REGULERINGSFØRESEGNER R166 - DETALJREGULERINGSPLAN SOLVANG BUSTADER GNR 59 BNR 15, 5, 47, HJELMELAND KOMMUNE 1 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å tilrettelegge for ny kvalitetsfull boligbebyggelse med småhus og et leilighetsbygg samt tilhørende anlegg; vei og grønt areal. Planen legger også opp til å videreføre planlagt arealbruk med småbåthavn, badeplass og tilgjengelig gangforbindelse ved sjøkanten. 2 KRAV TIL YTTERLEGARE DOKUMENTASJON / SØKNAD OM TILTAK 2.1 Krav til søknad om byggetillatelse Utomhusplan Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for alle offentlige og felles arealer og ubebygde deler av tomta. Planen skal utarbeides av arkitekt eller landskapsarkitekt. Planen skal særlig vise terrengbearbeiding, vann, avrenning og faste elementer. I tillegg skal det redegjøres for materialbruk, beplantning, lekeutstyr og belysning. Planen skal leveres inn ved søknad om rammetillatelse, og være godkjent av kommunen før det gis igangsettingstillatelse. Planen skal vise sikkerhetssone for bevaring av eksisterende trær samt ny plassering av store steiner. Dersom området bygges ut i flere byggetrinn, må planen vise både midlertidig og endelig opparbeidelse av utomhusarealene. Energi og miljøkonsept Det skal vedlegges et notat som spesifiserer tiltakets miljøprofil og hvordan denne skal følges opp. 2.2 Krav til søknad om igangsettingstillatelse Tekniske planer for V/V/A Tekniske planer for vei, vann og avløp skal vedlegges første igangsettingssøknad. Her skal også detaljert plan for overvannshåndtering og terrassering av terreng fremkomme. Det tillates at teknisk plan deles opp slik at småbåtanlegg er på egen plan. 3 REKKEFØLGJEKRAV 3.1 Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser. Dette skal dokumenteres ved søknad om igangsetting. 3.2 Før nye boliger i B1 tas i bruk skal f_kv, f_ GT1, f_gb og f_gs være ferdig opparbeidet. 3.3 Før nye boliger i B2 tas i bruk skal felles parkeringsanlegg i B2, f_kv, f_lek og f_ut2 være 1
opparbeidet 3.4 Før nye boliger i B3 tas i bruk skal f_kv, f_pa, f_ut1 og f_vg1 og f_vg2 være opparbeidet. 3.5 All beplantning skal være opparbeidet senest første vekstsesong etter at leilighetene er ferdigstilt. 4 FELLESFØRESEGNER Funksjons- og kvalitetskrav til utforming av areal, bygninger og anlegg. Estetiske krav 4.1 Generelt All ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av god arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming og utbygging av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. Det skal være en sonedeling rundt bebyggelsen som tydelig skaper overgang mellom private, halvprivate og felles arealer. Bebyggelse og anlegg skal plasseres og utformes slik at det skapes attraktive sosiale møteplasser mellom bebyggelsen. Hovedmaterialbruk for ny bebyggelse skal være tre. Trebasert materialbruk skal prioriteres og alltid utredes som alternativ, både i konstruksjon, overflater, detaljer og øvrige komponenter for bolig og utearealer. Oppsetting av gjerder, skillevegger, vinterhager og lignende ut over det som er vist ved søknad om rammetillatelse, tillates ikke. Gjerder rundt private arealer tillates ikke, avgrensning skal løses med vegetasjon eller mindre støttemurer i terreng. 4.2 Krav til universell utforming/tilrettelegging for alle. Universell utforming skal være et bærende prinsipp for utforming av hovednivåene i felles uterom. I bratte partier av tomta tillates stiging på 1:10. 4.3 Utearealer Alle utearealer skal opparbeides med materialer av god kvalitet. Bruk av asfalt skal kun tillates på kjørbare veier og parkeringsplasser. I alle utearealer skal det unngås terrasseringer i terreng som utløser ekstra krav om rekkverk. Nivåforskjeller skal tas opp med flere mindre terrasseringer i form av trappinger. Overvannssystemet innenfor planområdet skal dimensjoneres for å kunne håndtere forventede klimaendringer med økt nedbør og nedbørintensitet. Beplantning skal være frodig og variert både i høyde, farge og lukt. Det skal benyttes arter med stedstilhørighet. 2
