Referat oppstartsmøte Tømmerstø, felt Fidje, delfelt B8 - detaljregulering Plannummer 1455 Saksnummer 201607663 Møtedato 28.06.2016 Saksbehandler Gisela Nilsen Sidemannskontrollør Silke Holt Byggesaksbehandler MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Kåre Fritzman (Agderbygg AS) Jørund Løland (Agderbygg AS) Torkel Tjelland (Fidjeåsen AS) Tor Linge Tønnessen (Strek Arkitekter AS) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Gisela Nilsen (Planavdeling) Silke Holt (Planavdeling) Gudveig Tønnesøl Dalaker (Byggesak) Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Parkvesenet: Trond Johanson Barn og Unges Representant: Hallvard Auestad Kristiansand Eiendom: Nils Erik Hessen (bare til stede i formøte) Kristiansand parkeringsselskap: Siren Fjellestad REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Bygge ut delfelt B8 og deler av tilstøtende område Be1. - Tilrettelegge for ca. 26 boenheter i mindre leilighetsbygg langs skråningen mot friområdet i øst og ca. 9 eneboligtomter vest for adkomstveien, totalt ca. 35 boenheter. - Opparbeide sandlekeplass i planområdet. Side 1 av 11
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planavgrensningen tar med delfelt B8 samt deler av området for Side 2 av 11
eksisterende boliger Be1. Planavgrensningen skal holde seg innenfor gult formål (boligbebyggelse). Planområdet kan reduseres i løpet av planprosessen. Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Planområdet ligger i reguleringsplan for Tømmerstø, felt Fidje, vedtatt 16.9.1998. Delfelt B8 er regulert til boliger med en tomteutnyttelse på 35%. Det er angitt at det kan bebygges med eneboliger, rekkehus og 2-4-mannsboliger. Innenfor hvert boligområde skal det innpasses lekeplasser iht. kommunens vedtekter. Delfelt Be1 er regulert til område for eksisterende boliger. Det kan tillates nybygg der forholdene ligger til rette for dette. T-BYA 200m2, maks. 2 etasjer + loft. Før byggetillatelse blir gitt, skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan. Kommuneplanen pkt. 2.1.1 Retningslinjer for estetikk: Landskap: Tiltak etter plan- og bygningsloven skal i størst mulig grad tilpasse seg landskapet og eksisterende terreng og vegetasjon. ( ) Det skal vektlegges å oppnå samspill mellom eksisterende terreng og vegetasjon og ny bebyggelse. Bebyggelsen skal utformes og høydeplasseres slik at den i størst mulig grad følger terrengets form. Forholdet mellom flatereguleringsplan og detaljregulering Hovedgrep Detaljreguleringsplanen vil gjelde foran flatereguleringsplanen for Tømmerstø, felt Fidje. Planarbeidet skal i utgangspunkt følge arealformål, formålsgrenser og utnyttelse som er regulert i flatereguleringsplanen. Det er viktig at bebyggelsen ligger godt i terrenget og at valg av bebyggelsestype er tilpasset terrenget. Det kan vise seg at den best egnete bebyggelsen er noe annet enn det som er regulert i flatereguleringsplanen. Område B8 ligger vestvendt mot eksisterende bebyggelse, og ny bebyggelse i dette området bør sees i sammenheng med denne med tanke på skala, tetthet og struktur. Felt B8 er relativt smalt og ligger i bratt terreng. Det vil derfor være et viktig tema hvordan man legger boligene i terrenget og hvilke boligtyper som tar opp terrenget best. I de oversendte skissene, så er det lagt små leilighetsbygg langs med kollen i skrenten. På det flatere terrenget er det tegnet eneboliger. Vest for veien: Planavdelingen mener at det er et positivt grep å legge eneboliger mot vest mot den eksisterende bebyggelsen. Bebyggelsen her skal være tilpasset Be1 og fungere som en overgangssone mot dette område. Byggegrensen mot vest/be1 skal trekkes lengst mulig mot øst / veien slik at man bevarer skråningen mot vest (mellom Be1 og B8) som en landskapelig buffersone. Her skal eksisterende terreng og vegetasjon bevares. Øst for veien: Øst for veien kan det tilrettelegges for en høyere utnyttelse. Planavdelingen er skeptisk til at den skisserte bebyggelsestypen kan løse utfordringene med terrenget. Terrengtilpasning, gode Side 3 av 11
