SveaReal AS Företagspresentation och utdrag från årsredovisningen 2012 Företagspresentation och utdrag från årsredovisningen 2011 Årsrapport 2012 Våre eiendommer dine muligheter 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
AVDELNING SVEAREAL AS Företagspresentation och utdrag från årsredovisningen 2012 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 INNHOLD Innhold 3 Årsberetning 6 Resultat Konsern 7 Balanse Konsern 9 Kontantstrømoppstilling Konsern 10 Egenkapital Konsern 11 Noter 32 Resultat Morselskap 33 Balanse Morselskap 35 Kontantstrømoppstilling Morselskap 36 Egenkapital Morselskap 37 Noter 47 Revisors beretning Företagspresentation och utdrag från årsredovisningen 2011 Kontakt Daglig leder Claes Malmkvist, +46 31 63 65 90 CFO Jesper Mårtensson, +46 31 63 65 81 Årsrapport 2012 Våre eiendommer dine muligheter SveaReal AB Box 265 SE-401 24 Göteborg Tel: +46 31 63 65 80 E-mail: info@sveareal.com www.sveareal.com
ÅRSBERETNING SveaReal AS Årsberetning Virksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsselskap som gjennom to heleide datterselskap eier en eiendomsportefølje på 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene eies gjennom 53 datterselskaper og forvaltes av SveaReal AB, som har sitt hovedkontor i Göteborg samt administrasjonskontorer i Stockholm og Malmö. Selskapets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie, drive og utvikle eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca. 851 000 kvadratmeter logistikk-, lager-, kontor- og industriareal. Eiendommene ligger i Öresund-regionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og Stockholm-området. Selskapets regnskap avlegges i SEK, da SEK er selskapets funksjonelle valuta, jf. regnskapsloven 3 4. Transaksjoner som har økt egenkapitalen I løpet av året er det gjennomført en nyemisjon på SEK 400 millioner i forbindelse med refinansiering av selskapets lån. Den 20. desember ble samtlige aksjer i Fortin Properties AB ervervet gjennom en apportemisjon (tingsinnskudd). Gjennom disse to transaksjonene økte egenkapitalen med ca. SEK 1,2 milliarder. Virksomheten Året har vært preget av fortsatt fokus på markedsaktiviteter, kunder og utleie. Fokuset på inntekter og kostnader er en bevisst satsing for at organisasjonen skal være opptatt av driftsnettoen og rekruttere riktig kompetanse. 2012 gikk konsernet over tilregnskapsstandarden IFRS. Sammenligningstall for 2011 er omarbeidet. SveaReal AS har ikke hatt ansatte i 2012. Datterselskapene SveaReal AB og Fortin Properties AB har 22 ansatte, hvorav 11 kvinner. Tre medarbeidere er ansatt i løpet av året. Selskapet har ikke rapportert om arbeidsulykker. Arbeidsmiljøet i organisasjonen er godt. Sykefraværet utgjorde 2,2 %. Styret anser det ikke som nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til arbeidsmiljø eller likestilling. Styret består av fem menn. Årets investeringer i eksisterende eiendommer utgjorde SEK 55 millioner. Størstedelen av prosjektene var knyttet til leietakertilpasninger i forbindelse med nytegnede og reforhandlede leiekontrakter. Verdivurdering av eiendommene Selskapet har innhentet to eksterne verdivurderinger av selskapets eiendommer, og disse angir en gjennomsnittlig markedsverdi på totalt SEK 7 074 millioner per 31.12.2012. I denne verdien inngår eiendommene som ble ervervet i forbindelse med apportemisjonen (tingsinnskudd) i desember 2012. Disse utgjorde SEK 2 641 millioner. For datterselskapet SveaReal AB utgjør eiendommenes markedsverdi SEK 4 433 millioner, noe som innebærer at markedsverdien er redusert med SEK 31 millioner sammenlignet med 2011. Avkastningen i løpet av året har vært stort sett uforandret. Redegjørelse for årsregnskapet Fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3 3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og at årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetningen. Overgang til IFRS SveaReal AS-konsernet har siden 1. januar 2012 fulgt regnskapsstandardene IFRS. Dette betyr blant annet følgende: Eiendomsverdien justeres til markedsverdien i balansen. Årets endring av eiendomsverdien, etter fradrag av årets investeringer, føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. Underverdien på rentederivater føres som gjeld i balansen. Årets endring av verdier på rentederivater føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. Leierabatter periodiseres over kontraktsperioden. Inntekter og kostnader 2012 (morselskapet, SveaReal AS, og konsernet). Inntekter Konsernets leieinntekter beløp seg til SEK 466 millioner. Ved konsolideringen av Fortin Properties AB oppstod det en negativ goodwill på SEK 69 millioner, som i konsernregnskapet er ført som øvrige inntekter. Den negative goodwillen gjelder forskjellen mellom oppkjøpsprisen og den faktiske verdien på egenkapitalen i henhold til IFRS. Morselskapet SveaReal AS hadde ikke driftsinntekter i 2012. Den økonomiske utleiegraden, basert på kontraktsmengden ved årsskiftet, utgjorde 90,6 %. Kostnader Eiendomskostnadene utgjorde SEK 125 millioner. Konsernets administrasjon beløp seg til SEK 35 millioner. Netto finansposter utgjorde SEK 198 millioner. Morselskapet SveaReal AS administrasjon beløp seg til SEK 0,3 millioner.
