BERGEN KOMMUNE Sosial, bolig og områdesatsing/boligetaten Til: BSBO Stab v/ Trond Stigen Kopi til: Unntatt offentlighet Off.l. 13 jfr. 13 forv.l Fagnotat Saksnr.: 201200950-20 Emnekode: ESARK-1522 Saksbeh: TJT Fra: Boligetaten Dato: 28. mars 2014 Startlånet - Nye retningslinjer for tildeling Startlånet ble innført som erstatning for etableringslånet i 2003. Bergen kommune vedtok å benytte ordningen i byrådssak 1609-02, og har etter dette jevnlig justert retningslinjer og beløpsgrenser for å tilpasse ordningen til utviklingstrekk i boligmarkedet, bla i saken "Startlånet, erfaringer 2003-2004" som ble behandlet og vedtatt av byrådet i sak 1137-05. Beløpsgrenser har senere vært justert i 2007 og 2009. I byrådssak 1236/11 ble retningslinjer og beløpsgrenser, på bakgrunn av endringer i bankenes utlånsvirksomhet, igjen endret. Årsaken til at en foreslår ytterligere endringer i retningslinjene er ny forskrift om startlån fra Husbanken, FOR-2014-03.12.273. Disse forskriftene er i tråd med forslaget som var ute til høring i fjor og som Bergen kommune hadde klare innvendinger mot. Dette innebærer at ordningens innretning endres. Samtidig ble det vedtatt ny Forskrift om endring i forskrift om rente- og avdragsvilkår for lån i Husbanken, FOR-2014-03-274. Videre har Husbanken i årets tildeling av nye Startlånsmidler, redusert beløpet ift omsøkt nivå, meldt at kommunen ikke vil bli tildelt hele det omsøkt beløpet og i sterk grad fokusert ensidig på en, i mer tradisjonell forstand, vanskeligstilt målgruppe. På bakgrunn av nye statlige retningslinjer og reduserte bevilgninger må Bergen kommune endre sine for å justere utlånsaktiviteten til et nytt og lavere nivå. Anbefalt forslag fra Boligetaten Byrådet vedtar nye retningslinjer for Bergen kommunes bruk av startlånsordningen. Tor Jørgen Tofte boligsjef 1
Saksutredning: Unntatt offentlighet Off.l. 13 jfr. 13 forv.l Kort om ordningen Startlån og boligtilskudd, utbedringslån og tilskudd til utbedringer, er virkemidler kommunen har for å hjelpe økonomisk vanskeligstilte som har problemer med å etablere seg i egen bolig, beholde boligen eller utbedre/tilpasse boligen de bor i. Hensikten med ordningen er å hjelpe dem som har problemer med å få finansiering på tradisjonelt vis gjennom vanlig bank. Startlånsordningen ble innført 01.01.2003 etter vedtak 18.12.2002 i Byrådsak 1609/02, «Innføring av Startlånet for vanskeligstilte på boligmarkedet». Fra samme tidsrom ble ordningen med Etableringslån avsluttet. Målgrupper for ordningen var i følge forskriften : «Startlån skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet.» I den departementale arbeidsgruppen som forberedte ordningen, hvor for øvrig Bergen kommune var representert, var det enighet om at unge var én av de viktigste målgruppene. Når begrepet «vanskeligstilte på boligmarkedet» også er benyttet er det fordi en på denne måten ønsket å vise at også posisjonen i forhold til boligmarkedet skulle være premiss for å nytte ordningen, og ikke kun en mer tradisjonell fortolkning av begrepet «vanskeligstilt». Retningslinjene og praksis i Bergen kommune har siden starten spesifisert at unge husstander i etableringsfasen er en viktig målgruppe og andel av utbetalte lån fra kommunen som hvert år er gitt til husstander til og med 35 år, er årlig kartlagt. Denne andelen har lagt relativt stabilt rundt 55 %. Nytt hovedprinsipp i låneordningen var at boligfinansieringen som hovedregel skulle være en samfinansiering mellom kommunen og en privat bank. Prinsippene for samfinansieringen var at: - Samfinansieringen gis som to lån der kommunen tar topprisikoen. - De private bankene anbefales å yte grunnlån til vilkår som reflekterer