bokvaliteter, egnet uteoppholdsareal, landskapsvirkning og god arkitektonisk utforming vil være førende for valg av bygningstype og antall boenheter. Overgangen mot kollen i øst blir viktig. Kollen er et flott friområde, og det er viktig å bevare mest mulig av den med eksisterende terreng og vegetasjon. Samarbeidsgruppa foreslår å utvide området som er regulert til grøntområde på nordsiden av kollen og på det bratteste på vestsiden av kollen. Det skal ikke lages en stor fjellskjæring her, og det er derfor viktig hvordan husene plasseres i terrenget. Muligheten for tilgang til kollen må sikres. Arkitektur og estetikk Eneboligene i vest og i felt Be1 skal tilpasses til eksisterende bebyggelse med tanke på materialitet, skala, tetthet og hovedvolumer. Boligene skal ligge godt i terrenget. Valg av boligtype langs skrenten skal været tilpasset topografien. Det skal redegjøres for arkitekturen som er tenkt for boligene langs skrenten: Materialbruk, takform, volumer. Det er en utfordring å få mellomrom mellom bygg til å bli gode områder. Det kan være en fordel å samle byggene og å begrense mellomrommene til færre men større arealer. Terrengtilpasning må illustreres med snitt. Spesielt leilighetsbyggene lengst sør i B8 ligger i veldig bratt terreng. Synlige fjellskjæringer og store fyllinger skal unngås. Murer bør unngås så vidt mulig. Murer over 1,5m høyde aksepteres ikke. Terrengtilpasning skal skje innenfor byggeområdet. Kunne man lagt rekkehus i terreng slik som i Brattbakken borettslag? Uteoppholdsareal Parkering Alle boenheter skal tilfredsstille krav til uteareal (størrelse og egnethet). Dokumenteres på illustrasjonsplan og snitt. Det må vises hvordan parkeringen (både privat- og gjesteparkering) skal løses. Det er krav til parkeringskjeller ved bygging av leilighetsbygg. Parkering i første etasje med lukkede betongvegger og åpning kun for innkjørsler er estetisk uheldig og skaper ingen gode opplevelser av området. Her må det skisseres en løsning som gir estetiske kvaliteter til området på bakkeplan. Grønnstruktur og lekeplasser Det ligger en kvartalslekeplass mellom felt B8 og felt B7. Det er derfor ikke behov for ny kvartalslekeplass i området, men det vil være krav til oppgradering av eksisterende kvartalslek. Stiforbindelse til kvartalslekeplassen som regulert i flatereguleringsplanen skal opparbeides og kobles på eksisterende sti. Det er krav til en sandlekeplass innenfor planområdet. Denne kan med fordel være større enn minimumskravet og utformes som en møteplass for beboere i alle aldre. Sandleken bør plasseres der Side 4 av 11
det ikke allerede er et lekeplasstilbud i nærheten. God plassering er viktig, om mulig med forbindelse til øvrig grønnstruktur. Det skal etableres turveiforbindelse til sjøen og turvei til Holte skole slik det er regulert i overordnet reguleringsplan. Det foreslås etablering av snarveier for gående både sørøst for felt B8 (eksisterende snarvei gjennom F6) og nordøst for feltet. I nordøst kan snarveien kobles til eksisterende adkomstvei til Be1. Nordre delen av kollen skal bevares og bør reguleres til friområdet. Naturmangfoldregistrering i planområdet kreves siden det ikke er gjort registreringer tidligere. Det skal utarbeides utomhusplan. Aktuelle tema er: Terrengtilpasning Tilrettelegging for grønnstrukturer med og uten inngrep Overganger mot friområder Tiltaket forutsetter utbygging/ utbedring av følgende anlegg: Oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass Opparbeidelse av ny sandlekeplass Stiforbindelse til kvartalslekeplass Turveiforbindelse til sjøen Turvei til Holte skole Kommunaltekniske anlegg Samferdelsanlegg skal planlegges i henhold til kommunes veinormal. Det skal leveres lengdeprofil og tverrprofiler på vei, skråningsutslag skal vises på plan. Sammen med planforslag skal det leveres en overordnet plan for VA som viser traséer og eventuelle behov for pumpestasjoner mm. VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Plan for overvannshåndtering skal leveres sammen med tekniske planer, se eget avsnitt. Renovasjonsløsning skal beskrives i henhold til kommunens avfallstekniske norm. Nødvendig plass for fellessystemer skal vises på illustrasjonsplan, ev. plankart. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Tiltaket forutsetter utbygging/ utbedring av følgende tekniske anlegg i og utenfor planområdet (Gjelder både vei og VA): Utbedring av adkomstvei til feltet, fortau må forlenges. Overvannshåndtering/ blågrønne løsninger Overvann skal håndteres lokalt, jf. kommunens overvannsveileder. Bebyggelse og utearealer skal utformes med blågrønne løsninger som sikrer fordrøyning av overflatevann. Det skal leveres en plan som redegjør for overvann i feltet før og Side 5 av 11
etter utbygging. Forslag til fordrøyningstiltak skal fremgå. Denne må komme tidlig i prosessen. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Overskjøting av friområder og tekniske anlegg Skole og barnehage Sannsynlige rekkefølgekrav: Oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass Opparbeidelse av ny sandlekeplass Stiforbindelse til kvartalslekeplass Turveiforbindelse til sjøen Turvei til Holte skole Bidrag til opparbeidelse av friområdet F1 Utbedring av adkomstvei til feltet, fortau må forlenges. Det skal stilles krav om samlet byggemelding for bebyggelsen langs skrenten øst for veien for å sikre god estetikk og en helhetlig landskapstilpasning samt for å unngå midlertidige tiltak som f.eks. murer. Kommunen overtar ikke adkomstveien til felt B8 før Fidjeåsen er overskjøtet til kommunen. Friområdet F1 skal være opparbeidet (turstier, båtplasser) og overskjøtet kommunen før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse i felt B8. Området ligger i skolekrets for Kringsjå og Dvergsnes skole (barneskoler) og Holte skole (ungdomsskole). Det er god kapasitet i barnehagene. I handlingsprogrammet for 2016-19 er Kringsjå barneskole oppført med utvidelse av kapasiteten og planlagt ferdigstillelse i 2021. Det er bevilget midler slik at Holte ungdomsskole kan ta imot flere elever fra 2019. Det skal lages et temakart for trygg skolevei med beskrivelse og avstand for Dvergsnes, Kringsjå og Holte skole. Det skal etableres trygge snarveier til skolen: Turvei til Holte skole (ligger i overordnet plan og skal kobles på eksisterende sti); snarvei nord i Be1 som kobler seg på eksisterende adkomstvei til Be1 kan være snarvei til Dvergsnes skole. Etablering av snarveier er viktig, spesielt for barn som beveger seg i området. Planbeskrivelsen skal si noe om hva planen tilfører av kvaliteter for barn og unge. Det er ikke registrert at skolene bruker planområdet. Kunnskapsgrunnlag Kulturminnevernregistreringen: Ikke funnet registreringer i planområdet, men planbeskrivelsen omtaler gamle steinhager og kalvehager i friområdene. Strøksanalysen: Planområde er med som et delområde i strøksanalysen. Området omfatter dog et større område enn selve planområdet. Tømmerstø: Bebyggelsen er etablert i perioden fra 1950 til dags dato. ( ) I de nyeste feltene nord for Holteveien er det en større sammenblanding av ulike boligtyper og feltene bygges ut med høy tetthet. Det er tatt mindre hensyn til eks. terreng og vegetasjon, og grønnstruktur innad i feltene består i hovedsak av lekeplasser. Det er forsøkt å få til en sammenhengende Side 6 av 11
grønnstruktur i nord-sør-retning. De nyere feltene blir også betjent av stikkveier ut fra Holteveien. Grønnstrukturutredningen: LNF-område er grøntområde 1. prioritet; resten av området er grøntområde 2. prioritet, turstier er registrert Barns bruk av arealer (Registreringer i sharepoint): For avklaring av barns bruk av arealene og behov for videre undersøkelser må det tas kontakt med Barn og Unges Representant. Forurensa masser (GisLine): - Naturmangfold (GisLine): Området er mangelfult beskrevet i naturbase. Egen registrering er påkrevd. Flom-/rasfare (skrednett.no, atlas.nve.no og kommuneplanen): Deler av Be1 ligger under marin grense. B8 ligger over marin grense. Kart Eiendomsforhold Nyeste grunnkart for området må brukes. Det er usikre eiendomsgrenser innenfor planområdet som kan ha betydning for reguleringsarbeidet. Utbygger bør rekvirere oppmålingsforretning tidlig i prosessen. Det bør vurderes sammenslåing av eiendommer som eies av samme eier. (Blå grenselinjer viser usikre grenser.) Veinavn Boligprogram og utbyggingsavtale Eksisterende veinavn dekker planområdet. Boligantallet ligger inne i boligprogrammet. Side 7 av 11