AVDELNING Årsberetning Borgarfjord, Kista Urealiserte verdiendringer på eiendommer Årets verdiendring på eiendommer utgjorde SEK 86 millioner. Endringen forklares av en mindre nedjustering, på SEK 31 millioner, av verdien på eide eiendommer ved inngangen til 2012, og SEK 55 millioner gjelder investeringer i eide eiendommer i løpet av året. Urealiserte verdiendringer på rentederivater Årets verdiendring på rentederivater beløp seg til SEK 7 millioner som et resultat av nedgang i den lange renten i løpet av året. Skatt/Resultat Konsernets resultat før skatt beløp seg til SEK 83 millioner. Endring utsatt skattefordel er bokført med 16 MSEK. I 2012 er den utsatte skattefordelen påvirket negativt av en engangseffekt på 3 MSEK knyttet til reduksjon i svensk selskapskatt fra 26,3 % til 22%. Resultatet etter skatt ble på SEK 67 millioner. Nøkkeltall konsern (Nøkkeltall for 2011 i parentes.) Avkastning på egenkapital 5,4 % (7,5 %) Soliditet 28,1 % (17,8 %) Belåningsgrad 62,8 % (75,0 %) Definisjon av nøkkeltall: Soliditet: Egenkapital i forhold til totalbalansen ved periodens slutt. Avkastning på egenkapital: Resultat før skatt i forhold til gjennomsnittlig egenkapital (IB+UB)/2 i perioden. Belåningsgrad: Rentebærende gjeld ved periodens slutt i forhold til eiendommenes markedsverdi. Likviditet Likviditeten i konsernet er stabil. Per 31. desember 2012 utgjorde kassen SEK 382 millioner. Morselskapets bankinnskudd var ved årsskiftet SEK 17 millioner. Konsernets kasse hadde en positiv utvikling på SEK 38 millioner i 2012, noe som innebærer at selskapets likvider økte fra SEK 344 millioner til SEK 382 millioner. Kassen ved årsskiftet for det oppkjøpte konsernet, Fortin Properties AB, utgjorde SEK 189 millioner. Finansiering I løpet av året refinansierte det svenske datterselskapet, SveaReal AB, all sin rentebærende gjeld. Dette medførte at begge gjeldsbrevlånene ble tilbakebetalt. Bankgjelden ble amortisert ned til en belåningsgrad på 62 %, og løpetiden for den resterende gjelden ble forlenget til 10.07.2015. For å finansiere refinansieringen ble det foretatt en kontantemisjon i SveaReal AS og deretter et aksjonærtilskudd på SEK 400 millioner i SveaReal AB. Apportemisjon (tingsinnskuddet) av Fortin Properties AB medførte overtakelse av eksisterende finansiering bestående av banklån, obligasjonslån, rentederivater samt valutaderivater. Virksomhetsrelaterte risikoer og finansiell risiko Leietakerrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Selskapets leietakere er generelt gode betalere, og tap på kundefordringer for 2012 utgjorde 0,6 % av de samlede inntektene. Finansiella risker SveaReal identifiserer tre typer finansiell risiko: at selskapet ikke overholder finansielle covenants i henhold til eksisterende kredittavtaler at selskapet ikke lykkes med å få ekstern finansiering ved større prosjekter at banker og kredittinstitusjoner blir restriktive pga. nedgang i markedet, noe som får negative konsekvenser for eiendomsmarkedet.
SveaReal AS Årsberetning Årsrapport 2012 Valutarisiko Konsernet s virksomhet er i all hovedsak i Sverige. Alle selskapene i konsernet har SEK som funksjonell valuta. Konsernet har tatt opp ett lån i EURO som er valutasikret gjennom derivater. Morselskapet har ubetydelig transaksjonseksponering ved at poster i NOK omregnes til SEK. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i Norge og Sverige ved at overskuddslikviditet plasseres på bankkontoer med rentebetingelser som endres i takt med det generelle rentenivået. Per 31. desember 2012 var 98 % av konsernets rentebærende gjeld sikret gjennom rentederivater. Den totale gjennomsnittsrenten ved årsskiftet var på 6,9 % inkludert margin. Marked og fremtidig utvikling Eiendomsmarkedet har i 2012 vært preget av fortsatt usikkerhet, både når det gjelder tilgangen til ekstern finansiering, og som en følge av konjunkturene som har påvirket leiemarkedet negativt i 2012. På det svenske markedet har antall ledige lokaler stort sett vært stabilt, men tendensen går fortsatt tydelig i retning av kortere leieavtaler. Innenfor våre segmenter for lager og logistikk er markedet fortsatt sterkt, mye fordi eiendommene våre ligger på steder med positiv utvikling av logistikkvirksomhet, for eksempel Jönköping, Borås og Malmö. Nybygging av eksterne sentrallagre er en konkurransetrussel. I 2012 gjennomførte SveaReal flere store aktiviteter: Nyemisjonen på SEK 400 millioner og overtagelse av Fortin Properties AB med en underliggende eiendomsverdi på SEK 2,6 milliarder innebærer at SveaReal har et nytt utgangspunkt. Den finansielle plattformen med en belåningsgrad på rundt 63 % er tilfredsstillende, men rentenivået er på grunn av swap-avtaler høyt i forhold til dagens markedsmessige nivåer. Vektingen i eiendomsporteføljen er betydelig endret som et resultat av oppkjøpet. Porteføljen består nå av en stor andel kontorer, noe som gir en god risikofordeling mot logistikk. De nye eiendommene gir store muligheter, men omfatter også enkelte store leieavtaler som må reforhandles de neste to årene. Ytre miljø Selskapet og konsernet arbeider aktivt for mindre miljøpåvirkning med fokus på redusert energiforbruk. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom, blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet driver ikke virksomhet som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringern Det er ingen fri egenkapital i selskapet. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet for SveaReal AS: Overføring til annen egenkapital: SEK 67 489 000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital: SEK 11 758 000 Overkursfond: SEK 2 639 185 000 Annen egenkapital: SEK 460 687 000 Sum egenkapital: SEK 2 190 257 000 Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overføring til annen egenkapital: SEK 67 489 000 Oslo, 18 mars 2012 Widar Salbuvik, Styrets leder Claes Malmkvist, Daglig leder Odd Ekholt, Styremedlem Erik Gjellestad, Styremedlem Erik Selin, Styremedlem Knut Styrvold, Styremedlem
Resultat Konsern Utdrag från Årsredovisningen 2011 Resultat Konsern Alle tall i 1.000 SEK Note 2012-12-31 2011-12-31 Leieinntekter 20, 21 465 927 476 002 Driftskostnader eiendom 84 382 89 384 Eiendomsskatt 13 237 13 399 Leiekostnader tomt 7 357 8 739 Vedlikehold 20 220 21 561 Eiendomskostnader 125 196 133 083 Netto leie 340 731 342 919 Administrasjonskostnader 10, 22, 23 35 344 39 209 Netto finansieringskostnader 24 198 395 202 680 Resultat før verdiendringer, o.a. inntekt 106 992 101 030 Inntektsføring negativ goodwill 8 68 816 0 Verdiendring investeringseiendom 5, 6, 9 85 800 151 042 Verdiendring rente derivater 6, 24 6 928 187 600 Resultat før skattekostnad 83 079 64 472 Skattekostnad (- = inntekt) 25 15 590 691 Årsresultat 67 489 65 163 Årets utvidede resultat 0 0 Årets totalresultat 67 489 65 163