4.4 Energi og miljøkvalitet Det skal dokumenteres et helhetlig konsept for energi- og miljøløsninger. Alle aspekter av byggeprosjektet skal vektlegges. Ved rammesøknad skal det vedlegges et notat der prosjektets energi og miljøkonsept er utredet. Hovedfokus skal ligge på miljøvennlige helhetsvurderinger og det skal dokumenteres at det er foretatt miljøvennlige valg. 4.5 Avfallshåndtering Det skal legges opp til felles plassering av avfallsbeholdere. Avfallsbeholdere skal plasseres på f_vg1 eller f_pa. Skjul for beholdere skal integreres i terreng og utformes i naturmaterialer. Før etablering skal det avklares med Renovasjon hvor mange fraksjoner og enheter anlegget må dimensjoneres for. 4.6 Støy 4.7 Parkering Det skal avsettes minimum 1, maksimum 2 parkeringsplass pr. enebolig. Pr. leilighet skal det avsettes 1 parkeringsplass. I tillegg skal det etableres minimum 0,5 gjesteparkeringsplasser pr boenhet. Privat parkering for boligene skal enten etableres i felles parkeringsanlegg eller i privat carport tilknyttet bolig. Gjesteparkering skal etableres på f_pa Min. 5% av parkeringsplassene skal avsettes til HC. Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringer pr boenhet på privat areal samt 0,5 gjesteparkeringsplasser for sykkel på fellesareal. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Maksimalt tillatt antall boenheter innenfor planområdet er 14. Det tillates i tillegg en hybel integrert pr. enebolig. 5.1 Estetiske kvaliteter, form og arkitektur: Bebyggelse: Bebyggelsen skal fremstå som separate rektangulære volumer der kortsider er vendt nord og sør. Bebyggelsen skal ha en tydelig åpen henvendelse både mot sjø og mot fellesarealer. Hvert bygg skal tilpasses terreng optimalt slik at hvert bygg ikke ruver høyere enn nødvendig. 60 % av øverste plan I hvert bygg kan brukes til innvendig oppholdsareal. Resterende areal skal ha takterrasse. På takflatene skal det fortrinnsvis benyttes tre, metall eller grønne tak. Alle nødvendige takgjennomføringer skal vises på felles takplan, og det skal tilstrebes samlet lokalisering av disse. 3
Innglassing av balkonger tillates ikke. Uteplasser som ikke stikker ut fra fasadelivet, men er integrert i byggenes hovedvolum, kan innglasses. Kjeller og andre arealer helt under terreng medregnes ikke i BRA. Felles parkeringsanlegg tillates å gå inn under B3, f_kv, f_pa og f_ut1 til angitt byggegrense. Uterom: Alle boenheter skal ha tilgang til privat uteareal på minimum 5 m2 med sol fra sør eller vest. Ubebygd del av tomt skal fremstå grønn. 5.1.1 - B1 B1 skal bebygges med maksimalt 4 eneboliger Maks BRA pr enebolig: 180 m2 Maks m2 BYA pr enebolig: 110 m2 Maks mønehøyde : +16 moh O.k. gulv inngangsplan: +9,4 moh. Tillates justert med +/- 0,5m For enebolig i sør tillates maks mønehøyde: +18,5 moh O.k. gulv inngangsplan for enebolig i sør: +12,0.Tillates justert med +/- 0,5m Parkering for B1 skal anlegges i felles parkeringsanlegg i B2. Eneboliger skal ha tilgjengelig bad og inngang. Det skal etableres en gangsti gjennom B1 som forbinder f_gs med f_gt1. Gangstien kan løses med trapp. Det tillates oppført pumpestasjon innenfor B1. 5.1.2 - B2 B2 skal bebygges med maksimalt 3 eneboliger og felles parkeringsanlegg Maks BRA pr enebolig: 180 m2 Det tillates maks BRA 240m2 i midterste enebolig. Maks m2 BYA pr enebolig: 135 m2 inkludert privat oppstillingsplass for bil I tillegg tillates 800m 2 BYA for garasjeannlegg. Maks mønehøyde : +19,5 moh I midten tillates maks mønehøyde: +22,0 moh O.k. gulv inngangsplan: +12,3 moh. Tillates justert med +/- 0,5m Eneboliger skal ha tilgjengelig bad og inngang. Felles parkeringsanlegg i B2 skal dekke privat parkering for B1 og deler av B2. Parkeringsanlegget skal etableres delvis under terreng. Dekket over parkering skal fremstå grønt. 4