Det foreligger utbyggingsavtale for området. Det er avtalt at tillegg til utbyggingsavtale skal utarbeides og inngås ifm planlegging og oppstart av delfelt (framdrift, ferdigstillese garantistillelse, overføring av arealer). Illustrasjoner Snitt som viser høyder og tilpasning til terrenget. Snittet skal ta med kollen og nabobebyggelse i vest. Illustrasjonsplan som viser innholdet og kvaliteter utomhus med høydekoter Sol-skygge-analyse Perspektiver og fasader inkludert perspektiv i øyehøyde fra bakkeplan. Arealkrav for uteoppholdsareal og hvor dette er innfridd. Temakart for barn og unges interesser (inkl. trygg skolevei) Særskilte utredninger Naturmangfoldutredning Overvann Behov for grunnundersøkelser må utredes Konsekvensutredning og planprogram Prosess Reguleringsplanen er i samsvar med overordnet flatereguleringsplan og med kommuneplanen. Det skal reguleres til boligformål. Det skal ikke være tiltak etter vedlegg I eller II i forskrift om konsekvensutredning i planområdet. Derfor konkluderer vi med at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Saksbehandler ønsker å være delaktig i skissefasen og å opprettholde en tett dialog med forslagsstiller før komplett planforslag sendes inn. Forslagstiller oppfordres til å ha en god dialog med nærmeste naboer. Kommunen anbefaler at forslagstiller inviterer naboene til et møte for å informere om reguleringsarbeidet. Dette kan med fordel skje under varsel av oppstart. Konklusjon Planforslaget er i tråd med overordnete planer. Hovedutfordringen i planområdet er topografien. Området er ikke sentrumsnært, og det er viktigere med en god terrengtilpasning, god estetikk og gode bokvaliteter enn med høy utnyttelse. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Gisela Nilsen, 02.08.2016 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 8 av 11
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Formål: Bebyggelse og anlegg nåværende Bestemmelser: - 70 % av nye boenheter skal være universelt utformet. - I Kvadraturene med nære randsone, samt bydels- og områdesentrene skal minimum uteoppholdsareal pr. boenhet på egen tomt eller fellesareal være 25 m2. I resten av kommunen er kravet minimum 80 m2. Nærmere krav for de enkelte områder fastsettes i reguleringsplan. - Ved utbygging i nye eller etablerte utbyggingsområder skal det etableres/være etablert kvartalslekeplass/tilbud, med integrert sandleketilbud på minimum 2,25 dekar, maksimalt 400 meter i luftlinje fra bolig. Det skal etableres/være etablert sandlekeplass/tilbud på minimum 250 m2, maksimalt 100 meter i luftlinje fra bolig ved utbygging i nye eller etablerte utbyggingsområder. Terrengsprang større enn 10 meter og vei større enn atkomstvei A1 regnes som barriere for atkomst til sandlekeplass. - Det skal være sol på minst halve utearealet klokken 15 vårjevndøgn. Areal brattere enn 1:3 er ikke tellende i arealberegning etter bestemmelsenes 9 b, unntatt der dette kan inngå i lekeareal, for eksempel akebakke. - Parkering i ytre sone: - Bolig: o Bil: 2 biler pr. bruksenhet, på egen tomt eller 1,5 biler på felles parkeringsplass o Gjesteparkering: 0,25 bil pr. bruksenhet på offentlig parkeringsplass o Sykkel: min 2 pr. bruksenhet Side 9 av 11
Reguleringsplan nr. 741 for Tømmerstø, felt Fidje Formål: B8: Område for boliger Bestemmelser: 4 Be1: Område for eksisterende boliger Bestemmelser: 3 Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Nasjonale føringer Aktuelle lover Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1442, 2012). Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) Side 10 av 11
GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Agderbygg AS Gyldenløves gate 99 4614 Kristiansand 381 06 070 Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 11 av 11