SveaReal Balanse AS Årsrapport konsern 2012 Balanse Konsern Alle tall i 1.000 SEK NOTe 2012-12-31 2011-12-31 2011-01-01 Eiendeler Anleggsmidler Investeringseiendom 5, 6, 9, 17 6 778 965 4 125 800 3 904 547 Investeringseiendom holdt for salg 5, 6, 9, 15, 17 295 020 338 600 641 200 Maskiner, biler, inventar og datautstyr 10 1 956 3 153 2 727 Langsiktige fordringer 6, 12 955 1 193 2 297 Utsatt skattefordel 5, 18 245 326 138 015 92 513 Sum anleggsmidler 7 322 222 4 606 761 4 643 284 Omløpsmidler Kortsiktige fordringer 6, 12, 13, 17 76 049 24 459 27 752 Kontanter og kontantekvivalenter 4, 6, 12, 14, 17 382 416 344 078 290 235 Sum omløpsmidler 458 466 368 538 317 987 Sum eiendeler 7 780 688 4 975 298 4 961 270
Balanse Konsern Balanse Konsern Alle tall i 1.000 SEK NOTe 2012-12-31 2011-12-31 2011-01-01 Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital 4, 16 11 758 3 198 3 195 Overkurs 4 2 639 185 1 379 864 1 378 914 Annen egenkapital 4 460 687 504 446 555 404 Sum egenkapital 2 190 257 878 616 826 705 Langsiktig gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 3, 6, 12, 17 4 430 978 3 276 386 3 526 815 Langsiktig gjeld 3, 6, 12 1 070 30 705 28 507 Utsatt skatt 18 103 514 119 980 74 558 Sum langsiktig gjeld 4 535 561 3 427 071 3 629 880 Kortsiktig gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld 3, 6, 12, 17, 19 14 090 70 227 72 023 Kortsiktig gjeld 3, 6, 12, 19 295 023 159 382 180 262 Finansielle derivater 3, 6, 11, 12 745 757 440 000 252 400 Sum kortsiktig gjeld 1 054 870 669 610 504 685 Sum gjeld 5 590 431 4 096 681 4 134 565 Sum egenkapital og gjeld 7 780 688 4 975 298 4 961 270 Oslo, 18 mars 2012 Widar Salbuvik, Styrets leder Claes Malmkvist, Daglig leder Odd Ekholt, Styremedlem Erik Gjellestad, Styremedlem Erik Selin, Styremedlem Knut Styrvold, Styremedlem
Kontantstrømoppstilling Konsern Kontantstrømoppstilling Konsern Alle tall i 1.000 SEK NOTe 2012 2011 Resultat før skattekostnad: 83 079 64 473 Justert for: Avskrivninger 10 1 523 1 582 Endringer i virkelig verdi investeringseiendom 9 85 800 151 043 Endringer i virkelig verdi rentederivater 6 928 187 600 Inntektsføring negativ goodwill 8 68 816 0 Finansinntekter 24 4 694 5 392 Finanskostnader 24 204 649 208 073 Endring i arbeidskapital Kundefordringer og andre fordringer 10 942 4 397 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 19 163 16 179 Betalte skatter 0 2 215 Betalte renter 199 459 210 614 Mottatte renter 4 694 5 392 Netto kontstrøm fra driftsaktiviteter 143 810 86 073 Kjøp av eiendom 54 842 79 106 Salg av eiendom 0 296 860 Kontanter og likvider i tingsinnskutt selskap 8 188 936 0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 134 094 217 754 Kontantstrøm fra finanseringsaktiviteter Opptak av nye lån 0 787 Nedbetaling av lån 612 431 250 829 Innbetaling ved emisjon 371 753 0 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 240 678 250 042 Netto endring i kontanter og likvider 37 226 53 785 Åpningsbalanse kontanter og likvider 344 078 290 235 Valutaendring på IB kontanter og likvider 1 112 58 Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 382 416 344 078 Herav bundne kontanter og likvide midler 14 42 752 574
Egen kapital konsern Utdrag från Årsredovisningen 2011 Egenkapital Konsern Innskutt egenkapital Annen egenkapital Opptjent Sum Alle tall i 1.000 SEK NotE Aksjekapital Overkursfond egenkapital egenkapital 2012-01-01 3 198 1 379 864 504 446 878 616 Årets resultat 67 489 67 489 Valutajustering 57 24 534 24 591 0 Kontantemisjon 3 254 388 059 391 313 Tingsinnskudd 8 5 249 846 728 851 977 Andre inntekter og kostnader 861 861 2012-12-31 11 758 2 639 185 460 687 2 190 257 31.12.2010 NGAAP 3 195 1 378 914 367 708 1 014 401 Effekt av overgang til IFRS 27 187 696 187 696 2011-01-01 3 195 1 378 914 555 404 826 705 Årets resultat 65 163 65 163 Valutajustering 2 951-983 30 Justering av kjøpt utsatt skatt mm 13 224 13 224 2011-12-31 3 198 1 379 864 504 446 878 616
SveaReal AS Årsrapport Noter 2012 Noter Om ikke annet er oppgitt i noten er alle beløp i 1.000 SEK Note 1 Generell informasjon SveaReal AS (selskapet) er et aksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Göteborg, Sverige. Selskapet er morselskap i eiendomskonsernet SveaReal AS. Selskapet er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom sine heleide datterselskap SveaReal AB og SveaReal II AB (tidl. Fortin Properties AB) eier en eiendomsportefølje bestående av 82 eiendommer i Sverige.Eiendommene eies gjennom 53 datterdatterselskap og forvaltes av SveaReal AB som har sitt hovedkontor i Gøteborg samt forvaltningskontor i Stockholm og Malmø. Selskapets hovedformål er langsiktig eierskap og eiendomsutvikling. Eiendommene består av en total leieflate på ca. 851.000 kvm, med lokaler for logistikk, lager, kontor og industri. Eiendommene er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jønkøping, Norrkøping, Linkøping, Væsterås og Stockholmområdet. Regnskapet ble godkjent for offentliggjøring av styret den 18. mars 2013. Konsernets forretningsadresse er: SveaReal AS c/o Advokatfirmaet Bull & Co AS Observatoriegata 1 B 0203 OSLO Note 2 Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. 2.1 Rammeverk for regnskapsavleggelsen Konsernregnskapet til SveaReal AS er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som fastsatt av EU og trådt i kraft per 31. desember 2012, samt de ytterligere norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven per 31. desember 2012. Dette er konsernets første IFRS regnskap. Konsernet har benyttet de samme regnskapsprinsippene i åpningsoppstillingen (1.1.2011) og i alle etterfølgende perioder. Disse regnskapsprinsippene er i overenstemmelse med alle IFRSer som er trådt i kraft per 31. desember 2012. Konsernet har valgt å ikke anvende IFRS 3 virksomhetssammenslutninger med tilbakevirkende kraft på tidligere virksomhetssammenslutninger. Utover dette har konsernet ikke benyttet seg av noen av unntaksbestemmelsene. En beskrivelse av effekten av overgangen er vist i note 27. Konsernregnskapet er utarbeidet basert på et modifisert historisk kost prinsipp. Avvikene gjelder i hovedsak investeringseiendommer og finansielle derivater som måles til virkelig verdi over resultatet. Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, stor grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 5. Det er ingen nye eller endrede IFRSer eller IFRICer som er trådt i kraft for 2012-årsregnskapet som er vurdert å ha eller forventet å få en vesentlig påvirkning på konsernet. Konsernet har ikke valgt tidliganvendelse av noen nye eller endrede IFRSer eller IFRICer. IFRS 9 Financial Instruments regulerer klassifisering, måling og regnskapsføring av finansielle eiendeler og finansielle forpliktelser. IFRS 9 ble utgitt i november 2009 og oktober 2010, og erstatter de deler av IAS 39 som omhandler regnskapsføring, klassifisering og måling av finansielle instrumenter. Etter IFRS 9 skal finansielle eiendeler deles inn i to kategorier basert på målemetode: de som er målt til virkelig verdi og de som er målt til amortisert kost. Klassifiseringsvurdering gjøres ved første gangs regnskapsføring. Klassifiseringen vil avhenge av selskapets forretningsmodell for å håndtere sine finansielle instrumenter og karakteristikkene ved de kontraktsfestede kontantstrømmene fra instrumentet. For finansielle forpliktelser er kravene i hovedsak lik IAS 39. Hovedendringen, i de tilfeller hvor man har valgt virkelig verdi for finansielle forpliktelser, er at den delen av en endring i virkelig verdi som skyldes endring i selskapets egen kredittrisiko føres over utvidet resultat i stedet for i resultatregnskapet, dersom dette ikke medfører en periodiseringsfeil i resultatmålingen. Konsernet planlegger å anvende IFRS 9 når standarden trer i kraft og er godkjent av EU. Standarden trer i kraft for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2015. IFRS 10 Consolidated Financial Statements er basert på dagens prinsipper om å benytte kontrollbegrepet som det avgjørende kriteriet for å bestemme om et selskap skal inkluderes i konsernregnskapet til morselskapet. Standarden gir utvidet veiledning til vurderingen av om kontroll er til stede i de tilfeller hvor dette er vanskelig. Standarden vurderes foreløpig å ikke vesentlig påvirke utarbeidelsen av konsernets regnskaper. Konsernet planlegger å anvende standarden for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2013 og senere. IFRS 12 Disclosures of Interest in Other Entities inneholder opplysningskravene for økonomiske interesser i datterselskaper, felleskontrollert virksomhet, tilknyttede selskaper, selskaper for særskilte formål SPE og andre ikke-balanseførte selskaper. Standarden vurderes foreløpig å ikke vesentlig påvirke utarbeidelsen av konsernets regnskaper. Konsernet planlegger å anvende standarden for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2013 og senere. IFRS 13 Fair Value Measurement definerer hva som
Noter menes med virkelig verdi når begrepet benyttes i IFRS, gir en enhetlig beskrivelse av hvordan virkelig verdi skal bestemmes i IFRS og definerer hvilke tilleggsopplysninger som skal gis når virkelig verdi benyttes. Standarden utvider ikke omfanget av regnskapsføring til virkelig verdi, men gir veiledning om anvendelsesmetode der bruken allerede er påkrevd eller tillatt i andre IFRSer. Konsernet benytter virkelig verdi som målekriterium for visse eiendeler og forpliktelser. Standarden vurderes foreløpig å ikke vesentlig påvirke utarbeidelsen av konsernets regnskaper. Konsernet planlegger å anvende standarden for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2013 og senere. For øvrig er det ingen andre nye eller endrede IFRS-standarder eller IFRICer som ikke er trådt i kraft som forventes å ha en vesentlig påvirkning på regnskapet. 2.2 Konsolideringsprinsipper a) Datterselskaper Datterselskaper er alle enheter (inklusive selskaper for særskilte formål - Special Purpose Entities ) der konsernet har makt til å utforme enhetens finansielle og operasjonelle retningslinjer (kontroll), normalt gjennom aksjeeie med mer enn halvparten av stemmerettene. I kontrollvurderingen inkluderes også virkningen av potensielle stemmerettigheter som kan utøves eller konverteres på balansedagen. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. som goodwill. Er summen lavere enn selskapets nettoeiendeler, resultatføres differansen. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Oppkjøp av single purpose selskap som kun eier eiendom og verken har ansatte, ledelse eller signifikante prosesser er ikke behandlet som virksomhetskjøp (IFRS 3 Business Combinations kommer ikke til anvendelse). Slike kjøp behandles som kjøp av enkelteiendeler. Anskaffelseskost allokeres til de overtatte eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdi på oppkjøpstidspunktet. Konserninterne transaksjoner, mellomværende og urealisert fortjeneste mellom konsernselskaper er eliminert. Urealiserte tap elimineres, men vurderes som en indikator på verdifall i forhold til nedskrivning av den overførte eiendelen. Regnskapsprinsipper i datterselskaper endres når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. 2.3 Omregning av utenlandsk valuta (a) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Regnskapet til de enkelte enheter i konsernet måles i den valuta som i hovedsak benyttes i det økonomiske område der enheten opererer (funksjonell valuta). Utenlandsk valuta er en annen valuta en den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Konsernregnskapet er presentert i SEK, som er både den funksjonelle valutaen og presentasjonsvalutaen til morselskapet. Kjøp av datterselskaper/virksomhetskjøp Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som tilfredstiller virksomhetsbegrepet i IFRS3 regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Vederlaget som er ytt måles til virkelig verdi av overførte eiendeler, pådratte forpliktelser og utstedte egenkapitalinstrumenter. Inkludert i vederlaget er også virkelig verdi av alle eiendeler eller forpliktelser som følge av avtale om betinget vederlag. Identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser regnskapsføres til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Ikke kontrollerende eierinteresser i det oppkjøpte selskapet måles fra gang til gang enten til virkelig verdi, eller til sin andel av det overtatte selskapets nettoeiendeler. Utgifter knyttet til oppkjøp kostnadsføres når de påløper. Når oppkjøpet skjer i flere trinn skal eierandel fra tidligere kjøp verdsettes på nytt til virkelig verdi på kontrolltidspunktet med resultatføring av verdiendringen. Betinget vederlag måles til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Etterfølgende endringer i virkelig verdi av det betingede vederlaget skal i henhold til IAS 39 resultatføres eller føres som en endring i det utvidete resultatregnskapet dersom det betingede vederlaget klassifiseres som en eiendel eller gjeld. Det foretas ikke ny verdimåling av betingede vederlag klassifisert som egenkapital, og etterfølgende oppgjør føres mot egenkapitalen. Dersom summen av vederlaget, virkelig verdi av tidligere eierandeler og eventuell virkelig verdi av ikke-kontrollerende eierinteresser overstiger virkelig verdi av identifiserbare nettoeiendeler i det oppkjøpte selskapet, balanseføres differansen (b) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta regnes om til den funksjonelle valutaen til transaksjonskurs. Realisert valutagevinst eller -tap ved oppgjør og omregning av pengeposter i utenlandsk valuta til kursen på balansedagen resultatføres. Dersom valutaposisjonen anses som sikring av nettoinvestering i utenlandsk virksomhet føres gevinst og tap som en del av utvidet resultat. 