DETALJREGULERING FOR FELT B11- SKAARLIA 2, PLAN GANGSBEHANDLING

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Kst. arealplansjef : 201001890 : O: : L12-34 : Mari Bråtveit : Lars Olav Tjeldflaat Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 14.03.12 DETALJREGULERING FOR FELT B11- SKAARLIA 2, PLAN 2010 108-1. GANGSBEHANDLING SAKEN GJELDER Detaljregulering på B11, Kollen på Skaarlia 2 skal legge til rette for 19 leiligheter og 12 eneboliger med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 06.05.10 Fullstendig planforslag mottatt 09.02.12 1. gangsbehandling 14.03.12 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Gjeldende plan: Reguleringsplan for Skaarlia 2, Plan 2003 115 Felt B11 1-3; Kollen Bebyggelsen skal inndeles i enheter slik at landskapet får passere i rimelig bredde mellom bebyggelsen. Bebyggelsen skal tilpasses terrenget. Minst 1/3 av bebyggelsen skal ha tilgjengelighet for rullestolbrukere. Maks. % BYA: 35 % Antall boliger: 32 stk Maks antall etasjer: 3 etg Tomtedeling: felles. MUA 25 m 2 pr. bolig. Type bebyggelse: Terrassevillaer, småblokker Overvann fra feltene B11,1-3 skal føres til fordrøyningsbasseng i felt B14. Side 1 av 8

BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Skaarlia ligger i Austrått bydel rundt 4 km sørøst for Sandnes sentrum. Felt B11-Kollen er på 9,95 daa og ligger i den nordlige delen av et større utbyggingsområde som er planlagt bebygd med over 280 boliger. Området ligger i sterkt hellende vestvendt terreng, med gode utsiktsforhold. Tomten ligger nært til skole, friområder, grøntområder, fjellområder, samt innregulert kvartalslek F1 og Balløkke F2 i sør- vest. Området er på denne måten meget godt egnet til boligformål, med kort avstand til rekreasjon og lekeområder. Området er i dag delvis opparbeidet med infrastruktur som ligger klar for bygging av boliger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedidè og plangrep Felt B11 ligger i en vestvendt helling. Området er planlagt med to veier som deler området inn i 3 hoveddeler som løper parallelt med terrenget. Felt B11 er delt inn i 7 delfelt, med to hovedgrupper av boliger. Det største delfeltet BB11-1 er planlagt med en leilighetsblokk tenkt som ungdomsboliger, mens de 6 andre delfeltene BF11-2a, BF11-2b, BF11-2c og BF11-3a, BF11-3b, BF11-3c som ligger i det mest kuperte terrenget er planlagt med frittstående eneboliger. Mellom delfeltene med eneboliger tenkes grøntdrag som løper på tvers gjennom feltet og ut mot de store friområdene som omkranser B11 i nord og øst. Nedre delfelt, BB11-1 som ligger på det laveste området i vest tenkes bygd med 19 leiligheter/ungdomsboliger. Bygningen er planlagt over 3-4 etasjer, hvor øverste etasje har utsikt over foranliggende blokk på vestliggende felt. I front av blokken mot vest planlegges et stort og solrikt felles grøntområde. På østsiden, sammen med inngang legges parkering, boder, sykkelparkering og søppelbeholderer. Leilighetene på delfelt BB11-1 er alle tilgjengelige boliger. De tre midterste delfeltene, BF11-2a, BF11-2b, BF11-2c ligger delvis inn i og ut over eksisterende terreng, med inngang fra øvre vei sammen med carport, sportsbod og sykkelparkering. På grunn av det fallende terrenget vil man komme inn i 2. og 3. etasjenivå, avhengig av plassering på feltet. Disse boligene ser over blokk på delfelt BB11-1. I tillegg er det planlagt takterrasse, noe som også gir mulighet for sol hele dagen. Boligene vil ha kuperte hager med terrasse på terreng mot vest. De tre øverste delfeltene, BF11-3a, BF11-3b, BF11-3c ligger delvis inn i eksisterende terreng, med inngang fra øvre vei sammen med carport, sportsbod og sykkelparkering. Her vil entrè være fra nederste sokkel. Boligenes hovedrom som stue og kjøkken, samt terrasser plasseres i 2 og 3. etasje for å få utsikt over og stedvis mellom foranliggende boligfelt. Boliger på feltene BF11-3a har hage mot sør og øst, samt takterrasse som gir mulighet for sol hele dagen. Boliger på BF11-3b og BF11-3c har hage og terrasse mot sør og øst. Side 2 av 8

