BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 20.08.2014 Saksnr.: 200816037/115 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HILK YTREBYGDA, GNR. 119, BNR. 3, RÅ/GRØNSTØLEN, DETALJREGULERING AREALPLAN-ID 61720000, FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Helga Raa, Svein Raa og Bergen Tomteselskap planforslag for et område i Ytrebygda bydel, nord for Flyplassvegen mot Folldalen og Siljustøl. Hovedformål: boligbebyggelse Planområdet er totalt på ca 110 daa og planforslaget legger til rette for ca 230 boenheter fordelt på 6 felt og noen eneboligtomter. Hoveddelen av planområdet er i kommuneplanen avsatt til framtidig byggeområde B30. Planforslaget legger til rette for ulike typer bebyggelse, i all hovedsak blokkebyggelse i 2-5 etasjer, i tillegg til rekkehus og enkelte eneboligtomter. Utnyttelsesgrad varierer i de ulike feltene fra % BRA = 173 % til 30 %, utnyttelsesgraden for byggeområdene sett under ett er % BRA = 63 %. Side 1 av 9
Adkomst Planforslaget viser en differensiert adkomstløsning som fordeler seg på Siljustølvegen, Harald Sæverudsveg og Holtavegen. Adkomst til hovedfeltet med ca 200 enheter foreslås via Siljustølvegen fra Grimseidvegen. Siljustølvegen utvides til kjøreveg med to felt og tilliggende gang- og sykkelveg. Den eksisterende broen over Flyplassvegen reguleres til gang- og sykkelbro og det legges til rette for at det anlegges ny kjørebro over parallelt. Holtavegen blir adkomstveg for rekkehus og en enebolig tomt, ca 9 boenheter. Harald Sæverudsveg blir adkomst til to boligbygg med ca 20 boenheter. Grønnstrukturer og uteoppholdsareal Nordre del av planområdet reguleres til friområde i tråd med kommuneplanen og gjeldende reguleringsplan for Råstølen. Det legges til rette for turveg opp gjennom Folldalen. Planforslaget har avsatt areal til felles uteoppholdsareal innenfor de ulike del feltene. I området opp mot friområdet i Folldalen er det avsatt areal til kvartalslekeplass/ballbane. Terreng Planforslaget legger til rette for at planområdet fylles ut i henhold til reguleringsplan for E39/Rv 580 Rådal Sørås. Utfyllingen medfører at en sentral kolle på Grønstølen fjernes og at området vil bli liggende høyere enn Flyplassvegen. Det gjøres ikke inngrep i terrenget i området avsatt til friområde. Støy Planområdet er utsatt for støy fra Flyplassvegen og oppføring av en lang og inntil 4 meter høy støyskjerm er en forutsetning for at området kan bebygges. Plassering av bebyggelse, byggegrenser, byggehøyder og utnyttelsesgrad er i stor grad bestemt av støykotene og mulighetene for tilfredstillende støynivåer for boliger og uteoppholdsareal. Side 2 av 9
For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 30.09.12 13.11.2012. Det kom inn 22 private merknader og 20 uttalelser fra høringsinstanser, av disse var en innsigelse fra Hordaland Fylkeskommune. Innsigelsen er trukket i brev mottatt 22.04.14, datert 03.04.14. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forholdet til kulturminner, i all hovedsak på sørsiden av Flyplassvegen men også til Siljustøl Adkomst til området, også i anleggsfasen Universell utforming Manglende skolekapasitet Det er i tillegg foretatt en begrenset høring etter at bebyggelse sør for Flyplassvegen er tatt ut av planen og deler av tidligere BF3 er tatt inn som del av BB4 med krav om felles planlegging. Det kom ikke inn private merknader. Hordaland Fylkeskommune trakk sin innsigelse, men opprettholdt sin uttale der de er sterkt kritisk til at universell tilgjengelighet ikke er sikret på noen av vegene inn i området. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Boliger på sørsiden av Flyplassvegen er tatt ut av planen av hensyn til kulturminner ved gårdstunet Rå, gnr. 119 bnr. 3. Deler av tidligere BF3 er tatt inn som del av BB4 med krav om felles planlegging. Etter krav fra Statens Vegvesen er det satt rekkefølgekrav for bruk av midlertidig anleggsavkjørsel direkte til Flyplassvegen i anleggsperioden. Dette kravet er knyttet opp mot annet vegarbeid i området og er påkrevd for å sikre trafikkflyten i Flyplassvegen. Det er også knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding av trafikksikringstiltak i Grimseidvegen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Planområdet er i hovedsak ubebygd og regulert til massedeponi. Store deler av planområdet skal heves og det legges til Side 3 av 9