at det offentlige tar topprisikoen Den ønskede innretningen mot samfinansiering med bank åpnet opp for flere saker hvor startlånet kunne gi boligetablerere et grunnlag for å etablere gode kundeforhold i de private kredittinstitusjonene og for bankene, på sikrere grunnlag, kunne utvide kundeporteføljen. Annet og viktige premiss for Bergen kommunes bruk av startlånsordningen er at en har et bredere perspektiv på boligpolitikkområdet. Startlånet har vært ett av flere virkemiddel i det individrettede politikkområdet og kommunen har som vha dette kunnet være en aktør som har kunnet påvirke både leie- og eiermarkedet. Bergen kommune har en relativt stor utleieboligportefølje for vanskeligstilte. Det ordinære, private utleieboligmarkedet er betydelig, men det er mange små aktører og i liten grad profesjonalisert. Dette gjør utleieboligmarkedet uforutsigbart og en mindre stabilitet enn ønskelig for f.eks. unge «ordinære» boligsøkere. Som universitets- og høgskoleby og en region med et betydelig innslag av arbeidsinnvandrere er det stor etterspørsel etter utleieboliger og et betydelig prispress. Den norske boligpolitikken har i hele etterkrigstiden bygget på eierskap til egen bolig. Høy etterspørsel etter utleiebolig gir høye leiepriser, en utvikling av selve utleieboligtilbudet som ekskluderer barnefamilier og vanskeligstilte da markedet foretrekker «gode» betalere og kortvarige leieforhold. 2
Målrettet bruk av startlånet har gitt mulighet for husstander med økonomi til å betjene et huslån, bygge egenkapital og på denne måten spare, frigjøre utleieboligmarkedet til husstander som av forskjellige årsaker ikke kan eller ønsker å eie og også redusere etterspørselen etter kommunale boliger. Videre sørger en stabil etterspørsel etter eierbolig til at resten av markedet er i bevegelse i takt med husstandenes endrede behov i forskjellige livsfaser. Som beskrevet over vedtok Bergen kommune å benytte seg av ordningen i byrådssak 1609-02, og har etter dette jevnlig justert retningslinjer og beløpsgrenser for å tilpasse ordningen utviklingstrekk i boligmarkedet, bla i saken "Startlånet, erfaringer 2003-2004" som ble behandlet og vedtatt av byrådet i sak 1137-05. Beløpsgrenser har senere vært justert i 2007 og 2009. I 2011 ble retningslinjene justert for blant annet å tilpasse seg endringer i låneetterspørselen som følge av Finanstilsynets skjerpede krav og retningslinjer for bankenes utlånspraksis. Beløpsgrensene ble samtidig justert. Bakgrunn for nye endringer: Bruken av startlån har de siste årene vært økende. I 2010 var utlånsvolumet på kr ca kr 480 000 000,-, i 2011 ca. kr 494 000 0000 og i 2012 var dette økt til ca. kr 562 000 000. Antall lån økte fra 573 i 2010 til 685 i 2012. I 2013 var det en nedgang i antall lån til 636, men en økning i sum til kr 599 000 000. Bergen kommune har i denne perioden hatt som mål å øke bruken av startlån. Økningen har således vært i tråd med forutsetningene. Årsaken til økningen er blant annet å finne i Bankenes utlånspraksis. Finanstilsynet sitt rundskriv 11/2010 med skjerpede krav og retningslinjer for bankenes utlånspraksis for boliglån førte til at Bergen kommune fikk flere søknader fra de som tidligere fikk fullfinansiert sine boligkjøp ved ordinære banklån. Disse oppnår nå inntil 85 % finansiering fra ordinær bank, og uten tilstrekkelig egenkapital søkes det dermed om startlån for å dekke opp differansen. Unge førstegangsetablerende har vært en del av målgruppen for tildeling av Startlån. I Forskrift om startlån fra Husbanken 1 fra 2004 fremkommer det at: «Startlån skal tildeles kommuner for videre utlån, og skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet...» I