OBOS Forretningsbygg AS årsrapport 2009

OBOS Forretningsbygg AS årsrapport 2009

» God, stabil omsetning på kjøpesentrene Høydepunkter 2009 Kjøp av Ørnen i Bergen Salg og overlevering av tomt til skole på Økern Toyota-bygget på Økern overlevert Med i konkurranse om leietakere til A3 og Strandveien 100% utleiet Haakon VII s gate 7 Seksjonering av Ellingsrudåsen Rammetillatelse Platehallen i Kværnerbyen Utleie av butikklokaler i Kværnerbyen Godkjent bebyggelsesplan Tasta Senter Bygging av Lambertseter Senter i rute. Alt utleiet Godkjent bebyggelsesplan Oksenøya

Selskapet har fortsatt lav ledighet og oppnår gode leier. Driftsmarginen er tilfredsstillende.

Styrets beretning 2009 OBOS Forretningsbygg er eiet 100% av OBOS. Selskapets formål er å eie og drive næringsbygg i Oslo og andre større byer i og utenfor Norge, samt foreta aksjeinvesteringer. Selskapet skal bidra til at OBOS når sine mål som boligorganisasjon. Selskapets adresse er Hammersborg Torg 1, Oslo. Selv om forholdene i finansmarkedene nå synes å ha falt til ro, er fortsatt den underliggende trend i næringslivet å oppfatte som usikker. Sysselsettingen faller og arbeidsledigheten øker. Konkurranseutsatt industri sliter. Det vil fortsatt ta tid før alt er i gjenge. Tilgangen på kapital er bedre og selskapet regner ikke med å få problemer med å finansiere sine prosjekter. Selskapet har fortsatt lav ledighet og oppnår gode leier. Driftsmarginen er tilfredsstillende. Verdien av selskapets aksjeportefølje steg betraktelig i 2009. Revisjon Selskapets revisor er Pricewaterhouse- Coopers AS. Styret Styret har i 2009 bestått av: Styreleder: Martin Mæland Nestleder: Styremedlem: Styremedlem: Styremedlem: Finansiell risiko Arvid Sveen Ørjan Steen Dag Jarle Aksnes Helge Lem Låneporteføljen utgjorde pr. 31.12.09 kr 2.013,4 mill. Selskapet har samtidig benyttet trekk på innvilget byggelån til nye Lambertseter Senter på kr 53,3 mill. Andelen fastrente i porteføljen er 33% mot 36,4% i 2008. Porteføljens durasjon er på 1,03 år. Annualisert rente har vært 3,73% mot 6,10% i 2008. Selskapet har ubenyttede trekkrettigheter i markedet på kr 170 mill., og selskapets likviditetsrisiko anses som lav. I eiendommene er det fortsatt ledig sikkerhet dersom økt belåning skulle være nødvendig. Kontantstrømmen i selskapet er god og gir stor handlingsfrihet. Risikoen for at leietakerene ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses lav, da det historisk sett har vært lite tap på fordringer samt lave husleierestanser. Det var ved årsskiftet totalt investert kr 809 mill. i markedsbaserte aksjer og fond. Aksjer med negative kursreserve er skrevet ned med kr 17,0 mill., mens reversering av tidligere nedskrivninger utgjør kr 54,3 mill. I tillegg er Mika AS nedskrevet med kr 31,4 mill. tilsvarende innskutt konsernbidrag. Aksjeinvesteringene er ulikt klassifisert i balansen avhengig av eierandel og tidshorisont. Selskapets største investering er i Veidekke ASA og er på kr 478,3 mill. Samlet kursreserve for alle aksjene var ved årsskiftet kr 1.556 mill. (kr 463,5 mill pr 31.12.08). Det er realisert aksjegevinster og mottatt utbytte på til sammen kr 141,8 mill. Selskapets markedsrisiko består i hovedsak av verdiendringer i aksje- og eiendomsporteføljen. Kredittrisikoen selskapet er utsatt for, skriver seg i hovedsak fra husleierestanser og oppgjørsrisiko ved salg av eiendom. Regnskapet Driftsinntektene ble økt fra kr 242,2 mill. til kr 248,7 mill. i 2009. Økningen er på 2,7% årsrapport 2009 3

» noe som er noe høyere enn prisstigningen og som skyldes nye kontrakter til bedre priser. Driftsresultatet ble redusert fra kr 156,4 mill. til kr 148,3 mill. Endrede avskrivningssatser og utskillelse av tekniske installasjoner økte avskrivningene med kr 3,4 mill. Utleiemarked for våre eiendommer har vært godt med stigende leiepriser helt til det siste. Gjennomsnittlig ledighet har økt fra 1,1% til 2,0%. Det er kostnadsført kr 3,6 mill. i rehabilitering av eiendommene. Aksjene i Kabelgata 6 AS ble solgt med en gevinst på kr 33,7 mill. Det er tilbakeført nedskrivning av aksjeporteføljen med kr 41,1 mill. Det har i 2009 også vært en betydelig kursstigning på aksjer som ikke gjenspeiles i regnskapet. Det er aktivert kr 395,6 mill. i investeringer på eiendommene hvor det vesentlige dreier seg om kjøpesentret på Lambertseter Nord. Egenkapitalen er ved utgangen av året på kr 1.425 mill. sammenlignet med kr 1.176 mill. ved årets start. Årets resultat viser et overskudd etter skatt på kr 219,3 mill. Styret foreslår at årets resultat disponeres som følger: Overføres til annen egenkapital kr 219.303.549,- Det er mottatt konsernbidrag fra Etterstadsletta 3 AS med kr 2,088 mill., Oslogarasjene AS med kr 3,816 mill., Hammersborg Eiendoms- 4 årsrapport 2009

drift AS med kr 3,312 mill. Ørnen Fabrikker AS med kr 1,512 mill. og OBOS med kr 30,24 mill. Det er gitt konsernbidrag til Strandveien 43 AS med kr 0,576 mill., Ørnen Eiendom AS kr 5,472 mill. og Mika AS med netto kr 31,4 mill. Selskapets egenkapital utgjør etter dette kr 1.425,2 mill. Av dette er den frie egenkapitalen kr 828,4 mill. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognose for år 2010 og konsernets langsiktige strategi for årene fremover. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Konsernet har en sunn økonomisk og finansiell stilling. Styret er tilfreds med driftsresultatet for inneværende år. Det har ikke inntruffet forhold etter årsregnskapets slutt som ikke er hensyntatt i årsregnskapet. Konsernforhold OBOS Forretningsbygg AS inngår i OBOSkonsern hvor OBOS er morselskap. Konsernregnskapet er tilgjengelig på nettstedet www.obos.no. Det utarbeides ikke særskilt konsernregnskap for OBOS Forretningsbygg AS med egne datterselskaper. Kontantstrøm Selskapets kontantbeholdning økte fra kr 5,2 mill. til kr 15,2 mill. i løpet av år 2009. Utlån til andre selskaper i OBOS-konsernet er økt fra kr 349 mill. til kr 537 mill. Selskapets ordinære drift bidrar med en vesentlig positiv kontantstrøm i år 2009. Investering i byggeprosjekter vil i 2010 være betydelige slik at nye lån vil være påkrevd. Tilstrekkelig finansiering for disse er sikret. Markedet God etterspørsel etter selskapets lokaler har fortsatt gjennom 2009. Leienivåene har vært holdt i hevd og ledigheten har vært på et lavt nivå. Det er knyttet noe usikkerhet til tiden det vil ta å fylle opp kontorarealer som blir ledige i løpet av 2010. Omsetningen på de fleste kjøpesentrene har vært god gjennom hele året. Interessen for å leie lokaler i nye Lambertseter Senter og Tasta, er meget god. På Lambertseter er alle lokaler utleiet. Personalet Det var ansatt 51 personer ved årsslutt, 18 kvinner og 33 menn. Det ble ansatt 3 nye medarbeidere i 2009. Av de ansatte arbeider 27 i OBOS Forretningsbygg AS (OFB) og 24 i Hammersborg Eiendomsdrift AS (HED). årsrapport 2009 5

God etterspørsel etter selskapets lokaler har fortsatt gjennom 2009. Leienivåene har vært holdt i hevd og ledigheten har vært» på et lavt nivå.

