Til andelseierne i Vallerudtoppen Borettslag Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2016. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Vallerudtoppen Borettslag det kommende året. Velkommen til generalforsamling onsdag 3.mai 2017. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Vallerudtoppen Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Vallerudtoppen Borettslag avholdes onsdag 3.mai 2017 kl. 18:00 i Steinerskolens lokaler. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om vinterhage B) Forslag om ladestasjopn for el-bil Innkomne forslag står på side 20 24. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av minst 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av miljøutvalg for 1 år G) Valg av trafikkutvalg for 1 år Valgkomiteens innstilling står på side 25. Oslo, 1.mars 2017 Styret i Vallerudtoppen Borettslag Stein Helstrøm /s/ Christen Håholm-Tischbein /s/ Knut Helge Drivenes /s/ Kristin Berggard /s/ Thomas Wahlgren /s/
GENERELLE OPPLYSNINGER 3 Vallerudtoppen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2016 Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950919647, ligger i Lørenskog kommune og har adresse: Kantarellveien 44-56, 47-49, 61-83. Piggsoppveien 30-34, 38-48, 52-60, 64-84, 31-35, 41-47, 69-75. Røyksoppstien 2-18, 20-38, 5-17, 27-43. Steinsoppveien 2-26, 3-33. Borettslaget består av 120 andelsleiligheter, fordelt på 36 eneboliger og 84 rekkehus. Første innflytting skjedde i 1987. Tomta ble kjøpt i 1989, er på ca. 47 069 m 2 og har gårdsnr. 99/bruksnr. 535 og 536. I tillegg kommer «forretningstomta» på ca. 2 760 m 2 (gårdsnr. 99/bruksnr. 648) som eies sammen med Vallerudåsen Borettslag. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. Tillitsvalgte Styreleder Stein Helstrøm Piggsoppveien 33 Nestleder Christen Håholm-Tischbein Piggsoppveien 84 Styremedlem Knut Helge Drivenes Røyksoppstien 26 - Kristin Berggard Kantarellveien 54 - Thomas Wahlgren Piggsoppveien 41 Varamedlem Bjørn Holstad Kantarellveien 54 - Jon Anders Lien Piggsoppveien 32 - Eilif Lundberg Piggsoppveien 47 - Olav Benjamin Ryan Kantarellveien 46 Valgkomite Brede Haave Kantarellveien 49 - Knut Roger Rinden Piggsoppveien 46 - Erlend Husby Røyksoppstien 24 Delegert OBOS Stein Helstrøm Piggsoppveien 33 Varadelegert OBOS Christen Håholm-Tischbein Piggsoppveien 84 Miljøutvalg Steinar Haugse Steinsoppveien 33 - Simen Eid Steinsoppveien 9 - John Aarvik Steinsoppveien 6 - Aina Fossum Moen Steinsoppveien 21 Trafikkutvalg Frida Halvorsen Røyksoppstien 6 - Steinar Myrvold Piggsoppveien 38 - Thomas Tvenge Røyksoppstien 2 - Andreas Schiller Steinsoppveien 3 Av borettslagets 5 styremedlemmer er 1 kvinne. Borettslaget ønsker en jevnere representasjon av begge kjønn og oppfordrer kvinner til å delta i styret eller utvalgene. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
4 Vallerudtoppen Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2017. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2016 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr 6 929 535 mot budsjettert kr 6 934 000. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr 2 956 950 mot budsjettert kr 3 250 000. Avviket skyldes mindre vedlikehold i 2016 enn forventet. Resultat Årets resultat på kr 3 781 249 fremkommer i resultatregnskapet som et overskudd og foreslås overført til annen egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) Som følge av fastrenteavtale med Husbanken, er det i 2016 ikke nedbetalt ekstraordinært på IN-ordningen. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) utgjør kr 1 202 881 pr. 31.12.2016 og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen er budsjett for 2017 tatt med i resultatregnskapet (kolonnen lengst til høyre). Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det kun beregnet midler til ordinært vedlikehold i 2017. Kommunale avgifter i Lørenskog kommune Kommunestyret i Lørenskog har vedtatt følgende gebyrsatser fra 1.1.2017: Vanngebyr beholdes uendret Avløpsgebyr tilknytning øker med 5 % og årsgebyr øker med 35 % Renovasjonsgebyr for beholdere og containere beholdes uendret Feie- og tilsynsgebyr reduseres med 10 % Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2016.
