Vestby kommune Vangtunet - Planbeskrivelse Egengodkjent av kommunestyret 14.12.2012 1. Formål Det aktuelle området ligger innenfor reguleringsplanen for Randemjordet og er her regulert både til byggeområde for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Formålet med omreguleringen er å legge til rette for en noe høyere utnyttelse med kun konsentrert småhusbebyggelse innenfor ovennevnte område. Planforslaget er vurdert til ikke å utløse krav om planprogram eller konsekvensutredning. 2. Rammer og retningslinjer for området Områdene Bb11 og Bb13 i reguleringsplan for Randemjordet er avsatt til byggeområde for frittliggende boligbebyggelse. Områdene Bb10, Bb12 og Bb12-a er satt av til byggeområde for konsentrert boligbebyggelse. Området inneholder ellers trafikkområder og felles leke- og oppholdsareal. Administrasjonen sier i referat fra oppstartsmøte at de ser det som positivt at det legges opp til en høyere utnyttelse av området enn gjeldende reguleringsplan. Dette på grunn av områdets nærhet til Vestby sentrum og jernbanestasjonen. Ved behandling i Plan- og miljøutvalget 23.mars, ble det også påpekt at man ser positivt på/ønsker «mer fortetting». Gjeldende reguleringsplan legger føringer for ny plan ved at adkomstveien inn til området er fastlagt. Videre er infrastruktur for vann og avløp inn i feltet opparbeidet i henhold til regulert veitrasé slik den ligger inne i gjeldende plan. Disse forholdene er vesentlige premisser for valg av trasé og utforming av adkomst og trafikkløsning inn i planområdet. 3. Hovedinnhold Beskrivelse av planområdet Planområdet utgjør ca. 16.245 m2, og grenser mot eks. boligbebyggelse, eks. næring/ bussoppstilling samt regulert boligbebyggelse. Planområdet er i dag ubebygd og har ingen gjennomgangstrafikk. Tomten er åpen og uten høyere vegetasjon. Tomten har et lavpunkt/lavbrekk på kotehøyde ca. +73, mens terrenget stiger til henholdsvis ca.+75 langs tomtens vestside og ca.+77 langs østsiden. Området ligger gunstig plassert med hensyn på sol og vind og vurderes til å være uproblematisk for utbygging med hensyn på flom, ras og grunnforhold. Beskrivelse av nærområdet Området ligger med gang-/sykkelavstand til Vestby sentrum og jernbanestasjon. Nytt kjøpesenter er under etablering og vil også ligge i gangavstand fra planområdet. Fortau/gang-sykkelveier sørger for trafikksikre forbindelser med omgivelsene/sentrum.
Arealbruk Planforslaget inneholder følgende formål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1): Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse Felles uteoppholdsareal - lekeplass ca. 11.695 m2 ca. 795 m2 ca. 1.590 m2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2): Felles gangareal ca. 1.045 m2 Vegareal med tilhørende fortau/gs og grøntareal ca. 1.120 m2 Utnyttelse Det legges opp til en høyere utnyttelse enn i gjeldende plan. %-BYA oppgis separat for hvert av delfeltene B1-7. Det er kun områder avsatt til boligformål som skal danne grunnlag for utregning av BYA. Planforslagets utnyttelse: B1: %-BYA = 25 % B2: %-BYA = 35 % B3: %-BYA = 32 % B4: %-BYA = 45 % B5: %-BYA = 48 % B6: %-BYA = 50 % B7: %-BYA = 45 % Utnyttelse for parkeringsplass (f_g) er satt til %-BYA = 85 %. Det henvises til pkt.4.0 Virkninger for kommentarer og vurderinger knyttet til foreslått utnyttelse. Planlagt bebyggelse For beskrivelse av planlagt prosjekt, henvises det til egen prosjektbeskrivelse og illustrasjoner. Leke- og uteoppholdsarealer: Planforslaget skal tilrettelegge for opphold og lek i tråd med kommunale krav og standarder. Rekkefølgebestemmelser sikrer dokumentasjon av utearealer som en del av byggesak samt opparbeidelse. Det er vist tre områder avsatt til felles lekeareal med totalareal ca. 1.590 m2. Det største arealet ligger sentralt på tomten og lett tilgjengelig fra alle byggeområder. Det vil ligge svært avskjermet fra biltrafikk. I tillegg er det avsatt to mindre arealer til lek. Lekeområdene vil ha god innbyrdes kontakt via interne gangveier. I nærområdet er det i reguleringsplan for Randemjordet er det tilrettelagt for Balløkke 20x40, akebakke og andre lek- og oppholdsarealer i nærområdet.