I MIKA AS er det ansatt 145 hvorav andel kvinner utgjør 10%. Det er ikke ansatte i de øvrige datterselskapene. Sykefraværet i OFB og HED var på 3,7% i 2009. Det er ikke registrert skader eller ulykker. Selskapets arbeidsmiljø er godt. OBOS ivaretar felles håndtering av arbeidsmiljøutvalg, samarbeidet med de ansattes organisasjoner og andre felles personaltiltak. Konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling mellom kjønnene. MIKA AS har egne organer og egen policy som ivaretar disse hensyn. Konsernet tar i sin policy sikte på at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling grunnet kjønn i saker som lønn, avansement og rekruttering. OBOS Forretningsbygg AS har tradisjonelt rekruttert fra miljøer hvor antall kvinner og menn er jevnt representert. For Hammersborg Eiendomsdrift AS stiller det seg annerledes da de rekrutterer fra et miljø dominert av menn. Styret vil rette en takk til de ansatte for den innsatsen de har vist og de resultater som ble oppnådd i 2009. Eiendomsporteføljen Ved utgangen av 2009 bestod eiendomsporteføljen av 31 bebygde eiendommer og to eiendommer under utvikling. Bygningsmassen omfatter totalt 255.000 m². Av dette utgjorde kjøpesentrene 115.600 m², kontorer 38.000 m². Forretning, bolig, industri og annet utgjorde 60.600 m², hotell 8.465 m². Arealene inkluderer innendørs parkering med 32.400 m², i hovedsak kundeparkeringsanlegg. Selskapets 74 utleieboliger i Norge forvaltes av OBOS Utleieboliger AS. Selskapet eier 105 mål ubebygd tomteareal. Gjennom datterselskap og tilknyttede selskaper eier OBOS Forretningsbygg AS ytterligere arealer og utbyggingsprosjekter. De største av disse er KB Næring DA, Oslogarasjene AS, Østre Aker vei 33 AS, Hotell 33 AS, Telefonfabrikken AS, Kabelgata 2 AS, Aasegården Invest AS, Kjøttbasaren Byens Basar AS, Oxenøen Bruk AS, Haakon VII gate 7 AS, Hyreshem Malmø AB, Ørnen Fabrikker AS og Ørnen Eiendom AS. Det første hele driftsåret for Hyreshem Malmø viser gode resultater som følge av god drift og gunstig finansiering. Byggingen av Lambertseter Senter går etter planen og åpning finner sted i oktober 2010. Rammetillatelse for påbygg på Aasegården i Bergen er gitt. I Kværnerbyen forberedes fasaderehabilitering av Platehallen A2. Arbeidet er planlagt igangsatt medio 2010 med ferdigstillelse etter 12 måneder. På Økern stod Toyotabygget ferdig i oktober 2009. Oppgjør og overdragelse av Kabelgata 6 til Oslo kommune v/undervisningsbygg er gjennomført. På Oksenøya i Bærum er det vedtatt bebyggelsesplan for nytt kontorbygg på 6.000 m². Arbeidet med rammesøknad pågår. I Stavanger er nå bebyggelsesplanen for kjøpesenteret på Tasta vedtatt. Arbeidet med rammesøknad pågår. I Bergen har OBOS Forretningsbygg AS ervervet et utbyggingsprosjekt sentralt ved kjøp av selskapene Ørnen Eiendom og Ørnen Fabrikker. Arbeid med å endre reguleringsformål for området pågår. Selskapet har også en rekke andre prosjekter under oppstart. De fleste av disse befinner seg i en reguleringsprosess. Miljø Selskapet har som mål at virksomheten ikke skal forurense det ytre miljø. Arbeidet med energioppfølging fortsetter og det oppnås betydelige besparelser. Spesielt gjelder dette utslipp av Co 2. årsrapport 2009 7

Miljøkravene som er stilt til det nye Lambertseter Senter opprettholdes og entreprenøren har ikke meldt om større problemer med å nå dem. Aksjeporteføljen Selskapets aksjeportefølje hadde i 2009 en verdiutvikling på 115,7%, mot 51,6% i 2008. Oslo Børs totalindeks tilsvarende 64,8% i 2009 og 54,1% i 2008. I mai 2009 solgte selskapet andeler i fondet Pareto Aksje Norge til en verdi av kr 44,7 mill. Dette ga en gevinst på kr 0,3 mill. Gjennom en emisjon i DnBNOR ble selskapet tildelt 137.349 aksjer à kr 47,30. Aksjeporteføljen hadde pr. 31.12.09 en markedsverdi på kr 2.365 mill. som konsekvens. Den svekkede sysselsettingen kan medføre lavere leienivåer pga. svakere etterspørsel etter kontorlokaler. Nye regnskapsregler i kombinasjon med nye avgiftsregler, kan bidra til at færre prosjekter igangsettes med den følge at leienivået holdes oppe. For OBOS Forretningsbygg AS vil fokuset fremover være rettet mot utvikling og igangsettelse av nye prosjekter. Selskapet har en eiendomsmasse, økonomi og finansiell stilling som etter styrets mening gir gode forutsetninger for å kunne møte utfordringene i årene fremover. Oslo 07.04.2010 Utsiktene fremover Den usikkerheten som preget norsk og internasjonal økonomi for et år siden, er nå redusert. Bankene viser økende interesse for å yte lån til eiendomsprosjekter, og marginene er på vei ned. Etterspørselen etter forbruksgoder holdes i hevd. Utviklingen i sysselsettingen er likevel bekymringsfull, og arbeidsmarkedet innenfor konkurranseutsatt sektor er utsatt. Likviditeten i eiendomsmarkedet er økende med lavere yield og dermed økende verdier Martin Mæland styreleder Dag Jarle Aksnes styremedlem Helge Lem styremedlem Arvid Sveen nestleder Ørjan Steen styremedlem Carl Henrik Eriksen adm. direktør 8 årsrapport 2009

»» For OBOS Forretningsbygg AS vil fokuset fremover være rettet mot utvikling og igangsettelse av nye prosjekter.

Regnskap 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Driftsinntekter Note 2009 2008 Leieinntekter 238 169 232 811 Andre inntekter 10 513 9 416 Sum driftsinntekter 248 682 242 227 Driftskostnader Driftskostnader eiendom 14 389 9 304 Personalkostnader 5, 20 21 708 18 414 Rep. og vedlikehold 8 466 6 832 Administrasjonskostnader 6 17 154 15 242 Ordinære avskrivninger 15 38 713 35 973 Sum driftskostnader 100 431 85 765 Driftsresultat I 148 252 156 463 Gevinst anleggsmidler 7 459 13 125 Rehabiliteringskostnader (3 635) (3 761) Driftsresultat II 145 076 165 826 Aksjegevinster og -utbytte 8 141 224 162 871 Nedskrivn. finansielle anleggsmidler 5 921 (318 458) Pantegjeldsrenter 3, 19 (83 328) (90 726) Andre finansinntekter 21 46 624 30 352 Andre finanskostnader 21, 22 (7 862) (452) Netto andre finansposter 102 579 (216 414) Resultat før skattekostnad 247 655 (50 587) Skattekostnad 2 (28 351) (27 615) Årets resultat 219 304 (78 203) Opplysninger om: Overført annen egenkapital 14 219 304 (78 203) Sum disponert 219 304 (78 203) 10 årsrapport 2009

Balanse 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Eiendeler Note 31.12.09 31.12.08 Anleggsmidler Varige driftsmidler Eiendommer 3, 15 1 304 627 1 340 129 Arbeid under utførelse, forretningsbygg 15 399 934 114 496 Varige driftsmidler 15 961 1 081 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, 15 169 406 224 051 Maskiner og inventar 15 2 157 1 098 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 12 400 526 289 178 Lån til foretak i samme konsern 16 424 852 246 693 Investeringer i TS og FKV 13 629 331 629 301 Lån til tilknyttet selskap 16 101 798 102 504 Investeringer i andre selskap 10 45 462 45 462 Andeler i sameier o.l. 11 541 541 Pensjonsfond 20 1 125 1 328 Andre langsiktige fordringer 3 173 3 523 Sum anleggsmidler 3 483 895 2 999 387 Omløpsmidler Kundefordringer 2 339 2 132 Fordringer på selskap i samme konsern 16 58 340 23 244 Andre kortsiktige fordringer 17 351 98 938 Markedsbaserte aksjer 9 188 518 212 102 Innestående i OBOS 1, 16 14 644 4 622 Likvide midler 1 607 567 Sum omløpsmidler 281 799 341 606 Sum eiendeler 3 765 694 3 340 993 årsrapport 2009 11

Balanse 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Egenkapital og gjeld Note 31.12.09 31.12.08 Innskutt egenkapital Aksjekapital 14 150 000 150 000 Overkursfond 14 406 800 406 800 Annen innskutt egenkapitel 14 40 020 0 Sum innskutt egenkapital 596 820 556 800 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 14 828 379 618 856 Sum opptjent egenkapital 828 379 618 856 Sum egenkapital 1 425 199 1 175 656 Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser 20 11 702 10 378 Utsatt skatt 2 123 331 117 267 Sum avsetninger for forpliktelser 135 033 127 644 Langsiktig gjeld Pantelån 3 2 065 634 1 932 950 Gjeld til kredittinstitusjoner 15 797 15 675 Annen langsiktig gjeld 17 6 254 6 374 Sum langsiktig gjeld 2 087 685 1 954 938 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 32 888 31 917 Betalbar skatt 2 17 17 478 Skyldige offentlige avgifter 2 470 1 423 Husleieforskudd 4 201 3 378 Gjeld til foretak i samme konsern 16 64 086 50 Annen kortsiktig gjeld 18 14 114 28 509 Sum kortsiktig gjeld 117 776 82 754 Sum egenkapital og gjeld 3 765 694 3 340 993 Pantestillelse 3 2 198 500 1 244 596 Garantiansvar 4 72 500 5 000 12 årsrapport 2009

Kontantstrømoppstilling 2009 Kontantstrømoppstillingen er satt opp i tråd med den indirekte modell etter foreløpig regnskapsstandard om kontantstrøm (beløp i tusen kroner) A Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 2009 2008 Resultat før skattekostnad 247 655 (50 588) Periodens betalte skatt (39 747) (43 032) Gevinst/tap ved salg av anleggsmidler (460) (13 125) Ordinære avskrivninger 38 713 35 973 Endring kundefordringer 42 258 (99 527) Endring leverandørgjeld 972 24 192 Forskjeller i pensjonsmidler/-forpliktelser 1 526 514 Endring i andre tidsavgrensningposter 35 314 (1 698) = Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 326 231 (147 291) B Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter + Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 459 13 125 - Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler (234 943) (169 235) + Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak 0 61 028 + Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak 24 290 0 - Utbetalinger ved kjøp av andre investeringer (289 187) (19 681) = Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (499 380) (114 763) C Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter + Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 0 741 203 + Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 132 747 0 - Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld 50 464 (43 606) + Innbetalinger av egenkapital 0 50 000 - Utbetalinger av utbytte 0 (500 000) = Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 183 212 247 597 A+B+C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 10 062 (14 457) Kontanter og kontantekvivalenter 01.01. 5 189 19 646 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12. 15 252 5 189 årsrapport 2009 13