Arealbruk Formål Areal m² Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 7270 Renovasjonsanlegg 34 Lekeplass 251 Samferdsel og teknisk infrastruktur Annen veggrunn tekniske anlegg 247 Kjøreveg 786 Parkeringsplasser 266 Grønnstruktur Grønnstruktur 957 Turveg 139 SUM 9950 Trafikk Feltet er planlagt med to veier. Disse to veiene er en forlengelse av eksisterende veier på Felt B8-2 og B8-3, og vil være samme type vei. Felt B11 ender mot friområdet i nord, og de to veiene vil derfor være blindvei og dermed minimalt trafikkert. Begge veier har snuhammer for renovasjonsbil. Nederste vei ender i felles parkeringsanlegg for felt BB11-1. For leilighetene i felt BB11-1 er det 19 parkeringsplasser, to av parkeringsplassene er tilrettelagt for bevegelesehemmede.16 gjesteparkeringsplasser ligger på parkeringsplass P5 like utenfor planområdet. De andre boligene har tre parkeringsplasser på egen tomt. Støy Boliger i felt BB11-1 ligger 1145 meter fra nærmeste hovedvei (Skaraveien), med en rekke hus og bygninger mellom seg og vei. Veiene inn til felt B11 er to blindveier som er en fortsettelse av veier fra nabofelt B8-2 og B8-3 (Amfiet). Det vil ikke bli aktuelt med noen form for støyskjerming for feltet, og det er derfor heller ikke utarbeidet støyrapport. Lekeplasser og friområder Det er planlagt en felles sandlekeplass f_lek9 på 251 m 2. Lekeplassen strekker seg mellom feltets to hovednivåer. Det er stor høydeforskjell innenfor lekeplassen. Deler av f_lek9 (nedre del) vil være universelt utformet for de tilgjengelige boligene på delfelt BB11-1. Lekeplassen vil også være tilgjenglig fra områdets andre nivå. Friområdene f_g23, f_g24 og f_g25 strekker seg gjennom området som grønne akser og deler opp feltets boligbebyggelse i mindre grupper. Friområdene ligger i bratt og kupert terreng, noe som gir en variasjon til andre nærliggende friområder med lek. Kommunalteknikk Vann, spillvann og overvann knyttes direkte til overordnet ledningsanlegg. Fordrøyningsbasseng på feltet B14 i Skaarlia 2, reguleringsplan 2003115 skal benyttes også for feltet B11. Grunnforhold og radon Det er ikke tatt prøver av grunnforhold i planområdet. Området ligger i risikoområdet for radon i henhold til miljøplan for Sandnes kommune. Radon håndteres i teknisk planlegging av bygg og infrastruktur. Side 3 av 8