5 Vallerudtoppen Borettslag Forsikring Forsikringspremien fastsettes individuelt av forsikringsselskapene på bakgrunn av borettslagets skadehistorikk. I tillegg justeres for generell indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1.janunar. Premien for 2017 er ukjent, da neste terminforfall er 1.8.2017. Styret har derfor i budsjettet lagt regnskapstall for 2016 til grunn. Lån Borettslaget har pr 31.12.2016 annuitetslån i Husbanken med halvårlige terminforfall til fastrente 1,999 % (til juni 2018). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 1.10.2018. I tillegg har borettslaget serielån i OBOS-banken med månedlige terminforfall til flytende rente 2,6 % pr. 31.12.2016. Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.8.2022. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2017) Rente på drifts- og sparekonto i OBOS-banken utgjør hhv. 0,15 % og 0,65 % pr 1.1.2016. Forretningsførerhonorar Med bakgrunn i den generelle lønns- og prisvekst i løpet av 2016 øker forretningsførerhonoraret til OBOS med 3 %. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2017. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnadene som ble indeksregulert pr. 1.2.2017 og økte med 2 %. Økte felleskostnader vil øke de disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 1.mars 2017 Styret i Vallerudtoppen Borettslag Stein Helstrøm /s/ Christen Håholm-Tischbein /s/ Knut Helge Drivenes /s/ Kristin Berggard /s/ Thomas Wahlgren /s/
6 Vallerudtoppen Borettslag
7 Vallerudtoppen Borettslag
8 Vallerudtoppen Borettslag
. 9 Vallerudtoppen Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 865 057 1 373 880 865 057 1 202 881 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) 3 781 249 2 871 827 3 473 000 3 650 000 Fradrag for avdrag på langs. lån 16-3 443 425-3 380 650-3 430 000-3 491 000 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 337 824-508 823 43 000 159 000 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 1 202 881 865 057 908 057 1 361 881 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 2 060 546 2 113 881 Kortsiktig gjeld -857 665-1 248 824 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 1 202 881 865 057
10 Vallerudtoppen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader 3 371 535 3 371 590 3 372 000 3 372 000 Innkrevde felleskostnader 2 3 556 920 3 556 920 3 557 000 3 781 000 Andre inntekter 3 1 080 2 488 5 000 5 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 6 929 535 6 930 998 6 934 000 7 158 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-25 294-21 769-25 000-25 000 Styrehonorar 5-175 000-150 000-175 000-175 000 Revisjonshonorar 6-5 750-5 625-6 000-6 000 Forretningsførerhonorar -126 955-123 260-130 000-130 000 Konsulenthonorar 7-59 403-24 116-10 000-30 000 Kontingenter -24 000-24 000-24 000-24 000 Drift og vedlikehold 8-618 975-1 620 042-950 000-950 000 Forsikringer -354 745-354 434-375 000-355 000 Kommunale avgifter 9-911 640-863 020-900 000-970 000 Energi/fyring -64 660-43 061-45 000-75 000 Kabel-/TV-anlegg -413 136-401 889-410 000-430 000 Andre driftskostnader 10-177 392-181 224-200 000-200 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -2 956 950-3 812 440-3 250 000-3 370 000 DRIFTSRESULTAT FØR IN: 3 972 585 3 118 558 3 684 000 3 788 000 DRIFTSRESULTAT 3 972 585 3 118 558 3 684 000 3 788 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 10 289 29 553 10 000 10 000 Finanskostnader 12-201 625-276 284-221 000-148 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -191 336-246 731-211 000-138 000 ÅRSRESULTAT 3 781 249 2 871 827 3 473 000 3 650 000 Overføringer: Til annen egenkapital 3 781 249 2 871 827
