Reguleringsplan Tallmoen, Åmot kommune PLANBESKRIVELSE Planområde 1: 7500 arkitektbua as dato: 20.03.09 side 1 av 9
1.0 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Åmot kommune i samarbeid med grunneier Helge Rustad har tatt initiativet til planforslaget som omfatter en utvidelse av eksisterende boligområde på Tallmoen samt en oppdatering av gjeldende reguleringsplan for området. Planområdet for nye tomter er på ca 96 daa og ligger på eiendommen til Helge Rustad (gnr11/bnr1). Selv om kommunen fortsatt har en viss ledig kapasitet av regulerte boligtomter har det vært stor pågang fra potensielle boligbyggere som ønsker å få seg en byggetomt i det aktuelle området. Det er viktig å ta vare på aktuelle boligsøkere for å demme opp for tendensen med jobb i Åmot kommune og bosetting i Elverum- / Hamarområdet og det har kommet klare politiske signaler om at en ønsker en utvikling med flere boligtomter i det aktuelle området. 1.2 Plandokumenter Reguleringsplanen består av følgende plandokumenter: Planbeskrivelse datert 04.02.09 Reguleringsbestemmelser datert 04.02.09 Reguleringsplankart datert 04.02.09 Vedlegg: Innspill planarbeid 1.3 AVGRENSNING PLANOMRÅDE Området foreslås som en utvidelse av eksisterende boligområde på Tallmoen vest med en fortsettelse av veisystemer og VA-anlegg. Avgrensningen mot vest er satt i eiendomsgrense (gnr11/bnr1) som vist på forside av planbeskrivelse. 1.4 Kommuneplan Foreslått utvidelse av boligområdet på Tallmoen videre vestover ligger ikke inne i kommuneplan. Dette arealet er i kommuneplan angitt som vanlig LNF-område. En har i dette tilfellet vurdert det som forsvarlig og ønskelig å kunne ta i bruk dette området til boligformål (se begrunnelse og konsekvensvurdering i pkt. 3.9). arkitektbua as dato: 20.03.09 side 2 av 9
Utsnitt kommunedelplan Rena sentrum 1: 7500 1.4 Innspill planarbeid Planarbeidet ble annonsert i Østlendingen og Hamar Arbeiderblad 14. oktober 2008 med frist for innspill den 7. november. En har fått følgende skriftlige innspill til planarbeidet: - Tallmoen Vel, datert 01.11.08 - Else L. Røsvik Olsen og Geir Erik Olsen, datert 04.11.08 - Statens Vegvesen, datert 29.10.08 - Hedmark fylkeskommune, datert 05.11.08 - Fylkesmannen i Hedmark, datert 04.11.2008 En har fått muntlig forespørsel fra Marit Dalseng (Gnr8/bnr2). Innspillene er forsøkt imøtekommet og er nærmere kommentert under pkt 3.0 Planforslag. arkitektbua as dato: 20.03.09 side 3 av 9
2.0 BESKRIVELSE PLANOMRÅDET 2.1 Natur- / kulturlandskap Ortofoto over nytt boligområde ca 1 : 2000 arkitektbua as dato: 20.03.09 side 4 av 9
Naturgrunnlag Foreslått utvidet boligområde er småkupert, heller svakt mot øst, har løsmasseavsetninger av steinrik morene med varierende mektighet (Ikke registrert fjell i dagen). Vegetasjonen domineres av furu (vegetasjonstype bærlyngskog) i hogstklasse 4 og er i skogbruksplan angitt med bonitet F11-14. Bestandet er nylig tynnet. Sør for og øst i planområdet går en bekk med helårs vannføring. Kulturminner I området Åsbygda er det registrert mange kulturminner og spesielt i området rundt Blikstad, vest for Tallmoen. I Åsbygda er det mange gårdsnavn og kulturminner som vitner om bosetting fra vikingtid og framover. Det er derfor stort potensial for ikke registrerte automatisk fredede kulturminner og fylkeskommunen krever derfor i sitt innspill til planarbeidet at det blir foretatt en kulturminneregistrering før planen kan endelig godkjennes. 