Adkomst og trafikkforhold: Adkomst til området baserer seg på regulert adkomst i reguleringsplan for Randemjordet med hensyn på linjeføring og dimensjoner. Regulert adkomstvei fra eks. vei og fram til planområdet vil bli realisert i forbindelse med dette prosjektet. Adkomstvei innen planområdet er foreslått som privat, felles vei (f_v). Fordi området er tenkt organisert som et boligsameie med felles ansvar for interne veier, plasser og fellesområder, er det ønskelig at alle veiarealer innen planområdet reguleres til privat, felles areal. En tinglyst rettighet vil ivareta allmenn gjennomfartsmulighet for gående/syklende. Dimensjonering regulert adkomstvei med fortau og tilliggende parkering: Parkering 5,0 + annet vegareal 2,0 + Kjørevei 4,00 + Fortau 2,50 + Annen veggrunn 1,25 = 14,75 meter Fortau langs adkomstvei f_v videreføres i gang-/sykkelvei mot planens avgrensning i sør, og sørger med dette for en separat, sammenhengende trasé for myke trafikanter gjennom området. Internveier for øvrig dimensjoneres som kjørbare gangveier med asfaltert bredde 3,00 meter. Veier er dimensjonert og utformet på en slik måte at brannbil og annen nyttetrafikk skal ha tilgang/framkommelighet til alle delfelt. Etter avklaring med administrasjonen er det ikke regulert inn offentlig snumulighet for større kjøretøy innen planområdet, da det er snumulighet umiddelbart før planområdet. På planområdet vil det i tillegg være snumulighet for større kjøretøy (renovasjonsbil) i forbindelse med overganger mellom kjørevei (f_v) og interne, kjørbare gangveier. Det henvises til pkt.4.0 Virkninger for kommentarer og vurderinger knyttet til foreslått adkomst og trafikkløsninger. Parkering og dekningsgrad: Planforslaget tilrettelegger for at parkering løses i parkeringskjeller innen felt B2 og B3, samt åpen parkering samlet på felles parkeringsområde f_g. Det legges til rette for 4 HC-plasser i parkeringskjeller og to på felles parkering, slik at det tilfredstiler kravene. HC-plassene skal ha lademulighet. Det tilrettelegges for sykkelparkering. For området som helhet, er det foreslått parkeringsdekning 1,75 per boenhet inkl. besøksparkering. Det henvises til pkt.4.0 Virkninger for kommentarer og vurderinger knyttet til foreslått parkeringsdekning. Renovasjon: Planforslaget tilrettelegger for felles renovasjonsløsning for hele planområdet plassert innen felt B3 i tilknytning til adkomstområde.