11 Vallerudtoppen Borettslag BALANSE EIENDELER Note 2016 2015 ANLEGGSMIDLER: Bygninger 13 99 401 021 99 401 021 Tomt 6 788 179 6 788 179 SUM ANLEGGSMIDLER 106 189 200 106 189 200 OMLØPSMIDLER: Kortsiktige fordringer 14 204 955 221 334 Driftskonto OBOS-banken 250 436 446 839 Sparekonto OBOS-banken 1 605 155 1 445 708 SUM OMLØPSMIDLER 2 060 546 2 113 881 SUM EIENDELER 108 249 746 108 303 081 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 120 * 100 12 000 12 000 Annen egenkapital 15 44 938 693 41 157 444 SUM EGENKAPITAL 44 950 693 41 169 444 GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån 16 7 098 388 10 541 813 Borettsinnskudd 17 55 343 000 55 343 000 SUM LANGSIKTIG GJELD 62 441 388 65 884 813 KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld 14 217 405 106 Påløpte renter 33 098 49 246 Påløpte avdrag 810 350 794 472 SUM KORTSIKTIG GJELD 857 665 1 248 824 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 108 249 746 108 303 081 Pantstillelse 18 101 437 800 101 437 800 Garantiansvar 0 0 Oslo, 1.3.2017 Styret i Vallerudtoppen Borettslag Stein Helstrøm /s/ Christen Håholm-Tischbein /s/ Knut Helge Drivenes /s/ Kristin Berggard /s/ Thomas Wahlgren /s/
..... 12 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Dette innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseiere som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i panteobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 3 463 920 Garasjeleie 9 000 Leietillegg for påbygg 3 000 Loftstillegg 15 000 Kabel-TV 72 000 Reg.kapitalkostnader (IN) 1 779 Kapitalkostnader (IN) 3 369 756 Fratrekk kapitalkostnader (IN) -3 371 535 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 562 920 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Garasjeleie -6 000 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 556 920
13 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Garasjeportåpner 1 000 Nøkler garasje 80 SUM ANDRE INNTEKTER 1 080 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -25 294 SUM PERSONALKOSTNADER -25 294 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr 175 000. I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 7 162, jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 5 750. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -30 625 OBOS -8 578 Takstsenteret AS -20 200 SUM KONSULENTHONORAR -59 403 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -540 771 Drift/vedlikehold elektro -2 906 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -17 950 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -7 233 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -40 417 Kostnader leiligheter, lokaler -1 395 Kostnader dugnader -8 304 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -618 975 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -448 908 Feieavgift -62 700 Renovasjonsavgift -400 033 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -911 640
14 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -24 263 Driftsmateriell -6 607 Lyspærer og sikringer -1 404 Snørydding -110 750 Andre fremmede tjenester -4 422 Kontor- og datarekvisita -3 460 Kopieringsmateriell -535 Trykksaker -1 119 Møter, kurs, oppdateringer mv. -2 128 Andre kostnader tillitsvalgte -7 162 Telefon/bredbånd -6 000 Porto -6 994 Bank- og kortgebyr -1 383 Velferdskostnader -1 164 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -177 392 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 842 Renter av sparekonto i OBOS-banken 9 447 SUM FINANSINNTEKTER 10 289 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Husbanken -162 746 OBOS Boligkreditt AS -38 879 SUM FINANSKOSTNADER -201 625 NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1989 99 641 021 Avgang 1992-240 000 SUM BYGNINGER 99 401 021 Tomten ble kjøpt i 1998. Gnr.99/bnr.535, 536 og 648. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto IN 3 613 Håndkasse for tillitsvalgte 5 000 Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2017) 196 342 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 204 955 NOTE: 15 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 44 734 641 Egenkapital fra IN tidligere år 1 455 183 Reduksjon EK fra IN -1 251 131 SUM ANNEN EGENKAPITAL 44 938 693
