1(6) OSTERØY KOMMUNE Reguleringsføresegn for: Rundhovde bustadområde Gnr 135 bnr 8, 10 og 11 m. fl. (Jamfør plan- og bygningslova 2008 kapitel 12) Planid.: 1253 2008 600 Dato: 01.11.2012 Revidert 02.07.2015 1. FELLES FØRESEGNER 1.1 Rekkjefølgje 1.1.1 Godkjent VA-rammeplan skal føreligge før søknad om løyve til tiltak kan godkjennast. 1.1.2 Tilhøyrande leikeareal må vere opparbeid, jamfør plankart, før det kan gjevast bruksløyve til respektive bustadområde, jf 2.5. 1.1.3 Det tillates ein stegvis utbygging: Før det kan gjevast bruksløyve til inntil 19 nye bustadeiningar innanfor felta BK1, BF8 og BB skal offentleg veg 1 (O_V1) og offentleg gangveg 2 (O_G2) være ferdigstilt og teke i bruk. Ved etablering av bustadar innanfor BK1, skal avkjørsla frå eksisterande hus på 135/11 (BF4) stengast og huset skal knyttast til den nye vegen til BK1. Før det kan gjevast bruksløyve til fleire enn 19 nye bustadeiningar i felt BK1, BF8 og BB skal Vågenessvingen være utbetra i tråd med områdeplan Valestrand. Før det kan gjevast bruksløyve til nye bustader i felt BF7, BK3 og BK4 skal offentleg veg 2 (O_V2) være ferdigstilt og teke i bruk. Før det kan gjevast bruksløyve til nye bustader i felt BF2, BF3, BF4, BF5, BF6, BF7, BK3 og BK4 skal Vågenessvingen være utbetra i tråd med områdeplan for Valestrand. 1.2 Plankrav 1.2.1 For BF2, BF5 og BF6 skal det ved ei eventuell utbygging utarbeidast detaljert utomhusplan, som må vere godkjent og skal ligge til grunn før frådeling/utbygging. 1.2.2 Ved frådeling/utbygging av felta BF2, BF5 og BF6 skal utomhusplan syne tomtedeling, plassering og hovudform på bygningar, høgde på terreng og bygg, veg og parkeringsløysing, overflatematerial, leikeplass og grøntstruktur. 1.3 Terrenghandsaming 1.3.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mogleg skånsamt. Fyllingar skal avrundast og tilpassast tilgrensande terreng og såast/plantast til. 1.3.2 Eksisterande steingardar/terrengmurar skal i størst mogeleg grad bevarast. Steingardane som omkransar planområdet og steingardar som grensar til område for friluftsformål skal bevarast. Der kor steingardane må brytast på grunn av nye vegar skal steingardane få ein fin og sikker avslutning. Temakart Kulturminne i planområdet vist planrapport datert 11.10.2011 skal leggast til grunn.
