Referat oppstartsmøte

Transkript

1 Referat oppstartsmøte Strømme senter omsorgsboliger - detaljregulering Plannummer 1457 Saksnummer Møtedato Saksbehandler Silke Holt Sidemannskontrollør Jøran Syversen Byggesaksbehandler MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Ilse Van Lingen (Helse- og sosialsektoren) Erlend Hammersmark Hansen (Kristiansand eiendom) Åsmund Åmdal (Amtedal & Hansen arkitektkontor) Fra kommunen Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Jøran Syversen, Gudveig T. Dalaker og Silke Holt Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Parkvesenet: Trond Johanson By- og samfunnsenheten: Marit Eik Kristiansand Eiendom: Erlend H. Hanen, Nils Erik Hessen Barn- og unges representant: Hallvard Auestad Oppvekstsektoren: Grete Olsen Fritidsetaten: Sissel Høyvik Hauso Idrettsetaten: Astri E. Sødal REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. Side 1 av 10

2 FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Etablere 40 omsorgsboliger for personer med demens i ca. 5 bokollektiv, totalt ca m2 fordelt på 4000 m2 boliger (2000 i 2 etasjer), dagsenter 500 m2, og sonekontor 500 m2. - Etablere funksjoner som også skal være tilgjengelige for eksterne brukere (kafe, frisør, fotpleie, kiosk, kulturarrangementer mm.) og skape gode skjermede utearealer som beboerne kan benytte på egenhånd - Skape sammenheng mellem eksisterende og ny bebyggelse - Elementer fra demenslandsbyen De Hogeywyk i Nederland skal danne grunnlag for prosjektet. Hensikten er, at utforming av bebyggelse, kvalitetsfylte utearealer og aktivitetstilbud skal gi beboere en hverdag med mer selvbestemmelse og valgfrihet enn dagens botilbud til demensplagede personer. - Forslag om å bygge på parkeringsareal og en del av friområdet vest for kirke, samt parkeringsplass ved sykehjemmet. - Utvide sykehjem til ca m2 bruttoareal. (Med unntak av veiareal er skisse ikke kommentert i møte) Side 2 av 10

3 SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Det er hensiktsmessig å se på bruken av hele området og kartlegge hvilke funksjoner og behov som er til stede for å få en mer brukbar utnyttelse av området. Det betyr at utnyttelse, utbyggingsbehov, parkering, uteareal og flytting av funksjoner skal vurderes i planprosessen. Forslag til planområde er markert med blå strek. Planavgrensning justeres på følgende punkter: - Boligtomtene i nordøst tas ut, da det ikke er aktuelt å utvikle arealet til tjenesteytingsformål i denne plan. - Avgrensning i øst utvides slik at muligheten for å legge g/s vei i bakkant kan vurderes. Denne avgrensning kan trekkes inn senere i prosessen. - Avgrensning i vest justeres til å følge Strømmeveiens midtlinje. Hvis det oppstår forhold i prosessen som vil forsinke ferdigstilling for bygging av omsorgsboligene, kan det parallelt startes byggesak for omsorgsboligene, slik at denne delen kan ferdigstilles raskere. Kommuneplan Hovedgrep Planområdet er regulert til tjenesteyting med unntak av mindre arealer i planavgrensningen som er regulert til grønnstruktur samt bebyggelse og anlegg. Støysone i kommuneplan er feil. Valgt tomt har en begrenset størrelse, og det forventes at tiltaket krever mer areal enn tomt regulert til parkering. Areal mellem nye og eksisterende omsorgsboliger blir viktig for å sikre uteareal til nye og eksisterende beboere. Likeledes må dagens parkeringsplass forventes å inngå i nytt utbyggingsområde. Det er behov for å finne gode og kreative løsninger for å få til en Side 3 av 10