Renovasjon Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan. Det er ønskelig å etablere ordinær løsning med fast oppstilling av spann på f_ra24, og oppstilling av spann på tømmedag på f_ra18 og f_ra30 Universell utforming 19 av 31 boliger er tilgjenglige boliger. Disse har god adkomst til universelt utformet lekeareal. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 10.05.2010. Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert 02.06.2010 Fylkesrådmannen forventer at Sandnes kommune og forslagsstiller tar hensyn til rekkefølgebestemmelser som i utgangspunktet er gitt i reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for Skaarlia 2, plan 2003 115, i den gjeldende detaljreguleringen. Det bemerkes at planområdet kjennetegnes ved et skrånende og tidvis bratt terreng. I denne sammenheng oppstår spesifikke utfordringer knyttet til universell utforming. Det understrekes at planleggingen må ha prinsippene bak universell utforming som et overordnet premiss, både i forhold til utviklingen av bygninger og uteoppholdsarealer. Man må vektlegge hensyn til gode felles uteoppholdsarealer, for både barn, unge og voksne. Et minimum er at uteplasser er solbelyst høst- og vårjevndøgn tidlig ettermiddag, dvs. til klokken 15.00. I tillegg må man tilrettelegge for trafikksikre sykkel- og gangstier som har med forbindelse til kollektivtransportpunkt og nærliggende boligfelt. Vi minner ellers om at det i forbindelse med igangsatte reguleringsarbeider skal gjennomføres risiko- og sårbarhetsundersøkelser. Nivået på slike analyser må fastsettes etter skjønnsmessig vurdering, men ved offentlig ettersyn må det som et minimum fremgå hvordan temaet er vurdert. Fylkesrådmannen ber også kommunen om å legge opp til energifleksibilitet, lavenergibygg og bruk av lavverdig og miljøvennlig energi til oppvarming og varmtvann i den gjeldende detaljreguleringen. I tillegg minner vi om krav til estetiske hensyn i Plan- og bygningsloven. Eksisterende landskapsmessige kvaliteter og særtrekk ved Felt B11 bør i størst mulig grad ivaretas i det videre planarbeidet. Til slutt bemerkes det at kommunen og forslagsstiller må planlegge B11- boligfeltet med hensyn til nærliggende boligfelt. Dette er særlig viktig ettersom man har planlagt felles lekearealer og grøntområder for nærliggende boligfelt i reguleringsplan for Skaarlia 2, plan 2003 115. Byplansjefens kommentar: Universell utforming er hensyn tatt, og ligger til grunn for planen. Hele felt BB11-1 inneholder tilgjengelige boliger. Delfelt BF 11-2 og BF11-3 har universelt utformet lekeplass og adkomst dit. Boligene er plassert på terrengets premisser, med terrassert bebyggelse og utearealer på ulike nivåer. Side 4 av 8

Planen legger til rette for gode utearealer for barn og voksne på bakkeplan og på takterrasser. Disse har akseptable solforhold. Trafikksystemet er i forhold til overordnet plan. ROS analyse er levert inn i plansaken. Energikravene i TEK vil bli oppfylt i byggesaksprosessen. Planen oppfyller de retningslinjer med hensyn til energi og miljø, som har blitt fastsatt i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og i Regionalplan for energi og klima i Rogaland. Planforslaget er laget med utgangspunkt i terrengets premisser, og landskapskvaliteter er godt ivaretatt. Det er innarbeidet lekeplass i planen, og ellers forholder den seg til omkringliggende planer. Kollen ligger også inntil et grøntområde som kan brukes til fri lek. 2. Fylkesrådmannen i Rogaland, kulturseksjonen brev datert 03.06.2010 Deler av området som inngår i reguleringsplan 2003 115 er tidligere undersøkt i forhold til automatisk freda kulturminner. Fylkesrådmannen kan imidlertid ikke se at området som det nå foreligger detaljregulering for, tidligere er undersøk. Etter en vurdering av planområdet finner vi det nødvendig med en befaring før vi kan gi endelig uttale i planen. Dette for å avgjøre om planforslaget kommer i konflikt med ikke-registerte kulturminner. Fylkesrådmannen kan likevel ikke kreve befaring før det ferdige planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. All erfaring tilsier imidlertid at tiltakshaver har nytte av å få utført befaring på et tidligere tidspunkt i planprosessen. Byplansjefens kommentar: Byplansjefen kjenner ikke til at det vært befaring i området. 3. Sandnes Kommune, Kommunalteknikk, brev datert 6.5.2010 Det må planlegges tiltak (sedimentering eller lignende) for å unngå partikkelavrenning til vassdraget både i anleggsperioden og etterpå. Krav om slikt tiltak må tas inn i reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. Byplansjefens kommentar: Kommunalteknikk sine merknader er innarbeidet i rekkefølgekravene. 4. Brannvesenet sør-rogaland IKS, brev datert 26.05.2010 Brannvesenets behov mht. veibredde, svingradius, oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse må ivaretas tidlig planleggingsfase. Byplansjefens kommentar: Brannvesenets behov er ivaretatt i så stor grad som mulig i plansaken. Side 5 av 8

BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Rekkefølgetiltak i bestemmelsen sikrer at utbygging ikke kan skje før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet både for barnetrinn og ungdomsskole. Boligsosial handlingsplan Området er planlagt med variasjon i størrelse på boligene. Det er 19 leiligheter som er fra 40m 2 til 80 m 2 i felt BB11-1. Disse er tilgjengelige boliger med kort vei til universelt utformet lekeplass. Universell utforming På et område med slikt hellende terreng som Felt B11 har, så vil det alltid være en stor utfordring å oppnå universell utforming på boligene og uteområder. Med det grepet som er tatt på tomten med hensyn til veiløsning, boligstruktur og uteområder så har delfelt BB11-1 19 stk tilgjengelige boliger og uteområder i tilknytning til bolig med universell tilgang til lekeplass f_lek 9. B11 har over 50 % tilgjengelige boliger. Konsekvenser for barn og unge Planen legger til rette for en lekeplass for de små barna. Denne strekker seg mellom veiene i området og har stor høgdeforskjell. Det nederste nivået har god utforming og er solfylt. Det øverste nivået har mindre egnet form, og får noe skygge fra omkringliggende bebyggelse. Den store høydeforskjellen i lekeområdet må sikres forsvarlig i de tekniske planene som skal godkjennes av kommunen. De nærliggende friområdene gir også ytterligere kvaliteter for en variert og utfordrende lek, og grøntområdene som går gjennom bebyggelsen gir adkomst til dette arealet. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Planområdet ligger innenfor et område som i miljøplanen er definert som risikoområde for radon. Reguleringsbestemmelser 2.5.2 stiller krav til tiltak for å sikre boliger mot radon. Forslagsstillers sjekklister for konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet er vedlagt. Planområdet ligger innest i boligområdet, og vil ikke ha noe trafikkstøy. Det er også god avstand til hovedveien som går opp til Skårlia. Det er i områdeplanen avklart at det ikke er nødvendig med støyrapport. Leiligheten i blokken har både uteareal på bakkeplan mot vest, private terrasser og felles takterrasser. Eneboligene har terrasser på flere nivåer og uteareal på bakkeplan. Boligområdet har god kontakt med det omkringliggende grøntområdet. Vurdering etter naturmangfoldloven I henhold til de dataene kommunen sitter på, er det er ikke registrert spesielle naturverdier i dette området. Etter byplansjefens vurdering er det ikke grunn til å tro at det er spesielle arter eller naturtyper i området. Byplansjefen mener derfor at det ikke er grunnlag for å kreve nye registreringer for å heve kunnskapsgrunnlaget. Tiltakene vurderes heller ikke å ha vesentlig betydning for økosystemene i området. I forhold til landskapsverdi, som også omfattes av naturmangfoldloven, vurderer byplansjefen tiltakene som akseptable. Side 6 av 8

Sikkerhet og beredskap Den innleverte ROS analysen konkluderer med at det må gjøres nærmer undersøkelser med hensyn til om området er utsatt for snø eller steinskred. Det er lagt inn som forslag til vedtak at området skal undersøkes av geolog før saken sendes på høring. Det finnes også naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare. Bestemmelsene sikrer at disse vurderes i utomhusplanen som skal godkjennes av kommunen. Universell utforming Området er kupert og bratt så det er ikke mulig å få hele området universelt utformet. Felt BB11-1 er utformet etter universell utformingsprinsipper. Felt BB11-2 og -3 er på terrenget sine prinsipp og det er ikke tilgjengelige boliger her. Regulert lekeplass kan nås fra begge nivåer, men er ikke universelt utformet mellom de ulike veinivåene. Kollektivfelt for busser og stier for syklister Boligområdet er planlagt etter prinsippene som ligger fast i områdeplanen. Etter byplansjefens vurdering er buss og sykkeladkomst til og fra området akseptable. Digital planfremstilling Planen er levert digitalt, og leveransen er kontrollert og godkjent. OPPSUMMERING Planområdet er 9,95 daa og utgjør delfelt B11 i gjeldende reguleringsplan 2003 115 som ble vedtatt i bystyret 31.01.2006. Forslaget som nå fremmes legger til rette for 31 boliger i form av eneboliger og en blokk med 19 leiligheter. Området kan samlet bygges ut med 4203m 2 BRA, det tilsvarer 42 % BRA. Boligene er planlagt i størrelser som varierer fra 40m 2 til 470 m 2. Det er planlagt en lekeplass for sandlek med et totalt areal på 251 m 2. I tillegg har barn og unge kort vei til kvartalslekeplass. Over 60 % av boligene er tilgjengelige boliger. Boligene skal utformes slik at radonnivået i inneluften ikke overstiger gjeldende tiltaksgrense. Dette vil bli sikret i byggesaken. Området er ikke støyutsatt, og trenger derfor ikke støyskjerming. Side 7 av 8

KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljplan for felt B11, Skaarlia 2 - plan nr. 2010 108, sist datert 08.02.12, med tilhørende bestemmelser, sist datert 13.02.12, legges ut til offentlig ettersyn. 2. Før høring skal området undersøkes av geolog med hensyn til snø- og steinskred, og rapport skal legges ved saken. RÅDMANNEN I SANDNES, 14.02.2012 Hans Kjetil Aas Kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert 08.02.2012 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 13.02. 2012 4. Illustrasjonsplan og snitt 5. Sol og skyggediagram 6. Renovasjonsteknisk plan 7. ROS- analyse 8. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet 9. Reguleringsplan for Skaarlia 2, plan 2003 115 Kopi til: Studio Ludo v/ Petter Aase, Nygata 15, 4006 Stavanger Kruse Smith AS, Postboks 8088, 4068 Stavanger Side 8 av 8

OVERSIKTSKART Detaljregulering for felt B11, Skaarlia 2. Plan 2010 108 MÅLESTOKK 1 : 7500 BYPLANSJEFEN I SANDNES, 20.04.2010 NORD

SANDNES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til "Detaljregulering for felt B11, Skaarlia 2, plan 2010 108. Utarbeidet av Studio Ludo AS Datert13.02.2012 1. Formål Formålet med detaljregulering og tilhørende bestemelser er å legge til rette for bygging av boliger med tilhørende anlegg. Planen skal også omfatte tilhørende adkomstvei, friområder og gang- og sykkelveier. Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse - Boligbebyggelse - blokkbebyggelse - Renovasjonsanlegg - Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur -Kjøreveg -Annen veggrunn - tekniske anlegg -Parkeringsanlegg Grønnstruktur: -Grønnstruktur -Turveg 2. Fellesbestemmelser 2.0.1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med betegnelse f_ er felles for hele felt B11, med mindre annet er spesifisert. 2.1 Fellesbestemmelser for boligene. Boliger skal ligge innenfor vist byggegrense. Boligene skal, som hovedregel, bygges i tre med utvendig trekledning. Annet materiale kan benyttes i deler av fasaden. Det skal være harmonerende materialbruk innenfor hele feltet. Rekkverk skal utformes i harmoni med huset for øvrig. Det skal være enhetlig / harmonerende fargebruk innenfor feltet. Ulike farger tillates for å fremheve elementer i boligens form og uttrykk. 1