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven 1998 og god regnskapsskikk. OBOS Forretningsbygg AS inngår i OBOS-konsern (Oslo Bolig og Sparelag). OBOS og OBOS Forretningsbygg AS har forretningsadresse Hammersborg Torg 1, Oslo. I samsvar med regnskapslovens 3-7 1. ledd vil det ikke bli utarbeidet eget konsernregnskap for underkonsernet OBOS Forretningsbygg AS. Det begrunnes med at selskapene inngår i OBOS konsern, ref opplysninger om konsernforhold. Konsernregnskapet til OBOS er tilgjengelig på nettstedet www.obos.no. OBOS Forretningsbygg AS anvender samme regnskapsprinsipper som morselskapet OBOS. Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes å ikke være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Inntekter inntektsføres i perioden de er opptjent, og kostnader kostnadsføres i perioden de er påløpt. Enkelte poster er i samsvar med regnskapsloven vurdert etter spesielle vurderingsregler. Det redegjøres nærmere for disse nedenfor. Varige driftsmidler Varige driftsmidler avskrives over forventet økonomisk levetid. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid. Påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kostnader ifm. nybygg blir aktivert. Finansieringsutgifter/byggelånsrenter vedr. slike prosjekter blir også aktivert. Gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS konsern legges til grunn for beregning av den finansieringsutgift som aktiveres. Investeringer i datterselskap, tilknyttede selskap m.m. Investeringer i tilknyttede selskaper og i felleskontrollerte virksomheter er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier o.l., hvor OBOS Forretningsbygg AS ikke har betydelig innflytelse bokføres til anskaffelseskost. Anleggsaksjer som er børsnoterte nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning utelates i spesielle tilfeller dersom formålet med investeringen tilsier det. De øvrige investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet er vesentlig og ikke forventes å være forbigående. Markedsbaserte aksjer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Finansielle derivater Rentebytteavtaler utenfor balansen er avtaler som inngås for å sikre fremtidige rentevilkår. Det benyttes ikke finansielle derivater utover rentebytteavtaler. Det henvises til egen note for nærmere spesifikasjon. Pensjoner OBOS Forretningsbygg AS er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS Forretningsbygg AS oppfyller kravene etter denne loven, og selskapet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Selskapet har både en ytelsesbasert ordning og en innskuddsbasert ordning. Standarden for ytelsesbasert tar utgangspunkt i nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. Den beregnede påløpte forpliktelsen, både for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjoner som dekkes over driften, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene. Differansen mellom midler og forpliktelser presenteres som eiendeler eller gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at OBOS Forretningsbygg AS kan nyttiggjøre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korridor på 10% av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptjeningstid. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatter og utsatt skatt Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatteberegninger er vist i egen note til regnskapet. Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt og endringen i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen. Inntektsføring/kostnadsføring Leieinntekter og andre inntekter resultatføres når de opptjenes. Utgiftene sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Klassifisering av utvalgte resultatposter Resultatpostene salgsgevinster og rehabiliteringskostnader er ordinære resultatposter for selskapet, men vil kunne variere sterkt fra et år til et annet. Postene er derfor vist særskilt i resultatoppstillingen. Rehabiliteringskostnader representerer kostnader ved å føre eiendommene tilbake til den beste stand de har vært. Postene består av omfattende oppgradering av eiendommene, mens ordinært vedlikehold er en del av driftskostnadene. Kontantstrøm Kontantstrømoppstillingen er satt opp i tråd med den indirekte modell etter foreløpig regnskapsstandard om kontantstrøm. Datterselskap Datterselskaper og tilknyttede selskaper blir innarbeidet etter kostmetoden i selskapsregnskapet. 14 årsrapport 2009

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 1: Likvide midler etc. Skattetrekksmidler på kr. 1 487 364 er garantert av OBOS gjennom en godkjent ordning. Oversikt over likvide midler: 2009 2008 Bankinnskudd 15 252 5 189 Ubenyttede trekkrettigheter 170 000 585 Sum 185 252 5 774 Trekkrettighetene har ingen restriksjoner. Note 2: Skatter Betalbar skatt 2009 2008 Resultat før skattekostnad 247 655 (50 588) Permanente forskjeller (13) (170) Nedskivning av aksjeinvesteringer/ (5 921) 318 458 netto oppskriving ( - ) Skattemessig overskudd 0 584 i deltagende selskaper Skattemessig underskudd (3 761) (2 647) i deltagende selskaper Gevinst ved realisasjon av aksjer (33 975) (5 537) Aksjeutbytte (107 248) (162 871) Avgitt konsernbidrag (128 400) (85 244) Mottatt konsernbidrag 42 000 13 584 Endring midlertidige forskjeller (10 274) 36 851 Grunnlag betalbar skatt i balansen 62 62 420 Skatt 28 % 17 17 478 Midl. forskjeller 2009 2008 Endring Fordringer (329) (160) (169) Pensjonsforpliktelse (10 576) (9 050) (1 526) Anleggsmidler 358 518 327 304 31 214 Gevinst/tapskonto 88 887 100 721 (11 833) Finansielle instrumenter 3 969 0 3 969 Midlertidige forskjeller 440 469 418 814 21 655 Andre forskjeller 2009 2008 Endring Grunnlag utsatt skatt 440 469 418 814 21 654 28 % utsatt skatt gir 123 331 117 268 6 063 Korrekt midlertidig 440 469 430 195 10 274 forskjell Korrekt utsatt skatt 123 331 120 454 2 877 Differanse midlertidig 0 (11 380) 11 380 forskjell korr. Differanse utsatt skatt 0 (3 186) 3 186 korrigeres Skattekostnad 2009 2008 Årets betalbare skatt 17 17 478 Skatt som følge av mottatt konsernbidrag (11 760) 0 Skatteeffekt av avgitt konsernbidrag 35 952 20 065 Avregning for tidligere år skatteoppgjør (1 923) 391 Endring utsatt skatt, balansen 2 877 (10 318) Utsatt skatt, korrigert tidligere år 3 188 0 Skattekostnad 28 351 27 615 årsrapport 2009 15

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 3: Pantstillelse og rentekostnader 2009 2008 Pantstillelse for egen gjeld* 2 198 500 1 244 596 Sum pantstillelser 2 198 500 1 244 596 Bokført gjeld sikret mot pant 2 065 634 1 932 950 Gjennomsnittlige vektet lånerente 3,73 % 0 Gjeld med forfall etter 5 år 1 781 748 1 604 349 Bokført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet for gjeld utgjør: 2009 2008 Bygninger 1 304 627 1 340 129 Tomter 169 406 224 051 Sum bokførte verdier 1 474 033 1 564 180 Pantegjeldsrenter OBOS-konsern 0 0 Pantegjeldsrenter eksterne banker 83 328 90 726 Sum pantegjeldsrenter 83 328 90 726 *Herav NOK 57 mill til OBOS mor, som er slettet januar 2010. Det er ikke knyttet finansielle covenants krav til selskapets låneopptak. Note 4: Garantiansvar Selskapet har følgende garantiansvar som ikke er regnskapsført: 2009 2008 Østre Aker Vei 33 AS 0 5 000 Øksenøen Bruk AS 50 000 0 Hotell 33 AS 22 500 0 Sum garantiansvar 72 500 5 000 Øvrig informasjon knyttet til regnskapet og konsernintern overføring: 01.01.05 solgte selskapet 3 eiendommer til morselskapet OBOS. Eiendommene er Hammersborg Torg 1 og 3, samt Møllergata 39. Eiendommene var en skattefri konsernintern overføring. På grunn av at transaksjonen vil bli skattepliktig for OBOS Forretningsbygg AS dersom konsernet oppløses eller eiendommene selges ut av konsernet, så stilte morselskapet OBOS en garanti for skatten som OBOS Forretningsbygg AS eventuelt da vil få. Beløpet er kr. 110,026 mill. Note 5: Lønn og personal Selskapets lønnsutbetalinger bestod av: 2009 2008 Lønn 16 143 13 346 Arbeidsgiveravgift 2 448 2 006 Pensjonskostn., forsikringer, AFP 2 456 1 492 Andre ytelser 533 1 449 Styrehonorar 128 120 Sum 21 708 18 414 Sammenstilling av lønn og ytelser for adm. direktør: 2009 2008 Lønn 1 507 1 460 Bonus 300 0 Annet 151 160 Pensjonspremie ordinær avtale 114 115 Usikret pensjonsavtale 1 226 970 Lån 0 0 Sum 3 298 2 705 Adm. direktør har en avtale som gir rett til avgang ved fylte 62 år. Det har ikke vært noen endringer i forhold relatert til pensjonsavtalen. Det finnes ingen sluttvederlagsavtaler eller vesentlige bonusordninger. Adm. direktør mottar ikke lønn eller styrehonorar fra interne selskaper. Utbetalt styrehonorar til de eksterne styremedlemmene var kr. 127.900,-. Styrets formann har ikke mottatt noe honorar, da han er ansatt og hever lønn i morselskapet OBOS. Antall ansatte i OBOS Forretningbygg AS: 2009 2008 Menn 13 12 Kvinner 14 13 Sum 27 25 Alle ansatte har vært i 100% stilling. Gjennomsnittlig antall årsverk i år 2009 har vært 26 stk. Antall ansatte inkl. datterselskapet Hammersborg Eiendomdrift AS: 2009 2008 Menn 34 32 Kvinner 17 15 Sum 51 47 I øvrige datterselskap er det ingen ansatte, untatt MIKA AS hvor det er 145 ansatte. 16 årsrapport 2009