2.4 Investeringseiendom Investeringseiendom som er anskaffet for å oppnå langsiktig avkastning på leieinntekter eller for å oppnå verdistigning, eller begge deler, klassifiseres som investeringseiendom. På kjøpstidspunktet verdsettes investeringseiendom til anskaffelseskost inkludert transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres investeringseiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40. Virkelig verdi av investeringseiendom reflekterer blant annet leieinntekter fra inngåtte leiekontrakter og forutsetninger om fremtidig leienivå basert på nåværende markedssituasjon. Endringer i virkelig verdi resultatføres som verdiendring investeringseiendommer. Utgifter knyttet til eiendommen tillegges investeringseiendom dersom det er sannsynlig at disse gir fremtidig verdi, og utgiften kan måles pålitelig. Andre utgifter til reparasjon og vedlikehold resultatføres i den perioden de påløper. Dersom det gjøres leietakertilpasninger, for eksempel ved å skifte ut vegger, aktiveres kostnaden samtidig som de vegger som tas ned nedskrives. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som
SveaReal AS Årsrapport 2012 investeringseiendom, regnskapsføres også i byggeperioden som investeringseiendom. Dersom en eiendom benyttes som egne lokaler omklassifiseres dette til anleggsmidler, dersom dette ikke utgjør en uvesentlig andel av eiendommen. Virkelig verdi på tidspunkt for reklassifisering blir eiendommens kostpris. Eierbenyttet eiendom vurderes til oppskrevet verdi fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Det foretas en vurdering av virkelig verdi for slike eiendommer på samme måte som beskrevet for investeringseiendommer. Økning i verdi for eierbenyttet eiendom regnskapsføres som endring i revalueringsreserven over utvidet resultat. En nedskrivning av bygningens verdi regnskapsføres først mot revalueringsreserven som gjelder oppskrivninger på den aktuelle bygningen. Dersom nedskrivningen overstiger revalueringsreserven resultatføres det resterende. 2.5 Varige driftsmidler Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger og nedskrivinger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader direkte knyttet til anskaffelsen av driftsmidlet. Påfølgende utgifter legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres separat, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler tilknyttet utgiften vil tilflyte konsernet, og utgiften kan måles pålitelig. Øvrige reparasjons- og vedlikeholdskostnader føres over resultatet i den perioden utgiftene pådras. 2.6 Finansielle instrumenter Finansielle eiendeler og forpliktelser balanseføres på det tidspunkt konsernet blir part i instrumentets kontraktsmessige betingelser. Vanlige kjøp og salg av investeringer regnskapsføres på avtaletidspunktet. Finansielle eiendeler fjernes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Finansielle forpliktelser fraregnes på det tidspunkt rettighetene til de kontraktsmessige betingelsene er oppfylt, kansellert eller utløpt. Konsernet klassifiserer finansielle instrumenter i følgende kategorier: Til virkelig verdi over resultatet, utlån og fordringer og andre finansielle forpliktelser regnskapsført til amortisert kost. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse og klassiferingen avhenger av hensikten. (a) Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet er finansielle instrumenter holdt for handelsformål. En finansiell instrument klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres i denne kategorien, med mindre de er en del av en sikring. Konsernet derivater inngår i denne kategorien og klassifiseres som omløpsmidler eller kortsiktig gjeld. Ved førstegangsinnregning balanseføres finansielle instrumenter i denne kategorien til virkelig verdi og transaksjonskostnader resultatføres. Kontantstrømmer fra rentederivater klassifiseres som netto finansieringskostnader i resultatregnskapet mens andre verdiendringer klassifiseres som verdiendring rente derivat. Bakgrunnen for dette er at konsernet benytter disse instrumentene som øknomisk sikring av rentebærende gjeld. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er ikke-derivate finansielle eiendeler med faste eller bestembare betalinger og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. Utlån og fordringer består av kortsiktige og langsiktige fordringer samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen. Ved førstegangsinnregning balanseføres utlån og fordringer til virkelig verdi med tillegg av transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder måles utlån og fordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rente. (c) Andre finansielle forpliktelser regnskapsført til amortisert kost Andre finansielle forpliktelser regnskapsført til amortisert kost innregnes til virkelig verdi med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelser i denne kategorien til amortisert kost ved bruk av effektiv rente metoden. I denne kategorien inngår alle konsernets finansielle forpliktelser med unntak av finansielle derivater. Andre forpliktelser klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre det foreligger en ubetinget rett til å utsette betaling av gjelden i mer enn 12 måneder fra balansedato. Rentekostnader klassifiseres som netto finansieringskostnader i resultatregnskapet. Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen og bare når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og en har til hensikt å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. 2.7 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld. 2.8 Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. 2.9 Lånekostnader Lånekostnader fra generell og spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, konstruksjon eller produksjon av kvalifiserende
