Luster kommune - gnr. 160, bnr. 1 og 3, søknad om konsesjon - klage

Sakshandsamar: Terje Øvrebø Vår dato Vår referanse Telefon: 57 72 32 51 30.11.2010 2010/14570-422.1 E-post: tov@fmsf.no Dykkar dato Dykkar referanse Hjermann Johan Raaum Sandmoveien 2 2020 SKEDSMOKORSET Luster kommune - gnr. 160, bnr. 1 og 3, søknad om konsesjon - klage Vi viser til Luster kommunes oversending av 21.09.2010. Fylkesmannen har vurdert din klage på Luster kommunes konsesjonsvedtak av 21.05.2010, men har ikke funnet å kunne ta klagen til følge. Bakgrunn Du overtok gnr. 160, bnr. 1 og 3 i Luster ved skjøte tinglyst 17.10.2008. Ervervet var konsesjonsfritt da du er blant dem som har odelsrett til eiendommen, en rett du aktivt benyttet i anledning eiendommens overdragelse til utenforstående. Din henvendelse til kommunen i brev av 04.11.2009, og kommunens orienteringsbrev om de nye reglene om bo- og driveplikt datert 19.11.2009, avstedkom noe korrespondanse mellom deg og kommunen, blant annet om størrelse og kvalitet på eiendommens arealer og bygninger, sett i lys av de nevnte regelendringene i konsesjonsloven. Da du ikke hadde flyttet til eiendommen ca. 16 måneder etter overtagelsen, konkluderte kommunen med at det forelå et vesentlig brudd på boplikten, og besluttet følgelig, ved skriv av 11.03.2010, å sette en frist for deg til å søke om konsesjon. I din søknad som er datert 22.03.2010, opplyses blant annet at du ikke skal bosette deg på eiendommen, og at du planlegger, sammen med din sønn, å gjenreise bruket og finne en fornuftig bruksform som er til beste for alle parter. Du peker også på at der ikke har vært bosetting på eiendommen siden 1993, at husene er dårlige, og at innmarksarealene, som delvis er tilgrodd og skogvokst, er bortleid til nabo. Luster kommune avslo din konsesjonssøknad ved administrativt vedtak av 21.05.2010. Du ble også pålagt å overdra eiendommen til andre innen 01.09.2010. Fra kommunens saksutredning nevner vi at det blant annet blir fremholdt at den aktuelle eiendommens dyrkede areal, klart overstiger dagens grenser for bo- og driveplikt, slik disse er angitt i konsesjonslovens 5 annet ledd, og at bygningene likeledes tilfredsstiller paragrafens krav. Det blir også redegjort for kommunens aktivitet og politikk i forhold til bosetting, for folketallsutviklingen og for etterspørselen etter landbrukseiendommer i området. I lys av disse aspektene finner ikke kommunen at søknaden din tilfredsstiller konsesjonslovens målsetting om å skape de mest samfunnsgagnlige eier- og brukerforhold. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde post@fmsf.no Telefon: 57 65 50 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 50 05 Telefon: 57 65 50 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 72 32 50

2/5 I brev datert 09.06.2010 har du påklaget kommunens vedtak. Du er ikke enig i at det er tale om vesentlig mislighold, og viser i så henseende til at du fikk en måneds utsettelse (meddelt på en gul lapp), samt at du i lang tid avventet svar på ditt brev av 14.12.2009. Du påpeker også at bolighuset på eiendommen ikke er av tilfredsstillende standard, og viser på ny til at det kan være tvilsomt om arealkravene i konsesjonslovens bopliktreglement er oppfylt. Du er også inne på at siden ditt skjøte er tinglyst før rundskrivet M-2/2009 ble utgitt, ja så må ervervet være unntatt fra konsesjonsplikten. I klagen gjør du også rede for planlagt restaureringsarbeid, og du etterlyser kommunal velvilje og samarbeid med tanke på fremtiden. Vi viser ellers til klagen i sin helhet. Kommunen behandlet klagen i møte 14.09.2010, men den ble ikke tatt til følge. Saken ble så oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vi legger ellers til grunn at det nærmere innhold i de ovennevnte dokumenter er kjent for alle med rettslig eller faktisk interesse i saken. Våre kommentarer Innledningsvis nevner vi kort at forvaltningslovens (fvl.) formelle vilkår for å realitetsbehandle klagen er til stede, jf. 28 og 29. Som klageinstans kan fylkesmannen prøve alle sider ved saka, og også ta hensyn til nye momenter. Kommunens skjønnsmessige vurderinger kan også overprøves, men hva gjelder det frie forvaltningsskjønnet skal vi, som statlig klageinstans, legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jf. fvl. 34. Den lovfestede boplikten på landbrukseiendommer fremgår av konsesjonsloven 5. Der er det bl.a. fastsatt at en odelsberettiget som overtar en landbrukseiendom skal bosette seg på eiendommen innen ett år og selv bebo den i minst 5 år dersom det er tale om en.bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog. Du stiller deg tvilende til at den aktuelle eiendommen tilfredsstiller disse arealkravene. Av Skog og landskaps registreringer, som er basert på ortofoto datert 05.06.2007, fremgår at gnr. 160, bnr.1 og 3 har 27 daa fulldyrket og 25,9 daa overflatedyrket jord, til sammen 52,9 daa. Dette er mer enn 2 ganger lovens krav, jf. ovenfor. Vi har gjennomført enkle kontrollmålinger på kart og foto, og vi er kommet til at det utvilsomt er langt mer enn 25 daa dyrket jord på eiendommen. Vi ser da ikke noe reelt behov for å gjennomføre befaring og kontrollmåling på stedet, og legger til grunn at arealkravet i konsesjonsloven 5 andre ledd er oppfylt. Hva gjelder paragrafens forutsetning om at eiendommen skal være bebygd, slutter vi oss til kommunens vurderinger og konklusjon om at våningshuset tilfredsstiller lovens relativt moderate krav. I konsesjonsloven 13 andre avsnitt er myndighetene gitt kompetanse til eventuelt å fastsette en frist for en odelsberettiget erverver til å søke om konsesjon dersom han ikke overholder boplikten han er pålagt i medhold av 5. Av den praksis som utviklet seg under de eldre reglene om bo- og driveplikt, som gjaldt til 01.07.2009, følger at bruddet på boplikten må være vesentlig før det kan reageres med konsesjonspålegg. Det må nevnes at det den gang var lovfestet en rett for erverver/eier til å søke om utsettelse av pliktene, mens man etter dagens regelverk skal søke om konsesjon uten videre dersom man ikke kan eller vil oppfylle lovens krav om tilflytting og driftsoppstart innen ett år. I klagen hevder du at ditt eventuelle mislighold av boplikten ikke kan regnes som vesentlig, og at kommunen av den grunn ikke kan pålegge deg å søke konsesjon. Du viser blant

