PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR SJØSIDENKVARTALET, MOSJØEN Vefsn kommune Forslagstiller: Salto Sjøsiden AS
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Sammendrag s. 3 2. Bakgrunn s. 3 3. Planprosessen s. 4 4. Planstatus og rammebetingelser (Med vekt på avvik fra overordnet plan) s. 4 5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold s. 6 6. Beskrivelse av planforslaget s. 12 7. Konsekvensutredning s. 18 8. Virkninger/konsekvenser av planforslaget s. 18 9. Innkomne innspill s. 28 10. Avsluttende kommentarer s. 29 Referanser s. 30 Vedlegg s. 30 Side 2
PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for del av Sjøsiden Plan ID: P_20151334 Sist revidert: 05.03.15 1.0 Sammendrag Forslaget for tilbygg og indre ombygging av kjøpesenteret inklusivt boliger på planområdet medfører en del endringer av eksisterende reguleringsplan og -bestemmelser. Forslaget er å føre opp et tilbygg mellom Sjøsiden 1 og 2, tilbygg mot øst med parkeringskjeller med to etasjer forretning og fire boligblokker av varierende høyde på taket av tilbygget. All bebyggelse i planområdet har fått endret reguleringsformål til sentrumsformål. Se punkt 6.2.1 for definisjon. 2.0 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Formålet med planen er å legge til rette for revitalisering av eksisterende bygningsmasse, tilbygg og sammenbygging for å skape et forretningssenter i tett tilknytning til Mosjøen sentrum (se vedlegg nr. 1). I tillegg legges det til rette for integrerte boliger på taket av tilbygget. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Planforslaget fremmes av Salto Sjøsiden AS, med AMB arkitekter AS som plankonsulenter. Eierforhold: Salto Sjøsiden AS, gnr./bnr. 103/1911, 1993 og 1994 Vefsn kommune, gnr./bnr. 103/1043 og 1046 Johansen Vegard, gnr./bnr. 103/1032 Skjerva Eiendom, gnr./bnr. 103/1036, 1037 og 2045 Jorem Eiendom AS, gnr./bnr. 103/1945 2.3 Tidligere vedtak i saken Reguleringsplan for Sjøsidenkvartalet PlanID: 20091315 2.4 Utbyggingsavtaler Det er ingen utbyggingsavtaler for området. Side 3
2.5 Krav om konsekvensutredning Planen vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning, likevel skal man gjennom plandokumentene utrede positive og negative virkinger av foreslått tiltak. 3.0 Planprosessen 22.01.14 Oppstartkonferanse. Referat legges ved. Vedlegg 1 25.05.14 Prinsippbehandling i Planutvalget. Referat av vedtak legges ved. Vedlegg 4 og 5 16.06.14 Varsel om planoppstart ble annonsert og brev til berørte parter sendt ut. Kopi av annonse og høringsbrev legges ved. Vedlegg 2. 04.08.14 Frist for innspill 1. gangs behandling Offentlig ettersyn Merknadsbehandling 2. gangs behandling Planvedtak 3.1 Planforslaget utløser ikke utredningsplikt etter forskrift om konsekvensutredninger, og trenger ingen planprogram. Oppstart av planarbeidet er varslet på vanlig måte. Forslaget er å rasjonalisere og oppgradere gangforbindelsene gjennom området, og i tillegg omregulere området øst for Sjøsiden 2. Det har blitt fremlagt forslag til planutvalget med den konklusjon at blant annet forbindelsen fra parkering til sentrum beholdes, helst forsterkes. Gangarealet er felles for alle eiendommer langs Smågan. Referat fra møte med Formannskapet og Planutvalget 05.06.14 er lagt ved saken, vedlegg nr. 13.4 4. Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer 4.1.1 Fylkesplan for Nordland 2013-2025 tillater utvidelse av kjøpesentre i byer som har et handelsomland ut over egen kommune. 4.1.2 Kommuneplanens arealdel, Delplan Mosjøen Sentrum sak 66/07: Tillater Store bygningsvolum i grønn ramme. 4.2 Gjeldende reguleringsplan 4.2.1 Reguleringsplan Sjøsidenkvartalet, plannr. 20091315 4.3 Tilgrensede planer 4.3.1 Områderegulering av Torget og omkringliggende kvartaler. 4.4 Temaplaner Side 4
4.4.1 Arealpolitiske retningslinjer, Vefsn kommune, sak nr. 09/54-7 4.4.2 Statusrapport og overordnet plan for lekeplasser og nærmiljøanlegg. Sak: 42/13. 4.4.3 Plan for sammenhengende sykkelveinett i sykkelbyen Mosjøen. Strategidokument. Side 5
5.0 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Illustrasjon: Sjøsiden fra sør/vest Illustrasjon: Sjøsiden fra nordøst Side 6
5.1.1 Planområdet ligger på nordsiden av sentrum mot Skjerva. 5.1.2 Planområdet er avgrenset av Skjervgata mot sør, Tordenskjolds gate mot vest, Skjervosen mot nord og kino/kinoplassen mot øst. 5.1.3 Arealet på planområdet er 19,7 da. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 5.2.1 Dagens arealbruk er i hovedsak kjøpesenter over to etasjer med kontorareal, hovedsakelig i 3. etasje. I tillegg er det et kommunalt bibliotek i 2. etasje, Sjøsiden 1. Utearealene er hovedsakelig avsatt til parkering og gangarealer. 5.2.2 Tilstøtende arealbruk er forretninger, kontorer og boliger. Mot vest er en kino og mot øst kommunekontorer. 5.3 Stedets karakter Illustrasjon: Sjøsiden mot nord Illustrasjon: Gangareal mellom Sjøsiden 1 og 2 Illustrasjon: Gangsone fra øst Illustrasjon: Gangsone mot kino, Sjøsiden 1 Illustrasjon: Fra Skjervgata mot Jurgensens gate Side 7