4 attraktiv og funksjonell utforming på bygg og utearealer. Det må redegjøres for verdien til kollen mellom Strømmeveien og frikirken og hvilken påvirkning det vil ha for området at det tilttates inngrep/ sprenging av denne. Dagens g/s vei er mye brukt og har et godt forløp. Det er avgjørende at det finnes en god løsning som ivaretar behovet til tilliggende områder sett i forhold til myke trafikanter. Muligheten for at dagens sykehjem kan utvides og/eller erstattes av et nytt og større sykehjem skal være en del av planen. Lokaliseringsprosess Alternative tomter på Hånes Sykehjem Dagens bruk av arealet Funksjoner i området Forut for dette møte har det vært en lengere prosess hvor flere lokaliseringer er blitt vurdert og fordeler og ulemper er redegjort for. Helse og sosial har valgt denne plassering, bl.a. på grunn av eksisterende helsefunksjoner herunder sykehjem. Plan-, bygg og oppmålingetaten anbefalte at det ble avholdt oppstartsmøte og varselt oppstart av planarbeid for de to alternative plasseringer på Hånes. Årsaken til dette er at tomtene kan være enklere å realisere og det kan være viktig å ha en alternativ tomt klar parallelt. I tillegg er det ønskelig at vi opparbeider oss en liten reserve av tomter til tjenesteyting. Efaringsmessig kan behovet for nye kommunale funksjoner oppstå fortere enn tidspekspektivet for en ny detaljreguleringsprosess. Kristiansand eiendom opplyse at rådmannen hadde besluttet at det ikke skulle startes regulering av flere tomter parallelt. Dagens sykehjem er i dårlig stand og det kan være behov for å renovere dette. I denne sammenheng er det hensiktsmessig å legge inn mulighet for utvidelse og/eller å kunne erstatte dagens med et nytt, større. Da det ennå ikke ligger en bestilling klar på dette vil reguleringen bli grovmasket med romslige byggegrenser og utnyttelse. Oasen skole leier i dag arealet, som anvendes til brakkeskole med lekeplass og parkering. Planarbeid for ny skole er forsinket og det er derfor lite sannsynlig at denne er ferdigstilt når leieavtalen går ut PBO henstiller derfor KE til å gå i diaolog med Oasen skole om leieforholdene. Planforslaget skal kartlegge eksisterene funksjoners behov og foreslå en mer hensiktsmessig arealbruk. Utover Helse og sosial er flere andre kommunale etater representert i området, herunder politi og fritidsetaten. Fritidsetaten påpeker at Kultursenter øst med bibliotek, svømmeanlegg, kulturskole mm. skal til Rona og at det er viktig at dette ikke endrer forutsetningene. Her kan det være ulike interesser, men det kan også skapes samarbeid som støtter opp om begge funksjoner og lokaliteter. Gang/sykkel-vei I møtet ble det drøftet fordeler og ulemper med ulike alternativer. Her følger en ufuldstendig oppsummering av innspill - planarbeidet må redegjøre grundigere for dette. Side 4 av 10

5 A) Mellom nye og eksisterende omsorgsboliger - G/s-vei på terreng vil være en fysisk hinder mellom nye og eksisterende omsorgsboliger, noe som gjør at arealet ikke kan utnyttes til uteareal for beboere. - Det vil ikke være mulig å «bygge på» eksisterende bebyggelse slik at ny bebyggelse kan skjerme det beskyttede område. - Den korteste linje for gående og syklister - En kulvert vil være en dårlig løsning for gående og syklende - En bru over hele komplekset vil skape unødvendig stigning og være kostnadskrevende. B) Vest for nye omsorgsboliger - Blir en litt lengere distanse for gående og syklende - Ligger på terreng - Tar mindre verdifull areal fra de nye omsorgsboliger C) Øst for eksisterende omsorgsboliger - Vil formodentlig ligge bra i terrenget - Mest mulig avskjermet fra vei og biler - Kolliderer ikke med ønsker til nye omsorgsboliger - Forløp og eiendomsforhold må avklares - Kan være en mindre rasjonell linje Randesund frikirke Atkomst til Randesund frikirke foreslås flyttet til sørlig del av kolle, nord for den nye omsorgsbyen (se skisse) Planprosessen må redegjøre for om kirken har noen forventninger og ønsker til planarbeidet, bl.a. hensyn til kolle og ev. sambruk av parkeringsplasser. Boliger i nordøst Grønnstruktur PBO vurderer eiendommene Høvågveien til å være en del av et mindre boligfelt med eiendommene i nord mellom Strømmeveien og Høvågveien. Atkomst til disse må vurderes i en sammenheng, eventuelt som del av reguleringsplan for felt N9 i nord. Kolle mellom kirke og boliger i nordøst - Opparbeidet til bruk for speiderne som også har et nyere bygg og lekeanlegg nord for kirkens parkeringsplass. - Inngår ikke i byggeområde for omsorgsboliger Kolle mellom kirke og Strømmeveien - Nordlige del har spor av bruk, mens resten formodentlig ikke har det pga. veldig bratte skråninger til begge sider (opp til 14 meter). - Sørlig del inngår i forslag til anleggsområde for omsorgsboliger - Verdien av kollen må beskrives og det må redegjøres for hvilken påvirkning det vil ha at det tillates inngrep/spregning av denne. Friluftsområde i øst - Det er i dag en vegetasjonsbuffer mellom bebyggelsen og kulturlandskapet i øst - Muligheten for ny g/s-vei i buffersonen skal utrederes. Barn- og unges representant påpeker at det skal finnes egnet Side 5 av 10