. 15 Vallerudtoppen Borettslag Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Boligkreditt AS Lånet er et serielån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,60 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig 2007-3 500 000 Nedbetalt tidligere 2 112 007 Nedbetalt i år 58 376-1 329 617 Husbanken Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til 01.07.2018. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,00 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig 2003-42 594 800 Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 32 162 057 Nedbetalt tidligere, IN 1 455 183 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 3 208 789-5 768 771 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -7 098 388 NOTE: 17 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1989-55 343 000 SUM BORETTSINNSKUDD -55 343 000 NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd 55 343 000 Pantelån 7 098 388 Påløpte avdrag 810 350 Beregnede IN forpliktelser 204 052 TOTALT 63 455 790 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2016 følgende bokførte verdi: Bygninger 99 401 021 Tomt 6 788 179 TOTALT 106 189 200
16 Vallerudtoppen Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT Styret Styret kan kontaktes ved å sende e-post til vallerudtoppen@yahoo.no Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Styrets arbeid Styret har i perioden avholdt 10 ordinære styremøter, 1 regnskapsmøte med forretningsfører og 1 møte med styret, utvalg og valgkomite. Styret har som mål at det skal være lavest mulig husleie i forhold til vedlikeholdsbehovet, men dette må også veies opp mot hva som må gjøres for at boligmassen ikke skal forringes over tid. Vi har i denne perioden hatt en dreneringsskade i Røyksoppstien som er blitt avsluttet og det har kommet en ny dreneringsskade i Piggsoppveien. Den er i skrivende stund under utbedring. Dette fører til at en del av den bufferen vi har spart opp, blir brukt til å dekke kostnadene forbundet med dreneringsskadene. Det er fortsatt litt arbeider igjen når det gjelder utskifting av terrassedører, vinduer og panel. Dette er noe som vil bli sett på og vurdert i hvert enkelt tilfelle og som vil foregå over tid i forhold til slitasje. Det har i løpet av de siste årene vært en massiv utskiftning av panel, terrassedører og vinduer. Styret mener at vi nå har kommet til et punkt hvor vi fortsetter å holde utskiftingstakten lav og det vil i et hvert tilfelle bli tatt befaring av snekker + en i fra styret for å se på nødvendigheten for utskifting. Det har også de siste årene vært en utstrakt beising av boligene, noe som gjør at behovet her ikke vil være så stort de kommende år. Noe vil det alltid være behov for. Styret mener det er veldig viktig at alle boligene blir fulgt opp og utbedret så fort som mulig der det er behov for det, slik at skader og liknende ikke går for langt og utbedringen blir unødvendig dyr. Det er fint om dere som beboere gir oss melding slik at vi kan få tatt en tilstandsvurdering. Vedlikehold av boligmassen har vært, og kommer til å fortsette å være, en viktig sak for styret i borettslaget. Økonomien i borettslaget er pr. i dag slik at vi kun kan ta det mest nødvendige av vedlikehold o.l. Vi gjør dette for å prøve å holde budsjettet uten store overskridelser og også prøve å opparbeide oss en buffer etterhvert. Det har også tradisjonen tro vært avholdt 2 dugnader i borettslaget gjennom foregående år, en på våren og en på høsten. Hovedfokuset på dugnadene i 2016 var å få orden på, og holde vegetasjon nede. Dette gjelder både busker og trær. Det har vært en del kommunikasjon i denne forbindelse med naboer og vi er veldig fornøyde med resultatet og også innsatsen til beboerne.