2(6) 1.3.3 Tidlegare traktorveg gjennom F_LEIK4 og friluftsformål 3 (Fri3) skal oppretthaldast som turveg. 1.3.4 Bekken gjennom LNFR-området skal bevarast og handterast jamfør VA-rammeplan. 1.3.5 Riggareal og fyllingar for veganlegget kan opparbeidast i anleggstida innanfor areal regulert til bygningar og anlegg og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Når vegane er ferdig skal område brukt til riggareal setjast i stand. Steingardar, terrengmurar i stein og bekkeløp skal sikrast i byggeperioden. 1.3.6 Plan for massehandsaming skal følgje søknad om løyve til tiltak. 1.4 Automatisk freda kulturminne 1.4.1 Dersom det i samband med gravearbeida vert gjort funn av gjenstandar eller konstruksjonar, skal arbeidet stogga snarast og fylkeskonservatoren underrettast, jf Lov om Kulturminne 8. 2. ledd. 1.5 Avfallshandtering 1.5.1 Avfallshandtering skal utførast samla ved dertil egna plass tilknytte snuplass for liten lastebil. 1.6 Grad av utnytting 1.6.1 Grad av utnytting er gjeve som prosent bruksareal (% BRA). Parkeringsareal i terreng inngår i bruksarealet, jf 3.5.1. For felt BF2, BF3, BF4, BF5, BF6, BF7 og BF8 er maksimum tillate %BRA=30%. For felt BK1 og BK3 er maksimum tillate %BRA=30%. For felt BK4 er maksimum tillate %BRA=60%. For felt BB er maksimum tillate %BRA=70%. 1.6.2 Målbare plan som har himling lågare enn 1,5m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen reknas med i bygningens bruksareal med 50% av planets bruksareal. Plan som har himling lågare enn 0,5m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, reknast ikkje med i bygningens bruksareal. 1.7 Overvatn, vann og avlaup 1.7.1 Det skal utarbeidast VA-rammeplan. 1.7.2 Overvatn skal handsamast lokalt ved fordrøyning/infiltrasjon. I VA-rammeplanen skal det mellom anna gjerast volumberekningar og beskrivast løysingar og avbøtande tiltak for håndtering av overvatnet. Handtering av vatn og avlaup skal omtales i VArammeplanen. 1.7.3 Gjennomføring av tiltaka skal ikkje gje merkbare endringar i avrenninga nedstrøms frå byggjeområder og vegar. Der oppsamla overvatn vert ført ut i terreng eller ned i grunn skal dette gjerast på ein slik måte at det ikkje fører til auka flomfare eller redusert kvalitet på areala nedstrøms frå utsleppspunkta. 1.8 Utandørs opphaldsareal 1.8.2 Utandørs opphaldsareal skal ha følgjande kvalitetar: Hensiktsmessig utforming og god tilgjenge frå bustaden. Gode soltilhøve og klimatisk skjerma. Skjerma mot trafikk, forureining og strålefare. Ikkje vera brattare enn 1:3 Støynivå skal ikkje overstiga 55 db
3(6) 1.9 Plassering av bygg 1.9.1 Bygga skal plasserast slik at ein oppnår god funksjonell og arkitektonisk samanheng i høve til omgjevnadene. 1.9.2 Frittliggjande garasjar og uthus med grunnflate på inntil 50 m² kan plasserast utanfor byggjegrensa, men ikkje nærare enn 1m frå fellesveg og/eller nabogrense. Unntak er der kor garasjar er kjeda og einebustader med felles garasje. Ved direkte utkøyring mot veg skal avstanden vera 5m. 1.10 Avkøyrsler 1.10.1 Der avkøyrsler er vist som piler skal eksakt plassering gå fram av utomhusplan som skal følgje søknad om byggjeløyve. Der nye avkøyrsler ikkje er vist vil eksakt plassering bli godkjend av kommunen ved handsaming av byggjesaka. 1.11 Byggjehøgder 1.11.1 Maks byggjehøgde (BH) er vist i plankartet. BH er oppgitt som kotehøgd. 1.11.2 I felt BB skal bustadane oppførast med flatt tak, jf illustrasjonsplan. 1.11.3 I alle BF- og BK-felta kan det byggast bustader med enten saltak eller flatt tak. Dersom det i desse felta vert oppført bustader med flatt tak skal dei vera 3m lågare enn maks BH. Dersom det vært oppført bustader med saltak kan dei byggjast med høgdar opptil maks BH, men gesimshøgda kan ikkje vera høgare enn 3m under maks BH. 1.12 Universell utforming 1.12.1 Generelt skal minimum 30% av bustadane ha universell utforming. Bustadane innanfor BK1, BK3,BF7 og BF8, samt 30% av bustadane innanfor BB skal ha universell utforming. Desse skal også ha universell tilgjengelegheit mellom utandørs opphaldsareal, parkering og tilkomst til dei ulike bustadane. 