rette for ca 230 nye boenheter. Byggenes høyder er bestemt av at boliger nærmest Flyplassvegen må være lave for å bli tilstrekkelig skjermet for støy. At byggene lengst sør er lave gir i tillegg maksimal soltilgang for bakenforliggende bygg og grøntarealer. Fagetaten er positiv til foreslåtte byggehøyder og utnyttelsesgrad. Trafikkforhold Hovedfeltet i planforslaget, ca 200 enheter får adkomst fra Grimseidvegen og Siljustølsvegen. Siljustølsvegen skal utvides til tofelts bilveg med tilliggende gang- og sykkelveg. Dagens bro over Flyplassvegen reguleres som gang- og sykkelbro og det etableres ny bro for biler. Planforslaget legger opp til en sterk økning av trafikken i Siljustølsvegen og det har vært sterkt fokus på å ivareta trafikksikkerheten, da dette er skoleveg for mange barn. Fagetaten anser trafikksikkerheten som godt ivaretatt da gang- og sykkelvegen kan benyttes fra Harald Sæverudsveg til Grimseidvegen uten at den krysser kjøreveg. Det er stilt krav til gjennomføring av trafikksikringstiltak som vist i illustrasjon i Grimseidvegen, fram til Fanavegen på tross av at denne delen av vegen ikke er en del av planen. Trafikksikring og utbedring av Grimseidvegen vil bli en del av planarbeidet for gnr. 19 bnr. 3, 35 Rå/del av Fana stadion, der Idrettsseksjonen har varslet oppstart av plan våren 2014. Trafikkforhold i anleggsperioden Omfattende terrengarbeider og infrastrukturtiltak vil medføre en lang anleggsfase med tung anleggstrafikk. Statens Vegvesen ville i utgangspunktet ikke tillate en midlertidig avkjørsel for ut og innkjøring av masser i Flyplassvegen. Fagetaten anså det som svært problematisk at 25 500 lastebillass med masser skulle bringes ut og inn av området gjennom Grimseidvegen og Siljustølsvegen. Etter en god dialog med Statens Vegvesen er det nå enighet om en løsning der massetransporten som er første del av anleggsfasen vil kunne benytte en midlertidig avkjørsel til Flyplassvegen. For å ivareta trafikksikkerheten og sikre best mulig trafikkflyt i anleggsfasene er det stilt egne rekkefølgekrav vedrørende adkomst i anleggsfasen. Før massetransport og bygging av ny bro kan igangsettes må Statens vegvesen godkjenne den midlertidige anleggsadkomsten til Flyplassvegen, forholdet til andre vegarbeid i området må avklares. Dette gjelser E39, Rv580 Flyplassvegen og Rv580 Sandslikrysset. Gang- og sykkelforbindelser Planen vektlegger gode gangforbindelser til viktige målpunkt som kollektivtrafikk og skoler (Skeie, Rå og Nordahl Grieg vgs). Den viktigste forbindelsen er Siljustølsvegen, som er en mye brukt og tilnærmet bilfri gangog sykkelveg mellom Harald Sæverudsveg og Grimseidvegen. Trafikketaten har stilt krav om Side 4 av 9
4 meters bredde på fortau og gang/sykkelveg slik at gang- og sykkelveg kan separeres. Planforslaget viser 3,25 meters bredde av hensyn til eksisterende bebyggelse langs Siljustølsvegen. Det etableres videre en ny gangforbindelse fra Siljustølsvegen til Holtavegen. Fagetaten anser denne forbindelsen som viktig da den binder sammen områder som ikke har forbindelse i dag. Deler av forbindelsen (TV1) oppfyller ikke kravene til gang- og sykkelveg og forslagsstiller har som følge regulert denne som turveg. Turveger skjøttes av Grønn Etat og blir ikke brøytet og vedlikeholdt som gang- og sykkelveger blir. Fagetaten anser det som svært uheldig at man ikke har klart å sikre en offentlig trafikksikker skoleveg til ungdoms- og videregåendeskole og vil anbefale at TV1 bli regulert til offentlig gang- sykkelveg, på tross av krevende stigningsforhold. BB4 Fagetaten anbefalte ved 1. gangs behandling at delfelt BF3 i planforslaget som var på høring ble innlemmet i felt BB4 og at kollen innenfor feltet ble en del av det sammenhengende friområdet mot nord. Forslagsstiller har fulgt fagetatens anbefalinger. Det er i tillegg foreslått en bestemmelse for feltet for å sikre samordning av avkjørsel og annen infrastruktur på de ulike eiendommene innenfor feltet. Fagetaten anser denne bestemmelsen som nødvendig for å få