Annen infrastruktur: Vann/avløp: Det er tilrettelagt med overordnet, offentlig system som har kapasitet til å betjene ny bebyggelse i henhold til planforslaget. Eks. ledninger løper nord-sør over planområdet. Det er et mindre antall eks. boliger tilgrensende planområdet, som i dag ikke er tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Det vil være et naturlig tema at disse saneres og at det tilrettelegges for offentlig tilknytning av disse som en del av dette prosjektet i samarbeid med kommunen. Strøm: Etter avklaring med EB Nett i januar 2012, vil det ikke være behov for ny nettstasjon innenfor planområdet. Eks. nettstasjon like i nærheten av planområdet kan forsyne ny bebyggelse i henhold til planforslaget. 4. Virkninger Det aktuelle planområdet er en del av eks. reguleringsplan for Randemjordet, vedtatt 14.06.2004. I forbindelse med dette planarbeidet skal aktuelle temaer være belyst og nødvendige avklaringer være gjort.her vil vi spesielt vektlegge virkninger som går på endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan. Det er også utarbeidet en ROS-analyse som følger prosjektet (se nærmere under punkt Virkninger for sikkerhet og beredskap). Under punktet er det også medtatt relevante vurderinger og begrunnelser for valgte løsninger i planforslaget, som beskrevet under punkt 3. Vurdering av utnyttelse: Ved å beregne BYA for hvert av delfeltene, vil man nødvendigvis få en høy utnyttelse for hvert av delområdene. Det kan i den sammenheng være illustrerende å se hvilken utnyttelse man får ved å beregne en samlet utnyttelse for planområdet. Som grunnlag for utnyttelse er det tatt utgangspunkt i bebyggelse illustrert i prosjektbeskrivelse. Alternativ 1: Samlet utnyttelse med områder avsatt til boligformål som grunnlag Planområde lagt til grunn for BYA: Totalareal B1-B7: 11.695 m2 Areal fotavtrykk bygninger: 3.795 m2 Dette gir en samlet utnyttelse for området på %-BYA = 33 %. Alternativ 2: Samlet utnyttelse med områder avsatt til boligformål og fellesarealer som grunnlag Planområde lagt til grunn for BYA: Totalareal B1-7 + f_ga + f_l1-3 + f_u = 15.126 m2 Areal fotavtrykk bygninger (3.795) og parkering (18 m2 x 36 stk: 648) = 4.443 m2 Dette gir en samlet utnyttelse for området på %-BYA = 30%. Gjeldene reguleringsplan tillater %-BYA = 35% for konsentrert bebyggelse innenfor området. Med dette som bakgrunn, mener vi at planens forslag til maksimal utnyttelse ikke avviker vesentlig fra gjeldende plan.
Vurdering av pareringsdekning: Det er foreslått parkeringsdekning 1,75 per boenhet inkl. besøksparkering. Kommunens parkeringsvedtekter sier at for denne type bebyggelse skal det avsettes 2,2 parkeringsplasser per boenhet inkl. besøksparkering. Utbygger har erfaring fra ca. 1.500 leiligheter i denne form for bebyggelse i sammenliknbare omgivelser. Erfaring viser at det er svært sjelden alle boenheter har behov for 2 p-plasser hver, og at en parkeringsdekning på 1,75 gir tilfredsstillende dekning. Dette har sammenheng med størrelsen på boenhetene og type beboere. Det har vist seg at denne type prosjekt blant annet appellerer til husholdninger bestående av én voksenperson, unge par i etableringsfasen eller eldre par/enkeltpersoner. Dette er alle husholdninger som oftest disponerer kun én bil. Området ligger dessuten svært gunstig til med tanke på nærhet til sentrum, handletilbud og kollektivtransport. Det er her et reelt alternativ å gå/sykle i stedet for å måtte benytte bil. Det er også kjent at det for andre boligprosjekter i Vestby er akseptert en lavere parkeringsdekning enn det vedtektene sier. Utbygger har for å underbygge foreslått parkeringsdekning foretatt tellinger av parkerte biler i egne prosjekter med tilsvarende bebyggelse. Disse tallene gir