5.3.1 Struktur og estetikk/by-form: Det eksisterende Sjøsiden senter er på 3 etasjer og har fasader av tegl med innslag av glass, tre- og metallpanel. Formen på bygget er relativt stramt. Den opprinnelige bebyggelsen i byen er hovedsakelig trehusbebyggelse, men med innslag av bygg med tegl, glass og metallpanel. Mosjøen sentrum sør for Skjervgata har bevart den opprinnelige kvadraturstrukturen, som er del av den gamle byplanen fra 1892. Nord for Skjervgata, i delen av byen som kom litt senere og hovedsakelig bygget på oppfylt grunn, bryter kvadraturstrukturen litt opp, og området var heller ikke en del av byplanen fra 1892. Skjervgata kommer inn litt på skrå, og er ikke rett som iden gamle bydelen. Sjøsiden-kvartalet bryter strukturen ytterligere ved at gatemønsteret er dreid og i tillegg er ikke alle gatene nord/sør i flukt. 5.3.2 Eksisterende bebyggelse i Sjøsidenkvartalet er bygg med store volum, tiltenkt forretningsareal. Fellesareal (interne gater) i Sjøsiden 1 og 2 binder delene sammen. Historisk har forretningsarealene henvendt seg mot de interne fellesarealene, det er derfor relativt lite utstillingsvindu/vinduer på fasadene. Unntaket er kontorene og biblioteket som har rikelig med vinduer. Sjøsiden 1 ble ferdigstilt i 1993 og Sjøsiden 2 i 1998. 5.4 Landskap 5.4.1 Bebyggelsen ligger på et flatt område mot Skjerva, hovedsakelig på fyllmasser. Det er lite grøntareal på området. Mellom Skjervosen og Skjerva er det anlagt en sone grøntareal mot elva. 5.4.2 Selv om solforhold internt for kjøpesenter/kontorer ikke er av viktighet, så ligger de to torgene og de øverste etasjene på planområdet fritt uten at noen nabobygg skygger vesentlig. Med andre ord den best mulige orientering. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø 5.5.1 Det er ingen kulturminner på området i henhold til Riksantikvarens kulturminnekart av Mosjøen. 5.6 Naturvernverdier: Det er ingen vesentlige naturvernverdier på området. 5.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder 5.7.1 Området er ikke lagt opp til rekreasjon/uteområde, men lagt til rette for parkering og fotgjengertilgang. 5.8 Landbruk Side 8
Det er ikke landbruk i området. 5.9 Trafikkforhold 5.9.1 Det er hovedavkjørsler fra Skjervosen. Det er i tillegg en avkjørsel fra Skjervgata og en fra Tordenskiolds gate. 5.9.2 Ulykkessituasjonen for området er marginal på grunn av oversiktlig veisystem. 5.9.3 Trafikksikkerhet for myke trafikanter er godt ivaretatt, fortau, fotgjengerfelt og gang- og sykkelveg. 5.9.4 Kollektivtilbud er ivaretatt med en bussholdeplass i Skjervgata. Det går busser retning nord i byen, til Sandnessjøen, Brønnøysund, Korgen og Mo i Rana. 5.10 Barns interesser 5.10.1 Barns interesser for kjøpesenterdelen er ivaretatt med et mindre lekeareal innvendig. Det er ingen lekeareal utvendig i området. 5.11 Sosial infrastruktur 5.11.1 Skolekapasitet og barnehagedekning ble ivaretatt ved byggingen av eksisterende boliger i S7 og 8. 5.11.2 Kjøpesenteret med serveringssteder gir lokalbefolkningen et møtested i åpningstiden. Biblioteket er også et viktig møtested. 5.12 Universell tilgjengelighet 5.12.1 Eksisterende bygningsmasse er tilrettelagt universell tilgjengelighet. Byggene er blant annet terskelfrie og det er heiser mellom etasjene. 5.12.2 Universell utforming er utført i henhold til regelverket som var gyldig når senteret ble bygget. 5.13 Teknisk infrastruktur 5.13.1 Vann og avløp er kommunal. 5.13.2 To trafoer er integrert i bygningsmassen. 5.13.3 Det er ikke fjernvarme i bygget, men det går rør for fjernvarme gjennom området. 5.14 Grunnforhold 5.14.1 Stabilitetsforhold Side 9
Sjøsiden 1 står på fyllmasse, mens Sjøsiden 2 står på massene i det gamle elveleiet. 5.14.2 Ledninger Vann- og avløpsledninger til området, avsluttes i kummer i gatene. Ingen ledninger går gjennom bebyggelsen. Rør for fjernvarme går gjennom området på østsiden av Sjøsiden 2. 5.14.3 Eventuelt rasfare Det er ingen rasfare i området. 5.15 Støyforhold 5.15.1 Biltrafikk på Skjervosen genererer noe støy. 5.15.2 Lydforholdene for kjøpesenter, kontorer og bibliotek er akseptabelt. Illustrasjon: Støykart fra Miljødirektoratet. 5.16 Luftforurensning 5.16.1 Luftforurensning fra et kjøpesenter er ubetydelig. 5.17 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Side 10
5.17.1 Flomfare: Planområdet grenser opp mot elva Skjerva i Mosjøen. NVE har utarbeidet flomsonekart for dette vassdraget. Det viser seg at deler av planområdet ligger slik at vann vil trenge inn på deler av området ved en 200-års flom. Kote for 200-års flom er +2,7 m. Med sikkerhetsmargin på 0,3 m blir minimum gulvnivå kote +3,0m. Høydeforskjellen mellom 100- og 200 årsflom er 10 cm. Sjøsiden 1 og delvis Sjøsiden 2 er berørt, og gulvnivå har derfor lagt på kote +3,25. Hvis flom på kote +4,00 legges til grunn, vil store deler av Mosjøen sentrum bli oversvømt, sammen med Sjøsiden. 5.18 Næring Sjøsiden 1 består av forretningsareal i 1. etasje og bibliotek og kontorer i 2. etasje. Sjøsiden 2 består av parkering i underetasjen, forretningsareal i 1. og 2. etasjer og delvis i 3. etasje. Det resterende av 3. etasje er kontorer. Bygg på sørsiden av Smågan har forretningsareal i 1. etasje og kontor/boliger over. Side 11