Husbanken retningslinjer fra 1.1.2013 fremgår det videre at: «Startlån er behovsprøvd og kan omfatte blant andre unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag og andre økonomisk vanskeligstilte husstander.» I Husbanken sin veileder av 1.6.2013 er formålet derimot presisert: «Formålet med startlånet er at det skal bidra til gode løsninger for varig vanskeligstilte på boligmarkedet slik at disse kan få et trygt og godt boforhold. Som varig vanskeligstilte regnes husstander som verken nå, eller senere vil kunne få finansiert bolig på annen måte enn ved bistand fra kommunen.» Det presiseres videre at «Kommunen må foreta en bevisst prioritering av målgrupper ved tildeling av startlån og tilskudd slik at de mest vanskeligstilte prioriteres først.». I den nye forskriften framstår ordningen slik: 3
1.Formål Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. 3.Hvem kan få startlån Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren: a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Uavhengig av vurderingene etter annet ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det, b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin, c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet eller d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger. 4.Hva det kan gis lån til Kommunen kan gi lån til: a) kjøp av bolig, b) utbedring og tilpasning av bolig, c) oppføring av ny bolig og d) refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen. Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås. I NOU en «Bolig for alle» ble det fremmet forslag om at startlån skulle kunne gis med hele 50 års nedbetalingstid. Maksimal nedbetalingstid for kommunene har vært 30 år. I ny forskrift som regulerer dette forholdet er det gitt åpning for at lån på slike vilkår skal kunne opptas av kommunene. I forskriften om startlånet er det sagt slik: 6.Rente- og avdragsvilkår Rente- og avdragsvilkår for lån fra Husbanken til kommunene er regulert i forskrift 25. mai 2011 nr. 550 om rente- og avdragsvilkår for Husbanken. 4
Startlån fra kommunen skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Startlån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at: a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt, b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid, c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstavene b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. Kommunen gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader. Dersom det dokumenteres at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av låneordningen overstiger 0,25 prosentpoeng, kan kommunene i tillegg kreve gebyr for inndekning av det overskytende beløpet. Kommunene står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår, blant annet andre nedbetalingsplaner. Slike avtaler endrer ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken. Som det fremgår vil innretningen på ordningen nå i stor grad være et sosialpolitisk virkemiddel og mindre grad være et virkemiddel hvor de bredere bolig- og velferdspolitiske sammenhengene kan legges til grunn. Om 2013 Bergen kommune vedtok i budsjettet for 2013 å søke om kr. 550.000.000,- i startlån fra Husbanken. Bergen kommune mottok halve omsøkte beløp i en éngangs utbetaling for 1. og 2. termin, kr. 275 mill. I tilsagnsbrevet av juli 2014, hvor kommunen fikk utbetalt kr. 137,5 mill, fremgikk det at Bergen kommune ikke ville få utbetalt hele det omsøkte beløpet og en ble bedt om å prioritere «de mest vanskeligstilte». I møte med Husbanken ble dette konkretisert til 60 % av restbeløpet og det ble vedtatt å stoppe saksbehandling av alle saker innkommet etter 