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 6: Revisor Ulike oppdrag utført av revisor: 2009 2008 Lovpålagt revisjon 559 597 Skatterådgivning 60 119 Andre Attestasjonstjenester 0 0 Andre tjenester utenfor revisjon 12 298 Sum 631 1 014 Selskapets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Beløpene her er inkl. merverdiavgift. Note 7: Gevinst anleggsmidler Selskapet har solgt 1 eiendom/tomt i løpet av år 2009. Solgte eiendommer Salgssum Gevinst/ tap (-) I Stavanger kommune 55 000 0 Sum 55 000 0 Tasta tomten er overført til eget selskap Tasta Senter AS til bokført verdi i 2009 som er 100 % eid av OBOS Forretningsbygg AS. Note 8: Aksjegevinster og utbytte 2009 2008 Utbytte fra Veidekke ASA 93 674 145 746 Utbytte fra AF Gruppen ASA 13 575 17 125 Salg Kabelgata 6 AS 33 677 0 Øvrige salgsgevinster aksjer/andeler 298 0 Sum 141 223 162 871 Note 9: Markedsbaserte aksjer Selskap Bokført- Markeds- Eierverdi verdi andel BSA Berlin AS 36 971 36 971 7,06 % BSA Hyresbostader AS 12 930 12 930 21,50 % BSA Private Equity AS 3 912 3 912 18,77 % DnBNOR ASA 46 897 46 897 0,06 % Eiendomsspar ASA 20 141 0,00 % Industrifinans Eiendom Baltikum 42 42 0,00 % Norwegian Property ASA 24 708 24 708 0,40 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA 53 223 0,00 % Pareto Bank ASA 20 400 20 400 2,40 % Pareto Aksje Norge 5 247 7 652 1,59 % Pareto Aksje Global 8 961 8 961 1,85 % Storebrand Int Pr Eq II AS 541 641 3,00 % Storebrand Int Pr Eq V AS 3 051 3 051 0,50 % Storebrand Int Pr Eq VI AS 3 029 3 029 0,42 % Storebrand Int Pr Eq VII AS 2 554 2 554 0,48 % Scandinavien Property 27 039 26 706 12,36 % Victoria Eiendom AS 2 34 0,00 % Ya Holding ASA 11 289 11 288 5,10 % Storebrand ASA 7 911 7 912 0,00 % Sum 188 518 191 345 Hver aksje vurderes for seg. Hvis bokført verdi/kostpris er lavere enn markedsverdien pr. 31.12 foretas nedskrivning. Tidligere nedskrivninger er justert opp (netto) med NOK 41,1 mill. Note 10: Investeringer i andre selskap Selskap Bokført- Markeds- Eierverdi verdi andel AF Gruppen ASA 44 724 308 343 13,75 % BSA Forskningsparken KS 736 736 10,00 % Oppsal Samfunnshus A/L 1,6 1,4 7,37 % Tokerud Servicesentr. A/S Varme 0,3 0,3 7,27 % Tokerud Servicesentr. A/S Drift 0,3 0,3 4,00 % Sum 45 462 309 081 Note 11: Andel i sameier og lignende Selskap Bokført verdi Eierandel Ellingsrudåsen Senter S/E I 26 14,30 % Ellingsrudåsen Senter S/E II 259 39,11 % Holmlia Senter S/E II 257 35,81 % Sum 541 årsrapport 2009 17

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 12: Investeringer i datterselskap Selskap Forretningskontor Eierandel Stemmeandel Resultat i år Bokført verdi 31.12.09 Etterstadsletta 3 AS Oslo 100 % 100 % 2 827 212 Etterstadgata 4 AS Oslo 100 % 100 % 265 3 275 Hammersborg Eiendomsdrift AS Oslo 100 % 100 % 3 522 1 436 Hyreshem Malmø AB (Sverige) Sverige 100 % 100 % (6 642) 51 786 Kjøttbasaren Byens Basar AS Bergen 100 % 100 % 1 837 16 250 Kværnerbyen Park Oslogarasjene Oslo 100 % 100 % 0 1 007 MIKA AS Oslo 99 % 99 % (10 271) 32 500 Oslogarasjene AS Oslo 100 % 100 % 2 008 601 Strandveien 43 AS Trondheim 100 % 100 % (111) 2 763 Strandveien 43 KS Trondheim 90 % 90 % (3 395) 15 750 KB Næring DA Oslo 100 % 100 % (1 147) 73 725 Lodalen Eiendom AS Oslo 100 % 100 % 0 94 Haakon VII`s gate 7 AS Trondheim 100 % 100 % 299 56 949 Fastigheten AB Trøtter Sverige 100 % 100 % (294) 3 379 Tasta Senter AS Stavanger 100 % 100 % (15) 50 000 Tasta Bolig AS Stavanger 100 % 100 % (3) 200 Ørnen Eiendom AS Bergen 100 % 100 % 281 25 435 Ørnen Fabrikker AS Bergen 100 % 100 % 2 209 65 165 Sum (8 631) 400 526 Konsernbidrag netto tilført aksjer kr. 6 048 000. Note 13: Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet Selskap Forretningskontor Eierandel Årets Mottatt Bokført EK Bokført resultatandel utbytte i selskapet verdi utbetaling N GAAP 31.12.09 Veidekke ASA Oslo 28,02 % 84 086 93 674 659 086 478 327 Youngstorget 3 AS Oslo 50,00 % (232) 0 9 899 2 844 Youngstorget Eiendom AS Oslo 25,00 % (20) 0 (2 839) 10 000 Østre Aker vei 33 AS Oslo 50,00 % (855) 0 2 238 1 203 Telefonfabrikken AS Oslo 50,00 % 985 0 4 264 8 729 Hotell 33 AS Oslo 50,00 % (2 306) 0 57 953 35 141 Kabelgata 2 AS Oslo 50,00 % 246 0 51 829 27 500 Aasegården Invest AS Bergen 50,00 % 4 298 0 9 818 15 055 Youngstorget Parkeringshus AS Oslo 21,67 % (286) 0 1 898 463 AS Etterstadgarasjene Oslo 33,55 % 0 0 0 5 Oxenøen Bruk AS Bærum 50,00 % (619) 0 98 167 50 065 Sum 0 892 313 629 331 Stemmeandel er lik eierandel i alle selskapene. 18 årsrapport 2009

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 14: Egenkapitalen Aksjekapital Overkursfond Annen inskutt EK Annen EK Sum Egenkapital 01.01. 150 000 406 800 0 618 856 1 175 656 Ompostert konsernbidrag 2008 0 0 9 780 (9 780) 0 Årets resultat 0 0 0 219 304 219 304 Mottatt konsernbidrag fra OBOS mor 0 0 30 240 0 30 240 Avsatt til utbytte 0 0 0 0 Egenkapital pr. 31.12 150 000 406 800 40 020 828 379 1 425 200 Aksjekapitalen består av 600.000 stk aksjer á kr. 250,-. OBOS eier samtlige aksjer. Alle aksjer har lik stemmerett. Note 15: Eiendommer og drifsløsøre Datautstyr Transport- Inventar Foretnings- Tekniske Bolighus og Arbeid Sum midler og og installa- tomter under innredning hotellbygg sjoner utførelse Anskaffelseskost 1.1 2 182 75 6 130 1 792 165 0 224 051 114 496 2 139 099 Korrigert ihht driftsmiddelkartotek 0 0 (353) 30 0 0 0 (323) Anskaffet i år, balanseført renter 114 666 763 1 396 1 211 355 285 438 289 943 OVF teknisk installasjon 0 0 0 (518 990) 518 990 0 0 0 Avgang i år ovf. konsernselskap 0 0 0 0 0 (55 000) 0 (55 000) Kostpris 31.12 2 296 741 6 540 1 275 520 201 169 406 399 934 2 373 719 Akk. avskrivninger 1.1 (2 108) (75) (4 024) (452 036) 0 0 0 (458 244) Korrigert ihht driftsmiddelkartotek 0 0 353 (30) 0 0 0 323 Avgang i år, akk. avskrivninger 0 0 0 0 0 0 0 0 Ord. avskrivninger i år (69 247) (14) (521) (12 140) (25 968) 0 0 (38 713) Akk. avskrivninger 31.12 (2 178) (89) (4 193) (464 207) (25 968) 0 0 (496 634) Bokført verdi 31.12 118 652 2 347 810 395 494 233 169 406 399 934 1 877 085 Avskrivningssatser 30 % 20 % 20 % 1 % 5 % 0 % 0 % Tekniske installasjoner er regnskapsmessig skilt ut for å hamonisere med skattemessige avskrivningsregler. Regnskapsmessig er det valgt 20 års avskrivning og 1 % på resterende byggmassen. Note 16: Konsernmellomværende Følgende poster gjelder mellomværende med foretak i samme konsern og tilknyttede selskaper: Mor/Søsterselskap Datterselskap Tilknyttede selskap Sum Sum 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 Lån, langsiktig 0 0 424 852 246 693 101 798 102 504 526 650 349 197 Likvide midler 14 644 4 622 0 0 0 0 14 644 4 622 Kortsiktige fordringer 58 340 23 244 0 0 0 0 58 340 23 244 Sum eiendeler 72 985 27 866 424 852 246 693 101 798 102 504 599 635 377 064 Annen kortsiktig gjeld 64 086 50 0 0 0 0 64 086 50 Sum gjeld 64 086 50 0 0 0 0 64 086 50 årsrapport 2009 19

