. 19 269 - Andel fellesgjeld for seksjon: Kr. 336 905 Verdi adkomstdokument: Kr. 1 868 485 HARSTAD, 13.06.2017 MNTF Roger Søfting Telefon: 916 01 343 Oppdr. nr: 472 Befaringsdato: 07.06.2017 Side: 7 av 7