utrykk for den faste parkering, dvs. biltettheten blant beboerne. Ved å legge til en vanlig norm for gjesteparkering på 0,25 får man et sammenlignbart tall for faktisk behov for parkeringsdekning. Rudskollen,( Sentralt i Spikkestad, 40 leiligheter og p-kjeller) 11.06.2012 kl. 23 40 biler 12.06.2012 kl. 23 40 biler 13.06.2012 kl. 23 38 biler Dette tilsvarer behov for parkeringsdekning inkl. gjesteparkering på ca. 1,25 Wingejordet,( Sentralt i Sande, 30 leiligheter og carporter) 17.06.12 kl. 23 26 biler 18.06.12 kl. 23 26 biler 19.06.12 kl. 23 27 biler 24.06.12 kl. 23 27 biler Dette tilsvarer behov for parkeringsdekning inkl. gjesteparkering på ca. 1,13 Støttumtunet,(Sentralt beliggende i Vestby, 30 leiligheter og p-kjeller) 19.06.12 kl.22 24 biler 20.06.12 kl.22 24 biler 21.06.12 kl.22 18 biler Dette tilsvarer behov for parkeringsdekning inkl. gjesteparkering på ca. 1,0 Brensvolltunet, (Asker, 58leiligheter, avstand ca 2,5 km til kollektivknutepkt.) 15,03.12 kl.22: 82 biler 16.03.12 kl.22 81 biler 17.03.12 kl.22 85 biler Dette tilsvarer behov for parkeringsdekning inkl. gjesteparkering på ca. 1,68
Det vises også til oversikt over parkeringskrav som er innhentet fra en del kommuner på Østlandet. Her fremgår det at kommunene som gjennomsnitt ligger på et parkeringskrav på 1,61, som kan sammenlignes med dette tilfellet. Oversikt parkeringsnorm for et utvalg kommuner pr. 01.05.2012 plass pr Kommune enh. Gjestepl. Sykkel HC Merknader Re 1,5 - - Pr. leilighet Tønsberg 1,2-2 Tilstr. Nes 1,5 1 5 % maks 500 m fra leil. Askim 1,5 - - - Skedsmo 1 - - - leilighet under 60 m2 og felles p.anl Skedsmo 2 leilighet over 60 m2 og felles p.anl Vestby 2 0,2 avst. 5 m fra regulert veg Drammen 1 2 Indre sone Drammen 2 2 Ytre sone Bærum 1,8 inkl. - 4 roms leil. Bærum 1,6 inkl. - 3 roms leil. Asker 1,8-2 Asker 1,3 2 Kollektivnært < 800m fra tog/buss Ski 1,5 0,5 2 Frogn 2 Lørenskog 2 0,5 Gjelder bare utenfor regulert område Nittedal - - - - Fastsettes i reguleringsplan Snitt 1,61 Innhentet av Trysilhus AS april 2012 Med henvisning til ovenstående, mener utbygger at foreslått parkeringsdekning på 1,75 vil være godt dekkende for denne boligtypen som er forutsatt i dette prosjektet. Vurdering av adkomst og trafikksituasjon i planområdet: Utbygger oppfatter ønske fra kommunen om at biltrafikk skal løses ut med parkering tidligst mulig der man kommer inn i planområdet. Dette hensynet må veies opp mot at en stor andel av boligene med slik løsning vil få uhensiktsmessig lang vei fra parkering til sin bolig. Slik løsning vil kunne føre til problem med uønsket trafikk på kjørbare gangveier. Utbygger har endret planforslaget vesentlig for å imøtekomme dette ved å forutsette parkeringskjellere og gjesteparkering organisert slik at alle boliger vil ha et bilfritt nærmiljø ved sine inngangs og oppholdssoner. Alle fellesområder/lekeplasser er godt skjermet/adskilt fra kjørende trafikk. Utbygger viser også til gjeldende reguleringsplan som legger klare føringer for ny plan ved at adkomstveien inn til området er fastlagt. Videre er infrastruktur for vann og avløp inn i feltet opparbeidet i henhold til regulert veitrasé slik den ligger inne i gjeldende plan. Disse forholdene er vesentlige premisser for valg av trasé og utforming av adkomst og trafikkløsning inn i planområdet. Gjeldende plan legger i stor grad opp til at biltrafikk føres