6.0 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk og mål med planen I de eksisterende byggene vil dagens arealbruk videreføres, det vil si bibliotek, boliger, forretninger (inklusivt bevertning), kontor og parkering. Tilbyggene for Sjøsiden senter er foreslått med forretninger, bevertning, boliger og parkering. Målet med planen er å tilrettelegge Sjøsiden Senteret til et rasjonelt kjøpesenter med innvendige fellesareal med god tilgang til butikkene. En gjennomgang mellom Sjøsiden 1 og 2 er foreslått gjenbygget, med en ny inngang mot sør. Øvrige innganger og innvendig sirkulasjon justeres og forsterkes. Direkte gjennomgang i plan 1 i forlengelse av Skolegata beholdes. Det foreslås nytt torg med innganger i forbindelse med tilbygg mot øst. Inngang fra vest over "Kinotorget" forsterkes. Forslaget er prinsippbehandlet av planutvalget 23.05.2014, hvor de blant annet uttalte at senteret må ses i sammenheng med handelsaktivitet for Mosjøen samlet. I tillegg er det foreslått parkering i underetasjen av tilbygg mot øst med boliger på taket. 6.1.1 Reguleringsformål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Sentrumsformål (1130) Energianlegg (1510) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Torg (2013) Annen veggrunn, teknisk anlegg (2018) Annen veggrunn - grøntareal (2019) Parkering (2082) GRØNNSTRUKTUR Grønnstruktur (3001) HENSYNSONER Sikringssone - frisikt (H140) Faresone - flomfare (H320) Faresone - Brann. Eksplosjonsfare (H350) 6.1.2 Avgrensning av planområdet er vist med "Planens begrensning" på plankartet. 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål 6.2.1 Reguleringsformål Sentrumsformål: Formålet legger til rette for typiske sentrumsfunksjoner: Forretninger, kontor, varemottak, boliger, tjenesteyting og bevertning, herunder også nødvendige grøntareal til bebyggelsen. Boliger tillates ikke i 1. etasje. Baldakiner og eksisterende rømningstrapper er tillatt på utsiden av byggegrensen. Det samme er tilfelle for bilrampe ned til parkeringsarealet i underetasjen av BS6, og et mulig areal for tørrkjølere i underetasjen av BS6. Side 12
Boligene i BS6 vil få avsatt et eget areal for parkering i underetasjen. Det er lagt til rette for tilbygg av forretninger i to etasjer i feltene BS2 og BS6. Boliger med maksimum tre etasjer med tilhørende grøntareal kan bygges på taket av forretningene i felt BS6. Gangforbindelsen gjennom felt BS4 vil videreføres. Energiformål: En eksisterende Trafo i BS1 vil bli beholdt. Det er foreslått en ny frittstående Trafo mot nord. Kjøreveg: Eksisterende veier beholdes som i dag. Den eneste endringen er at det er foreslått avkjørsler fra Skjervgata og Tordenskiold gate til det nye varemottaket. I tillegg er det to eksisterende avkjørsler fra Skjervgata til kjellerparkering for BS7 og 8, og for parkering ved Skjervgata 35A. Fortau: Eksisterende fortau beholdes som i dag. Torg: Torgareal mellom BS1 og kino beholdes. Arealet vil også forsterkes ved at inngangen til BS1 fra torget oppgraderes og gis en høyere prioritet som inngang til Sjøsiden. Eksisterende gangareal mellom Sjøsiden 2 og BS7 og -8 samt nytt areal mot BS6 gis også torgformål. Motorisert ferdsel tillates i form av varelevering, postlevering og taxi, mot at ferdselen skjer på fotgjengernes vilkår. Annen veggrunn - teknisk anlegg: Dette er arealet midt i rundkjøringen i Skjervosen/Tordenskjoldsgate som forblir uforandret. Annen veggrunn - grøntareal: På nord- og østsiden langs Skjervosen og Tordenskjoldsgate er det satt av en sone for beplantning og snødeponering. Parkeringsplasser: De offentlige parkeringsplassene er kommunale, men 85 plasser er frikjøpt av Sjøsiden og 27 plasser er frikjøpt av naboeiendommer. Det er anlagt en felles parkeringsplass for gnr./bnr. 103/1037. Grønnstruktur: Beplantning mot sør/vest er foreslått beholdt, men justert for ny bebyggelse. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming 6.3.1 Bebyggelsens høyde Byggehøyden på reguleringskartet/-bestemmelsene er endret fra høyde over 1. etasje til høyde over havet. Høyden på eksisterende bebyggelse forblir uendret i henhold til eksisterende regulering og utførelse. Foreslåtte tilbygg BS2 får en maksimum gesimshøyde på kote +15,00 moh. Tilbygg BS6 får en maks nedre gesimshøyde på +15,00 (de to forretningsetasjene) Boligene er foreslått med maksimum tre boligetasjer over 2. etasje forretninger. Øvre maksimum gesimshøyde er foreslått til kote +27,00 moh. 6.3.2 Grad av utnytting Side 13
