Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 870/17 Vår saksbehandler Åse Bollingmo -17 L12 oppgis ved alle henvendelser Deres referanse Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av Humlehaugvegen 21, gnr/bnr 24/143, detaljregulering, r20160023 Byplansjefen har etter delegasjon fattet følgende vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Humlehaugvegen 21, gnr/bnr 24/143 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Reguleringsplanforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll Arkitekter AS, datert 02.10.2015, sist endra 05.12.2016, i bestemmelser sist endra 16.03.2017 og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endra 16.03.2017. Før sluttbehandling skal det vurderes - om solforholdene på nabotomta i nord bør forbedres - om HC-parkering og noe gjesteparkering bør legges på bakkenivå, alternativt om atkomsten til parkeringskjeller må endres for å bli HC- tilgjengelig og samtidig enkel å bruke for gjester - hvordan nedkjøring til parkeringskjelleren kan integreres bedre i helheten - om det bør sikres en offentlig snarveg gjennom det nye boligfeltet til friområdet mot vest Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-11 og etter Trondheim kommunes delegasjonsregler. SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er utfyllende beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Innledning Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Voll Arkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagstiller Eco-bygg AS. Kommunen mottok komplett planforslag 23.12.2016. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Organisasjonsnummer: NO 989 091 409 E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byplan/
Side 2 Hensikten med planen Hensikten med planen er å tilrettelegge for fortetting av et eksisterende boligområde. Eneboligen som ligger på tomta i dag, forutsettes revet. Det planlegges ni nye boliger, frittstående og i rekke. Planområdet Planområdet på 2,6 daa omfatter eiendommen gbnr 24/143. I oppstartannonsen for planarbeidet var også eiendommen gbnr 24/395 med. Forslagsstiller har valgt å trekke den ut av planen. Området ligger ved toppen av Humlehaugen ved Ranheim, rundt 9 km fra Trondheim sentrum. Området er omtrent flatt nærmest vegen, og heller ellers svakt vestover. Landskapet preges av eneboliger omgitt av dyrkamark. I øst grenser tomta mot privat veg, som er felles atkomst til alle boligene på toppen av haugen. I vest ligger eiendommen gbnr 24/395. Den er regulert til offentlig friområde, men kommunen har ikke ervervet den. I dag er det Eco eiendom AS som er grunneier. I nord ligger en privat enebolig. Eiendommen har atkomst fra en privat, felles boligveg (blindveg), som tar av fra den kommunale Humlehaugvegen. Det er fortau langs Humlehaugvegen, men ikke langs den private boligvegen. Trafikkøkninga som følger av de ni nye boligene, tilsier ikke at det skal kreves opparbeidet fortau. Med bil tar det 10-15 min. til Trondheim sentrum, til Værnes ca. 20 min. Planområdet er ei stor boligtomt i et felt med eneboliger. På motsatt side av Humlehaugvegen ligger en bygning med antikvarisk verdi, klasse C. Rundt halvparten av villaene i nærheten er fra andre halvdel av 1900-tallet, resten fra de siste 10 årene. Det er gode sol- og utsiktsforhold. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. Planen berører ikke viktige viltområder eller freda kulturminner. Planområdet ligger inntil et offentlig friområde. Det meste av friområdet er kommunalt eid. Friområdet er positivt for nærmiljøet. Ildsjeler i nabolaget har anlagt en liten ballbane på området. Ellers er terrenget naturprega med liten grad av tilrettelegging. Humlehaugen sogner til Ranheim barneskole og Markaplassen ungdomsskole. Ni nye boliger blir ikke avgjørende for skolekapasiteten.
Side 3 Området betjenes av flere bussholdeplasser i Ranheimsvegen, gamle E6 og Vikelvfaret. Teknisk infrastruktur for elektrisitet, veg, vann og avløp har i hovedsak tilstrekkelig kapasitet for det nye prosjektet, men et 50 mm vannrør må trolig byttes. Grunnforholdene er gode. Det genereres noe trafikkstøy fra E6 og Malvikvegen. Luftforurensning er ikke vurdert å være en utfordring. Beskrivelse av planen Planområdet er ca. 2,6 daa stort. Det reguleres til Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (B1) Bestemmelsesområde: Parkeringkjeller (#1) Det legges opp til ni boenheter og en tetthet på 3,5 boliger per dekar. Planlagt bebyggelse er på 1745 m 2. Regnet om til 70 m 2 -boliger, tilsvarer utbygginga 9,5 boliger/daa. Minimum utnytting i henhold til KPA er ca. 8 boliger på denne tomta, dvs. 3 boliger/daa. Bebyggelsen ligger som en hestesko rundt et tun med felles uteoppholdsareal. Den består av rekkehus/eneboliger i to etasjer med tilbaketrukket 3. etasje, samt eneboliger i to etasjer. Tre rekkehus ligger langs felles atkomstveg, med forhage mot sørøst, samt bakhage og takterrasse mot nordvest og mot tunet. Ei husrekke bestående av fire eneboliger ligger langs eiendomsgrensa mot sørvest, med inngang fra tunet, og hage/ takterrasse orientert mot sørvest. Mot friområdet i vest og nord ligger to eneboliger, med inngang/forhage mot tunet, og med hageside mot friområde i nordvest. Området har gode sol- og utsiktsforhold. Rekkehusene har romslige takterrasser mot vest. Bygningene er plassert slik at man kan se fjorden fra alle boliger. All parkering er tenkt lagt i kjeller. Derfra har alle boligene direkte atkomst. Hver boenhet har plass til minimum to, lett tilgjengelige sykkelplasser nær innganger. Det er planlagt tilstrekkelig uteareal, privat og felles, med god kvalitet. Felles lekeplass er lagt på en gunstig del av tomta, med tanke på støy og solforhold. Planområdet får en bred avkjørsel fra felles boligveg. Den ene halvdelen går ned til p-kjeller og den andre er innkjøring for gjester, tilbringertjenester og utrykningskjøretøy. Det planlegges en bod med plass til 12st 370-liter avfallsbeholdere. Det trengs ingen ny nettstasjon i området. Det trenges to kabler fra dagens nettstasjon NS01803, sørvest for