Noter eiendeler, som er eiendeler som det vil ta en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk eller salg, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen, frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for tiltenkt bruk eller salg. Eventuelle kapitalinntekter fra midlertidig plasseringer av lånebeløp som ennå ikke er benyttet til anskaffelse av en kvalifiserende eiendel skal trekkes fra rentekostnader som aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen. Alle andre rentekostnader kostnadsføres i den perioden de påløper. 2.10 Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført over utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Hvis det er tilfellet, blir skatten også ført over utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Betalbar skatt for perioden beregnes i samsvar med de skattelover og skatteregler som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt på balansedagen i de land der selskapet og datterselskaper opererer og genererer skattepliktig inntekt. Ledelsen vurderer løpende de standpunkter som er hevdet i selvangivelsene der gjeldende skattelover er gjenstand for fortolkning. Basert på ledelsens vurdering, foretas avsetninger til forventede skattebetalinger der dette anses nødvendig. Det er beregnet utsatt skatt på midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt beregnes ikke på goodwill. Dersom en midlertidig forskjell oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat, blir utsatt skatt ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattepliktig inntekt vil foreligge der de skattereduserende midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto. Ved kjøp av selskaper som ikke er virksomhet innregnes ikke utsatt skatt på kjøpstidspunktet jf innregningsunntaket i IAS 12. Ved etterfølgende verdiendringer vil en avsatte for utsatt skatt ved verdiøkninger utover kostpris mens en ved verdifall under kostpris først vil reversere beløpet ved første gangs innregning relatert til innregningsunntaket. Videre vil en økning i midlertidig forskjell relatert til skattemessige avskrivninger medføre grunnlag for balanseføring av utsatt skatt. 2.11 Pensjonsordninger, bonusordninger og andre kompensasjonsordninger overfor ansatte Pensjonsordninger Selskapene i konsernet har ulike pensjonsordninger. Konsernets pensjonsordninger er innskuddsplaner. En innskuddsplan er en pensjonsordning hvor konsernet betaler faste bidrag til en separat juridisk enhet. Konsernet har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag hvis enheten ikke har nok midler til å betale alle ansatte ytelser knyttet til opptjening i inneværende og tidligere perioder. Bidragene resultatføres som pensjonskostnader når de påløper. Forskuddsbetalte bidrag balanseføres som en eiendel dersom dette kan refunderes eller redusere fremtidige betalinger. Overskuddsdeling og bonusplaner Konsernet regnskapsfører en forpliktelse og en kostnad for bonuser og overskuddsdeling etter en beregning som tar utgangspunkt i resultatet til morselskapets aksjonærer etter visse justeringer. Konsernet regnskapsfører en avsetning der det foreligger kontraktsmessige forpliktelser eller der det foreligger en tidligere praksis som skaper en selvpålagt forpliktelse. 2.12 Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige tilbakeføringer, restrukturering og rettslige krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved en overføring av økonomiske ressurser, og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Avsetning for restruktureringskostnader omfatter termineringsgebyr på leiekontrakter og sluttvederlag til ansatte. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forholdet kan være lav. Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad. 2.13 Inntektsføring Inntekt består av leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommer. Leieinntekter inntektsføres over leieperioden. Annen inntekt inntektsføres når den er opptjent.
SveaReal AS Årsrapport 2012 2.14 Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Note 3 Finansiell risikostyring Konsernets virksomhet medfører eksponering mot flere former for finansiell risiko, som markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets har en risikostyringsstrategi som går ut på å reduserer effekten av eksponeringen mot de ulike risikoen til et tilfredsstillende nivå. Markedsrisiko Eksponering mot finansiell markedsrisikoen oppstår som følge av eksponering mot renteendring og valutaendringer. Eksponeringen reduseres i hovedsak ved bruk av finansielle derivater. Valutarisiko Konsernet s virksomhet er i all hovedsak i Sverige. Alle selskapene i konsernet har SEK som funksjonell valuta. Konsernet har tatt opp ett lån i EURO som er valutasikret gjennom derivater. Morselskapet har ubetydelig transaksjonseksponering ved at poster i NOK omregnes til SEK. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i Norge og Sverige ved at overskuddslikviditet plasseres på bankkontoer med rentebetingelser som endres i takt med det generelle rentenivået. Per 31. desember 2012 var 98 % av konsernets rentebærende gjeld sikret gjennom rentederivater. Den totale gjennomsnittsrenten ved årsskiftet var på 6,9 %. Kredittrisiko Kredittrisikoen er risikoen for tap som følge av at motparten i en avtale ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ovenfor konsernet. Risikoen er i hovedsak knyttet til kundefordringer og andre fordringer. Risikoen styres ved at man gjennomfører grunndige kontroller av kunders kredittverdighet ved inngåelsen av et leieforhold og har periodisk oppfølging av utvikling i kredittverdigheten til vesentlige kunder. Maksimal eksponering mot kredittrisiko pr balansedag tilsvarer balanseført beløp av finansielle eiendeler. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ved forfall, samt risikoen for at konsernet ikke klarer å møte sine likviditetsforpliktelser uten at kostnaden øker dramatisk. Ut fra et bredere perspektiv inneholder likviditetsrisiko også risiko for at konsernet ikke er i stand til å finansiere økninger i eiendeler etter hvert som refinansieringsbehovet øker. Likviditetsrisikoen begrenses ved at man har tilstrekkelig likviditetsreserver og at forfallstrukturen på gjeldsstrukturen er fordelt over tid. Tabellen under viser forfallstruktur på forplikter 2012 Forventet kontantstrøm Balanseført Finansielle forpliktelser Beløp År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 Rentebærende gjeld 4 445 068 171 090 1 282 290 3 091 872 384 816 Annen langsiktig gjeld 1 070 467 603 Leverandørgjeld 37 413 37 413 Finansielle derivater 745 757 192 100 150 000 595 100 633 557 Annen gjeld 361 123 257 609 103 514 Sum 5 590 431 658 679 1 432 893 3 686 972 1 121 887 2011 Forventet kontantstrøm Balanseført Finansielle forpliktelser Beløp År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 Rentebærende gjeld 3 346 614 646 227 2 904 387 Annen langsiktig gjeld 30 705 30 700 Leverandørgjeld 25 302 25 302 Finansielle derivater 440 000 99 000 99 000 296 000 541 000 Annen gjeld 254 061 134 080 119 980 Sum 4 096 681 904 609 3 034 087 296 000 660 980 Rentebærende gjeld inkluderer både kortsiktig gjeld och langsiktig gjeld. Forventet kontantstrøm inkluderer rente.