Maksimum tillatt gulvareal er angitt som maks BRA i bestemmelsene. Maksimum BRA for to etasjer forretninger i tilbygg BS2 og BS6 er satt til 7.060 kvm BRA. Under BS6 er det foreslått 2.700 kvm BRA parkeringsareal for kunder og boliger. 6.3.3 Antall nye arbeidsplasser for forretning i BS2 til BS6 vil kanskje bli opp mot cirka 30 ansatte, inklusivt deltidsarbeidsplasser. 6.3.4 Antall boliger, leilighetsfordeling. Forslaget for boliger på felt BS6 har cirka 27 leiligheter. Størrelse på leilighetene og leilighetsfordeling blir bestemt etter nærmere analyse av markedsbehovet. Det vil imidlertid bli et flertall av 3 og 4 roms leiligheter. 6.4 Bokvalitet 6.4.1 Alle boligene vil ligge relativt høyt og fritt, og alle vil få en fantastisk utsikt mot byen og fjellene i bakgrunnen. Utearealet for boligene er på taket av kjøpesenteret i 3. etasje. Det vil gå heis/trapp fra parkeringsareal i underetasjen opp til alle boligetasjer. 6.5 Parkering 6.5.1 Kommunekrav tilbygg BS6 og mellombygg BS2: Boliger: Biloppstillingsplass Sykkelparkering 1,25 per boenhet 1,0 per boenhet Parkering næringsbebyggelse i henhold til kommunal parkeringsstandard. Parkering: Boliger 27 leiligheter: 34 p-plasser Rent forretningsareal: 4 370 kvm 1P-pl./50kvm= 87 p-plasser Resterende forretningsareal: 2 050 kvm 1P-pl./100kvm= 21 p-plasser Sum kommunekrav parkering: Nye parkeringsplasser u. et. 177 p-plasser 60 p-plasser Avvik: Underskudd på 117 p-plasser Eksisterende p-plasser som gjenbygges må erstattes av nye plasser. Se vedlegg 8 og 9 for parkeringsoversikt. 6.5.2 Nye parkeringsplasser er foreslått i u-etasjen av BS6, og forbindes til den eksisterende u-etasje parkeringen. Den nye utvendige kjørerampen vil bli benyttet av begge parkeringsarealene. 6.6 Tilknytning til infrastruktur Tilknytning til infrastruktur blir i prinsipp som før. Side 14
6.7 Trafikkløsning 6.7.1 Kjøreadkomst til planområdet fra Skjervosen er foreslått uforandret, med en avkjørsel til planområdet. Det er ingen internveier på området, kun kjørebaner mellom parkeringsplasser. Varemottaket er foreslått med en innkjøring fra Tordenskiold gate og en utkjøring til Skjervgata. 6.7.2 Vareleveringsområdet er foreslått på hjørne Skjervgata/Tordenskiold gate. Bakkenivået er slik at en lasterampe ikke vil bli mulig. Varelevering vil derfor finne sted på bakkeplan, og varemottaket vil ligge under tak. Avfallscontainere er foreslått plassert inne i bygget. 6.7.3 Tilgjengelighet for gående vil bli ivaretatt, og forsterket med tre hovedinnganger mot sør, og to hovedinnganger fra parkeringen mot nord. I tillegg vil individuelle forretninger bli oppfordret til å ha utstillingsvindu og direkte innganger fra parkeringen mot nord og gatetunet mot sør. 6.7.4 For syklende vil det bli utplassert sykkelstativ ved de viktigste inngangene for å oppmuntre til sykkelbruk. Sjøsiden er forbundet med hovedvegnett for sykkel, og også en lokalrute langs Skjervgata (se illustrasjoner). 6.8 Planlagte offentlige anlegg Det er ingen planlagte offentlige anlegg i planområdet. 6.9 Miljøoppfølging Side 15
6.9.1 Tilbyggene vil bli bygget i henhold til TEK 10 med det siste innen teknologi for isolasjon, ventilasjon, energiforbruk etc. Oppvarming/kjøling/varmegjenvinning vil bli utredet under detaljprosjekteringen. Fjernvarme: Tilbygget er foreslått tilknyttet det eksisterende fjernvarmenettet som går over området. 6.10 Universell utforming Tiltaket er en sammenbygging av to eksisterende bygg med et tilbygg i mellom de to, og et større tilbygg mot øst. Alle innganger, fellesareal, felles fasiliteter både for kunder og ansatte, butikkareal etc. vil ha universell utforming. Det er publikumsheiser mellom etasjene i tre forskjellige posisjoner. Tilbyggene vil bli utført i henhold til TEK 10 for universell utforming. For eksempel for adkomst til bygg, trapper, rekkverk, glassfelt, romakustikk, ledelinjesystem, dimensjonering for rullestol etc. 6.11 Uteoppholdsareal 6.11.1 Det er ingen uteoppholdsareal på bakkeplan for eksisterende bygg, men de to torgene og Smågan inviterer til impulsive opphold av både barn og voksne. 6.11.2 Uteoppholdsareal for boligene i BS6 er i første omgang de private balkongene, og i tillegg er det foreslått et felles areal på taket av tilbygget i 3. etasje. Her vil det være sittegrupper, lekeareal etc. Det vil være markbelegg, beplantning og grøntareal på området. Arealkravet er 20 kvm uteopphold per boligenhet. Uteoppholdsarealet vil inneholde en nærlekeplass/sandkasseplass hvor små barn trygt kan bruke den som sitt viktigste lekeareal. 6.11.3 Kvartalslekeplass er foreslått på grøntarealet mot nord langs Skjærva. Hvis området viser seg å være forurenset, må et alternativ område utredes. 6.11.4 Ballplass er foreslått å være ved Mosjøen skole. 6.11.5 Eksisterende trær skal beholdes, hvor det er mulig. Felling skal godkjennes av kommunen. 6.11.6 Adkomst til parkeringskjelleren er fra en bilrampe på nordsiden av tilbygget. 6.11.7 Adkomst for kunder til tilbygget BS6 er gjennom et nytt inngangsparti mot sør over det foreslåtte torget, eventuelt gjennom det innvendige fellesarealet. I tillegg gjennom innganger som leietaker legger til rette for. 6.11.8 Adkomst til de fire boligbyggene er foreslått gjennom et hovedinngangsparti hvor en heis/trapp bringer menneskene opp til taket av forretningene. Derifra vil heiser/trapper i de individuelle byggene Side 16
