O. J. Brochs gate 16 A 5006 BERGEN Telefon: 900 96197 E-mail: heskage@online.no Org.nr: 993802484 Verditakst Næringslokaler og 2 leiligheter Solåsen 41 5223 NESTTUN Gnr. 44 Bnr. 350 BERGEN KOMMUNE Utført av: Heine Skage Byggmester/Takstmann Befaringsdato: 10.09.2014
Verditakst Næringslokaler og 2 leiligheter Solåsen 41 5223 NESTTUN Gnr. 44 Bnr. 350 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Oppdraget går ut på å vurdere markedsverdien av eiendommen. Det er ikke foretatt fullstendig teknisk gjennomgang av bygningen. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Eiendommen ligger på Øvsttun. Nærområdet består i hovedsak av boliger. Lett adkomst og god eksponering mot nærområdet. Buss like ved. Gangavstand til skole og butikk. Kort kjøreavstand til Nesttun. Parkering på egen tomt. Leilighetene er sydvendte med gode solforhold og utsikt mot blant annet Smøråsen og Kirkebirkeland. Næringsbygning over to etasjer oppført i 1965. Det er i hovedsak næringslokaler i 1. etasje. Øverste etasje består av to leiligheter som begge har eget inngangsparti i 1. etasje. Bygningen er betydelig oppgradert etter 2001. Nymalt utvendig kledning. Hovedsaklig dører og vinduer med nyere standard. Innvendig har både næringslokalene og leilighetene normal god standard. Leilighetene har egne terrasser mot syd. Generell markedsvurdering: Eiendommen ligger i forholdsvis flatt terreng med tomt på 1 545 m². Asfaltert innkjørsel og asfalterte parkeringsplasser. Naturtomt mot nordvest. For øvrig har tomten grøntareal mot syd. Det er forholdsvis kort gjenstående leietid for næringslokalene. Den største leiligheten har 3 måneders gjensidig oppsigelse. Ved kapitalisering av potensielle leieinntekter, og realavkastningskrav på 8 %, utgjør kapitalisert verdi for eiendommen kr. 6 860 000,-. I takstkonklusjonen er markedsverdien vurdert til kr. 10 000 000,-. Dette bygger på at eiendommen har potensiale for seksjonering og utvikling. I dagens marked har leilighetene i 2. etasje antatt markedsverdi på tilsammen kr. 6 000 000,-. H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 2 av 10
Bygningen har totalt bruksareal på ca. 484 m². Ved markedsverdi på kr. 10 000 000,- gir dette pris pr. m² på ca. kr. 20 660,-. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr 10 000 000 Bergen, 17.09.2014..................................... Heine Skage Byggmester/Takstmann H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 3 av 10
Rekvirent Rekvirert av: Egen Eiendom AS v/magne Stigen Besiktigelse, tilstede Dato: - Magne Stigen - Kurt Furnes Dato: 10.09.2014 - Heine Skage Takstmann Tlf.: 90 096197 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Fra internett. Tegninger Orginale tegninger. Andre dok./kilder: Rekvirent Rekvirent har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Infobank Dato 12.09.2014 Utskrift fra infotorg/eiendomsregisteret. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 44 Bnr. 350 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Egen Eiendom AS Eiet tomt. Areal 1 545 m² Beregnet kartareal fra eiendomsregisteret. Nei. Ligger ved offentlig vei. Tilknyttet offentlig vann via privat fellesledning. Tilknyttet offentlig kloakk via privat fellesledning. Regulering: Regulert til butikk/næring i henhold til plan nr. 30140000, stadfestet 18.10.1959. Andre opplysninger Parkering: Miljø/forurensning: Utbyggingspotensiale: Eiendommen har asfalterte parkeringsplasser mot nord og øst. Det er ikke vurdert om det har vært, eller er, forurensende virksomhet på eiendommen. Eiendommen ligger i område med reguleringsplan stadfestet i 1959. I følge planen er denne tomten regulert til forretning/næring. For øvrig er området regulert til villamesssig bebyggelse. Det er ingen bestemmelser om utnyttelsesgrad. Med bakgrunn i dette er det usikkert om eiendommen har potensiale for mer utbygging. Bygninger på eiendommen Næringsbygg Byggeår: 1965. Byggeår fra eiendomsregisteret H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 4 av 10