6 erstatningsareal hvis grønnstruktur som er brukt av barn og unge omdisponeres til annleggs-/byggeområde. Utearealer Prosjektet skal vise en god størrelse og høy kvalitet på utearealer. Det kan være aktuelt med både intime uterom for bokollektiver og ulike felles utearealer for alle beboere. Kommuneplanen: For sykehjem og boliginstitusjoner skal det avsettes min 25 m2 til uteoppholdsareal pr. boenhet/ omsorgsplass på egen tomt. Parkering Forslagsstiller har spillt inn behov for parkering til ca. 40 hjemmetjenestebiler, ansattparkering og besøksparkering. Det er i hovedsak foreslått løst i parkeringskjeller under de nye omsorgsboliger Kommuneplanen: plasser pr. 100 arbeidsplasser og plasser pr. 100 besøkende. Siden feltet ligger sentralt for buss og sykkel forventes det å legge seg på et lavt nivå. Planforslaget skal vise en analyse av parkeringsbehovet innenfor planområdet og redegjøre for sambruk av parkeringsplasser og behovet for parkeringskjeller. Kommunaltekniske anlegg Det ligger kommunale vann- og avløpsledninger i gang- og sykkelveien gjennom planområdet. Det kan ikke bygges eller gjøres endringer i terrenget nærmere enn 4 m fra ledningene uten at dette er spesielt godkjent av ingeniørvesenet. Kapasitet må avklares i planprosessen. Samferdelsanlegg skal planlegges i henhold til kommunes veinormal. For planer med store høydeforskjeller: Det skal leveres lengdeprofil og tverrprofiler på vei, skråningsutslag skal vises på plan. Sammen med planforslag skal det leveres en overordnet plan for VA som viser traséer og eventuelle behov for pumpestasjoner mm. VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Renovasjonsløsning skal beskrives i henhold til kommunens avfallstekniske norm. Nødvendig plass for fellessystemer skal vises på illustrasjonsplan, ev. plankart. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Overvannshåndtering/ blågrønne løsninger Sannsynlige rekkefølgekrav Overvann skal håndteres lokalt, jf. kommunens overvannsveileder. Bebyggelse og utearealer skal utformes med blågrønne løsninger som sikrer fordrøyning av overflatevann. Det skal tidlig i prosessen leveres en plan som viser dagens situasjon, forslag til tiltak og forventet situasjon etter utbygging. Aktuelle rekkefølgekrav vurderes å være G/s-vei Side 6 av 10

7 atkomst til kirke atkomst til helsetjenester generel teknisk infrastruktur opparbeiding av grønnstruktur Kunnskapsgrunnlag Særskilte utredninger Forekomster innenfor planområdet Artskart: ingen registreringer Kulturminnevernregistreringen: ingen registreringer Grønnstrukturutredningen: området nord for kirken er markert i grønnstrukturutredningen Forurensa masser (GisLine): ingen registreringer Naturmangfold (GisLine): ingen registreringer Flom-/rasfare (s HYPERLINK " atlas.nve.no og kommuneplanen): ingen registreringer Analyse av feltets ulike funksjoners bruk av området og forventede behov i fremtiden med tanke på å oppnå en god arealutnyttelse og sambruk av utearealer og parkeringsplasser. For eksempelvis hva fritidsetatens lokaler/område kan brukes til i fremtiden Barn og unges, herunder barnehager og skolers, bruk av området må registreres. Skolevei i dag og i fremtiden må vises i temakart og beskrives. En analyse av myke trafikanters bruk av området skal vise hvor trafikkstrømmende er. Det skal leveres ny støyanalyse. Støysone i kommuneplanen er feil jf. oversendt e-post. Plan for håndtering av overvann Naturmangfold må registreres, kontakt Agder Naturmuseum Grunnforhold Illustrasjoner Kart Eiendomsforhold Følgende problemstillinger skal vurderes gjennom illustrasjoner: - utbyggingskonsept - utearealer - sol og skygge - eventuelle endringer i terreng Kartet skal være oppdatert Det er klare og godt oppmålte eiendomsgrenser innenfor området det meldes oppstart på. Kommunen er i hovedsak grunneier i området med unntak av frikirkens eiendom (61/293) og 61/9 som er privateid. Kommunen eier en rekke forskjellige bruksnummer innenfor planområdet, og Kristiansand eiendom bør gjøre en vurdering i forhold til om noen av disse kan sammenslås. Veinavn Eksisterende veinavn dekker planområdet. Side 7 av 10