1.12.2 Felles uteareal som tilrettelagde leikeplassar, tilkomst til p-plassar og busslommer skal vera universelt utforma. Krava til universell utforming i bustadene vært stetta gjennom krava i TEK. 2. BYGNINGAR OG ANLEGG 2.1 Frittliggjande småhusutbygging (BF) 2.1.1 I felta BF2, BF3, BF4, BF5, BF6, BF7 og BF8 kan det oppførast frittliggjande småhus. 2.1.2 Felta BF2, BF4 og BF6 synar eksisterande gardstun, medan felta BF3, BF5 og BF7 synar planlagde areal for einebustader. 2.1.3 Dersom busetnaden har møne skal møneretninga innanfor felta være einsretta. I felt BF3 skal eventuell møneretning være som vist i illustrasjonsplan. 2.1.4 I felt BF3, BF7 og BF8 skal husa ha underetasje for å kunne oppnå best mogeleg terrengtilpassing. 2.2 Konsentrert småhusutbygging (BK) 2.2.1 I felta BK1, BK3 og BK4 kan det oppførast rekkehus/kjeda einebustadar. 2.2.2 Dersom busetnaden har møne skal møneretninga innanfor feltet være einsretta. 2.2.3 I felt BK3 skal husa ha underetasje for å kunne oppnå best mogeleg terrengtilpassing. 2.2.4 I felt BK4 skal husa oppførast i 3 etasjar inkludert underetasje for å kunne oppnå best mogeleg terrengtilpassing. Garasje/parkering skal her integrerast i husa.
4(6) 2.3 Blokkbygningar/leilegheitsbygg (BB) 2.3.1 I felt BB tillates det oppført blokkbusetnad/leilegheitsbygg. 2.3.2 Balkongar kan oppførast innanfor byggegrensa. 2.4 Andre kommunaltekniske anlegg/trafo 2.4.1 Område skal nyttast til oppføring av trafo, med tillate høgde inntil kote +79. Området skal også nyttast til naudsynt bygg for trykkforsterkning av vassforsyning. 2.5 Leikeplass 2.5.1. For konsentrert småhusutbygging (BK) er det krav om 25m² leikeareal pr. bueining. 2.5.2 For frittliggjande småhusutbygging (BF) er det krav om 50m² leikeareal pr. bueining. 2.5.3 Felt f_leik2 er felles for busetnaden i felt BF2 BF3. 2.5.4 Felt f_leik3 og f_leik6 er felles for busetnaden i felt BF7, BK3 og BK4. 2.5.5 Felt f_leik4 og f_leik7 er felles for busetnaden i felt BK1, BF8 og BB. Det skal sikrast gangforbindelse igjennom felt f_leik4 frå f_v7 til turveg i Fri3. 2.5.6 Felt f_leik5 er felles for alle bustadfelta samt eksisterande busetnad utanfor planområdet som soknar til leikeplassen. 2.6 Støttemurar, skjeringar og fyllingar Bruk av støttemurar, skjeringar og fyllingar skal avgrensast. Slike tiltak skal ha god tilpassing til terreng og bygde omgjevnader, arkitektoniske kvalitetar utført i varige materialar og godt gjennomarbeidde detaljar. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNINSK INFRASTRUKTUR 3.1 Køyreveg 3.1.1 Vegen o_v1 er offentleg køyreveg. Krav til kommunal vegstandard må vere tilfredstilt. Vegen strekk seg frå eksisterande fylkesveg 365 og fram til og med f_v7. Det skal etablerast offentleg gangveg (o_g2) langs o_v1. 3.1.2 Vegen o_v2 er offentleg køyreveg. Krav til kommunal vegstandard må vere tilfredstilt. Vegen strekk seg frå o_v1 til f_v10, f_v11 og f_v12. Det skal anleggast snuhammar for lastebil ved f_v10. 3.1.3 Vegen o_v3 er offentleg køyreveg. Krav til fylkeskommunal vegstandard må vere tilfredsstilt. 3.1.4 Vegen f_v5 er felles for busetnaden i felt BK1 og BF4 som høyrer til gnr. 135, bnr. 11. Vegen skal være offentleg tilgjengeleg for mjuke trafikantar. 3.1.5 Vegen f_v6 er felles for busetnaden i BF3. Første del av vegen, frå o_v1 og fram til og med f_v5 er også felles med busetnaden i felt BK1 og BF4 som høyrer til gnr. 135, bnr. 11. Vegen skal være offentleg tilgjengeleg for mjuke trafikantar. 3.1.6 Vegen f_v7 er felles for busetnaden i felt BF8 og BB. Vegen skal være offentleg tilgjengeleg for mjuke trafikantar. 3.1.7 Vegen f_v8 er felles for eventuell ny busetnad i felt BF5 og BF6 som vert tilknytt vegen. Vegen er også felles for dei busetnadane utanfor planområdet som i dag er tilknytt vegen. 3.1.8 Vegen f_v9 er felles for eksisterande og eventuell ny busetnad i felt BF6 som vert tilknytt vegen.