bringe menneskene opp de siste to/tre etasjene. To heiser/trapper går helt ned til parkeringsarealet i underetasjen. Avfallsrom for boligene er foreslått anlagt i forbindelse med hovedinngangen. 6.11.9 Alle adkomster er foreslått universelt utformet. 6.11.10 Utomhusplan for bakkeplan og 3. etasje må leveres med søknad om rammetillatelse. 6.11.11 Landbruksfaglige vurderinger. Det er ikke landbruk i området. 6.11.12 Kollektivtilbud Kollektivtilbudet blir uforandret med busstopp i Skjervgata i forbindelse med inngangene. 6.14 Kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i området, men man vil ivareta meldeplikten etter kulturminneloven 8 annet ledd. 6.15 Sosial infrastruktur Kjøpesenteret vil bli en berikelse for byen, så vel som for de nærliggende områdene. Det vil bli et senter ikke bare for handel, men også et møtested med to - tre serveringssteder, og i tillegg sittegrupper i fellesarealene for uformell kontakt. Dette vil komplettere tilbudene som finnes ellers i byen. Det er skoler og barnehager innen gangavstand. Antall boliger er ikke høy nok til å rettferdiggjøre en utvidelse av kapasiteten. 6.16 Plan for vann og avløp med overvannsløsninger, samt tilknytning til offentlig nett Systemene vil bli utarbeidet i forbindelse med detaljprosjekteringen. De rør/kabler som kommer inn i de eksisterende byggene forblir uforandret. I tillegg vil det komme nye rør/kabler inn i tilbygget Sjøsiden 3. 6.17 Plan for avfallshenting All avfallshåndtering for de nye forretningene er foreslått fra det nye varemottaket mot øst. Det vil bli plassert to store avfallscontainere for papp og restavfall under tak. I tillegg blir det et internt miljørom for kjølt avfall og kildesortering. Restavfall og kildesortering for boligene er foreslått med containere i forbindelse med varemottaket. All annen bebyggelse beholder avfallshåndtering som i dag. 6.19 Rekkefølgebestemmelser Side 17
I bestemmelsene er det rekkefølgekrav for ferdigstilling av utomhusareal, grønnstruktur og parkeringsdekning. 7.0 Konsekvensutredning 7.1 Utredningsplikt etter forskrift om konsekvensutredninger: Tiltaket er i første rekke utvidelse av et kjøpesenter innenfor område som er definert som sentrumsområde. Tiltaket utløser ikke utredningsplikt jf. forskriftens 2 da tiltaket ikke overstiger 15 000 kvm. Tiltaket utløser heller ikke kriteriene i forskriftens 3 og 4. Tiltaket vil ligge i et område som kan være flomutsatt, men vil ikke være utløsende faktor eller forverre konsekvensene av flom. Tiltaket vil heller ikke være i strid med kjøpesenterforskriften eller fylkesplan for Nordland, da tiltaket ligger i sentrum av Mosjøen som i fylkesplanen er definert som by eller tettsted med regionale funksjoner. 8.0 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 8.1 Overordnede planer Illustrasjon: Kommuneplanens arealdel 8.1.1 Bestemmelser Delplan Mosjøen sentrum: Hensikten med området: Avsette areal til store bygg til offentlige formål og næring med mulig kombinasjon med bolig. Tomteutforming og bygningsarkitektur skal gi et positivt inntrykk i denne inngangsporten til Mosjøen fra nord. Side 18
Området skal ha monumentale bygg, nedre byggehøyde settes til en nedre gesimshøyde på 9 meter. Forslaget er å bygge to etasjer forretninger med parkering i underetasjen, og med fire boligbygg med to og tre etasjer på taket av forretningsbygget. Varierende etasjehøyder vil gi det monumentale preget bestemmelsene etterspør, og vil gi et markant inntrykk i innkjøringen til Mosjøen fra nord. Området ligger på nordenden av byflata og har relativt stor avstand til boliger mot øst, vest og nord. Høy bebyggelse her vil dermed kun gi begrensede skyggeeffekter mot sårbar bebyggelse. Nedre gesimshøyde er foreslått økt til kote +15,00 moh. for BS1 og 15,00 moh. for BS6. Illustrasjon: Reguleringsplan Sjøsidenkvartalet. Side 19
Planavgrensning 8.1.2 Reguleringsbestemmelser for Sjøsidenkvartalet: Bestemmelsene gir føringer angående gesimshøyder og takvinkel på bygg over den gitte gesimshøyden. Gesims på foreslåtte boligbygg er foreslått til maks. kote +27,00 moh. og med flate tak. Utnyttelsesgraden står på plankartet. Utnyttelsen blir fastsatt med maks kvm BRA i bestemmelsene. Nybygg skal tilpasses eksisterende bygninger i dimensjon, form og materialbruk, slik at området ferdig utbygd får et helhetlig preg. For bygninger som får en spesiell plass i bybildet - på grunn av størrelse, plassering eller funksjon - må det legges ærlig vekt på kravet til utforming. Forslaget skiller seg ut med størrelse både i volum og høyde, delvis på grunn av boligene på taket. Plasseringen er imidlertid et viktig element som tilsier et monumentalt bygg. I fasadene vil det benyttes mye trematerialer, i tråd med ønsket om at Mosjøen skal reetableres som trehovedstaden i Nord-Norge. Side 20
Illustrasjon: Takplan eksisterende (OBS: Formålsreferanser (for eksempel BF2 og F2) refererer til gjeldende reguleringsplan, se illustrasjon): Det tillates sammenbygging av tomt BF2 og tomt F2 i en bredde på cirka 6 m i kjellerplan, såfremt denne sammenbyggingen ikke influerer på arealbruken på bakkeplan. Forslaget er å igjenbygge dette gangarealet i 1. og 2. etasje. Det er nødvendig for å skape et helhetlig og rasjonelt kjøpesenter. Det er foreslått en inngang mot nord. Gate øst for tomt BF2 tillates ikke igjenbygd eller overbygd på noen måte. Aksen mellom kinoen og tomt O2 tillates glassoverbygd, dog slik at ovennevnte gate direkte øst for tomt BF2 ikke igjenbygges eller overbygges på noen måte. Arealet mellom F2 og F3 og mellom F5 og F4 tillates glassoverbygd. Reguleringsformålet "felles gangareal" gjelder kun i 1. etasje. Gate øst for BF2 er nevnt over. Aksen mellom kinoen og tomt O2 er delvis glassoverbygd over BF2. Forslaget er å nedprioritere inngangen mot vest. Imidlertid vil leietakere bli oppfordret til å lage innganger mot gater og plasser. Arealet mellom BS3 (F2) og BS5 (F3) og mellom BS6 (F5) og BS7 (F4) er foreslått uforandret. I tillegg er gangarealet mellom BS5 (F3) og BS6 (O2) foreslått gjenbygget. Side 21