2.2 Fellesbestemmelser for carport, bod, sykkelparkering, avfall og trapperom. Carport, bod, sykkelparkering, avfall og trapperom skal ligge innenfor vist byggegrense. Utvendige trapper på terreng og trapp til entrè og terrasse kan ligge utenfor vist byggegrense. Det skal ikke settes inn garasjeport i carport/garasje, med mindre det er over 5 meter foran carport/garasje på egen tomt. Carport, bod, sykkelparkering, avfall og trapperom skal harmonere med hovedhuset i utforming, materialbruk, detaljering og fargesetting. Carport, bod, sykkelparkering og avfall skal ha flatt tak. Det skal søkes byggetillatelse for carport, bod, sykkelparkering, avfall og trapperom samtidig med bolighus. Regler for frisikt i "veinorm for nordjæren" skal etterfølges og være gjeldene ved byggemelding. 2.3 Fellesbestemmelser terrengtilpasning, grunnmurshøyder, terrasser, levegger og uterom. 2.3.1 Terrengtilpasning. Alle bygg skal gis en best mulig terrengtilpasning og relasjon til nabobebyggelsen. 2.3.2 Terrasse og balkonger. Nivåforskjell fra terrasse til terreng skal utføres på en estetisk god måte. Eventuelle rekkverk på terrasse tillates kun der det kreves ihht. PBL. Terrasser på terreng kan ligge utenfor vist byggegrense. Balkonger skal ligge innenfor vist byggegrense. Det tillates ikke å bygge ut under overliggende balkonger, selv om man er innenfor gjeldende byggegrense. Det tillates terrasse på tak av carport/garasje. 2.3.3 Levegger og skjerming av hage og uteområder. Levegger skal ha ens utforming for alle boliger innenfor samme boligtype. Levegger skal harmonere med uttrykket på bolig både i materialitet og fargebruk. Levegger skal byggemeldes. Levegger skal ha maks høyde 1,8 m. Levegger kan bryte/legges utenfor byggegrense. Levegger må ikke bryte regler for frisikt i veinorm for nordjæren. 2.3.4 Beplantning. Skjerming av hage og uteområder mot nabo, mot vei og mot friområder/ grøntområder kan skje gjennom beplantning, men må ikke bryte regler for frisikt i veinorm for nordjæren. 2.4 Universell utforming. 2.4.1 Ved utforming av de enkelte delfeltene innen planen skal det legges vekt på å tilrettelegge boliger og uteområder for universell utforming i den grad dette er terrengmessig mulig, og naturlig i forhold til tomtens beliggenhet og plangrep. Minimum 50 % av boligene på Felt B11 skal ha livsløpsstandard i henhold til Norsk Standard NS 11001-2:2009, universell utforming av byggverk, del 2: boliger. 2

2.4.2 Uteoppholdsarealer med krav om universell utforming skal tilfredstille FOR 2010-03-26 nr 489: Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift), kapittel 8. Uteareal og plassering av byggverk, 8-7. 2.4.3 Minimum 5% av felles parkeringsplass f_p6 skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. 2.4.4 Det skal ikke plantes busker eller trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner i disse områdene. Fargebruk, materialer og oversiktelighet skal være utført på best mulig måte for å ivareta synshemmede. 2.5 Miljø. 2.5.1 Miljøvennlige løsninger. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av området legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. 2.5.2 Radon. Boligene skal utformes slik at radonnivået i inneluften ikke overstiger gjeldende tiltaksgrense. 2.5.3 Støytiltak. Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendig avbøtende tiltak (støyskjerming/fasadetiltak). Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, Rundskriv T-1442, samt kommunale retningslinjer (jfr. Miljøplanen) skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. Dette innebærer at det for utendørs støyforhold på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk, ikke skal overstige 55 dba Lden. Maks lydnivå (L5 AF) om natten (kl.23-07) er 70 dba. For innendørs støynivå er kravet 30 dba Lden. For offentlige friområder og felles lekeareal for barn, skal støynivået ikke overstige 55 dba Leq24 2.6 Overvannshåndtering. Overvann knyttes direkte til overordnet ledningsanlegg. Fordrøyningsbasseng på felt B14 i Skårlia 2, reguleringsplan 2003115 skal benyttes også for felt B11. 2.7 Krav til søknad om byggetillatelse. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det foreligge: -Samlet byggemelding for hvert defelt. -Snitt og utomhusplan i målestokk 1:200 som viser disponering av tomtene, eksisterende og nytt terreng, plassering av bygning, carport, bod, uteplass, forstøtningsmurer, levegger, sykkelparkering og avfall. -Beskrivelse av farger og materialbruk. - Sikring av farlige terrengformer i de ulike delfeltene. 2.8 Vedlikehold Vedlikehold av bygninger / fasader kan, der det er nødvendig, skje fra nabotomt eller fra friområde. 3