Side 4 planområdet. I tillegg må trafoen i denne nettstasjonen byttes. Virkninger Konklusjonene fra ROS-analysen er ivaretatt i planforslaget. Støyvirkningene fra E6 og Malvikvegen er moderate. De sørligste boligene, hus B1 til B4, ligger i gul støysone. Alle boenhetene vil likevel tilfredsstille kommuneplanbestemmelsene, da de blir gjennomgående, får stille side og støy under grenseverdien på felles lekeareal. En planbestemmelse sikrer tilfredsstillende forhold i anleggsfasen. Det vil bli økt personbiltrafikk i området, men økningen vurderes som moderat. Planforslaget innebærer et positivt tilskudd til boligbygginga i byen. Det nye boligområdet vil få mange kvaliteter, som ivaretar de nye beboerne på en god måte. Nærmeste nabo i nord vil få noe forringede solforhold ved middagstider i vinterhalvåret og tidlig ettermiddag vår og høst. Det skal vurderes om hensynet til denne naboen kan ivaretas bedre. For å unngå villparkering i nabolaget, bør det vurderes å legge noe gjesteparkering på bakkenivå, alternativt må atkomsten til p-kjelleren gjøres enkel å bruke for gjester. Siden ingen boliger får heis fra parkeringskjeller, må også vurderes å legge HC-parkeringa på bakkenivå. Alternativt må rampa til/fra p-kjelleren legges flatere enn skissert. Videre bør det vurderes hvordan nedkjøring til parkeringskjelleren bedre kan integreres i helheten. Offentlig tilgjengelig gjennomgang til friområdet er ikke sikra i planforslaget. Dette bør vurderes, selv om det er kort avstand til den atkomsten som er regulert i gjeldende plan. Konsekvenser for klima og det ytre miljø Det moderate omfanget av planforslaget, tilsier ikke vesentlige virkninger for klima og ytre miljø. Tidligere vedtak og planpremisser I kommuneplanens arealdel er tomta avsatt til eksisterende boligbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan fra 2003 er den regulert til boliger. Vurdering Planforslaget vurderes å ha fått en god utforming, som grunnlag for gode bokvaliteter. Forslagsstiller ønsker ikke offentlig gangforbindelse gjennom boligfeltet, men byplansjefen vil vurdere behovet før sluttbehandling av planforslaget. I løpet av dialogen mellom utbygger og byplankontoret er BRA redusert noe, og det er tatt ut en boenhet. Videre er bebyggelsen organisert og utformet på en bedre måte enn det de første skissene viste. Opprinnelig var også den delen av friområdet som er eid av Eco eiendom AS, innlemmet i planen. Utbygger ønsket i utgangspunktet å bruke en mindre del av friområdet til byggegrunn. Med den løsningen som er valgt nå, vil status for friområdet være uendra. Avveiing av konsekvenser Byplansjefen mener boligprosjektet har en akseptabel skala, både med tanke på tetthet,
Side 5 byggehøyder og kontrast til eksisterende bebyggelse. Ulempene vurderes som akseptable, og fordelene ved utbygginga er større enn ulempene. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen har ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. Medvirkningsprosess Varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan ble sendt sammen med samrådsmateriale til naboer og samrådsparter 15.06.2016. Planoppstart ble kunngjort på Voll Arkitekters hjemmeside den 15.06.2016, og annonsert i Adresseavisen den 15.06.2016. Forslagsstiller med tiltakshaver har avholdt samrådsmøte med nærmest berørte nabo, eier av eiendommen gnr/bnr 24/390, den 14.06.2016, og informasjon for berørte naboer den 29.06.2016. Ved oppstart av planarbeidet kom det innspill fra tre andre myndigheter: NVE, fylkesmannen og fylkeskommunen. Det ligger ikke an til vilkår for egengodkjenning. Videre et det kommet uttalelser, som til sammen representerer 40 husstander i nabolaget. De tar opp mange forhold, men disse temaene går igjen: Generelt dårlig ivaretakelse av naboers interesser, høy tetthet, store byggehøyder, fremmed formspråk, brudd med strøkskarakteren, dårligere fremkommelighet med bil, dårligere trafikksikkerhet, forringa solforhold for naboer, innsyn fra nye hus, fare for sprengningsskader, negativ fjernvirkning, tilgang til friområdet, ulemper i anleggsperioden, hogst av trær på tomta, manglende tillit til utbygger, fare for villparkering og forringelse av bomiljø og naboskap. Konklusjon Byplansjefen anbefaler reguleringsplanforslaget. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Åse Bollingmo saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Vedlegg 9: Vedlegg 10: Planbeskrivelse Reguleringskart Reguleringsbestemmelser ROS- analyse Støyrapport Overordna VA- plan 3D-illustrasjoner Sol- og skyggediagrammer Planer og snitt Fjernvirkning