8 Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert etter forskrift om konsekvensutredninger. Planens primære tiltak, bygging av 40 omsorgsboliger for personer med demens og utvidelse av sykehjem, er ikke KU-pliktig jf. forskriften 2. Planområde er større en kun omsorgsboligtomten, dette for å se helheten i områdets arealbruk. Det betyr at eksisterende bygningsmasse vil utgjøre mye av utnyttelsen i planen. Det er ikke identifisert temaer som krever spesielle utredninger, utover det som inngår i den ordinære planprosess. Det er vurdert at det ikke stilles krav til konsekvensutredning, da størstedelen av planområdet allerede er regulert til tjenesteyting og også avsatt til samme formål i gjeldende kommuneplan. Eventuelle mindre avvik fra overordnet plan må redegjøres grundig for i planbeskrivelsen. Utbyggingsavtale Fremdrift Prosess Kommunen har ikke behov for utbyggingsavtale. Utbyggers forventning til fremdrift Reguleringsplan vedtatt sommer 2017 Byggestart sommer 2018 Ferdigstilling Tidligt i planprosessen skal det vurderes om det er behov for spesielle medvirkningstiltak. Det kan være hensiktsmessig særskilt å vurdere offentlige medvirkningstiltak og tiltak som skal sikre en god forankring av planen hos berørte kommunale etater: HS, kultur, fritid og politi. Det er lagt opp til et tett samarbeid mellom forslagsstiller og planavdelingen bl.a. med felles studietur. Det anbefales å kjøre planprosess, arkitektkonkurranse og byggesak som parallele prosesser, slik at forslaget tilpasses før vedtak og det spares tid. Fremdriftplan er ambisiøs og det kan oppstå uforutsete utfordringer i prosessen som gjør at planen innhentes av behovet for omsorgsboliger. Hvis dette skjer bør det vurderes å realisere de nye omsorgsboligene på bakgrunn av en byggesak mens reguleringsplanen ferdigbehandles parallelt. Konklusjon Planidéen er spennende og prosjektet bidrar med nye tanker om botilbud for demente. Byggetomten er relativ liten, men det forventes at sammenheng med eksisterende omsorgsfunksjoner og sambruk av arealer kan bidra til gode løsninger. Det er viktig at planen forankres hos berørte kommunale etater for å kunne gi best mulige føringer for fremtidig arealbruk. Oversendt skisse av bebyggelsen er ikke kommentert. Det vurderes sannsynlig at prosjektet kan gjennomføres. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid Side 8 av 10

9 Silke Holt, , rev ems. Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Strømmeområdet (plan nr. 668) Annet planarbeid i området Aktuelle politiske vedtak Nasjonale føringer Aktuelle lover Formål: Tjenesteyting, Landbruks-, natur- og friluftsformål, bebyggelse og anlegg nåværende. Flere bestemmelser er aktuelle, bl.a Formål: Offentlig bebyggelse, Allm.nyttig formål, friområde, parkering, kulturlandskap Bestemmelser: Se dokument Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. PBO har hatt innledende møter med forslagsstiller på felt N9, næringstomten i nord. Oppstartsmøte i løpet av høsten - 40 omsorgsboliger for personer med demens på østsiden av byen - Virksomme elementer fra demenslandsbyen - Bygging og omsorgstjenesten gjennomføres i kommunens eget regi - Ferdigstilling i 2019 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1442, 2012). Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Side 9 av 10

10 Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Helse- og sosialsektoren Gyldenløves gate 23 Kristiansand post.hs.servicesenter@kristiansand.kommune.no Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 10 av 10