noter Note 4 Kapitalstruktur og kapitalstyring Hovedformålet med konsernets styring av kapitalstrukturen er å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kapitalbase til gjennomføring av god utviklingsprosjekter. Kapitalbalansen er avgjørende for å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kredittrating og dermed lånebetingelser hos långivere, som står i et rimelig forhold til den virksomhet som drives. Konsernet styrer sin kapitalstruktur og gjør nødvendige endringer i den basert på en løpende vurdering av de økonomiske forhold virksomheten drives under, og de utsikter man ser på kort og mellomlang sikt. Soliditet Egenkapitalen og likviditetsreserve er de sentrale nøkkeltall i forhold til styring av kapitalstuktur. Konsernet har en målsetning om at egenkapitalandelen skal minst tilsvare 30 % og at det til enhver tid skal være en likviditetsreserve på 50 MSEK. 2012 2011 2011-01-01 Egenkapitalandel 28,1 % 17,7 % 16,7 % Likviditetsreserve 382 416 344 078 290 235 Note 5 Regnskapsmessige estimater Ved utarbeidelse av årsregnskapet i henhold til IFRS har konsernets ledelse benyttet estimater basert på beste skjønn og forutsetninger som er vurdert å være realistiske. Det vil kunne oppstå situasjoner eller endringer i markedsforhold som kan medføre endrede estimater og dermed påvirke konsernets eiendeler, gjeld, egenkapital og resultat. Konsernets mest vesentlige regnskapsestimater er knyttet til følgende poster: - Virkelig verdi på investeringseiendom - Utsatt skattefordel Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi på balansedagen Jfr. også note 6. Utsatt skattefordel basert på fremførbare underskudd er balanseført i den grad forventede fremtidige inntekter til det aktuelle selskap. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler endring i Verdiendring variabler MSEK Exit yield +0,25% 120 Diskonteringsrente +0,25% 119 Inflasjon +1% 70 Markedsleie +10% 580 Finansielle instrumenter og derivater Estimert virkelig verdi for konsernets finansielle instrumenter er basert på markedspriser og verdsettelsesmetoder som beskrevet nedenfor. Kontanter og kontantekvivalenter Virkelig verdi er antatt å være lik bokført verdi. Rentebærende forpliktelser Konsernet regnskapsfører rentebærende forpliktelser til amortisert kost. Virkelig verdi av rentebærende gjeld anses tilnærmet lik bokført verdi da all rentebærende gjeld er til flytende rente og konsernet ikke har indikasjoner på at marginen er endret siden låneopptak. Kundefordringer/andre fordringer og leverandørgjeld/ annen gjeld Prinsipielt blir disse postene initielt bokført til virkelig verdi, og i påfølgende perioder regnskapsført til amortisert kost. Imidlertid er diskontering vanligvis antatt å ikke ha vesentlig effekt på denne typen fordringer og gjeldsposter. Derivater Virkelig verdi av finansielle derivater, inkludert valutaterminkontrakter/ bytteavtaler og rentebytteavtaler, er estimert som nåverdien av fremtidige kontantstrømmer, beregnet ved å benytte kvoterte rentekurver og valutakurser på balansedagen. De tekniske beregningene er generelt utarbeidet av selskapets bankforbindelser. Selskapet har kontrollert og rimelighetsvurdert disse verdivurderingene. Note 6 Fastsettelse av virkelig verdi Virkelig verdi av investeringeiendom Selskapet har innhentet verdivurderinger av konsernets eiendommer fra to forskjellige og uavhengige taksteringsselskap.gjennomsnittlig markedsverdi på eiendommene er etter dette fastsatt til MSEK 7.074. Verdsettelsen er basert på analyse av fremtidige kontantstrømmer. Kontantstrømverdsettelsen gir et bilde av eiendommensfremtidige avkastningsmulighet. Metoden gjør en analyse av forventet fremtidig inntekt som eiendommen antas å kunne generere, med fratrekk av forventede kostnader knyttet til drift og vedlikehold. I verdsettelsen gjøres det en nåverdiberegning av disse fremtidige kontantstrømmene. Beregningene er gjennomført elektronisk med egnet dataprogram.
SveaReal AS Årsrapport 2012 Note 6 Fastsettelse av virkelig verdi (forts) Tabellen under viser vurdering av virkelig verdi for derivater (beløp i MSEK). Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå 1) Virkelig verdi vurderinger 31.12.2012 ved bruk av Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Eiendeler Eiendeler derivater - - - - Gjeld Gjeld derivater - 747 757-747 757 Totalt - 747 757-747 757 Virkelig verdi vurderinger 31.12.2011 ved bruk av Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå 1) Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Eiendeler Eiendeler derivater - - - - Gjeld Gjeld derivater - 440 000-400000 Totalt - 440 000-440 000 Eiendeler Eiendeler derivater - - - - Gjeld Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå 1) Virkelig verdi vurderinger 01.01.2011 ved bruk av Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Gjeld derivater - 252 400-252 400 Totalt - 252 400-252 400 Nivå 1: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå 1. Nivå 3: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 1.1.2011, 2011 og 2012.
Noter Note 7 Kapitalstruktur og kapitalstyring Stemme- / Datterselskaper Tilknytning Org nr Forr.KONTOR eierandel 31.12 SveaReal AB Datter 556736-5415 Stockholm Sverige 100% Antennhuset AB Datterdatter 556742-5946 Stockholm Sverige 100% Axethuset AB Datterdatter 556742-6027 Stockholm Sverige 100% Bägarhuset AB Datterdatter 556742-6183 Stockholm Sverige 100% Böthuset AB Datterdatter 556742-3537 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 10 AB Datterdatter 556742-4576 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 11 AB Datterdatter 556742-4584 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 3 AB Datterdatter 556742-3420 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 4 AB Datterdatter 556742-7363 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 5 AB Datterdatter 556742-5573 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 6 AB Datterdatter 556742-3529 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 7 AB Datterdatter 556742-4642 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 8 AB Datterdatter 556742-5979 Stockholm Sverige 100% Cementhuset 9 AB Datterdatter 556742-5961 Stockholm Sverige 100% Cementhuset AB Datterdatter 556742-3511 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Administratören Datterdatter 556742-4618 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Asienhuset Datterdatter 556742-5995 