3. Bebyggelse og anlegg: 3.1 Områder for boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse. - blokkbebyggelse Delfelt BB11-1, 19 leiligheter (5 typer: type 5.1 type 5.5): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 46% Antall enheter: Maks 19 enheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 3-4 etasjer. Maks høyde øvre gesims: 12.5 m fra gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak. Carport: Takform: Det er ikke planlagt carport Maks høyde gesims: Det er ikke planlagt carport Bod: Takform: Flatt tak Maks høyde gesims: Levegger: Maks høyde mot nabo: 2.8 m fra topp gulv i bod. Skillevegg på terrasse mellom leiligheter maks høyde 2,4 m. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges, skal bygget ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Prinsippene for tilgjengelige boliger skal legges til grunn for opparbeiding av inne og utearealene tilknyttet leilighetene. Leilighetene skal ha 100% tilgjengelighet. Parkering: Det skal avsettes 1 stk. parkeringsplass pr. leilighet i felles parkeringsanlegg, og 0,5 stk. gjesteparkeringsplass i P5. Brannkrav: Hver leilighet er egen branncelle. Defelt BF11-2a, 2 eneboliger (2 typer: type 3.1 og type 3.2): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 45% Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 3 etasjer + takterrasse. Maks høyde øvre gesims: 10,5 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Maks høyde gesims trapperom: 12,1 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak med takterrasse. 4

Carport: Carport integrert i bolig, og skal plasseres innenfor gjeldende byggegrense. Bod: Takform: Flatt tak. Maks høyde gesims: 2.8 m fra topp gulv i bod. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. Defelt BF11-2b, 2 eneboliger (type 4): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 48% Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 3 etasjer + trapperom til takterrasse. Maks høyde øvre gesims: 10,6 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Maks høyde gesims trapperom: 12,4 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak med takterrasse. Carport: Takform: Flatt tak Maks høyde gesims: 2,8 m fra topp gulv i carport. Bod: Takform: Flatt tak. Maks høyde gesims: 2.8 m fra topp gulv i bod. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. Defelt BF11-2c, 2 eneboliger (type 4): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 45% 5

Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: Maks høyde øvre gesims: Maks høyde gesims trapperom: Takform: Carport: Takform: Maks høyde gesims: Bod: Takform: 3 etasjer + trapperom til takterrasse. 10,6 m fra topp gulv i nederste bolignivå. 12,4 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Flatt tak med takterrasse. Flatt tak 2,8 m fra topp gulv i carport. Flatt tak. Maks høyde gesims: 2.8 m fra topp gulv i bod. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. Defelt BF11-3a, 2 eneboliger (type 2): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 30% Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 3 etasjer + trapperom til takterrasse. Maks høyde øvre gesims: 10,5 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Maks høyde gesims trapperom: 12,1 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak med takterrasse. Carport: Carport integrert i bolig, og skal plasseres innenfor gjeldende byggegrense. Bod: Bod integrert i bolig, og skal plasseres innenfor gjeldende byggegrense. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: 6

Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. Defelt BF11-3b, 2 eneboliger (type 1): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 53% Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 3 etasjer. Maks høyde øvre gesims: 9,5 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak. Carport: Takform: Flatt tak med takterrasse. Maks høyde gesims: 3.8 m fra topp gulv i carport. Bod: Bod integrert i bolig, og skal plasseres innenfor gjeldende byggegrense. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. Defelt BF11-3c, 2 eneboliger (type 1): Bebygget areal: Tomten kan bebygges med maks % BYA = 51% Antall enheter: Maks 2 boenheter Høyde på bygg: Bebyggelse: 2 etasjer. Maks høyde øvre gesims: 6,5 m fra topp gulv i nederste bolignivå. Takform: Flatt tak. Carport: Takform: Flatt tak. Maks høyde gesims: 2.8 m fra topp gulv i carport. Bod: Takform: Flatt tak med takterrasse. Maks høyde gesims: 3.8 m fra topp gulv i bod. Fargesetting, materialbruk: Valg av fasadematerialer og fargesetting skal fremkomme som et tillegg til søknad om byggegodkjenning. Innen igangsettingssøknad kan innvilges skal alle boligene ha definert material og fargesetting utvendig. 7