30. juni. Siste utbetaling fra Husbanken var imidlertid på kr. 109.936.000 slik at det totalt ble utbetalt kr. 522.436.000 til Bergen kommune i Startlånsmidler. På grunn av varslet reduksjon i utbetalingene fra Husbanken ble det vedtatt stans av behandling av søknader om startlån 12. september 2013. Alle søknader med unntak av refinansieringssøknader fra de som sto i fare for å miste bolig på tvangssalg og fra søkere som bodde i kommunale boliger (leie til eie) ble avvist uten behandling. Til tross for stans i behandlingen av søknader ble det utbetalt kr 599 mill. i startlån i 2013. Differansen mellom midler tildelt fra Husbanken og faktiske utlån ble dekket inn ved bruk av ekstraordinære innfrielser av startlån Husbanken har de seinere år i sine tilsagnsbrev informert om at dersom det blir behov for ytterligere lån kan en søke om dette. Dette har Bergen kommune gjort etter bystyrevedtak ifm behandlingen av tertialrapportene. Seinest i 2012 hvor Bergen kommune etter søknad fikk innvilget kr. 50 mill utover tidligere omsøkte beløp. 5
Tilsagn for 2014 Bergen kommune har ikke kunnet behandle nye startlånssaker inneværende år før nye midler er bevilget fra Husbanken. En har imidlertid fra årsskiftet tatt i mot og registrert nye saker. Hittil er innkommet ca 700 søknader. I Bergen kommunes budsjett tas det høyde for innlån av kr. 550 millioner til formålet i 2014. I årets tilsagnsbrev fra Husbanken er det innvilget kr. 225,5 millioner. Dette er halvparten av ca. 82 % av omsøkt beløp. Det informeres videre i brevet om at Bergen kommune ikke kan påregne å få bevilget hele det omsøkte beløpet, men at en kan søke om nye midler i to seinere omganger. En er blitt gjort kjent med at antatt totalbeløp vil være ca. 451 millioner. Dette er over 100 millioner under budsjettert beløp og ca 150 millioner over antatt utlån dersom Bergen kommunes utlånspraksis skulle videreføres etter gjeldende retningslinjer. Økonomiske og mulige administrative konsekvenser Redusert utlånsaktivitet vil også ha konsekvenser for fremtidige budsjetter, inntekter og på sikt, kanskje også for bemanningsbehov. Det er budsjettert med Kr. 550.000.000,-. Estimert innlån fra Husbanken er kr. 451.000.000,-. Resultatenhet 0520 For resultatenhet 0520 Boligetaten, vil en reduksjon i innlån av startlån fra Husbanken medføre reduserte inntekter i driftsregnskapet. Inntekt i form av etableringsgebyr er for 2014 budsjettert med kr. 1.442.000,-. Ny prognose for 2014 er kr. 770.000,-. Etableringsgebyr er beregnet med grunnlag i antall nye startlån, og størrelsen på lånene. Nye retningslinjer og redusert innlån av startlån, medfører at antall innvilgede lån reduseres. Dette gir en lavere inntekt for 2014 enn det er budsjettert med. Redusert innlån vil også ha konsekvenser for inntektene etaten har i form av rentemargin. Det er for 2014 budsjettert med kr. 6.700.000,-. Ny prognose for 2014 er Kr. 6.470.000,-. Bergen kommune gir påslag på 0,25 % på Husbankens gjeldende rente. Redusert utlån fører til at forventet inntekt i form av rentemargin, vil være lavere enn budsjettert. Resultatenhet 0521 En reduksjon i innlån fra Husbanken vil også få konsekvenser for forventede innbetalinger i form av renter og avdrag fra privatkunder, som skal gå til dekning av formidlingslån til Husbanken. Disse tallstørrelsene vil Boligetaten komme tilbake til ved tertialrapportering. Administrasjonen av låneordningen finansieres for en stor del av inntektene. Som det fremgår av oppstillingen over innebærer innsnevring av målgruppen en reduksjon av antall lån. Nå, når lånevirksomheten startes igjen etter stopp i 2013, er søknadsantallet imidlertid svært høyt innledningsvis. Utover året og videre fremover antas det at etterspørselen vil tilpasse seg de nye retningslinjene og saksmengden gå ned. Selv om selv saksbehandlingen i forhold til enkeltsaker er vanskeligere og mer tidkrevende med fullfinansiering- og refinansiering, antas at det på sikt påvirker bemanningsbehovet. Et positivt element er at saksbehandlingstiden fremover også bør kunne reduseres. 6