en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommene. Gnr 119 bnr 167 er en liten og kupert eiendom og vil ikke alene ikke kunne tilfredsstille krav til uteoppholdsareal, delvis pga av støy. BF5 Siljustølvegen 15 Eksisterende enebolig på gnr. 119 bnr. 156 må rives pga. utvidelse av Siljustølvegen. Planforslaget legger opp til at tomten får et erstatningsareal av hovedbruket og mulighet for oppføring av ny enebolig i to etasjer. Eier har ikke akseptert løsningen som var ute på offentlig ettersyn og som nå fremmes for politisk behandling. Fagetaten har innstendig oppfordret forslagsstiller til dialog med eier og en avklaring av forholdet før politisk behandling. Pr. i dag foreligger det ingen avtale mellom partene. Utvidelse av Siljustølvegen er avgjørende for tilkomst til ca 200 boenheter i hovedfeltet, dersom partene ikke kommer til enighet kan ekspropriasjon benyttes. Universell tilgjengelighet Planforslaget tilfredsstiller lovens krav om universell utforming i planområdet. Fagetaten vil likevel påpeke at stigningsforholdene i området gjør at ingen av gang- eller kjørevegene ut av hovedfeltet tilfredsstiller kravene til universell utforming, dette er det heller ikke krav om i loven. Hordaland Fylkeskommune er sterkt kritisk i sin uttalelse og viser til at dette ikke er i tråd med regionale retningslinjer for universell utforming. Det vises til at det ved en utbygging av dette omfanget med gangavstand til buss, skole mm er rimelig at minst en av tilkomstvegene er utformet slik at en rullestolbruker kan ta seg fram uten hjelp. Fagetaten er enig med Hordaland Fylkeskommune i at tilkomstveg bør tilfredsstille kravene til universell utforming, men det er ikke alltid mulig å finne hensiktsmessige løsninger i et kupert landskap. Fagetaten vil også påpeke at personer med nedsatt funksjonsevne har svært ulike forutsetninger og at tilkomst til planområdet vil være mulig for mange grupper, som f.eks elektrisk rullestol. Side 5 av 9
Grønnstruktur, naturområder og stier Friområdet regulert i plan for Råstølen vil opprettholdes med små justeringer. Planen legger til rette for stier og gangveger som vil opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til grøntområdet. Gjennom Folldalen går en tursti som i noen grad brukes både sommer og vinter. Dårlig tilgjengelighet pga. fuktig mark, gjerder og privatisering av adkomstpunktene er sannsynligvis årsk til at stien ikke brukes mer. Planen legger ved opparbeidelse av TV2 til rette for at denne forbindelsen kan bli mer brukt og få en betydning som snarvei til bybane og butikk. For å bedre tilgjengeligheten mot Holtaåsen/stølen anbefaler fagetaten i tillegg at det opparbeides en arm fra TV2 opp mot regulert gangveg i arealplan-id 30150000, mellom bnr 692 og bnr 691(vist på illustrasjon). Kravet om opparbeidelse og regulering av denne forbindelsen gjelder kun innenfor planavgrensningen. Naboplanen for Rå-Sørås viser en rekke gangveier/stier som aldri er opparbeidet, men som ville vært et viktig bidrag til trygg skoleveg dersom de hadde blitt opparbeidet. Opparbeidelse av TV2 med en arm opp til regulert gangsti kan stimulere til at denne blir opparbeidet. Dersom det er hensiktsmessig kan forbindelsen anlegges som trapp. Eksisterende kulvert under Flyplassvegen opprettholdes som adkomst til pumpestasjon, men på grunn av oppfylling av terrenget har det ikke vært mulig å oprettholde den som gangforbindelse. Fagetaten anser tilbudet med seperat gang/sykkelbro som tilfredstillende. Naturmangfoldsloven Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper i planområdet. Skeievassdraget nedstøms planområdet er et viktig naturområde for flere rødlistearter. I VArammeplan og bestemmelser er det stilt krav om lokal håndtering av vassdrag og overvann for å unngå belastning på vassdraget nedstøms. Dette gjelder også i anleggsfasen. Vassdrag og overvannshåndtering Det har vært vurdert å åpne bekk gjennom planområdet, det lar seg ikke gjøre da området er basert på utbygging med gjennomgående parkeringsanlegg i underetasje på bygg. Fagetaten er positiv til at det likevel legges opp til en viss grad av åpen håndtering av overvann gjennom vannbed for fordrøyning gjennom UA2. En slik blågrønn struktur vil være av stor verdi og gi gode bruksmessige og visuelle kvaliteter for dette felles rommet. Åpen overvannshåndtering er ikke sikret gjennom bestemmelsene, men fagetaten anser at dette prinsippet er godt nok sikret i VA-rammeplan godkjent av Vann- og avløpsetaten. Side 6 av 9