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 17: Annen langsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld relaterer seg bl.a. til innbetalinger fra leietakerne. Det gjelder rentefrie leietakerforskudd/sikkerhetsstillelser. 2009 2008 Garasjer/parkering, leieforskudd mm. 2 957 2 933 Lokaler, leieforskudd mm. 12 840 12 681 Annen langsiktig gjeld 6 254 6 374 Sum 22 051 21 988 Note 18: Annen kortsiktig gjeld 2009 2008 Skyldig feriepenger 1 808 1 471 Påløpte swap-renter 1 899 1 896 Påløpte renter 4 249 13 137 Andre periodiseringer etc. 6 159 12 005 Sum 14 114 28 509 Note 19: Finansielle derivater OBOS Forretningsbygg benytter rentebytteavtaler (renteswapper), som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode. Formålet med bruk av rentebytteavtaler er å sikre fremtidige rentevilkår. Renter på swappene blir periodisert samtidig som renter på underliggende lån. Swappene verdivurderes ikke i regnskapet. Morselskap Kontraktsbeløp Kontraktsbeløp 1) gjennomsnitt 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring Rentebytteavtaler 31.12.09 år 2009 31.12.09 2009 Betaler fast rente, mottar flytende rente 664 583 668 750 (25 843) 11 163 (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter 664 583 668 750 (25 843) 11 163 1) Kontraktsbeløp defineres som brutto nominell underliggende verdi. 2) Virkelig verdi er beregnet som nettosummen av anslått Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngått med solide norske finansinstitusjoner. Det er ikke inngått motregningsavtaler. Note 20: Pensjonskostnader og forpliktelser Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde selskapet ytelsesbasert pensjonsordning for sine ansatte. Fra og med 01.01.2007 ble det besluttet å lukke denne ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. Ansatte pr. 01.01.2007 fikk tilbud om frivillig overgang til innskuddsbasert ordning. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. Selskapet har også en usikret ordning som gjelder AFP. Gavepensjon ble tatt bort i 2007 og forplikelsen knyttet til dette ble løst opp i 2007. Antall person som er med i selskapets kollektive pensjonsordning: Ytelsesbasert: Pr. 31.12.08 Pr. 31.12.09 Aktive 15 13 Pensjonister 8 8 Sum 23 21 Innskuddsbasert 7 7 Totalt 30 28 Selskapets totale pensjonskostnader: 2008 2009 Ytelsesbasert 837 761 Innskuddsbasert 139 282 AFP og andre 1 072 1 324 Sum 2 047 2 367 Forutsetninger: 2008 2009 Avkastning på pensjonsmidler 6,5% 5,7% Diskonteringsrente 5,5% 5,4% Årlig lønnsvekst 4,0% 4,5% Årlig G-vekst 4,3% 4,4% Årlig regulering av pensjonene 2,0% 1,4% Gjennomsnittlig arb.g.avg faktor 14,1% 14,1% 20 årsrapport 2009

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Balanse pr. 31.12.07 31.12.08 Balanse pr. 31.12.08 31.12.09 Forsikret Uforsikret Forsikret Uforsikret Sum 2008 Forsikret Uforsikret Forsikret Uforsikret Estimerte pensjonsmidler 11 631 0 14 041 0 14 041 Estimerte pensjonsmidler 14 041 0 13 663 0 Estimert påløpt pensjonsforpliktelse 15 615 9 887 14 186 9 598 23 784 - Estimert påløpt pensjonsforpliktelse 14 186 9 598 16 301 10 520 Estimert netto pensjonsmidler (netto pensjonsforpliktelse) (3 984) (9 887) (145) (9 598) (9 743) = Estimert netto pensjonsmidler / (netto pensjonsforpliktelse) (145) (9 598) (2 638) (10 520) Ikke resultatførte estimatendringer og avvik 4 754 1 731 1 473 503 1 976 + Ikke resultatførte estimatendringer og avvik 1 473 503 4 135 302 Netto ikke resultatført virkning av planendring 0 0 0 0 Netto ikke resultatført virkning av planendring 0 0 0 0 Netto balanseførte pensjonsmidler (Netto pensjonsforpliktelser) 770 (8 156) 1 328 (9 095) (7 768) = Netto balanseførte pensjonsmidler / (Netto pensjonsforpliktelser) 1 328 (9 095) 1 497 (10 218) Periodisert arbeidsgiveravgift 0 (1 150) 0 (1 282) (1 282) + Periodisert arbeidsgiveravgift 0 (1 282) (372) (1 483) Balanseførte pensjonsmidl. (pensjonsforpl.) inkl. arbeidsgiveravgift 770 (9 306) 1 328 (10 378) (9 050) Balanseførte pensjonsmidl. (pensjonsforpl.) inkl. arbeidsgiveravgift 1 328 (10 378) 1 125 (11 702) Netto: (8 536) Netto: (9 050) (10 576) Sammensetning av periodens pensjonskostnader 2007 2008 Sammensetning av periodens pensjonskostnader 2008 2009 totalt forsikret uforsikret Sum 2008 totalt forsikret uforsikret Årets pensjonsopptjening 1 210 665 344 1 009 Årets pensjonsopptjening 1 009 730 661 Rentekostnad på pensjonsforpliktelser 1 124 719 436 1 155 Rentekostnad på pensjonsforpliktelser 1 155 763 528 Forventet avkastning på pensjonsmidler (638) (838) 0 (838) Forventet avkastning på pensjonsmidler (838) (907) 0 Administrasjonskostnader 39 68 0 68 Administrasjonskostnader 68 68 0 Resultatført virkning av planendring (1 525) 0 0 0 Resultatført virkning av planendring 0 0 0 Resultatførte estimatendringer og avvik 904 50 159 209 Resultatførte estimatendringer og avvik 209 4 (104) Periodisert arbeidsgiveravgift 144 172 132 305 Periodisert arbeidsgiveravgift 305 103 239 Periodens netto pensjonskostnad 1 258 837 1 072 1 908 Periodens netto pensjonskostnad 1 908 761 1 324 årsrapport 2009 21

Noter 2009 OBOS Forretningsbygg AS 57. ordinære driftsår (beløp i tusen kroner) Note 21: Andre finansposter Andre finansinntekter 2009 2008 Renteinntekter bank 379 1 391 Konserninterne renteinntekter 30 401 10 727 Andre renteinntekter 944 3 037 Konsernbidrag datterselskap 14 900 9 660 Andre ekstraord. inntekter 0 5 537 Sum andre finansinntekter 46 624 30 352 Andre finanskostnader 2009 2008 Valutatap/-gevinst (6 709) 447 Andre rentekostnader (1 153) (900) Sum andre finanskostnader (7 862) (453) Note 22: Valuta gevinst-tap Ansvarlig lån Ansvarlig lån Kurs ytet av mor mottatt av DS Hyreshem Malmø AB 108 703 127 710 0,859 Fastigheten Trøtter AB 6 759 7 687 0,879 Sum 116 462 135 397 Kurs 31.12.2008 Kurs 31.12.2009 Valutatap Hyreshem Malmø AB 0,859 0,810 6 181 Fastigheten Trøtter AB 0,879 0,810 527 Sum 6 709 22 årsrapport 2009

Revisjonsberetningen 2009 årsrapport 2009 23

Selskapsstruktur 2009 Oslogarasjene AS 100 % MIKA AS 99 % Aasegården Invest AS 50 % Aasegården AS 100 % Østre Aker vei 33 AS 50 % Telefonfabrikken AS 50 % Hotell 33 AS 50 % Kabelgata 2 AS 50 % OBOS OBOS Forretningsbygg AS Hammersborg Eiendomsdrift AS 100 % Youngstorget 3 AS 50 % Nytorvet 3 AS 50,6 % Kjøttbasaren Byens Basar AS 100 % Hyreshem Malmö AB 100 % Fastighets AB Trötter 100 % Ørnen Fabrikker AS 100 % Ørnen Eiendom AS 100 % Youngstorget Eiendom AS 25 % Strandveien 43 KS/AS 100 % Youngstorget Parkeringshus AS 21,3 % KB Næring DA 100 % Lodalen Eiendom AS 100 % Oxenøen Bruk AS 50 % Haakon VII s gate 7 AS 100 % Tasta Bolig AS 100 % Tasta Senter AS 100 % Etterstadsletta 3 AS 100 % Etterstadgata 4 AS 100 % 24 årsrapport 2009