Disse stengningene av gangareal var oppe til en prinsippavklaring i Planutvalget 23.05.2014, se vedlegg 4 og 5 for konklusjon og våre kommentarer. 8.1.3 Trær sør for tilbygg BS6 som må fjernes vil bli erstattet ved ny planting. Mot øst er formålene offentlige bygninger/gangveg/torg/plass/parkering og annen veggrunn foreslått endret til sentrumsformål, gatetun og annen veggrunn. Ved formålet BS6 er byggegrensa forskjøvet mot nord og flukter ikke lenger med byggegrensa for Sjøsiden 1 og 2 og kinobygget. Forslaget er å ramme inn og skjerme parkeringsarealet, på samme måte som område F1 i eksisterende reguleringsplan. 8.2 Landskap Forslaget har ingen virkning på landskap 8.3 Stedets karakter Områdets karakter er i dag meget urbant med relativt smale gater/gangarealer som går gjennom bebyggelsen. Sjøsiden virker også som en visuell avslutning av byen mot nord, på samme måte som de virker som begynnelsen av byen, når man ser den mot sør fra elven. Bebyggelsen har også et moderne uttrykk, og noen av fasadene i Sjøsiden 1 er utført med trepanel. Side 22
Illustrasjon: Skisseforslag sirkulasjon 8.4 Byform og estetikk Forslaget nå er å gjenbygge gangveien mellom Sjøsiden 1 og 2, med en inngang mot sør. I tillegg er det utvendige gangarealet øst for Sjøsiden 2 foreslått gjenbygget. Gangsonen gjennom bygget vil dermed bli Side 23
innvendig; siden en inngang er foreslått i forbindelse med torget mot nord. Byggene vil dermed medvirke til å gi byen en mer markant og naturlig avslutning av kvadraturbebyggelsen mot nord. Siden de eksisterende gateløpene kun ender opp i den samme parkeringsplassen på nordsiden, er det få grunner til at det må være fire gater som fører til samme sted. Forslaget beholder to av gjennomgangene, mellom kino og BS1 og gjennom BS2. I tillegg er det tilgang langs Tordenskjolds gate. Den viktigste inngangen blir nå (bortsett fra de fem tilgangene fra parkeringsarealene) inngangspartiet mot kinoen. Det forsterker bruken av det flotte nye torget. Dette vil gjøre torget til et viktig møtested i byen. Mosjøen ønsker å reetablere byen til trehovedstaden i Nord-Norge. Her vil tilbygget bidra ved at det meste av 2. etasje og boligene over vil få fasadekledning i tremateriale. Forretningsdelen er foreslått med glasspartier og vinduer for utstilling og innsyn i butikkarealene. 8.5 Kulturminner og kulturmiljø, eventuelt verneverdig Det er ikke noe verneverdig i området. 8.6 Forholdet til kravene i kapittel II i Naturmangfoldloven Det er ingen elementer i området som faller inn under Naturmangfoldloven. 8.7 Rekreasjonsinteresser/rekreasjonsbruk Ingen eksisterende rekreasjonsinteresser blir berørt. Det er imidlertid foreslått å inkludere et treningsstudio i 1. underetasje. 8.8 Uteområder Det er ingen uteområder lagt inn i den eksisterende reguleringsplanen. I forslaget vil boligene få et uteoppholdsareal på taket av tilbyggets forretningsdel. I tillegg vil man finne et område for en nærlekeplass utenfor planområdet. 8.9 Trafikkforhold Vegforhold: Veiene rundt Sjøsiden vil ikke bli berørt, bortsett fra at det blir noen nye inn-/utkjøringer. Trafikkøkning/reduksjon: Det vil bli noe økt trafikk til varemottak og parkering på grunn av en økning i forretningsareal, men det vil knapt gjøre seg merkbart i de omkringliggende gatene. Kollektivtilbud: Kollektivtilbudet blir ikke berørt, men det er et ønske om å utvide tilbudet. Side 24
8.10 Barns interesser Det er foreslått en inngangslekeplass i 3. etasje på taket av tilbygget, i forbindelse med utomhusarealet. Lekeplassen er for barn fra 2-5 år med lekeapparater. Arealet vil være min. 150 kvm. 8.11 Sosial infrastruktur Det har vist seg i andre prosjekter med boliger på taket av kjøpesentre at svært få barnefamilier flytter inn i leilighetene. Skole- og barnehagekapasitet blir derfor marginalt påvirket av planforslaget. 8.12 Universell tilgjengelighet De eksisterende Sjøsiden 1 og 2 er allerede universelt tilgjengelig med terskelfrie innganger og tre publikumsheiser for vertikal sirkulasjon. I tillegg rulletrapper i to områder. Å bygge sammen Sjøsiden 1 og 2 som foreslått vil være en fordel for tilgjengeligheten, siden man slipper å gå gjennom to inngangsparti og å krysse gangarealet som er værutsatt, for å komme fra Sjøsiden 1 til 2. I tilbygget mot øst er det foreslått rullebånd fra parkeringen i underetasjen og opp til 1. etasje. Det er foreslått parkering for bevegelseshemmede både i underetasje P-hus og på bakkeplan. Alle butikkarealene, toalettkjerner, ansattfasiliteter etc. vil også bli universelt tilgjengelig. 8.13 Energibehov - energiforbruk Energibehov og forbruk vil bli utarbeidet i forbindelse med detaljprosjekteringen. 8.14 ROS Se vedlegg 9 for ROS-analyse. 8.15 Jordressurser/landbruk Jordressurser/landbruk blir ikke berørt av planen. 8.16 Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Eksisterende vann og avløp vil bli videreført. Trafo: En eksisterende trafo beholdes, og i tillegg er det foreslått en ny trafo ved Skjervosen. Varmesentral: Varmesentral vil utredes senere. 8.17 Økonomiske konsekvenser for kommunen Side 25
