REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR FEVIKTUN, PLANID: 238 GRIMSTAD KOMMUNE Reguleringsbestemmelser datert: 06.11.2015 Versjon: 1.3 Revidert: 26.04.2016, 01.06.2016 Vedtatt av kommunestyret i møte den 20.06.2016 (Utvalgssak: 84/16) 1 PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningslovens 12-3. Planen skal legge til rette for offentlig tjenesteyting og boligformål. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart (tegningsnr: A047263-001). Planen vil erstatte deler av reguleringsplan Storsand Ranvika vedtatt 22.01.1998 og Fevik 2 med endringer vedtatt.14.4.1970. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1): Boligbebyggelse, Frittliggende småhusbebyggelse, Annen offentlig eller privat tjenesteyting, Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2): Veg, Annen veggrunn tekniske anlegg, Fortau, B1 BFS1 BFS2 BOP1 o_sv1, f_sv2, f_sv3, o_sv4 SVT SF1 SF4 3 HENSYNSSONER Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: Sikringssone (PBL 11-8 a): Frisikt, H140_1 H140_5 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 4.1 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 1 6
4.2 Tilgjengelighet Det skal legges vekt på universell utforming i planløsningen. 30% av de nye boenhetene skal ha tilgjengelighet for alle. Dette gjelder også for uteområder som skal opparbeides. 4.3 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 4 meter. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Generelt, (B1, BFS1 BFS2) a) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 5,5 m og mønehøyde på inntil 8,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I skrått terreng skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng menes at terrenget faller minst 1,5 m i husets bredde. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha gesimshøyde på inntil 6,0 m og mønehøyde på inntil 9,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. b) Ved plassering av garasje (r) henvises det til bestemmelsene i kommunens veinormal. Dette for å sikre tilstrekkelig med areal i front av garasjeport. c) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Hovedmøneretningen skal legges parallelt med høydekotene og husets lengderetning. Valg av utforming/ plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Bygningens hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 27 og 36 grader. Garasje, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. d) Parkering For boenheter mindre enn 65 m² skal det etableres 1,0 plass per enhet. For boenheter mellom 65 og 85 m² skal det etableres 1,5 plass per enhet. For boenheter over 85 m² skal det etableres 2,0 plass per enhet. Uteoppholdsareal Frittliggende småhusbebyggelse skal ha minimum 100 m² uteoppholdsareal per boenhet. Minimum 30 % av uteoppholdsarealet skal tilfredsstille krav til universell utforming. Uteoppholdsarealet skal ha gode lysforhold. 2 6
5.2 Boligbebyggelse, (B1) a) Arealbruk Området regulerer eksisterende boligbebyggelse. Innenfor området er det tillatt å oppføre frittliggende eneboliger tilhørende anlegg (uthus, garasje etc..). På området tillates det kun èn boenhet. Det tillattes ikke etablering av hybel. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal på området skal ikke overstige maks % BYA= 15 %. Bebygd areal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. 5.3 Frittliggende småhusbebyggelse, (BFS1 BFS2) a) Arealbruk I områdene er det tillatt å oppføre frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger med tilhørende anlegg). b) På områdene BFS1 tillattes det 1 boenhet. Det tillattes også 1 hybel på inntil 30 m² bruksareal (BRA). c) På områdene BFS2 tillattes det 1 boenhet. Det tillattes også 1 hybel på inntil 30 m² bruksareal (BRA). d) Grad av utnytting Prosent bebygd areal på området skal ikke overstige maks % BYA = 20%. Bebygd areal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. 5.4 Annen offentlig eller privat tjenesteyting, (BOP1) a) Arealbruk I området er det tillatt å oppføre bebyggelse med funksjon offentlig eller privat tjenesteyting. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA= 80 % Bebygd areal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. c) Byggehøyder 60% av BYA kan bygges opp til 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng og 40% BYA kan bygges opp til 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det tillates tekniske installasjoner over tak på maks 20% BYA. 3 6
d) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Dette gjelder også ved utforming av skjæringer, fyllinger, murer osv. Bygningens hoveddel skal ha pulttak/flatt tak. e) Parkering Det skal avsettes minst 0,2 parkeringsplasser per sengeplass, og 0,6 parkeringsplasser per ansatt. Parkering tillates etablert under bakken. f) Utomhusplan Innenfor området regulert til annen offentlig eller privat tjenesteyting (BOP1) skal det utarbeides detaljert utomhusplan. Utomhusplan skal inngå som vedlegg til søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven og skal være i målestokk 1:200, eventuelt 1:500, avhengig av detaljnivå og områdets størrelse. Utomhusplan skal utarbeides av foretak godkjent for utforming av utomhusanlegg. Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis. For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet vesentlig kan kommunen forenkle kravet til dokumentasjon. Det skal vedlegges 2 snitt som viser terreng og bygninger på naboeiendommen, samt tilknytning til veg. Eksisterende situasjon dokumenteres ved fotos. Sambruk av utearealene med eksisterende Feviktun skal vises i utomhusplanen. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Veg, (o_sv1, f_sv2, f_sv3, o_sv4) a) Veg merket med o_sv1 og o_sv4 regulerer Fv. 35 Sømsveien. b) Veg merket f_sv2 er privat veg og er felles atkomst for følgende eiendommer: Gbnr: 52/317, 52/200, 52/210, 52/117 og 52/140. Bom/fysisk hindring for motorisert kjøretøy med gjennomgang for gående/sykkel oppføres på østlige del av veg f_sv2. c) Vegframføring Veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. Ved opparbeidelse av vegene kan kommunen tillate mindre justeringer i vegføringen for å sikre minimale terrenginngrep. 4 6
d) Skjæringer/ Fyllinger og tilsåing Vegen skal legges så skånsomt i terrenget som mulig. Det skal utføres minimalt med vegskjæringer og fyllinger, og det skal i størst mulig grad benyttes stedlige masser. Fyllingene skal tilsås umiddelbart etter at anleggsarbeidet er avsluttet. 6.2 Fortau, SF1 SF4 Områdene er regulert for fortau. 6.3 Annen veggrunn, (SVT) Annen veggrunn skal være offentlig og benyttes til nødvendige sidearealer til tekniske anlegg langs offentlig vegareal. 7 HENSYNSSONER 7.1 Sikringssone - Frisikt, (H140_1 H140_5) Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at det ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates dersom denne ikke er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. 8 REKKEFØLGEKRAV 8.1 Slokkevann For bebyggelse annen enn småhusbebyggelse kreves slokkevannskapasitet på min 50 l/s. Ovennevnte krav til slokkevann må være dokumenterttilfredsstillende før det kan gis byggetillatelse. 8.2 Utomhus Utomhus arealene på området BOP1 må være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til omsorgssenteret. 8.3 Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det kan gis tillatelse til tiltak for trafikkområder, vann- og avløpsledninger skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenget tilrettelegges. 8.4 Lekeplass Før nye boenheter på områdene BFS1 og BFS2 kan tas i bruk må det være avsatt areal til og opparbeidet lekeplass enten på egen boligtomt eller på fellesareal. 5 6
8.5 Frisikt Frisiktsoner H140_4 og H140_5 i eksisterende avkjørsel (f_sv3) må være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til ny boligbebyggelse på områdene BFS1 og BFS2. 8.6 Fartsreduserende tiltak Før det igangsettes nye tiltak innenfor område BOP1 må det opparbeides fartsreduserende tiltak på veg f_sv2. 6 6