3.0 PLANFORSLAG 3.1 Hovedgrep Planløsningen baserer seg på en utvidelse / forlengelse av eksisterende infrastruktur på Tallmoen både mht veiatkomst og VA-løsning. Totalt er det foreslått 31 nye tomter. Det er lagt inn en buffer mot eksisterende tomter med en bredde fra min. 20 m til maks 50 m. Dette er noe mindre enn det naboer og Velforening har ytret ønske om (min. 50m), men i samråd med administrasjonen i Åmot kommune, har en valgt å gå for denne løsningen. 3.2 Trafikkløsning Hovedatkomst til det nye området foreslås via Tømmerveien. Denne veien er i utgangspunktet løst som en samlevei med minimalt med avkjørsler. Dette er også i tråd med anbefalinger fra Velforening. I tillegg foreslås en gangvegforbindelse til Bregneveien. Inne i eksisterende boligområde foreslås en ny veiforbindelse mellom Trosteveien og Røslyngveien. Dette gir en mer smidig trafikkløsning i området. 3.3 Tomter Generelt har en valgt å lage de nye tomtene noe romsligere dels som en mykere overgang til naturen rundt og dels for å imøtekomme markedet. Tomtene varierer fra ca 1 daa til drygt 2,0 daa (gjennomsnitt ca 1,6 daa). Videre er det forsøkt å utnytte topografien til å få tomter som ligger godt i terrenget samtidig som en oppnår selvfall på avløpsanlegg. arkitektbua as dato: 20.03.09 side 5 av 9
Reguleringsplan Tallmoen, Åmot kommune - planbeskrivelse Utsnitt reguleringsplan, nye tomter 1: 2 500 arkitektbua as dato: 20.03.09 side 6 av 9
3.4 Div. endringer eksisterende boligområde Hensikten med å ta med eksisterende boligområde i planområdet er å få oppdatert gjeldende reguleringsplan for Tallmoen som begynner å bli gammel (vedtatt i KS 11.05.1977) inkl oppdatering av div. dispensasjoner og endringer som har skjedd i senere år. Her er listet opp / kommentert de viktigste endringene: Div. justeringer av tomtegrenser (utvidelser og sammenslåinger) samt ihht målebrev. Forretningstomt tas ut. Område for offentlig formål omregulert til boligformål (jfr vedtak i KS 13.09.2001). Ny kjøreveiforbindelse mellom Røslyngveien og Trosteveien. Div. endringer rundt hybelhus tomt gnr8/bnr486 og gnr8/bnr487 (byggeområde / parkering). Skilt mellom spesialområde friluftsområde og friområde (park/ lekeplass). 3.5 Lek / friluftsliv Med romslige tomter og naturen rett utenfor døra har en ikke vurdert det som nødvendig å regulere egne nærlekeplasser. Eksisterende ballplass /kvartalslekeplass ligger sentralt i forhold til de nye tomtene. Dette området foreslås utvidet og gir også muligheter for en liten akebakke (høydeforskjell 5 m) mot vest. Det foreslås at det i tillegg til ballplassen også blir etablert lekeapparater med utfordringer for aldersgruppen 5-15 år. En videre utvikling av kvartalslekeplassen bør skje i samarbeid mellom Velforening og Åmot kommune. Buffersone mellom eksisterende og nye boligtomter samt flere passasjer gjennom det nye boligområdet sikrer gode muligheter for atkomst til naturområdene vest for planområdet. 3.6 Universell utforming En har ved planleggingen av veier og tomter i området sikret at disse elementene ligger godt i terrenget med fornuftige stigningsforhold (kan løses med maks stigning ca 1 :15 over korte avstander) på veiene og med god atkomst fra veg til den enkelte tomt. 3.7 Vann-/ avløpsløsning Vann- og avløp skal kobles til kommunalt nett. Foreløpig ser det ut til at det vil være hensiktsmessig å dele området i 2 mht avløp. På den måten kan en få selvfall på ledninger fram til tilkobling på eksisterende nett henholdsvis i Tømmerveien og i Bregneveien. arkitektbua as dato: 20.03.09 side 7 av 9