17 Vallerudtoppen Borettslag På høstdugnaden i 2015 var det samlet folk i fra Vallerudtoppen/Vallerudåsen for å se på mulighet for uttynning i Hundremeterskogen. Her har det blitt gjort en del og vi fortsetter på dugnadene i 2016, men vi er ikke helt i mål enda. Styret har også som plan å få oppgradert lekeplassene og tanken er at vi begynner med den største plassen som ligger ovenfor garasjehuset ved Kantarellveien. Piggsoppstien har blitt veldig bra, men vi håper at stien kan bli utbedret med lys. Vi ser her på løsninger for å få dette til, både med OBOS og kommunen. For å holde kostnadene nede har vi bedt beboerne å holde sine nærområder vedlike når det gjelder gressklipping o.l. Vi har et firma som utfører gartnertjenester, men det er kun på fellesområder. I samarbeid med trafikkutvalget har vi prøvd å få orden på trafikk/parkering i borettslaget. Her har trafikkutvalget gjort en god jobb. Vi har dessverre vært nødt til å ha et selskap som overvåker parkering og som også i tilfeller må bøtelegge. Dette er noe vi i fremtiden håper at vi kan klare oss uten. Styret jobber med å få til retningslinjer for garasjeanleggene og vi ser også på forskjellige måter som kan ivareta behovet for el-bil lading. Styret har også hatt et godt samarbeid med miljøutvalget som har stilt opp og ordnet i stand til forskjellige arrangementer. Ved dugnadene stilte de opp med både mat og drikke i et variert utvalg, noe beboerne satt stor pris på. Når det gjelder renovasjonsproblematikken i borettslaget så har den forbedret seg + at vi også har noen ildsjeler i borettslaget som har som mål at det til enhver tid skal se bra ut. Stor takk til disse. Vi har også en egen glass- og metallemballasje container som er flittig i bruk. Vi i styret har valgt å inngå en avtale med Fretex/Frelsesarmeen om utplassering av 2 containere for innsamling av tøy og tekstiler. Vi tror dette vil gjøre noe med at det blir kastet mindre tøy og tekstiler i restavfallscontainerne. Bra for borettslaget, Frelsesarmeen og ROAF. Styret vil oppfordre alle beboere til å ta aktiv del i borettslaget både når det gjelder å holde det fint og i orden, men også bidra med/komme med forslag til forbedringer der det trengs. Trafikkutvalgets beretning Trafikkutvalget har i 2016 ivaretatt ansvaret for fordeling av borettslagets ekstra parkeringsplasser. Det er pr. d.d. passende antall ekstraplasser, i forhold til behovet ang. ønske om faste ekstraplasser. Vi har i tillegg kontinuerlig besvart e-poster og utstedt parkeringsbevis til beboere som har hatt behov for dette. Trafikkutvalget har også organisert spyling av gulv i begge parkeringshus høsten 2016. Som for øvrig ble utført av en engasjert brannmann bosatt i borettslaget, som hadde tilgang på kraftig spyleutstyr. Trafikkutvalget har gjennomført 2 møter i 2016.
18 Vallerudtoppen Borettslag Miljøutvalgets beretning Miljøutvalget har bestått av følgende tillitsvalgte: John Aarvik Steinsoppveien 6 Simen eid Steinsoppveien 9 Aina Fossum Moen Steinsoppveien 21 Steinar Haugse Steinsoppveien 33 Det er i 2016 gjennomført ett møte i utvalget. Der ble det utarbeidet en instruks for miljøutvalget som styret i borettslaget senere har vedtatt. Utvalget har arrangert grilling i akebakken på fellestomta, vartet opp med grillmat og kaffe på høst- og vårdugnad og arrangert julegrantenning i samarbeid med miljøutvalget i Vallerudåsen borettslag. Om lag 65 barn deltok. Utvalget stilte med gløgg, pepperkaker, lydanlegg og en nisse som hadde gjemt seg i borettslaget. Barna fant ham også denne gangen. Nytt av året var Petanque-turneringen som vi arrangerte 19. august på grusbanen. Dette var et arrangement rettet mot voksne og 8 lag stilte opp. Parkering Alle i Piggsoppveien har carport. De resterende har garasjeplass i felles garasjeanlegg. Borettslaget har ledige parkeringsplasser som fordeles etter behov. Beboere som ønsker plass kan ta kontakt med trafikkutvalget. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i W.R.Berkley Insurance med polisenummer 101575. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig. Dette innebærer at beboer selv kan kontakte håndverkere (f.eks. rørlegger) før forsikringsselskap/takstmann har blitt kontaktet. Skader meldes til skadeoppgjørsselskapet Crawford & Company AS på telefon 67 55 25 00. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere rabatt på digital- TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål kan rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123 eller se www.get.no Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har i utgangspunktet lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (INordning), men pga. fastrenteavtale med Husbanken frem til IN-lånet er nedbetalt i 2018 vil det ikke være mulig å nedbetale sin andel av fellesgjelden. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
19 Vallerudtoppen Borettslag Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. I vårt borettslag er følgende gjort: kontroll av lekeplassene (2006) utskifting av ventilasjonsanlegg i alle boenheter (2007/08) utdeling av 1 stk. brannslukningsapparat og røykvarsler til hver boenhet (2009/10) påbegynt gjennomgang av elektrisk anlegg i fellesgarasjer (2013) skiftet sand i sandkasse (2015) brannvernrunde gjennomført i borettslaget (2016) Større vedlikehold og rehabilitering 1999 Oppgradering av lekeplassene. 2000 Asfaltering, ny styrebrakke. 2001 Oppgradert styrebrakke, elektriske garasjeporter, belysning forretningstomta. 2002 Rømningsveier i fellesgarasjen. 2003 Takstiger, nytt kabel-tv anlegg, totalrenovert grøntområde sør for stort garasjehus, nye pipebeslag. 2004 Fullført montering av heldekkende pipebeslag på alle boliger. 2006/07/08 Utskifting av ventilasjonsanlegg. 2010 Styret fornyet alle brannslukkere og brannvarslere i alle boliger. 2011/12 Delvis skifte av kledning, vinduer og terrassedører. 2013 Utbedring av dreneringsskade. 2014 Diverse skifte av vinduer og terrassedører. 2015 Utbedring vanninnsig i Røyksoppstien 6-8.
20 Vallerudtoppen Borettslag INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra Areej Haddal om vinterhage i Piggsoppveien 56
21 Vallerudtoppen Borettslag
22 Vallerudtoppen Borettslag
23 Vallerudtoppen Borettslag Styrets innstilling: Beboer i Piggsoppveien 56 søker om tillatelse til å bygge en vinterhage i henhold til vedlagte søknad, mål og bilder. Det eksisterer ikke forhåndsgodkjennelse for denne type vinterhage i borettslaget per i dag og dette må godkjennes i vedtaks form av generalforsamling. Styrets innstilling er følgende: Søknaden fra beboer med de dimensjoner som er definert der foreslås godkjent, såfremt dette ikke går ut over utbyggingsgraden av borettslagets eiendom. Beboer må selv søke om å få godkjennelse av kommunen før oppsetting/bygging kan påstartes.
B) Forslag fra styret om ladestasjon el-bil 24 Vallerudtoppen Borettslag Vi foreslår å bygge ut ladestasjoner langs den ene veggen på det store p-huset. Vi vil benytte de plassene som i dag er gjesteparkeringsplasser. Her ser vi for oss å sette opp 4 6 ladestasjoner til bruk for de som har et ladebehov. Vi må sørge for at dette blir et system som den enkelte bruker betaler for via f.eks. en kortterminal. Vi må også lage en løsning som sikrer oss at beboerne flytter sin el-bil når den er ferdigladet. Dette kan f.eks. løses ved å prise bruken lavt frem til bilen er ferdigladet, og vesentlig dyrere dersom den blir stående utover dette. Hvordan dette løses i praksis har vi så langt ikke sett på, men tenker å ta kontakt med firmaer som bygger ut slike ladestasjoner langs veier og på bensinstasjoner. Løsningen må være slik at den skaper minst mulig administrasjon for styret/trafikkutvalget. Prisen for utbyggingen har vi heller ikke sett på, men et anslag fra de som ga oss tilbudet på oppgradering av el-anlegget i p-huset er at dette vil ligge på noe av det samme som oppgradering til 11 plasser inne i p-huset. Det må uansett gjøres en jobb med det eksisterende el-skapet i p-huset og det må legges kabler fra dette til de nye ladestasjonene. Forslaget forutsetter at gjesteparkeringsplassene på taket av det lille p-huset ikke blir brukt til annet enn gjester. Vi vil jo få færre gjesteparkeringsplasser dersom dette blir et forslag vi går for.
25 Vallerudtoppen Borettslag VALGKOMITEENS INNSTILLING