Arealer og anvendelse Næringsbygg - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Næring 1. etasje 284 266 Næringslokaler med salgslokale/verksted, kontor, lager, spiserom, bad/dusj, 2 toaletter og lager/garasje. Deler av lokalene har takhøyde på ca. 3 meter. Øst 1. etasje 28 24 Bolig mot øst: Entré, vaskerom og bod. Vest 1. etasje 16 13 Bolig mot vest: Entré, bod og trappegang. Øst 2. etasje 83 78 Bolig mot øst: Gang, bad, stue, kjøkken og 2 soverom. Utgang til takterrasse. Vest 2. etasje 109 103 Bolig mot vest: Gang, wc, vaskerom, 2 soverom, bad, stue og kjøkken. Utgang til terrasse. Sum bygning 520 484 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Overflater og tekniske installasjoner er betydelig oppgradert etter 2001. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Næringsbygg Lokalisering Næringsbygg Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter på antatt fjell og faste masser. Grunnmuren er oppført i betong. 221 Gulv på grunn Støpt gulv i 1. etasje. 224 Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskillere utført i tre. 225 Yttervegger Ytterveggene i deler av 1. etasje er oppført i mur. For øvrig yttervegger i isolert bindingsverk. Utvendig er det murforblending og stående utvendig bordkledning. Utvendig er bygningen nymalt og betydelige deler av bordkledningen er skiftet. H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 5 av 10
227 Takkonstruksjoner Flatt tak (svakt fall) er bygget opp med sperrer. Tak med enkel trekonstruksjon i garasjen. Selve takkonstruksjonen er bygget inn og lar seg ikke kontrollere (ikke garasje). 232 Taktekning og membraner Taket er tekket med papp. Utvendige takrenner dels utført i stål og dels i plast. Alder på tekkingen er usikker. Eier opplyser at det var brann i takkonstruksjonen på 1990-tallet, men det er ikke kjent om hele tekkingen ble skiftet i forbindelse med dette. 233 Vinduer Næringslokalene har i hovedsak nyere vinduer med to-lags glass i aluminiumskarmer. Leilighetene har vinduer med varierende alder utført med to-lags glass i trekarmer. Begge leilighetene har terrassedør utført som skyvedør i aluminium. 235 Ytterdører og porter Næringslokalene har porter og dører i aluminium. Leiligheten mot øst har nyere malt ytterdør. Leiligheten mot vest har ytterdør i teak. 244 Innvendige dører Innvendige dører av varierende type og alder. 245 Himlinger inklusive taklister Himlingene har malte flater, malte takplater og panel. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Gulvene har i hovedsak gulvbelegg. Enkelte gulv med fliser og gulvbord. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innvendige veggoverflater har i hovedsak malte flater. Leilighetene har i tillegg en del tapet, malt panel og panel. 261 Trapper og ramper Innvendige trapper i tre. 262 Balkonger Leiligheten mot øst har takterrasse på ca. 35 m². Leiligheten mot vest har sydvendt balkong på ca. 40 m². 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Leiligheten mot vest har murt elementpipe. Murt peis med innsats i stuen. Leiligheten mot øst har stålpipe. Peisovn i stuen. 272 Kjøkkeninnredning Næringslokalene har kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter. Benkeplate i laminat. Opplegg for oppvaskmaskin. Leiligheten mot øst har kjøkkeninnredning med glatte fronter i bøk. Benkeplate i laminat. Ventilatorhette i stål. Integrerte hvitevarer som består av komfyrtopp, steikeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Leiligheten mot vest har kjøkkeninnredning med profilerte fronter i H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 6 av 10
kirsebær. Benkeplate i laminat. Ventilator. Integrerte hvitevarer som består av komfyrtopp, steikeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkeninnredninger med nyere standard. 274 Skap og reoler Leiligheten mot øst har skyvedørsgarderober med speil på soverommene. Leiligheten mot vest har vanlige garderobeskap. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Næringslokalene har to separate toalettrom med toalett og servant. I tillegg er det eget dusjrom med dusjkabinett. Badet i leiligheten mot øst har støpt gulv med varmekabler og våtromsbelegg. Vinylbelegg/tapet på veggene. Sanitærutstyret består av toalett, baderomsinnredning med servant og dusj med vegg i glassbyggestein. Vaskerommet i 1. etasje har skyllekar i stål, opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder på 200 liter og sluk i gulvet. Leiligheten mot vest har helfliset bad med varme i gulvet. Sanitærutstyret består av toalett, dusjhjørne, boblebadekar og baderomsinnredning med to servanter. Wc med toalett og servant. Vaskerommet har skapinnredning med integrert skyllekar i stål og opplegg for vaskemaskin. Kombikjel for gulvvarme og varmt vann er montert i bod i 1. etasje. 320 Varme, generelt Næringslokalene har luft-til-luft varmepumpe. Bad og toaletter har varmekabler i gulvet. Deler av lokalene har i tillegg varmeelementer i himlingen. Leilighetene har vedfyring og elektrisk oppvarming. I tillegg har leiligheten mot vest vannbåren varme i de fleste gulv. Leiligheten mot øst har luft-til-luft varmepumpe. Varmekildens funksjon er ikke kontrollert. 360 Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon med ventiler. Badet mot vest har elektrisk avtrekksvifte. 400 Elkraft, generelt Oppgraderte anlegg tilpasset dagens drift. El. anlegget i næringslokalene har sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. Leilighetene har sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. Hovedsikringene mot øst er utført med skrusikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 7 av 10
KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter 900 Annet Næringslokalene har alarm som ikke er i bruk. Sentralstøvsuger i leilighetene. Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % Næringsbygg - Leilighet øst Kjetil Myklatun og Kim 2 111 144 000 1 297 3/2016 100 A. Garen - Leilighet vest Minny M. Straume 2 125 114 000 912 Løpende 100 Hansen - Næringslokaler Magnus Stigen AS 1 284 281 160 990 12/2015 100 Sum: 520 539 160 Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Næringsbygg - Leilighet øst Kjetil Myklatun og Kim 2 111 1 297 144 000 1/0 100 A. Garen - Leilighet vest Minny M. Straume 2 125 1 344 168 000 100 Hansen - Næringslokaler Magnus Stigen AS 1 284 1 150 326 600 1/0 100 Sum: 520 638 600 Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Næringslokalene i 1. etasje har bruttoareal på 284 m². Leiekontrakten med Magnus Stigen AS utgår i 2015. Ved kapitalisering av leieinntekter er det lagt til grunn at lokalene kan leies ut for kr. 1 100,- pr. m². Andel felleskostnader kommer i tillegg. Dette gir årlig leie på kr. 312 400,-. Leiligheten mot øst leies ut til Kjetil Myklatun og Kim André Garen for kr. 12 000,- pr. måned. Leiekontrakten utløper 14.03.2016. Det legges til grunn at kr. 12 000,- er realistisk leienivå. Leiligheten mot vest leies ut til Minny Margrethe Straume Hansen. Leiekontrakten ble inngått 15.01.2008 med måndlig leie på kr. 9 500,-. I henhold til kontrakten er det 3 måneders gjensidig oppsigelse. Ved kapitalisering av leieinntekter er det lagt til grunn at markeds leien for denne leiligheten utgjør kr. 14 000,- pr. måned. H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 8 av 10
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: 1 545 m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr 2 900 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Næringsbygg Kr 8 220 000 Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr 8 220 000 Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr 1 000 000 Teknisk verdi uten tomt: Kr 7 220 000 Tillegg for normal tomteverdi: Kr 2 900 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr 10 120 000 VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 2,50 % - Inflasjon: -2,00 % Forutsetninger nettokapitalisering Realrente: kalkulert 0,49 %, avrundet: 0,50 % Renterisiko 1,50 % Markedsrisiko 2,00 % Byggrisiko 2,00 % Objektrisiko 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 8,00 % Renten er valgt ut fra 10 års rente på statsobligasjoner. Inflasjon i henhold til forventninger fra Norges Bank. Risikotillegg er vurdert ut fra beliggenhet, leietagere, bygningens tilstand og muligheter for alternativt bruk. Objektrisiko henspeiler den risiko som ligger i investering i fast eiendom generelt. Markedsrisiko henspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser for denne eiendommen. Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til, tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 9 av 10
Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Leilighet øst 111 1 297 144 000 111 1 297 144 000 Leilighet vest 125 912 114 000 125 1 344 168 000 Næringslokaler 284 990 281 160 284 1 150 326 600 Sum: 520 539 160 520 638 600 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr 638 600 Fradrag: Felleskostnader for bygningen belastes leietagerne direkte, og kommer i tillegg til brutto leieinntekter. Det er derfor ikke gjort fradrag for driftskostnader. Forsikringspremie er ikke opplyst. Kommunale avgifter utgjør kr. 29 213,- eks. mva. Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: -80 000 Sum normale eierkostnader: -80 000 Tap ved ledighet, 2 % av markedsleie: -10 000 Sum: -90 000-90 000 Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr 548 600 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr 548 600 kapitalisert med 8,0 % gir (avrundet) Kr 6 860 000 KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Tomteverdi: Kr 2 900 000 Normale byggekostnader: Kr 8 220 000 Teknisk verdi: Kr 10 120 000 Kapitalisert verdi: Kr 6 860 000 Yield: % 5,5 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr 10 000 000 H. Skage AS Org.nr. 993802484 10.09.2014 m.fl. 10 av 10