3.8 Energi Det synes riktig å stille krav til energiløsningen for de nye tomtene. Følgende krav er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene for de nye boligtomtene: Bygninger skal planlegges med lavt energiforbruk (jfr krav i nye tekniske forskrifter). Bygninger skal tilrettelegges for vannbåren varme og bruk av fornybare energikilder. Strøm skal ikke kunne benyttes som hovedoppvarming. 3.9 Konsekvenser Landbruk Foreslått utvidet byggeområde for boliger er ikke spesielt verdifullt som skogbruksområde (jfr beskrivelse av naturgrunnlag pkt 2.1). Området er ikke i bruk som beiteområde og vurderes ikke som spesielt verdifullt mht nydyrking (høyt steininnhold og kompakt / hard struktur). Arealet ligger ikke i direkte tilknytning til eksisterende dyrket mark og er derfor heller ikke spesielt interessant mht ny arrondering av eksisterende jordbruksareal. En omdisponering til byggeområde burde derfor være uproblematisk. Friluftsliv Forslag til buffersone mellom eksisterende og ny bebyggelse samt korridorer gjennom det nye byggeområdet vil sikre atkomst til naturområdene rundt samt gi muligheter for å knytte hele planområdet til overordnet sti-/ løypenett. Biologisk mangfold Det er ikke kjent spesiell biologiske forekomster i området. Bekk gjennom området er regulert til spesialområde friluftsområde. Samfunnssikkerhet og beredskap Området er tilrettelagt mht nødvendig atkomst for brann og utrykningskjøretøy. Brannvann forutsettes løst som del av VA-plan. Barn og unge Se pkt 3.5 Ny Plan- og bygningslov Avhengig av framdriften i videre saksbehandling må en ta stilling til om planen skal behandles ihht gjeldende PBL eller ny plandel som skal iverksettes 1. juli i år. 3.10 Reguleringsbestemmelser Eksisterende reguleringsbestemmelser er delvis noe foreldet og en har i forbindelse med revisjonen gjort en oppgradering mht eksisterende boligområde og stilt noen nye krav til det nye tomteområdet. Endringer for eksisterende og spesielle krav til nytt boligområde: Nytt pkt under generelt: Tekst ved evt. funn av automatisk fredede kulturminner (se tekst i bestemmelser). arkitektbua as dato: 20.03.09 side 8 av 9
Tillatt gesimshøyde for bolighus 5,5 m ( 1.6.3) Tillatt mønehøyde for bolighus foreslås til 8,5 m ( 1.6.4). Krav til opparbeiding av parkeringsplasser på den enkelte tomt avhengig av boligens størrelse ( 1.5.1). For eneboligtomter tillates i tillegg til boligen, inntil 2 frittliggende sidebygninger (anneks / garasje / uthus) i 1 etasje. Maks mønehøyde skal ikke overstige 5,0 m. Samlet bruksareal for sidebygninger skal ikke overstige 60 m2 ( 2.1.2). Tillatt bebygd areal på den enkelte tomt %-BYA skal ikke overstige 30% inkl. parkering. Det skal beregnes 15 m2 pr. parkeringsplass ( 2.1.1). Det er tatt inn bestemmelser for fellesområder og spesialområde friluftsområde. Forslag tilleggsbestemmelser for nye tomter: Boliger og opparbeiding av tomt skal utføres ihht gjeldende retningslinjer for universell utforming, HMS og krav til lekearealer ( 2.1.5). Bygninger skal planlegges med lavt energiforbruk (jfr krav i gjeldende tekniske forskrifter). Bygninger skal tilrettelegges for vannbåren varme og bruk av fornybare energikilder. Strøm skal ikke kunne benyttes som hovedoppvarming. Dette sammen med krav til sunne, lokale materialer og søppel håndtering skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak ( 2.1.6). Krav til fargebruk ( 2.1.7). Arkitektbua 20.03.09 P.A.R. arkitektbua as dato: 20.03.09 side 9 av 9