Nye retningslinjer Unntatt offentlighet Off.l. 13 jfr. 13 forv.l Selv om det er opp til den enkelte kommune å benytte startlånsordningen og å vedta egne retningslinjer for denne, må retningslinjene være innenfor det handlingsrommet som de statlige retningslinjene setter. Som det fremgår av retningslinjene er ikke unge og førstegangsetablerere lenger en prioritert målgruppe, økt privat sparing før boligkjøp er ønsket adferd, reduksjon av gjeldsbelastningen i samfunnet er ønsket, de «langvarig økonomisk vanskeligstilte» er de prioritert målgruppene og Startlånet som virkemiddel i en bredere lokal bolig- og velferdspolitisk sammenheng har ikke høy prioritet. Dette er fulgt opp med reduserte bevilgninger til kommunen. Nye kommunale retningslinjer må følge ny forskrift. Begrepet langvarig økonomisk vanskeligstilt vil derfor være retningsgivende for hvordan en i Bergen kommune definerer og identifiserer fremtidige låntakere for å nå det ønskede, lavere utlånsnivået. I det følgende vil ulike behov for endringer og justeringer bli gjennomgått, før forslaget til nye retningslinjer fremkommer i sin helhet. Bruk av startlån for 2014 og fremover må således tilpasses innvilgede midler fra Husbanken. Ut i fra antatt innvilget beløp i samsvar med totale utbetaling i fjor, så er det behov for en reduksjon på inntil 150 mill. Utbetaling i 2013 fordelte seg på følgende poster. 2013 Antall lån Beløp Garantinnf. 3 250 969 Fullfinans. 268 411 891 200 Refinans. 38 34 543 679 Utbedringslån 14 3 710 000 Toppfinans. 311 148 524 997 Totalt 634 598 920 845 Gruppen som har fått fullfinansiering har vært låntakere med inntekt under de veiledende retningslinjene eller det har vært boligsosiale hensyn som gjør at det har blitt innvilget fullfinansiering. Denne gruppen anses for å være innenfor målgruppen, og det kan vanskelig gjøres innskrenkninger i bruk av startlån i forhold til denne gruppen. Det samme må sies i forhold til lån som er gitt til refinansiering og utbedringslån. Gruppen for toppfinansiering er de som har fått inntil 25 % av boligfinansiering dekket av startlån og resterende i ordinær bank. Dette er i hovedsak førstegangsetablerende på boligmarkedet. Disse vil som regel ikke kunne defineres som å ha «langvarige problemer med å finansiere eid bolig». Boligetaten forslår derfor at gruppen som fikk tilbud om lån til dekning av 25 % av kjøpesummen ikke lenger skal få tilbud om lån fra Bergen kommune. Utbetalingen til denne gruppen utgjorde ca. 148 mill. og tilsvarer behovet for reduksjon. I den nye forskriftens 3 2.ledd angis den nye målgruppen for å være personer som «a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens 7
inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir.» Med personer som «forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig» forstås slik at situasjonen må være av en viss varighet og at lånsøkerne innen overskuelig fremtid ikke kan forventes å ha en forbedring i sin økonomiske situasjon. Dette vil typisk være personer med lav uføretrygd eller alderspensjon. Typisk vil også være personer med stor forsørgelsesbyrde som vil vare en periode fremover. Det er ikke krav om at situasjonen skal være varig. Dette ville ha utelukket barnefamiliene da barna vokser opp. Personer i lavlønnet yrker uten formell kompetanse vil