5(6) 3.1.9 Vegen f_v10 er felles for busetnaden i felt BF7. Vegen skal være offentleg tilgjengeleg for mjuke trafikantar. 3.1.10 Vegen f_v11 er felles for busetnaden i felt BK4 nord for felt f_leik6. 3.1.11 Vegen f_v12 er felles for busetnaden i felt BK4 sør for felt f_leik6 og felt BK3. Vegen skal være offentleg tilgjengeleg for mjuke trafikantar. 3.2 Gangveg/gangareal 3.2.1 Gangvegane o_g1 og o_g2 er offentlege gangvegar. Offentlege gangvegar skal leggjas til rette for universell utforming med stigningsforhold 1:12. I bratt og vanskeleg terreng kan stigningsforhold ned mot 1:10 tillates for å avpasse situasjonen i høve til landskapsinngrepa. 3.2.2 Gangveg f_g3er felles for alle bustadane i felt BK1 og BF4 som høyrer til gnr. 135, bnr. 11. 3.3 Annan veggrunn grøntareal 3.3.1 Vegfyllingane skal såast til og utformast slik at ein oppnår best mogleg tilpassing til eksisterande terreng. 3.3.2 Gjerder, murar og parkeringsplassar kan førast opp minimum 1,5 meter frå fortau og køyreveg og 0 meter frå annan veggrunn, så lenge det ikkje kjem i konflikt med frisiktsone veg. 3.4 Kollektivhaldeplass Kollektivhaldeplassen o_k er offentleg. 3.5 Parkeringsplassar 3.5.1 For einebustadar og rekkjehus skal det setjast av minst 2 parkeringsplassar pr bustad. For denne type bustad skal all parkering løysast på eigen grunn. Eventuell sekundærbustad (hybel/leilegheit) skal ha eigen parkeringsplass. 3.5.2 I felles parkeringsanlegg (felt f_p) skal det for felt BB setjast av minst 1,5 parkeringsplass pr. bueining. I feltet kan det oppførast garasjar jamfør tilhøyrande illustrasjonsplan. 3.5.3 For rekkjehus i felt BK4 skal det vera integrert parkering i husa. 3.5.4 For planlagd utbygging skal det opprettast totalt 107 parkeringsplassar fordelt på dei ulike felta. Av desse skal 23 av parkeringsplassane skal opprettast i felt f_p. 4 LNFR-OMRÅDER 4.1 Friluftsformål 4.1.1 I den grad det er mogleg skal eksisterande trær takast vare på, både under og etter anleggsperioden. Illustrasjonsplana synar områder med eksisterande trer som skal takast vare på. 4.2 LNFR areal 4.2.1 I område for LNFR kan vanlig drift og skjøtsel tillatas. Det er ikkje tillate med tiltak, utfylling eller andre vesentlege inngrep som påverkar bekken gjennom området.
6(6) 5 HENSYNSSONAR 5.1 Sikringssone 5.1.1 I område mellom frisiktlina og køyreveg (frisiktsona) skal det vera fri sikt i ei høgde på 0,5m over vegplanet på tilstøytande vegar. 5.2 Faresone 5.2.1 Gjeld LNFR-område.