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Blocket 1 Datterdatter 556742-5938 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Bromsregulatorn Datterdatter 556742-5953 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Brudbuketten Datterdatter 556742-3495 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Hantverkaren 1 Datterdatter 556742-7686 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Krukskärvan Datterdatter 556742-3503 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Rosenbuketten Datterdatter 556742-7652 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Råfilmen Datterdatter 556742-6167 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Rösaberg Datterdatter 556742-7702 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Sprintern AB Datterdatter 556742-7736 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Storbådan Datterdatter 556742-3479 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Träskruven Datterdatter 556742-5532 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Valbrevet Datterdatter 556742-6019 Stockholm Sverige 100% Fastighetsaktiebolaget Åkerby 8 Datterdatter 556742-7694 Stockholm Sverige 100% Fruktfastigheten AB Datterdatter 556742-4592 Stockholm Sverige 100% Holmögaddhuset 3 AB Datterdatter 556742-3446 Stockholm Sverige 100% Holmögaddhuset 4 AB Datterdatter 556742-3453 Stockholm Sverige 100% Industrihuset 17 AB Datterdatter 556742-7009 Stockholm Sverige 100% I-parken i Lund AB Datterdatter 556263-8394 Stockholm Sverige 100% Jordbrohuset AB Datterdatter 556742-5599 Stockholm Sverige 100% Pelikanhuset AB Datterdatter 556742-6613 Stockholm Sverige 100% Rydaterminalen AB Datterdatter 556679-8723 Stockholm Sverige 100% Rydaterminalen III AB Datterdatter 556696-6841 Stockholm Sverige 100% Skogstahuset AB Datterdatter 556742-5987 Stockholm Sverige 100% Smörbollshuset AB Datterdatter 556742-3461 Stockholm Sverige 100% Speditionshuset 1 AB Datterdatter 556742-4568 Stockholm Sverige 100% Svavelhuset AB Datterdatter 556742-3487 Stockholm Sverige 100% Sveareal Sjöbocka AB Datterdatter 556652-3501 Stockholm Sverige 100% Sämjehuset AB Datterdatter 556742-7678 Stockholm Sverige 100% Verkhuset AB Datterdatter 556742-4626 Stockholm Sverige 100% Verkstadshuset 6 AB Datterdatter 556742-7710 Stockholm Sverige 100% Viaredsterminalen AB Datterdatter 556676-8411 Stockholm Sverige 100% Vågenhuset AB Datterdatter 556742-7264 Stockholm Sverige 100%
SveaReal AS Årsrapport 2012 Note 7 Kapitalstruktur og kapitalstyring forts Stemme- / Datterselskaper Tilknytning Org nr Forr.KONTOR eierandel 31.12 SveaReal II AB Datter 556727-9673 Stockholm Sverige 100% Fastighetsbolaget T-Hamn AB Datterdatter 556664-8431 Stockholm Sverige 100% Fastighetsbolaget F-öarna 1 AB Datterdatter 556661-1447 Stockholm Sverige 100% Kommanditbolaget R-vik 1 Datterdatter 969633-7774 Stockholm Sverige 100% Fastighetsbolaget R-vik 1 AB Datterdatter 556661-3369 Stockholm Sverige 100% Fastighetsbolaget R-vik 2 AB Datterdatter 556678-4129 Stockholm Sverige 100% BTCS Kista AB Datterdatter 556678-4137 Stockholm Sverige 100% BTCS Fastighetsinvest III AB Datterdatter 556730-4703 Stockholm Sverige 100% BTCS Fastighetsinvest IV AB Datterdatter 556737-5513 Stockholm Sverige 100% BTCS Fastighetsinvest V AB Datterdatter 556740-2358 Stockholm Sverige 100% BTCS First Shopping AB Datterdatter 556689-1007 Stockholm Sverige 100% Datterselskapet SveaReal AB med tilhørende datterdatterselskap er uforandret i 2012. Datterselskapet SveaReal II AB med tilhørende datterdatterselskap er ervervet ved tingsinnskudd i 2012. Note 8 Kjøp av datterselskap Tingsinnskudd SveaReal AS overtok 20. desember 2012 samtlige aksjer i SveaReal II AB (tidligere Fortin Properties AB) gjennom et tingsinnskudd. Overdrager var SveaReal AS sin største eier Fortin AS. Tingsinnskuddet basert seg på en virkelig verdi av aksjene i SveaReal II AB, og medførte av Fortin AS mottok 224.370 aksjer i SveaReal AS. Tingsinnskuddet omfattet 11 selskap og fem eiendommer. De fem eiendommene bestod av tre kontorbygg i Kista samt ett konferansehotell og et mindre kjøpesenter i Kungens Kurva. Fordeling av virkelig verdi ved virksomhetskjøp Datterselskaper Fortin Properties AB Total Investeringseiendom 2 640 885 2 640 885 Fordringer 64 003 64 003 Kontanter og kontant ekvivanlenter 188 936 188 936 Lån 1 979 367 1 979 367 Utsatt skattefordel 139 346 139 346 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 105 399 105 399 Netto virkelig verdi av kjøpt virksomhet 948 404 948 404 Avtalt kjøpspris 879 588 879 588 Totalt 879 588 879 588 Negativ goodwill 68 816 68 816 Avtalt kontant vederlag 0 0 Kontanter mottatt ved kjøp 188 936 188 936 Netto innbetaling ved kjøp av virksomhet 188 936 188 936 Beregnet negativ goodwill ved tingsinnskuddet fremkommer som en differanse mellom fastsatt verdi på utstedte aksjer og virkelig verdi av de enkelte postene i selskapene som ble overtatt. Da alle enkeltposter i de ulike selskapene er verdsatt til virkelig verdi i konsernregnskapet, anses beregnet negativ goodwill som en gevinst ved overtakelsen, slik at denne er inntektsført i 2012.
Noter Utdrag från Årsredovisningen 2011 Note 9 Investeringseiendom INVESTERINGSEIENDOM 2012 2011 2011-01-01 Virkelig verdi ved inngangen av året 4 464 440 4 545 747 Tilgang: - Påkostninger på eiendom 54 460 78 226 - Virksomhetskjøp 2 640 885 Salg 311 833 Netto endring som følger av justering til virkelig verdi 85 800 152 300 Virkelig verdi ved utgangen av året 7 073 985 4 464 440 Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg 295 020 338 600 641 200 Resultatposter knyttet til investeringseiendom 2012 2011 Leieinntekter fra investeringseiendom 464 111 472 078 Kostnader knyttet til utleid eiendom 348 782 364 448 Kostnader knyttet til ikke utleid eiendom 16 435 17 173 Eierbenyttet eiendom 2012 2011 Bokført verdi eierbenyttet eiendom 0 0 ved utgangen av året Note 10 Driftsmidler 2012 2011 2011-01-01 Inventar og Inventar OG INventar og AnskaffelseSKOST INNReDNING INNReDNING Innredning Anskaffelseskost pr 01.01 8 097 6 341 6 341 Tilgang i løpet av året 326 2 080 Avgang i løpet av året 324 Akkumulert anskaffelseskost 8 423 8 097 6 341 Av- og nedskrivninger Av- og nedskrivninger pr 01.01 4 944 3 614 3 614 Avskrivninger i løpet av året 1 523 1 558 Avgang i løpet av året 228 Akkumulert av- og nedskrivninger 6 467 4 944 3 614 Bokført verdi 1 956 3 153 2 727 Inventar og innredninger avskrives over 5 år.