også være omfattet. Disse vil ha begrenset mulighet til å finne seg arbeid med bedre lønnsvilkår. Det må derfor legges til grunn en langsiktig vurdering av inntektsgrunnlaget, og ikke bare dagens situasjon. Det må blant annet legges til grunn at man utnytter sitt inntektspotensial i forhold til helse og arbeidsmuligheter. Lav inntekt fordi man velger å arbeide deltid vil således ikke kunne defineres som personer med «langvarige problemer». For flere lånsøkere vil det være vanskelig å anslå hva situasjonen vil være fremover da de befinner seg i en midlertidig situasjon. Dette vil være lånesøkere som for eksempel mottar arbeidsavklaringspenger. Det vil ofte her være vanskelig å anslå hva situasjonen vil bli fremover da dette ofte er usikkert både for lånsøker og lege. Det samme vil være i forhold til de som har midlertidig arbeid. Det antas at det her må ses på at det ikke er krav om at situasjonen skal være varig. Har man et sykdomsforløp som tilsier at denne situasjonen vil vare over tid så må det være grunnlag for å si at situasjonen er langvarig. Det vil sannsynligvis bli nødvendig å innhente legeerklæringer. I forhold til de som er i midlertidig stillinger, så man på lik måte vurdere fremtidsutsiktene så langt det er mulig. I dag så stilles det krav om at inntektsgrunnlaget må være av en viss varighet for å kunne få lån, og for eksempel kortvarige og tidsbegrensede trygdeytelser som overgangsstønad og dagpenger vil i de fleste tilfeller ikke bli lagt til grunn som inntekt ved beregning av betjeningsevne. Vurderingen om de har «langvarige problemer» vil derfor være sammenfallende med dagens vurdering om inntekten er stabil og langvarig nok til å kunne basere en fremtidig betjeningsevne. Forskriftens 3. 2.ledd litra b) angir også et krav om at personene «har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir.» Slik forskriften fremstår så medfører dette at det må gjøres en vurdering om personene har klart å spare det en ut i fra inntekter og utgifter skulle ha klart å spare. Dette ville innebære en grundig vurdering av inntekter og utgifter i perioden fremfor søknadstidspunktet. Dette vil by på flere praktiske problemer, blant annet i forhold til å dokumentere inntekter og utgifter som ligger tilbake i tid. I tillegg vil det kunne oppfattes som inngrep i personenes privatliv hvis de må forklare hvorfor de ikke har evnet å spare hvis tallene objektivt tilsier sparing. Bergen kommune har de siste årene hatt opp mot 2000 søknader pr år. Det vil således også være et spørsmål om kapasitet hvis en slik vurdering skal legges til grunn i alle saker. Boligetaten har da valgt å løse dette med inntektsgrenser som innebærer at man med standardiserte satser for livsopphold og boutgifter i liten grad vil ha hatt mulighet til å spare. 8
F. eks vil en enslig med en årsinntekt på 340 980 og en husleie på kr 8 000,- som antas å være rimelig, så vil en maks kunne spare kr 3 000 4 000,- pr mnd. For å kunne spare til tilstrekkelig egenkapital så vil dette ta opp i mot 7 år Forslaget medfører at målgruppen for startlån begrenses til de som har en inntekt under veiledende inntektsgrense. Disse tilbys 100 % finansiering. De veiledende inntektsgrensene ble sist justert i 2011. Inntektsgrensene er derfor justert. Det er tatt utgangspunkt i grunnbeløpet ved fastsettelse av inntektsgrensen. Grunnbeløpet (G) er en faktor som blir brukt til å fastsette og beregne retten til og størrelsen på mange ytelser etter folketrygdloven. Grunnbeløpet reguleres hvert år og fastsettes etter forventet lønnsøkning inneværende år. Grunnbeløpet fastsatt 1. mai 2013 er kr 85 245. En forankring i grunnbeløpet vil forenkle justeringen av