helt inn til den enkelte bolig og har et felles/lekeområde som er omringet av kjøreveg på alle kanter. Sammenlignet med gjeldende plan gir planforslaget en vesentlig bedre løsning for trafikk og nærmiljø. Virkninger for barn og unge Lek og opphold: Området anses ikke som særskilt verdifullt med hensyn på lek og opphold i dag. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at det avsettes områder til felles lek og opphold, og dette er videreutviklet i dette planforslaget. Det tilrettelegges for skjermede lekeområder med variert innhold. Det er tilrettelagt for balløkke, akebakke etc. i nærområdet. Det er tilstrekkelig kapasitet ved skoler og barnehager til å betjene planområdet. Fortau og gang-/sykkelveier besørger trafikksikre forbindelser til sentrum og offentlige tilbud. Planforslaget tilrettelegger for at det kan opparbeides allmenn tilgjengelig gang- /sykkelforbindelse fra planområdet og sørover (mot planlagt kjøpesenter etc.). Virkninger for næringsliv og sysselsetting En realisering av planforslaget vil tilføre området en økt kundegruppe for lokalt næringsliv og tjenesteyting samt potensiell arbeidskraft. Virkninger for trafikk Vi forutsetter at overordnet trafikkmønster og belastning har vært belyst og behandlet som en del av arbeidet med gjeldende reguleringsplan for området. Endret trafikkbelastning på veinettet i forhold til gjeldende reguleringsplan: En utbygging basert på gjeldende plan antas å ville gi ca.41 boenheter innen planområdet. Foreslått utnyttelse med 72 enheter innebærer da en økning på 31 enheter. Hvis man tar hensyn til at gjeldende plan kunne gi en andel ca. 14 eneboliger, anslår vi at den høyere utnyttelse tilsvarer belastningen fra ca. 25 boliger. Regulert veinett inn til området er godt dimensjonert med 5 m veibredde og fortausløsning, veiklasse Sa1. Det er angitt i håndbok 017 SVV at slik veg er dimensjonert for ÅDT inntil 1500. Det tilsvarer trafikkmengden fra inntil 400 boliger, hvilket er betydelig mer en det er regulert for i dette tilfellet. Det vurderes derfor at regulert veinett har tilstrekkelig kapasitet til å ivareta den trafikkøkningen planforslaget innebærer på en god måte. Planlagt infrastruktur skal opparbeides i tråd med Husbankens og kommunens krav og sikre trafikksikre forbindelser for myke trafikanter. Med erfaring i andre prosjekter, pleier det ikke å være et stort problem med uønsket kjøring og parkering inne på boområdet. Gangavstand mellom boenheter og tilhørende parkering er ikke større enn at den anses som akseptabel og beboere ser verdien av et bilfritt bomiljø. For å understreke og markere overgangen fra kjørearealer mot interne gangveier, anlegges felt med belegningsstein som et visuelt og taktilt skille. Virkninger for støy og annen forurensning Planforslaget viderefører formål i gjeldende plan, som tilrettelegger for boligbebyggelse. Det blir et noe høyere antall boenheter ved endring fra frittliggende til konsentrert bebyggelse på
deler av planområdet. Økningen anses som så liten, at det vurderes til ikke å ha vesentlig innvirkning i forhold til virkninger i gjeldende plan. Radon: Det er ikke foretatt særskilte registreringer av radon i planområdet. NGUs radonkart viser moderat forekomst av Radon generelt i hele området. Bygninger bygges etter ny teknisk forskrift og det er her krav om tiltak for radonsikring dersom det ikke kan dokumenteres at forekomster er under grenseverdier. Trysilhus bygger alle sine hus med radonsikring i form av membran og luftemulighet i henhold til gjeldende krav. Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Hele planarealet har tidligere vært benyttet til dyrket mark. Tilgjengelige registreringer i Naturbase og kommunens kartportal viser ikke spesielle forekomster som må hensyntas. Virkninger for friluftsliv Planen vurderes til ikke å ha innvirkning på forhold knyttet til friluftsliv. Området benyttes ikke til opphold i dag eller inneholder stier/traséer som vil påvirkes. Virkninger for kulturminnevernet Det henvises til merknad til varsel mottatt fra fylkeskommunen: Det ble gjennomført arkeologisk registrering i 2004. Det ble påvist automatisk fredet kulturminne (boplass jernalder). Disse ble undersøkt og fjernet i forbindelse med fylkeskommunens registrering. Det er ingen merknad i forhold til nyere tids kulturminner. På bakgrunn av tilsendt materiale, mener fylkesrådmannen at tiltak er i samsvar med overordnete planer og har ingen ytterligere merknader. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Planområdet er ikke registrert til å ha særskilt verdi i dag. Ved utvikling av området, vil det bli tatt utgangspunkt i eks. terreng og etterstrebes minst mulig inngrep og endring. Planområdet ligger lavere enn sine tilgrensende naboområder. Dette gjør at bebyggelsen vil ligge lavere i terrenget enn eksisterende, omkransende bebyggelse. En utbygger for hele planområdet vil sikre en sammenhengende planlegging med tanke på blant annet terrengtilpasning, høydeproblematikk og harmonerende fargebruk/-setting av hus. Virkninger for landbruk Planen anses til ikke å ha innvirkninger for landbruk. Arealet benyttes ikke til dyrka mark i dag og er i gjeldende reguleringsplan avsatt til boligbebyggelse i tråd med overordnete planer. Virkninger for sikkerhet og beredskap Det er utarbeidet en ROS-analyse som følger prosjektet. Analysen er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fra DSB (Veileder for kommunalrisiko- og sårbarhetsanalyser (1994) og Systematisk samfunnssikkerhets- og beredskapsarbeid i kommunen (2001)).
Oppsummering og konklusjon i analysen viser ingen hendelser som er vurdert til «sannsynlige til svært sannsynlige» og som kan ha «alvorlige til svært alvorlige konsekvenser» og dermed krever tiltak. Utover hva som er nevnt under andre punkter kan følgende tilføyes: Ras/flom: Planområdet har grunnforhold og topografi som tilsier at området ikke er utsatt for ras eller flomfare. Oversvømmelse: Ved eventuelt ledningsbrudd vil vannet dreneres ut av området uten fare for å påføre bebyggelsen skader. Brannsikkerhet: Det utarbeides egen brannredegjørelse som sørger for å ivareta sikker varsling, rømning og tiltak mot brannsmitte mellom enheter og bygg. Veier blir dimensjonert og anlagt på en slik måte at brannbil/redningsbil skal ha tilgang/framkommelighet til alle boenheter. Virkninger for kommunens økonomi Realisering av planforslaget vil kunne øke antall brukere av offentlige tjenestetilbud noe i forhold til gjeldende plan. Økningen må anses som relativ beskjeden og de offentlige tilbud skal ha kapasitet. Planens veiarealer er primært regulert som privat, felles veiareal og vil således ikke belaste kommunen. Teknisk infrastruktur er allerede opparbeidet i henhold til gjeldende plan og vil ikke endres vesentlig som følge av nytt planforslag. Offentligrettslige virkninger Allmenn tilgang til aktuelle private, felles veiarealer, vil bli sikret ved tinglyst erklæring. Dette gjelder ferdsel for myke trafikanter langs fortau og gang-/sykkelvei som løper nord-sør gjennom planområdet. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Det er et mindre antall eks. boliger tilgrensende planområdet, som i dag ikke er tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Det vil være et naturlig tema at disse saneres og at det tilrettelegges for offentlig tilknytning som en del av dette prosjektet. Virkninger for energibruk En realisering av planforslaget vil øke energiforbruket i området, men genererer ikke behov for ny nettstasjon. Det henvises til prosjektbeskrivelsen for ytterligere informasjon knyttet opp mot planlagt hustype. Virkninger for universell utforming Planen anses til ikke å ha negative konsekvenser. Offentlige forskrifter vil sikre at universell utforming ivaretas. Det henvises til prosjektbeskrivelsen for ytterligere informasjon knyttet opp mot planlagt hustype.