Det er lagt inn rekkefølgekrav om skolekapasitet i området. Skole- og barnehagekapasitet Nærmeste barneskole er Skeie skole sør for Flyplassvegen. Elevtallsprognosen fra 2013 viser at skolen vil ha begrenset med ledig kapasitet de kommende årene. Utbygging av inntil 240 boenheter i denne planen er regnet inn i elevtallsprognosen. Skolestrukturen i bydelen har vært mye diskutert og det er pr dags dato besluttet at det ikke skal bygges ny barneskole på avsatt tomt på Tunesflaten, eksisterende skole skal benyttes. Barn og unges interesser Trygg skoleveg og gode forbindelse for myke trafikanter er vektlagt i planen. Det legges til rette for ballbane i f_ua1 og planen tilfredsstiller krav størrelse og kvalitet til lekeareal i kommuneplanen. Kulturminner, forholdet til Siljustøl Planområdet ligger innenfor influensområdet til Siljustøl. Siljustøl er fredet etter kulturminneloven. Anlegget er en landskapspark på vel 170 mål og omfatter også huset til komponisten Harald Sæverud. Fredningen skal sikre samspillet mellom Sæverud sitt komponisthjem og naturområdet. Byantikvaren fraråder at Harald Sæverudsveg blir tatt i bruk som adkomst til felt BB5 og ber om at bebyggelsen som er synlig fra komponisthjemmet blir redusert i utnyttelsesgrad. Fagetaten anser ikke anlegget Siljustøl som særlig berørt av utbyggingen. Om lag 20 nye enheter vil ha sin adkomst fra Harald Sæverudsveg, forbi Siljustøl sin adkomst. Planen legger til rette for ny og bedre adkomst til Siljustøl fra nord. Synlighetsanalyse og fotomontasje viser at utbyggingsområdet er lite synlig fra boligen på Siljustøl, og da heller ikke fra parkområdet som ligger lengre vest. Side 7 av 9
Plannavn Ved oppstart og offentlig ettersyn het planen Raa/Grønstølen. Etter offentlig ettersyn er planområdet redusert og arealene på sørsiden av Flyplassvegen er i hovedsak tatt ut av planen. Det vil derfor være naturlig at planen endrer navn til Grønstølen boligområde for å få samsvar mellom plannavn og stedsnavn. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: o_tv1 gjøres om til offentlig gang- sykkelveg og vises på plankart som forlengelse av o_gs4. Innenfor planavgrensningen må det opparbeides en avstikker fra TV2 opp mot regulert gangveg i arealplan-id 30150000, mellom bnr 692 og bnr 691. Planen må endre navn fra Ytrebygda, Gnr. 119 Bnr. 3, Raa/Grønstølen boligområde til Ytrebygda, Gnr. 119 Bnr. 3, Grønstølen boligområde Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 8 av 9
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 3, Grønstølen boligområde, Reguleringsplan, Arealplan-ID 61720000, vist på plankart sist datert 21.02.14. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 05.05.14. med følgende endringer: o_tv1 gjøres om til offentlig gang- sykkelveg og vises på plankart som forlengelse av o_gs4. Innenfor planavgrensningen må det opparbeides en avstikker fra TV2 opp mot regulert gangveg i arealplan-id 30150000, mellom bnr 692 og bnr 691. Planen må endre navn fra Ytrebygda, Gnr. 119 Bnr. 3, Raa/Grønstølen boligområde til Ytrebygda, Gnr. 119 Bnr. 3, Grønstølen boligområde. Plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i hht overnevnte. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 21.02.14, dok 116 fil 3. B. Reguleringsbestemmelser, datert 05.05.14, dok 115 fil 3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 21.02.14, dok 111 fil 2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 21.02.14, dok 111 fil 33. E. Illustrasjonsplan datert 21.02.14, dok 111 fil 15. F. Snitt, dok 111 fil 17 og 18. G. Fotomontasje, dok 111 fil 29. H. Soldiagram vårjevndøgn kl 15, fil 111 dok. 24. I. Støtrapport datert 16.12.13, dok 111 fil 31. J. VA-rammeplan datert 21.02.14, dok 111 fil 35 og 39. K. Illustrasjonsplanveg, dok 111 fil 41. L. Notat trafikk i anleggsfasen datert 14.02.14, dok 111 fil 44. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 200816037 Side 9 av 9