5.1.3 - B3 B3 skal bebygges med et leilighetsbygg med opptil 7 enheter. Maks BRA: 800 m2 Maks m2 BYA: 450 m2 Min. 3 Leiligheter skal ha tilgjengelig hovedplan. Maks mønehøyde : +25,0 moh O.k. gulv inngangsplan: +15,3 moh. Tillates justert med +/- 0,5m Parkering for B3 skal anlegges på f_pa 5.2 f_lek Lekeplass Lekeplassen skal fremme sport og helse for flere aldersgrupper. Lekeplassen skal utstyres med minimum 2 integrerte sittegrupper med benk og bord og 3 treningsapparater tilpasset små barn, unge og voksne. Det tillates ikke gjerde rundt lekeplassen. Minimum 30 % av arealet skal fremstå som grønt og frodig. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Alle regulerte trafikkarealer innenfor planområdet er private. Det tillates mindre justering av formålsgrenser innenfor f_kv, f_vg 1 og f_vg 2 og f_pa 6.1 f_kv Kjørevei f_kv skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av vegmyndigheten. Tekniske tegninger skal sendes til kommunen for gjennomsyn. f_kv skal opparbeides med en veiprofil med total bredde 5 m. 1,5 m av bredden skal være fortau markert med skrå/overkjørbar opphevet kantstein. Det tillates at balkonger krager ut i min 2,5 m høyde over vei. 6.2 f_vg 1 og f_vg 2 Annen veigrunn-grønt Arealet skal fremstå grønt og opparbeides med lav vegetasjon, med maks. høyde 0,5 m. Ved utvidelse av gjesteparkering, tillates f_vg 1 opparbeidet som overkjørbart areal. 6.3 f_gg1 Gangvei Gangveien skal opparbeides maks 3m bred slik at den er kjørbar for utrykningskjøretøy, taxi o.l. Det tillates at gangveien tilpasses bebyggelse innenfor B1, B2 og f_gt1 i detaljprosjekt. 6.4 f_gt 1 Gatetun skal opparbeides som sosial møteplass for beboere i planområdet. Gatetunet skal fremstå beplantet og bilfritt. Deler av tunet skal være opparbeidet med kjørbar overflate for utrykningskjøretøy, taxi o.l. til boliger i B1. Det skal etableres minimum 1 sittegruppe med benker og 5
bord, 1 tuntre, minimum 25 m2 frodig beplantning og lekeareal. Gatetunet tillates ikke inngjerdet. Det tillates etablering av støttemur langs f_gg1. 6.5 f_gs Gang/sykkelvei F_GS skal opparbeides som offentlig tilgjengelig for gående og syklede, med integrerte løsninger for sittebenker, rekreasjon og badeplass. F_GS/ promenaden skal tilpasses eksisterende sjøkant på en mest mulig skånsom måte slik at sjøen får en naturlig avgrensning og fjære bevares. Området skal opparbeides etter godkjent utomhusplan. Det tillates justering av formålsgrenser mellom f_gs, f_gb, B1 og f_ut2, for å tilpasse promenadens koblingspunkt mot øst og vest til en detaljplan for hele promenade langs Hjelmelandsvågen. 7 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Eksisterende vegetasjon og bunndekke skal i størst mulig grad bevares mot vest. f_ut1 og f_ut2 skal ha grønt bunndekke. 7.1 f_ut1 f_ut1 skal fremstå med høyere vegetasjon og trær som en buffer mot nabo. Det skal bevares minimum 5 eksisterende trær innenfor f_ut1. Eksisterende store steiner i planområdet skal tas vare på og benyttes som elementer i nye utearealer i planområdet. Det tillates oppført pumpestasjon innenfor f_ut1. Det tillates støttemur mot parkeringsareal. 7.2 f_ut2 f_ut2 skal fremstå med frodig vegetasjon og trær som en buffer mot nabobygg. 10 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 6) 10.1 f_gb Badeplass Området skal opparbeides etter godkjent utomhusplan og skal være offentlig tilgjengelig. Naturlig fjærekant skal i størst mulig grad bevares. 10.2 f_s Småbåthavn Småbåthavn skal være offentlig tilgjengelig. Det tillates oppført molo til min. 14 båter og 50m lengde. Det tillates ikke oppsetting av gjerder. Skjerming mot badeplass må løses med bøyer el. Tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet. 11 HENSYNSSONER Innenfor bestemmelsesområde skal det opparbeides trinnfritt gangareal som forbinder gatetunet med gangsti foran hotellet med en maks stigning på 1:10 og minimum bredde 2m. Det tillates at gangareal justeres utover hensynssone. (lagt inn etter 1.gongsbehandling AFU, 27.10.16) 6
7
8