Prosjektet gir i utgangspunktet ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. På sikt vil det gi økte skatteinntekter på grunn av økt sysselsetting. 8.18 Konsekvenser for næringsinteresser 8.18.1 Ettersom de aller fleste brukere av byen har handel som sitt primære, eller sekundære gjøremål er det nærliggende å kunne stadfeste at etablering av et godt handelstilbud i sentrum vil i stor grad bidra til økt aktivitet. For at Mosjøen skal fremstå som en attraktiv destinasjon for publikum må byen innehold et bredt sentrumstilbud innen service-, fritids-, kultur- og handelsformål. Om sentrumstilbudet i Mosjøen ikke fremstår som godt nok vil kunden oppsøke andre tilbud. Konkurranseprinsippet bidrar til at dynamikk og endringer er en naturlig del av handelsbildet over tid, men både senter og sentrum er gjensidig avhengig av gode samarbeidsvilkår. Med tanke på arealbegrensninger vil handlesentra i by sjeldent kunne stå i direkte konkurranse med de store handlesentrene i utkantstrøk, men godt samarbeid med de øvrige sentrumstilbudene kan bidra til å danne et mye sterkere overlevelsesgrunnlag for de integrerte handlesentrene. Et komplett sentrumstilbud kan forsterke Mosjøen som et regionalt tyngdepunkt for service- og handelsvirksomhet. Detaljhandelsutviklingstall for Vefsn og Rana i perioden 2006-2012 viser at detaljhandelen for Vefsn har økt med 24% og Rana med 30% i denne perioden. Til sammenligning var veksten for Norge på 25% i samme periode. I praksis vil dette si at Rana tar markedsandeler, mens Vefsn sakker akterut når det gjelder detaljhandel. Flere større nasjonale kjeder har etablert seg på Mo de siste årene. I Sandnessjøen planlegges det utbygging av et senter på 11.000 kvm. Etablering av et godt integrert lokalsenter, med gode gangforbindelser til sentrum kan bidra til å bygge opp under et vitalt handelsmiljø i Sjøsiden og handlegatene i Mosjøen. Et kjøpesenter representerer riktignok en bebyggelsesstruktur med et stort fotavtrykk og en skala som ofte står i kontrast med bebyggelse ellers i byen, men med de mange positive sosiale og miljømessige konsekvenser et integrert og sentrumsnært lokalsenter medfører, bør fokuset ligge på hvordan man løser de tekniske og prosessrelaterte utfordringene på en god måte, slik at kvaliteten på både senter og sentrum sikres. I lys av de tydelige politiske målene om reetablering av handel i sentrumsnære områder, med de miljømessige og sosiale fordelene dette medfører, er det et kommunalt ansvar å tilrettelegge for gode og forutsigbare prosesser ved etablering av handlesentra i sentrumsområder. Sentrumsplanen vitner om kommunens bevisste forhold til nettopp disse problemstillingene. Planlegging og etablering av kjøpesenter i sentrum er en sammensatt og kostnadsdrivende prosess, der godt samarbeid, tydelige føringer og forutsigbarhet er avgjørende for å finne frem til de gode kompromissene. Det er derfor av stor betydning at Vefsen stopper handelslekkasjen til nabokommunene, og her vil en utvidelse av Sjøsiden være en katalysator for en videreutvikling av handelstilbudet i Mosjen. Side 26
8.18.2 Sitater hentet fra "Strategisk Næringsplan Vefsn kommune 2013-2016 (SNP): Analyser viser at befolkningsutvikling og vekst i sysselsetting har vært svakere for Vefsn enn for Nordland fylke og landet som helhet. Tradisjonelt sterke bransjer som for eksempel varehandel har tapt markedsposisjon regionalt. Her vil etablering av nye forretninger være med på å gjenopprette markedsposisjonen. Det er viktig at Vefsn-samfunnet tar del i denne veksten med god tilrettelegging og stimulering for at lokalt næringsliv skal satse og utvikle seg i takt med potensialet. Vefsn kommune skal stimulere og legge til rette for næringsutvikling som bidrar til flere arbeidsplasser og økt bosetting lokalt. Det er viktig at kommunen og andre aktører støtter opp under planene tiltakshaver har for en stor investering i Mosjøen. I planen ønsker vi spesielt å utfordre eksisterende næringsliv til nyutvikling og vekst, primært mot markeder utenfor kommunen og regionen. Utvidelsen av kjøpesenteret vil redusere handelslekkasjen og legge til rette for at senteret vil tiltrekke nye kunder fra regionen til Sjøsiden og Mosjøen generelt. Konkrete resultatmål en ønsker å oppnå med SNP er blant annet: Økt omsetning i varehandelen med 10% gjennom økt besøk og redusert handelslekkasje. Se kommentar over. Det er kommunens ansvar å legge til rette for at bedrifter og virksomheter kan realisere sitt potensial for vekst og verdiskaping, mens disse selv tar ansvar for utvikling av egen konkurranseevne. Denne planen har hovedfokus på hvordan kommunen kan tilrettelegge for næringsutvikling. En slik tilrettelegging omfatter også