Nøkkeltall 2009 (beløp i mill. NOK) Noter 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Resultattall Leieinntekter 238,2 232,8 237,4 223,8 210,6 241,9 235,4 217,1 Driftsresultat I 148,2 156,5 131,3 129,8 117,8 142,6 127,1 122,2 Avskrivninger/nedskrivninger 38,7 (36,0) (48,6) (35,7) (36,1) (42,2) (39,5) (35,0) Salgsgevinster (netto) 0,5 13,1 22,1 29,6 286,4 48,3 28,0 100,9 Rehabiliteringskostnader (3,6) (3,8) (9,0) (3,3) (6,9) (26,9) (27,5) (58,8) Aksjegevinster/tap - utbytte 139,3 (155,6) 277,6 117,3 285,6 35,1 30,2 (43,1) Netto finansposter* 1 (36,7) (60,8) (55,7) (47,7) (62,2) (84,2) (64,7) (80,9) Resultat før skatt 2 247,7 (50,6) 366,2 225,7 620,6 114,9 65,9 44,8 Balansetall Bokført egenkapital 1 425,2 1 175,7 1 194,1 1 382,2 1 192,5 682,4 590,1 563,1 Bokført totalkapital 3 765,7 3 341,0 3 155,6 2 624,6 2 497,6 2 678,3 2 516,6 2 521,4 Pantegjeld 2 065,6 1 932,9 1 189,3 995,8 982,3 1 515,3 1 588,8 1 535,7 Bokført egenkapitalandel 3 38 % 35 % 38 % 53 % 48 % 25 % 23 % 22 % Verdijusterte tall Verdijustert egenkapital 5 135,9 3 742,0 4 735,0 4 860,0 4 005,0 2 536,1 1 836,7 1 588,1 Verdijustert totalkapital 7 477,0 5 907,0 6 696,0 6 102,0 5 310,0 4 532,0 3 789,5 3 546,4 Verdijustert egenkapitalandel 3 69 % 64 % 71 % 80 % 75 % 56 % 48 % 45 % Andre nøkkeltall Verdijustert avkastning 4 22,1 % (14,4 %) - 0,6 % 16,5 % 33,5 % 19,6 % 10,5 % 2,4 % Kostnadsprosent 5 64 % 34 % 28 % 30 % 31 % 27 % 32 % 29 % Fortjenestemargin 6 46 % 83 % 76 % 71 % 71 % 74 % 69 % 71 % Rentedekningsgrad 7 34 % 32 % 31 % 29 % 40 % 46 % 39 % 51 % Utleiegrad 98 % 98 % 98 % 97 % 94 % 92 % 92 % 96 % 1 - Netto finanskostnader eksklusive ekstraordinære opp- og nedskrivninger 2 - Inklusive ekstraordinære opp- og nedskrivninger 3 - Egenkapitalandel er definert som: Egenkapital/Totalkapital 4 - Verdijustert avkastning er definert som: (Endring verdijustert egenkapital+pantegjeldsrenter+skattekostnader)/ Gjennomsnittlig verdijustert totalkapital 5 - Kostnadsprosent er definert som: (Driftskostnader-Avskrivninger)/(Leieinntekter-Tap fordringer) 6 - Fortjenestemargin er definert som: (Driftsresultat I+Avskrivninger)/Totale inntekter 7 - Rentedekningsgrad er definert som: Netto finansposter/(driftsresultat I+Avskrivninger) * Netto finansposter inkluderer ikke aksjegevinster/tap, nedskrivninger og utbytter. årsrapport 2009 25

Organisasjonsplan 2009 Adm. direktør Carl Henrik Eriksen Direktør økonomi og forretningsutvikling Nils M. Bøhler Driftssjef Roger Kongerud Eiendomssjef Terje Arnesen Sekretær Signild Fjeld Kontraktsforvalter Aud Borghild Brænd IT- og økonomikonsulent Kenneth Flaten Controller Øystein-Magnus Høgholen Regnskapsleder Vivi Rastum Regnskapsmedarbeider Sigrun Evensen Eiendomsutvikler Dag Christer Øverland Daglig leder Malmø Odd Villy Rundmo Driftsingeniør - Bygg Tore Humberset Driftsingeniør - Teknisk Stian Ruud Prosjektsjef Helge Lande Driftskonsulent Anita Eng Tubez Hammersborg Eiendomsdrift AS Driftsteam Rachel Danielsen Terje Østgård Finn Øverås Ove Harry Hansen Robert Rustad Kjell Høiendahl Aleksander Bjørgan Bjørn Enge Nils K. Larsen Jørn O. Nordby Rune Enge Per Gunnar Gulstuen Sidsel Bjørgås May-Liss Hermansen Per Ivar Bjerke Carl Ove Grønli Espen Lepperød Hans Morten Meland Torbjørn Løvmyr Øyvind Broen Rolf Hassel Sohel El-Barkani Tom Nyhus Kamel Benletif Eiendomssjef Elisabeth S. Braaten Senterleder Maria Fjellheim Andersen Mona Bråten Marianne Jakobsen Eiendomssjef Synnøve Sterri Senterleder Tonje Holm Fisher Christina Dal Marianne Høy Linda Barth Aarstad Markedssjef Hans Petter Hauge Markedssjef Terje Hauff 26 årsrapport 2009

Eiendomsoversikt 2009 Kontoreiendommer Chr. Krohgsgate 10 Etterstadsletta 3 Lille Grensen 7 Plogveien 31 Vitaminveien 1A Oksenøyveien 80 (50%) Aasegården, Bergen (50%) Haakon VII s gate 7, Trondheim Strandveien 43 - Reina 8, Trondheim Youngstorget 3 (50%) Youngstorget 2 (25%) Nytorget 3 (50,5%) Østre Aker vei 33 (50%) Kabelgata 2-4 (50%) Lille Grensen 7, Oslo Kjøttbasaren, Bergen Bydelssentre Holmlia Senter Lambertseter Senter Manglerud Senter Oppsal Senter Sandaker Senter Tveita Senter Hoteller Arbeidergata 4 Christies gt. 5-7, Bergen Østre Aker vei 33 (50%) Youngstorget 2 og 3, Oslo Manglerud Senter, Oslo Andre eiendommer Ammerudveien 19-25 Betzy Kjeldsbergs vei 9 Stallerudveien 97-117 Cecilie Thoresens vei 5-7 Edv. Munchs vei 47-51 Etterstadgata 2 Hallagerbakken 106-108 Heimdalsgata 19-23 Holmliaveien 100 Hovseterveien 70 Kjelsåsveien 7 Langbølgen 39 Mogata 5 Nordåsveien 72 Nylænde 5 Ole Brumms vei 1-7 Oppsalstubben 3 Refstadveien 6 Tvetenveien 217-221 Vetlandsveien 68 Våronnveien 17 Kjøttbasaren, Bergen Quality Hotel 33, Østre Aker vei 33, Oslo Rica Travel Hotel, Arbeidergata 4, Oslo Utleieboliger i Sverige Hyreshem Malmö (745 leiligheter) Fastighet Trötter (46 leiligheter), Helsingborg Tveita Senter, Oslo Hyreshem Malmö, Sverige årsrapport 2009 27

Investeringer i verdipapirer Selskapet har investert i aksjemarkedet i flere år. Bakgrunnen for dette er å gjøre seg mindre avhengig av eiendomsmarkedet. Hovedfokuset er på selskaper i bransjer hvor OBOS er involvert, som entreprenørselskaper og andre eiendomsselskaper. Her er målet å ha en større eierandel for å utøve et aktivt eierskap. Porteføljen Selskapets største investeringer var 31.12.09 som følger: Markedsverdi Andel Eierandel Veidekke 1 865 978 000 78,9 % 28,0 % AF Gruppen 308 343 000 13,0 % 14,1 % Andre aksjer 191 300 000 8,1 % 2 365 621 000 100,0 % Markedsverdi aksjer AF Gruppen 13 % Veidekke 79 % Andre aksjer 8 % 120,0 % 100,0 % 80,0 % 60,0 % 40,0 % 20,0 % 0,0 % -20,0 % -40,0 % -60,0 % -80,0 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 OBOS Forretningsbygg AS -5,1 % 29,1 % 50,9 % 106,7 % 33,1 % 16,0 % Oslo Børs -31,1 % 48,4 % 38,4 % 40,5 % 32,3 % 11,5 % -51,6 % 115,7 % -54,0 % 64,8 % 28 årsrapport 2009

Leietakerintervju: Det er ingen tvil om at beliggenheten gir oss mye gratis og god eksponering på grunn av all trafikken som går forbi her, sier administrerende direktør Rune Bekkevold. Toyotas nye signalbygg Det nye Toyota-bygget i Kabelgata på Økern har blitt et blikkfang. Og det er når kveldsmørket senker seg at fasaden og belysningen virkelig kommer til sin rett. Derfor må vi nok også i tiden fremover bruke noe tid på å få konsolidert oss litt og få alle rutiner til å fungere. Et såpass stort bygg krever jo en del organisering for å få til en fin flyt både når det gjelder kunder og biler, sier Bekkevold. Administrerende direktør Rune Bekkevold i Toyota Oslo AS kan melde om en jevn strøm av kunder etter at Toyota tok i bruk det splitter nye bygget i Kabelgata 2 på Økern, tett inntil Østre Aker vei, høsten 2009. Det er ingen tvil om at beliggenheten gir oss mye gratis og god eksponering på grunn av all trafikken som går forbi her. Folk legger merke til dette bygget, spesielt når det blir mørkt. De finner oss og de besøker oss, og vi får mange hyggelige tilbakemeldinger fra kundene på lokalene våre, sier Bekkevold. Toyota leier 9 200 kvadratmeter pluss 4 200 kvm innendørs parkering, fordelt på seks etasjer. Bygget huser nå tre tidligere enkeltstående anlegg, både Toyota Ensjø, Alna og Grorud har flyttet dit. I det nye Toyota-bygget kan kundene kjøpe både ny og brukt bil og få utført service og reparasjon om man trenger det. Toyota har 95 medarbeidere i bygget totalt, hvorav 30 på verkstedet alene. Direktøren anslår en cirka 50/50 fordeling mellom nærings- og personmarkedet. Som fortsatt ganske ferske leietakere i et helt nytt og veldig stort bygg, er det fremdeles noe som skal gå seg til. I utbyggingsperioden var Toyota i god dialog med utbygger, slik at man kunne spesialtilpasse enkelte elementer til Toyotas behov. Vi har hatt et godt samarbeid både med OBOS Forretningsbygg, Aspelin Ramm og Niels Torp Arkitekter. Når representanter fra Toyotas europakontor i Brüssel var på besøk, fikk vi høre at de oppfatter dette bygget som et signalbygg for Toyota, sier Bekkevold. Et kjapt besøk i salgshallen forteller oss at det må være godt å være Toyota-kunde. Blant annet har de et venterom med trådløs internettilgang og tv. Har du det travelt med å få reparert bilen din, kan du dessuten bestille Express Service. Da går to teknikere i gang med å fikse bilen din så raskt som mulig. årsrapport 2009 29