inntektsgrensene fremover. Forslaget innebærer at husstand med en voksen settes lik 4G og at husstand med to voksne er lik 5G, og at det pr barn øker med en halv G. Når det gjelder grensene for tilskudd så er det her gitt et generelt påslag på kr 15 000 på satsene fra 2011. Dette tilsvarer økningen fra 2009 til 2011. Det kan ved neste regulering være aktuelt å bruke omregningsfaktoren fra NAV som tar utgangspunkt i økning i grunnbeløpet. Dette gir følgende inntektsgrenser: Husstand Tilskudd Maks inntekt for lån. 1 voksen uten barn 265.000,- 340.980,- 1 voksen med 1 barn 305.000,- 383.603,- 1 voksen med 2 barn eller flere 345.000,- 426.225,- 2 voksen uten barn 305.000,- 426.255,- 2 voksen med 1 barn 345.000,- 468.848,- 2 voksen med 2 barn eller flere 385.000,- 511.740,- Levekostnader I beregningen av betjeningsevne har Boligetaten benyttet standardiserte satser som dekker stipulerte levekostnader. Disse har tatt utgangspunkt i livsoppholdssatser for sosialtjenesten med et tillegg for strøm og andre utgifter som sosialtjenestens livsoppholdssatser ikke dekker. Levekostsatsene som Boligetaten benytter ved kredittvurderingen for låneopptak ble sist regulert i januar 2010. Det ble da som tidligere tatt utgangspunkt i sosialhjelpssatsene for Bergen kommune. Man tok utgangspunkt i sosialssatsene og la til et tillegg for strøm, barnetrygd og et varierende prosentpåslag.: Det er nå fire år siden Boligetaten satser ble regulert. Det er derfor nødvendig med en gjennomgang og justering av levekostsatsene som benyttes ved kredittvurderingen da levekostnadene i samme periode har økt. Det er videre ønskelig å ha realistiske satser som dekker det som er nødvendige utgifter til mat, klær, fritidsaktiviteter, strøm o.sv. Lave satser kan føre til at låntakerne får for lite rom i økonomien slik at de ikke vil klare mindre endringer i inntekt eller uforutsette utgifter. Dette kan føre til mislighold av boliglån eller andre økonomiske forpliktelser som kan medføre at låntakerne må selge boligen. Høye livsoppholdssatser vil medføre at færre av de med lavere inntekt f.eks. uføretrygd vil kunne få tilbud om lån. Dette er ikke ønskelig da denne gruppen ofte vil ha behov for stabile boforhold over lengre tid og klart er i målgruppen for startlån. 9
Det er ønskelig å knytte våre satser for levekostnader opp mot tilsvarende eksterne satser som reguleres hvert år. Dette for letter å kunne regulere våre og for å sikre enn viss samsvar med andre. Boligetaten har vurdert beregnede Sifo-satser som Husbanken benytter i sin lånekalkulator. Det beregnes her en reduksjon på 20 % ved Husstander med 4 eller flere medlemmer. Disse satsene innebærer en vesentlig økning for enslig og par uten barn, men lavere beløp for familier med 4 medlemmer eller flere. Det er lansert forslag til en felles sats til dekning av levekostnader for de ulike namsmyndighetene og for gjeldsordning. Det er den sats som NAV benytter ved beregning av bidragsevne. Det er ikke vedtatt en felles sats, men Statens innkrevingssentral og til dels skattemyndighetene har tatt denne satsen i bruk. Denne skal i henhold til forslaget indeksreguleres hvert år. Boligetaten har kommet til at man beholder sosialsatsene som et grunnlag og justerer prosentpåslaget. Sosialsatsene har egen sats for barn fordelt etter tre aldersgrupper. Boligetaten ønsker en sats for barn uavhengig av alder. Dette blant annet fordi man ved beregning av betalingsevne må legge et langsiktig budsjett til grunn og barnas alder vil da variere. Det er da foreslått å benytte seg av sats for barn mellom 6-10 år. Dette tilsvarer også gjennomsnittet for de ulike aldersgruppene. Dette gir for 2014 følgende satser: Husstand Sosialsats Boligetatens sats Enslig 5600 7590 Enslig m/1 barn 8450 11960 Enslig m/2 barn 11300 15666 Enslig m/3 barn 14150 19 030 Enslig m/4 barn 17000 22850 Par 9300 11 845 Par med 1 barn 12150 14 826 Par med 2 barn 15000 18 478 Par med 3 barn 17850 21 760 Par med 4 barn 20700 25 580 Noen eksempler Foreslåtte endringer i inntektsgrenser og livsoppholdssatser vil gi følgende regnestykker: Et lån på kr 2000 000 vil med en kalkulasjonsrente på 5,5 % og 30 års nedbetalingstid utgjøre kroner 12 312,- pr mnd. Enslig med en årsinntekt på kr 340 980,- pr mnd. vil da med levekostnad på kr 7 590,- pr mnd. ha igjen kr 4 890,- pr mnd. til å dekke felles utgifter, kommunale avgifter og eventuell annen gjeld. Skattebelastningen er da fordelt utover året. Omregner man skatten til faktisk betalt pr 10
måned og ser vekk fra månedene med skattereduksjon, og det legges til grunn en fellesutgift på kr 2 500,-, så vil husstanden gå i pluss med kr 814,-. Enslig med to barn med en årsinntekt på kr 426 211 hvor det er lagt til grunn at kr 30 000,- er barnebidrag som er fritatt for skatt og at barnetrygd for tre kommer i tillegg. Livsopphold som legges til grunn her blir 15 666,-. Husstanden vil her med et lån på kr 2 000 000 sitte igjen med kr 6 306,- til dekning av fellesutgifter, kommunale avgifter og eventuell annen gjeld. Skattebelastningen er da fordelt utover året Et par med en årsinntekt på 426 211,- og et livsopphold på kr 11 845,-. Et lån på kr 2 000 000,- vil medføre et overskudd på kr 8 230,- pr mnd. til dekning av fellesutgifter, kommunale avgifter og annen gjeld. Skattebelastningen er da fordelt utover året Et par med to barn med en årsinntekt på kr 511 740, hvor barnetrygden kommer i tillegg og et livsopphold på kr 18 478, så vil et lån på kr 2 000 000,- medføre et overskudd på kr 8 140,-. til dekning av fellesutgifter, kommunale avgifter og annen gjeld. Omregner man skatten til faktisk betalt pr måned og ser vekk fra månedene med skattereduksjon, og det legges til grunn en fellesutgift på kr 4 000,-, så vil husstanden gå i pluss med kr 337,- Regnestykkene viser at de med høyest inntekt innenfor inntektsgrensene vil kunne betjene et lån på opptil kr 2 000 0000,-. De vil derimot sitte igjen med lite overskudd til å betjene annen gjeld eller andre utgifter. Nedbetalingstid: Dagens låntakere får tilbud om inntil 25 års nedbetalingstid som annuitetslån. Det foreslås at nedbetalingstiden økes til 30 år. Dette ut i fra at Husbanken har 30 års nedbetalingstid på startlån som utbetales til kommunen. En forlengelse av nedbetalingstiden vil kunne medføre at de som tidligere har fått forhåndstilsagn med relativt lave lånebeløp og som ofte ikke har lykkes med å finne egnet bolig innenfor denne prisklassen, kan med 30 års nedbetalingstid få forhåndstilsagn med noe høyere beløp, og sannsynligheten for at de kan finne seg en egnet bolig innenfor sin betjeningsevne, vil da øke. I forskriftens 6 åpnes det opp for at det «I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år». I forskrift om endring i forskrift om rente og avdragsvilkår for lån i Husbanken (FOR 2014-03-12 274) 9 2.ledd fremgår det at «lån til kommunen som skal lånes ut videre som startlån, kan i særlige tilfeller gis med inntil 50 års løpetid Ut i fra denne bestemmelsen foreslås det at en mindre gruppe låntakere kan få tilbud om 50 års nedbetalingstid. En lengre nedbetalingstid vil medføre at lånbeløpet kan økes. En person har mulighet til å låne kr 1 500 000,- med 25 års nedbetalingstid vil med samme annuitetsbeløp kunne låne opp til kr 1 900 000 med 50 års nedbetalingstid. Dette vil igjen øke sannsynligheten for at de kan finne seg en egnet bolig. 11