proaktiv påvirkning for å initiere prosesser og prosjekter som skaper konkrete resultater på utvalgte områder. Her håper tiltakshaver at kommunen viderefører sine visjoner til beste både for Sjøsiden og sentrumsutviklingen. Viktige trusler og utfordringer: Varehandel er sterk, men har opplevd en stagnasjon. Konkurranseevnen trues av andre sentra på Helgeland, og vil i fremtiden kunne bli utfordret av blant annet handel via internett. Etableringen av noen større "anker-butikker" i Mosjøen vil kunne ha en positiv effekt. Tiltakshavers planer med utvidelsen er blant annet å tiltrekke noen av de store "anker-butikkene" og videre legge bedre til rette for de som allerede er leietakere. Viktige styrker og muligheter: Vefsn har tradisjonelt vært sterk på varehandel, og er kjent for god service og kundebehandling. Mosjøen har et unikt sentrum med kombinasjon av vernede områder og urban stil. Sjøgata er et varemerke for Vefsn. Ved å forsterke inngangen til Sjøsiden mot kino og kinotorget vil forbindelsen mot handlegatene i sentrum - Sjøgata, Strandgata og C. M. Havigs gate - også bli forsterket. Et mindretall av kundene fra byen vil Side 27
antagelig benytte seg av de andre inngangene mot sør, eventuelt lokalkjente kunder som ønsker å besøke spesifikke forretninger, alternativt for å gå gjennom til parkering mot nord. Mosjøen som by har et særpreg med sin vernede trehusbebyggelse og Sjøgata. Byen er også kjent for god service og hyggelig atmosfære, og har tradisjonelt vært sterk innen handel. Det anses viktig å videreutvikle byen, for å videreføre dette unike - parallelt med det å skape moderne møteplasser og urbane opplevelser. Selv om forslaget har en noe større målestokk enn andre bygninger i sentrum, vil bygget med utstrakt bruk av trematerialer, være med på å styrke Mosjøen som en trehusby. Utvikle sentrumsfunksjoner og Mosjøen som attraktiv og urban småby: Det skal gi en god opplevelse å besøke Mosjøen. Attraktive butikker og servicetilbud i sentrum er avgjørende. Utvikle sentrum med blant annet Sjøgata og trehusområder, skape et levende og urbant sentrum (også med hensyn til å bo i sentrum). Sjøgata har potensial for også å være utstillingsvindu for skog-/trebyen Mosjøen. Tiltakshaver er samstemt med denne visjonen for sentrumsutviklingen. Attraktive boområder: Utvikle gode tomteområder for innbyggere og potensielt innflyttere, spesielt unge. Boligene som er foreslått på taket av tilbygget vil være godt egnet både for unge småbarnsfamilier, så vel som eldre som ønsker en lettstelt bolig i sentrum av Mosjøen. Håpet er at kjøpesenteret vil øke kundetilstrømningen til sentrum, og butikkene i nærområdet vil få økt omsetning. Handelslekkasjen mot Mo i Rana og Trondheim vil reduseres siden vareutvalget i Mosjøen blir utvidet. 8.19 Interessemotsetninger Det er et ønske fra forretningsdrivende sør for senteret/smågan å vedlikeholde gjennomgangen mellom Smågan og Kinotorget. 8.20 Avveining av virkninger 8.21 Sol og skygge Sol-/skyggestudiet viser at det normalt ikke blir kastet skygger inn i boligområdene, som ligger mot sør. 9.0 Innkomne innspill Se vedlegg 2.2 og 3: 1) Statens vegvesen 2) Norges vassdrags- og energidirektorat 3) Skjerva Eiendom AS Se vedlegg 4 og 5: 4) Vefsn kommune Se vedlegg 6 og 7: Side 28
6) Jorem Eiendom Mosjøen Næringsforening, Gårdeierforeninga, Skjerva Eiendom, Mosjøen Næringsforening/Planutvalget 10.0 Avsluttende kommentarer Mosjøen er, og har alltid vært, et handelssted i tillegg til den lokale industrivirksomheten. Handelen, som industrien, er en konkurranseutsatt bransje som preges av stadig endring og utvikling. For å kunne fremstå som et attraktivt mål for handelsvirksomhet har Sjøsiden Senter et behov for en modernisering av den estetiske profilen, og for et utvidet tilbud. Foreslått reguleringsendring vil danne grunnlaget for et levedyktig senter, som igjen vil bidra positivt til Mosjøen sentrums videre utvikling som et regionalt knutepunkt for handel, service og kultur. Side 29
Referanser Fylkesplan for Nordland 2013-2025 Kommuneplanens arealdel. Delplan Mosjøen Sentrum Sak 66/07 Reguleringsplan Sjøsiden-kvartalet, plan nr. 20091315 Statusrapport og overordnet plan for lekeplasser og nærmiljøanlegg. Sak 42/13 Plan for sammenhengende sykkelveinett i sykkelbyen Mosjøen. Strategidokument. Strategisk Næringsplan Vefsn kommune 2013-2016 Vedlegg Vedlegg 1.1 Vedlegg 1.2 Vedlegg 2.1 Vedlegg 2.2 Vedlegg 2.3 Referat oppstartkonferanse Sjekkliste Varsel om planoppstart Innspill fra varsel om oppstart (3 stk. vedlegg) Adresseliste for varsel om oppstart Vedlegg 3 Resymé av innspill til planoppstart med kommentarer Vedlegg 4 Møtereferat kommune/vedtak prinsippbehandling i Planutvalget Vedlegg 5 Resymé av punkter fra Planutvalget/våre kommentarer Vedlegg 6 Referat fra informasjonsmøte Mosjøen Næringsforening med kommentarer Vedlegg 7 Resymé av punkter fra møte/våre kommentarer Vedlegg 8 Parkeringsoversikt eksisterende p-plass Vedlegg 9 Parkeringsoversikt tilbygg og mellombygg Vedlegg 10 Sol- og skyggevurdering Vedlegg 11 ROS-analyse Vedlegg 12 Situasjonsplan, etasjeplaner, fasader, snitt og 3D-illustrasjoner Side 30