Leietakerintervjuer: Dyreglede på Oppsal Etter bare noen få måneders drift har dyrebutikken Labben på Oppsal senter rukket å etablere seg som et godt sted å besøke for nærmiljøets mange kjæledyr og deres eiere. I mange år hadde Bente Solberg drømt om å åpne en egen dyrebutikk. I september 2009 ble planene realisert. Jeg har bodd på Oppsal i 23 år og trives kjempegodt her. Jeg er også veldig glad i hunder. Når jeg da endelig fikk muligheten til å kombinere hobby og jobb, og det i mitt eget nærmiljø, var det absolutt en drøm som gikk i oppfyllelse, sier Bente. Det tok ikke lang tid før butikken hennes ble en naturlig møteplass for nærmiljøets mange firbeinte med sine tobeinte eiere på slep. Jeg elsker hunder og jeg elsker å skravle! Noe av meningen med butikken er at folk skal kunne komme innom med sine kjæledyr for å slå av en prat eller handle, forklarer Bente. Og hos Labben er det ikke vanskelig å finne verken utstyr eller godbiter til den firbeinte. Butikken har et stort utvalg i bur, mat og utstyr til hund, katt og gnager. Her finnes også dyreleker i alle fasonger som både piper og grynter når man biter i dem. Du kan til og med kjøpe en hjemmestrikket mariusgenser til hunden din her, eller skjemme den bort med de lekreste bakverk fra et eget kakeskap. Butikken ligger med vindu og utgang ut av senteret og er således ikke en del av den innvendige handlegaten. Det synes Bente er en fordel. Da kan kundene parkere rett utenfor butikken og det blir mye lettere å frakte de tunge sekkene med fôr ut i bilen, forklarer hun. Etter et halvt års drift føler Bente seg trygg på at Labben vil kunne bli god butikk. Vi har allerede mange faste kunder og tilbakemeldingene er jevnt over svært gode. Vi annonserer litt i lokalavisen og går med planer om å starte en nettside. Jeg er godt fornøyd med OBOS Forretningsbygg som utleier, de har stilt opp bra og hjulpet meg mye. Planene for Nye Oppsal Senter ser også spennende ut. Jeg tror fortsatt satser på mindre nisjebutikker som Labben i nærmiljøsentra som dette, avslutter hun. Moderne og ærverdig merkevare Universal presentkort, leietaker i over 83 år i Lille Grensen 7, har tatt steget inn i den moderne tidsalder, men de gode, gamle verdiene er fortsatt de samme. Bor du i Oslo har du helt sikkert lagt merke til en liten butikk et steinkast fra Stortinget med skiltet Universal Presentkort eller Lodd & Billetboxen som den het før. Den er et landemerke i byens næringshistorie og har på en måte alltid vært der. Og det stemmer! I hvert fall siden 1927. Vi er den mest trofaste leietakeren i dette bygget, og kanskje også i hele byen, smiler administrerende direktør Knut M. Ore. Bedriften har i dag syv ansatte fordelt på fem årsverk. I dag står salg av elektroniske gavekort for 99 prosent av omsetningen, men i årenes løp har man forsøkt seg på andre produkter også som kinobilletter, sporveiskort, Pengelodd, tobakk og sigarer. For Universal Presentkort har det siste tiåret vært preget av fornyelse ikke minst for gavekortet, men også for butikken: I 2005 hadde vi stor gjenåpningsfest etter oppussing, hvor vi delte ut skillingsboller, det var fullt av folk i Lille Grensen og daværende byrådsleder Erling Lae klippet snoren, forteller Ore. Da Ore kjøpte firmaet i 2002 startet han arbeidet med å bytte ut de gamle gavekortene av papp med elektroniske plastkort. Den omleggingen var helt nødvendig. Heldigvis har vi klart å beholde de verdiene gavekortet og bedriften alltid har stått for, nemlig trygghet, verdsettelse, god service og langsiktighet, og samtidig modernisert produktet vårt, sier Ore. Selv om man allerede på 20-tallet kunne bruke gavekortet i mange butikker, kan det ikke måle seg med utbredelsen det har fått i dag; 4 000 butikker over hele landet, og alle de store kjedene som H&M, Jernia, G-Sport og Expert er med. Kortet egner seg ypperlig som gave til ansatte, derfor står mange bedrifter, som for eksempel LO, NHO, Stortinget og Statoil, på kundelista. Men også blant privatpersoner er kortene populære, for eksempel som konfirmasjonsgave. Kortene produseres i butikkens lokaler. 30 årsrapport 2009

Med delikatesser og smil på menyen Et stort vareutvalg og god kundebehandling er to viktige grunner til at Meny Tveita er blant landets største og beste dagligvarebutikker. Hver uke har Meny-butikken på Tveita Senter besøk av ca 23 000 kunder. Den årlige omsetningen gjør Meny Tveita er en av de tre største Meny-butikkene i hele landet. Butikken er flere ganger blitt kåret til månedens butikk på senteret. I 2009 ble den dessuten kåret til årets butikk i sin gruppe som utgjør 16 Meny-butikker. Det er en årlig, intern kåring i kjeden, der alle Meny-butikkene blir besøkt seks ganger i året, og det foretas en bedømning av alt fra renhold-kvalitet-unifor- mer til kundeservice, forteller butikksjef Eldar Fagerdal. Butikken har vært med helt siden senteret åpnet på begynnelsen av 70-tallet, den gang som Jens Evensen. Fagerdal har jobbet på Meny Tveita siden 1996. Han mener det særlig er etter ombyggingen av senteret i 2003 at ting virkelig har tatt seg opp. Selv om vi har mange konkurrenter i nærområdet, både fra Ultra, Rema 1000, Rimi og Ica opplever vi stor lojalitet blant våre kunder. Tilbakemeldingene vi får tyder på at de setter særlig stor pris på vårt store vareutvalg, vårt bakeri, vår ferskvaredisk, vår sjømatdisk og vår frukt- og grøntavdeling. Vi har dessuten hele tiden et stort fokus på god service, sier han. Butikksjefen ser positivt på fremtiden både for Meny-butikken og senteret som sådan. Skulle han ønske seg noe for senteret, måtte det være flere parkeringsplasser og en skikkelig guttebutikk. Men for øvrig er Fagerdal svært godt fornøyd med tingenes tilstand på Tveita senter. Senteret har en fin miks av ulike butikker. Jeg synes eiendomssjefen og senterledelsen gjør en kjempegod jobb med å finne spennende leietakere og legge ting til rette for oss leietagere, avslutter Fagerdal. Mest moro på Manglerud At butikken Mye Moro på Manglerud Senter har blitt en suksesshistorie av de sjeldne, er slett ingen spøk. Men det gir absolutt grunn til å smile! Innehaver André Nerhagen smiler fra øre til øre. Etter at han åpnet butikken Mye Moro på Manglerud Senter i november 2003 har pila stort sett bare pekt én vei: oppover. I august i fjor ble butikken utvidet til 90 kvadratmeter. Mye Moro leverer alt man kan ønske seg for en vellykket fest; fete kostymer, kule parykker, glitrende discokuler og morosaker av alle slag. Nerhagen beskriver butikken som en leketøysbutikk for voksne. Vi startet med gaveartikler før vi etter hvert satset mer på partyprodukter og kostymer, alt med et stort innslag av humor i seg. Skritt for skritt har vi utvidet butikken og vareutvalget og opparbeidet oss et navn, sier Nerhagen. I dag er butikken kjent langt utover Oslos grenser. Kundene kommer helt fra Øvre Årdal for å handle. Mye Moro ble kåret til Årets Butikk på Manglerud Senter i 2008 og er kjent som Oslos ledende Halloweenbutikk. Under Halloween i fjor sprengte vi alle rekorder. Det sto lange køer utenfor butikken og vi måtte ha vakter til å styre folkemengden. I oktober tok vi inn nesten en tredjedel av årsomsetningen. Det var helt crazy, ler Nerhagen. Vi trives veldig godt på Manglerud Senter. På mange måter er denne butikken vår hovedbutikk. Det er også her vi har lagret vårt, forteller Nerhagen, som synes OBOS Forretningsbygg er en god utleier og mener de har en god dialog med både eiendomssjefen og senterledelsen. Som sagt finner du alt ditt fest-hjerte begjærer på Mye Moro. I det siste har de også tatt inn artikler med et noe mer erotisk tilsnitt, produkter man ellers vanligvis kanskje først og fremst finner på Kondomeriet. Men også dette tilbudet har slått veldig godt an blant kundene. Vi pleier å si at festen starter og slutter med Mye Moro, blunker Nerhagen lurt. Vi tror ham så gjerne. årsrapport 2009 31

32 årsrapport 2009 Til høyre ser vi hvordan Platehallen kan bli seende ut etter transformering til kontorbygg. I bakgrunnen kan vi skimte det nye kontorbygget A3 som vil bli på rundt 30.000 kvadratmeter.