Universell utforming: Det er ikke krav til tilgjengelige boliger. Parkering: Det skal på egen tomt avsettes 2 p-plasser og 1 gjesteparkering. Brannkrav: Hver bolig skal tilfredstille brannkrav mot nabo i nord. Det vil si at nordveggen i hver bolig skal være brannvegg. 3.4 Lekeplasser Lekeplasser for barn opparbeides som sandlekeplass etter utomhusplan, utarbeidet av fagkyndige på området, og godkjent av kommunen. Høydeforskjellen og skrenter på lekeplassen skal sikres slik at det ikke utgjør noen fare. Områder for lek samt adkomst til disse skal utformes etter prinsipper for universell utforming. Felles lekeareal f_lek9 er felles for hele Felt B11, og skal være universelt utformet med universell tilgjengelighet fra delfelt BB11-1. 3.5 Renovasjonsanlegg Det skal opparbeides oppstillingsplass for avfall i henhold til kommunalteknisk avfallsnorm for Sandnes kommune. Oppstillingsplass f_ra24, f_ra18 og f_ra30 gjelder for følgende delfelt: f_ra24: f_ra18: f_ra30: Delfelt BB11-1. Delfelt BF11-2a, BF11-2b, BF11-3a. Delfelt BF11-2c, BF11-3b, BF11-3c. f_ra24 er permanent oppstillingsplass. f_ra18 og f_ra30 er oppstillingsplass på tømmedag. 4. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Kjøreveg Det skal utarbeides tekniske planer for veger og gang-og sykkelveger, som skal godkjennes av Sandnes kommune. o_kv2 og o_kv3 er offentlige veg og skal opparbeides i henhold til kommunaltekniske normer og tekniske planer godkjent av Sandnes kommune. f_kv1 er felles for delfelt BB11-1. 4.2 Gang- / Sykkelvei Gangveger skal opparbeides med sklisikkert materiale. Opparbeidingen skal ha en tydelig ledelinje. 4.3 Parkeringsplasser Felles parkeringsplasser f_p6 gjelder for følgende delfelt: f_p6: BB11-1 Gjesteparkering for BB11-1 foregår i P5. 8

Eneboliger på delfelt BF11-2a, BF11-2b, BF11-2c og BF11-3a, BF11-3b, BF11-3c er planlagt med 2 p-plasser per enhet, i tillegg til gjesteparkering på egen tomt. Nødvendige murer innenfor området skal opparbeides med naturstein eller betong. Skråninger og areal rundt parkeringsplasser skal opparbeides med gress og beplanting. 4.4 Felles belysning Feltet skal ha belysning som medfører en kriminalforebyggende effekt. 5. Grønnstruktur Det skal utarbeides detaljplaner som skal godkjennes av parksjefen. Planene skal utarbeides av fagkyndige på området. Planen skal godkjennes sammen med øvrige tekniske planer før anleggsstart. Alle friområder er felles for boenhetene i felt B11. 6. Hensynssoner 6.1 Frisiktsoner skal opparbeides slik at det er fri sikt 0.5 m over tilgrensende veiers planum, jfr. frisiktregler i "veinorm for nord-jæren". 7. Rekkefølge av tiltak 7.1 Tekniske planer for infrastruktur skal godkjennes av kommunen. 7.2 All samferdsel, teknisk infrastruktur og grøntområder skal være ferdig opparbeidet før tilhørende boliger tas i bruk. 7.3 Utjevningsvolum skal opparbeides sammen med annen teknisk infrastruktur. 7.4 Lekearealer og renovasjonsanlegg skal være ferdig opparbeidet før tilhørende boliger tas i bruk. 7.5 Utbygging kan ikke skje før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet både for barnetrinn og ungdomsskole. 7.6 Felles parkeringsanlegg og parkering på egen tomt skal opparbeides innen tilhørende boliger tas i bruk. 7.7 Fordrøyningsbasseng skal være operativt i anleggstiden for å hindre forurensende avrenning til Storånavassdraget. Midlertidig basseng/- rensekummer kan alternativt anlegges ved anleggstart. 9

7.8 Det skal foreligge godkjent utomhusplan før igangsettingstillatelse kan gis. 7.9 Planer for tekniske anlegg, deriblant for overvannshåndtering i anleggsperioden, skal være godkjent før gravearbeider kan igangsettes. 7.10 Det må planlegges tiltak (sedimentering eller lignende) for å unngå partikkelavrenning til vassdraget både i anleggsperioden og etterpå. 10