Verdi- og lånetakst over Søre Hedalen Forsamlingshus 3528 HEDALEN Gårdsnr. 1 1 Bruksnr. 7 8 SØR-AURDAL KOMMUNE Utført av: Finn H. Olsen Tømrermester/Takstmann Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Søre Hedalen Forsamlingshus 3528 HEDALEN Gårdsnr. Bruksnr. 1 7 1 8 SØR-AURDAL KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Verdi Lånetakst over Søre Hedalen Forsamlingshus 3528 Hedalen Gnr 1 Bnr 7 og 8 Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Søre Hedalen ligger ca 80 meter ovenfor riksvei 243. Avkjøring ca 50 meter nord for avkjøring mot Vassfaret. Lokalet ligger på et forholdsvis flatt platå med god plass til parkering og lignende. Det flott utsikt mot Vassfaret og Vidalen. Det er gode solforhold Tomta kan betraktes som naturtomt Bebyggelsen består av lokalet med brutto areal på m2 bygd, og uthus med utedo på m2 Bebyggelsen har meget enkel standard, da det ikke er innlagt vann og avløp. Det var på befarings dag musemøkk inne i lokalets kjøkken. Lokalet kan være et godt utgangspunkt for ombygging til bolig. Markeds- og låneverdi Eiendommen kan ha potensiale som objekt for ombygging til bolig eller fortsatt som foreningslokale. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 280 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 230 000 24.11.2009 Finn H. Olsen Tømrermester/Takstmann (sign) 2 av 6
Gårdsnr. 1 Bruksnr. 7 (se forøvrig første side) KOMMUNE SØR-AURDAL Rekvirent Rekvirert av: Hedalen Kunst Og Husflidslag Besiktigelse, tilstede Dato: - Finn H. Olsen Takstmann Tlf.: 90625348 Hedalen Kunst Og Husflidslag Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Grunnbokutskrift Forsikringsavtale Eier Eiendomsdata Hjemmelshaver: Hedalen Kunst Og Husflidslag Tomt: Eiet tomt. Areal 1 600 m² Arealet er ikke helt nøyaktig. Konsesjonsplikt: Konsesjonsfritt Adkomst: Privat vei Vann: Ikke innlagt vann Avløp: Ikke avløp Kjøpesum: År/dato: 2008 Eiendommen ble overtatt med hjemmel etter at Husflidslaget hadde bruk og eid den i 20 år Andre opplysninger: Gammelt forsamlingslokale Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If. Avtalenummer: 5287946 Forsikringstype: Førsterisiko Forsikringssum: Kr 955 700 Premiebeløp: Kr 6 922 Bygninger på eiendommen Byggeår: 1924. Oppgitt av eier Ombygd: Lokelet er ombygd og restaurert på 1980 tallet. Det ble da skiftet vinduer, Isolert himlinger og bjelkelag, samt laget lufting fra krypkjeller. Byggeår: 1950. Oppgitt av eier 3 av 6
Gårdsnr. 1 Bruksnr. 7 (se forøvrig første side) KOMMUNE SØR-AURDAL Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Sum bygning Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjøkken, scene, arbeidsrom, gang, trapperom - romfordeling Primærrom Kjøkken, scene, arbeidsrom, gang, trapperom Sekundærrom - arealer Sum bygning Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom Dorom, bod - romfordeling Primærrom Sekundærrom Dorom, bod 4 av 6
Gårdsnr. 1 Bruksnr. 7 (se forøvrig første side) KOMMUNE SØR-AURDAL KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 2 224 225 227 253 254 255 265 272 300 400 Bygning, generelt Eldre trehus i reisverk på steinmur. Bygget forholdsvis umoderne. Grunn og fundamenter, generelt Gråsteinsmur på fjell. Bakvegg er restaurert på 80 tallet og er oppført i leca. Ved restaurering ble det laget bedre lufting av krypkjeller. Frittbærende dekker Trebjelkelag med stubbloft Yttervegger Bindingsverksvegger med utvendig stående tømmermannspanel. Takkonstruksjoner Enkel takkonstruksjon med bølgeblikk som tekking Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Innvendige gulv består av tregulv. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innvendige vegger er kledd med panel. Overflater på innvendig himling Himlinger har trepanel Piper, plassbygde ildsteder m.v. Det er etløps pipe som er tilkoblet 3 ovner. På scene er det også pipe men denne går ikke over tak. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning er fra restaureringen på 80 tallet. VVS-installasjoner, generelt Det er ikke innlagt vann og avløp. Elkraft, generelt Det finnes enkelt el anlegg. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Enkelt uthus med noe vedlikeholdsbehov 5 av 6
Gårdsnr. 1 Bruksnr. 7 (se forøvrig første side) KOMMUNE SØR-AURDAL VERDIBEREGNING Utleievurdering Bygg/etasje Areal BTA utleibart Faktisk utleid Faktisk Årsleie Årsleie pr m² Ansatt Årsleie Anmerkning Sum 50 8 0 8 0 0 0 8 220 Sum 174 174 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 685 pr mnd. Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatt årsleie: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Brøyting Sum fradrag Kr: Netto ansatt årsleie Kr: 6 922 1 000 000 250 18 172-9 952 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): 1 620 000 20 000 Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): 1 640 000 1 0 000 Teknisk verdi uten tomt : Tillegg for normal tomteverdi: 540 000 0 000 Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 640 000 Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 280 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 230 000 Teknisk verdi: Markeds- og låneverdi 6 av 6