Noe stort på gang i Kværnerbyen I Kværnerbyen bygger OBOS Forretningsbygg moderne kontorlokaler i bygninger med sjel og særpreg, med plass til rundt 1500 ansatte. Nybygget (A3) blir et stort og iøynefallende bygg med et moderne formspråk på rundt 30 000 kvadratmeter. Det blir rikelig med vindusfelt som gir gode lysforhold og flott utsikt over Oslo. Under A3 kommer det cirka 400 parkeringsplasser. Kontoranlegget vil bestå av tre sammenkoblede bygg på henholdsvis tolv, ni og sju etasjer. Også i Platehallen (A2) blir det næringslokaler i tillegg til at det skal huse en del fellesfunksjoner. Deler av dette bygget skal vernes. Kværnerbyen ligger sentralt, men likevel tilbaketrukket i Oslo sentrum, mellom Ekeberg og Vålerenga. I tillegg til kontorlokalene bygger OBOS her 1 800 små og store leiligheter og de første beboerne flyttet inn høsten 2007. Kværnerbyen vil få mange fine utearealer og grøntområder. Det blir butikker, servicetilbud og restauranter samt et torg, Smeltedigelen, fullt av liv. Det er kort vei til rekreasjonsområder som Svartdalen og turveien langs Alnaelva som innbyr til jogging, sykling eller rolige spaserturer, noe som vil komme de ansatte til gode, både før og etter arbeidstid. Med Kværnerbussen (rute 32) vil de ansatte komme seg lett til og fra sentrum. Den bruker fem minutter til Oslo S og Galleriet, og fortsetter gjennom Oslo sentrum til Lysaker. Det er også opparbeidet gang- og sykkelveier i nærområdet for dem som bruker beina. For bilister er det enkelt å komme seg til Kværnerbyen, med av- og påkjøringsrampe fra RV190/E6. årsrapport 2009 33

Med sine 13 etasjer får hotellet en storslagen utsikt over byen og den omkringliggende naturen. Nytt OBOS-hotell i Bergen På den såkalte Ørnen-tomta sentralt i Bergen sentrum skal OBOS bygge et av Bergens største hoteller. Det tas sikte på å åpne dørene i 2012. Hotellet blir en del av Rica-kjeden og skal være et moderne fullservice kurs- og konferanse hotell. Det er planlagt rundt 350 rom. Med sine 13 etasjer får hotellet en storslagen utsikt over byen og den omkringliggende naturen med Bergens syv fjell. Hotellets nærmeste nabolag vil blant annet bestå av kjente landemerker som Grieghallen, Lille Lungegårdsvann, Bystasjonen og Bergen Storsenter. Hotellet vil være noe av det første tilreisende ser når man ankommer Bergen enten de kommer fra flyplassen, togstasjonen eller den nye bybanen. Det legges derfor stor vekt på å gi hotellet et solid, markert og moderne uttrykk som vil stå seg godt over lang tid. En arkitektkonkurranse er holdt, og vinnerutkastet ble levert av Niels Torp Arkitekter AS som nå er i full gang med utformingen. OBOS Forretningsbygg kjøpte tomta med tilhørende eiendommer i 2009. Blant annet på grunn av beliggenheten ble den vurdert bedre egnet til hotell enn til boliger. Det tas sikte på byggestart høsten 2010 og at hotellet skal åpnes i løpet av 2012. Det nye hotellet blir det fjerde OBOS-hotellet. OBOS har allerede et Rica-hotell i Bergen og et i Oslo, samt Quality Hotel 33 på Økern i Oslo sammen med Aspelin Ramm. 34 årsrapport 2009

Nye Oppsal Senter blir et nærmiljøsenter i ordets rette forstand og skal gi dem som bor der et bedre og bredere tilbud enn de har i dag. Storsatsing på Oppsal Senter I løpet av de neste årene skal OBOS Forretningsbygg bygge ut Oppsal Senter med flere og større forretninger, hyggelige møteplasser og 140 nye leiligheter på toppen. Oppsal Senter har behov for oppgradering og OBOS Forretningsbygg har store og spennende planer for så vel senteret som nærområdet. Senteret skal bli større og moderne med flere butikker og en dobbelt så stor dagligvarebutikk som i dag. Vi ønsker å utvikle et torg som skal fungere som en møteplass for beboerne i området, med benker, grøntområder, lekeplass og en kafé som skal holde åpent utover kjøpesenterets åpningstider. Nye Oppsal senter blir et nærmiljøsenter i ordets rette forstand og skal gi dem som bor der et bedre og bredere tilbud enn de har i dag. Det skal bygges 140 leiligheter med heis. Ferskt brød hver morgen er dermed praktisk talt kun i tøffelavstand fra leilighetene. Alle leilighetene får parkerings-plass i kjelleren. Den høyeste boligblokka er planlagt på åtte etasjer. Senteret ligger ved et kollektivknutepunkt med bussholdeplass og t-banen i umiddelbar nærhet. Forslaget til reguleringsplan skal behandles av Oslo kommune i løpet av 2010 og går alt som vi håper, vil senteret og leilighetene stå klare i 2013. årsrapport 2009 35

Moderne kontorlokaler på Ryen I løpet av to til tre år håper OBOS Forretningsbygg å ferdigstille 8 000 kvadratmeter kontorlokaler rett i nærheten av Ryen T-banestasjon og Ring 3. Kontorlokalene blir liggende rett ved et sentralt kommunikasjonsknutepunkt, til fordel for de som skal jobbe der enten de kommer med bil, T-bane eller buss. OBOS Forretningsbygg eier en seks mål stor tomt i Byggveien 8, i dumpa mellom Manglerud kirke og Ryen-krysset. I dag står det 150 garasjer der, men OBOS ønsker å erstatte disse med et moderne og funksjonelt kontorbygg. Bygget skal bestå av tre blokker på seks, sju og åtte etasjer, som vil henge sammen og utgjøre en trekant. Det nye kontorbygget blir på rundt 10 200 kvadratmeter brutto. 8000 kvadratmeter er satt av til kontorlokaler, 2200 til underjordiske parkeringsplasser. Nødvendige støydempende tiltak vil bli iverksatt for de delene av bygget som ligger ut mot Ring 3. Bygget får kort vei til nærmeste busstopp og kommer til å bli det næringsbygget i dette området som ligger nærmest Ryen T-banestasjon. Kontorlokalene blir med andre ord liggende rett ved et sentralt kommunikasjonsknutepunkt, til fordel for de som skal jobbe der enten de kommer med bil, T-bane eller buss. Planene om kontorbygget skal til politisk behandling i løpet av året, og dersom alt blir godkjent, tar OBOS Forretningsbygg sikte på at kontorbygget vil kunne ferdigstilles i 2012 eller 2013. 36 årsrapport 2009

Nærmiljøsenter i særklasse Når nye Lambertseter Senter åpner dørene 12. oktober 2010, er det et miljøvennlig og hypermoderne kjøpesenter som står klar til å ta imot kunder og leietakere. Noe av det mest spennende med nye Lambertseter Senter er et sterkt fokus på miljø både i bygging og drift. Det nye senteret får en god blanding av kultur, shopping og spisesteder. Kundene kan blant annet glede seg til et nytt, hypermoderne kinoanlegg og et nytt bibliotek. Blant leietakerene er store kjedebutikker som Hennes & Mauritz, Clas Ohlsson og Meny. Også Vinmonopolet blir å finne på det nye senteret. Det blir lett å komme seg til senteret, enten man bruker beina eller kjører bil. Plattformen ved T-banen er utvidet og det er bygget en direkte adkomstvei inn i senteret. Det er anlagt nye sykkelstier rundt senteret og utenfor hovedinngang er det et busstopp. Bilistene kan se frem til et parkeringshus med rundt 700 plasser. Noe av det mest spennende med nye Lambertseter Senter er et sterkt fokus på miljø både i bygging og drift. Det ble lagt miljømessige føringer for energibruk, avfallshåndtering, transport, materialbruk, støy og visuell forurensning gjennom hele byggeprosessen. Flere tiltak er gjort for å gjøre driften av senteret mest mulig miljøvennlig, som avfallsgjenvinning, støydempende tiltak, gjenvinning av luft og varme og vannbårent oppvarmingssystem. Et issmeltingsanlegg som drives av overskuddsvarme skal holde fortau og tak snø- og isfritt. I senterets fasade er det brukt materialer som har lang levetid og er tilnærmet vedlikeholdsfrie. årsrapport 2009 37

Andre prosjekter: Aasegården Bygging av to nye etasjer hver på 2 700 kvm samt parkeringskjeller. Entreprenør er engasjert. Byggestart våren 2010. Toppetasjen er utleid. Tasta Senter Rammetillatelse er gitt for 22 500 kvm til handel, service og kontor. Entreprenør under kontrahering for planlagt byggestart høsten 2010. 38 årsrapport 2009

Youngstorget Hotell Reguleringsplan er til behandling for riving og nybygg på 9 600 kvm, drøyt 200 hotellrom. Lambertseter Øst Reguleringsplan er til behandling for to nybygg på 10 000 kvm for kontor, bolig og forretning samt 130 parkeringsplasser. årsrapport 2009 39