3/5 annet til at du ble gitt en utsettelse på en måned, fram til 6. november 2009 i form av en gul huskelapp, og at du sendte et brev til kommunen 04.11.2009. Vi forstår deg slik at du mener at brevet må regnes å være fristavbrytende. Dette er vi ikke enig i. Brevet inneholder ingen opplysninger som kan rimeliggjøre en utsettelse av verken tilflyttingsfristen eller fristen for å søke om konsesjon. Vi mener derfor at ved vurderingen av et eventuelt vesentlighetskrav må det tas utgangspunkt i fristen på huskelappen, og at da kommunen besluttet å sette en frist for deg til å søke om konsesjon, var tilflyttingsfristen og den egentlige konsesjonssøknadsfristen oversitte med mer enn 4 måneder. I mangel av holdepunkter for annet, må vi da slutte oss til kommunens oppfatning av at det er tale om en vesentlig fristoverskridelse og følgelig også et kvalifisert mislighold. På tross av at det ikke har betydning for resultatet i saken her, kan det kanskje stilles spørsmål ved om det, slik denne saken står, etter dagens regelverk, kan kreves at misligholdet må være vesentlig. I all din korrespondanse med kommunen har du gitt klart uttrykk for at du ikke har konkrete planer om å tilflytte eiendommen i overskuelig fremtid. Under denne forutsetning og i en slik situasjon må utgangspunktet være at plikten til å søke om konsesjon oppstår straks det er klart at for eieren at han ikke skal oppfylle den lovfestede boplikten. I praksis vil man kunne kreve at slik søknad senest blir sendt inne ettårsfristen i 5. Om så ikke skjer, må kommunen uten videre kunne fastsette en søknadsfrist, og om fristen ikke overholdes, eventuelt ta opp spørsmålet om overdragelese av eiendommen. Skal eieren derimot flytte til eiendommen, men er sent ute med å melde flytting til folkeregisteret, vil vesentlighetskriteriet være relevant ved vurdering av forsinkelsen. Under alle omstendigheter er vi kommet til at Luster kommunes konsesjonspålegg av 11.03.2010 tilfredsstiller lovens formelle krav. Som nevnt ovenfor tilligger det konsesjonsmyndighetene å vurdere om ikke-oppfyllelse av boplikten skal innebære konsesjonspålegg eller ikke, jf. at lovens 13 taler om at myndighetene kan sette en frist for erververen til å søke om konsesjon (vår understreking). Denne vurderingen hører under den frie skjønnsutøvelsen, og kommunens oppfatning av hva som er hensiktsmessig i slike saker, må vektlegges, jf. det som er sagt om forholdet i fvl. 34, se ovenfor. Luster kommune har over lenger tid lagt stor vekt på hensynet til bosettingen i distriktene ved vurdering av saker om bo- og driveplikt. Dette kan bekreftes herifra. Den aktuelle eiendommen er en landbrukseiendom av ganske alminnelig størrelse for dette området, relativt sentralt beliggende mellom tettstedene Hafslo og Gaupne. At mislighold av lovbestemt boplikt på en eiendom av denne karakter i Luster kommune resulterer i sak om konsesjonspålegg, kan ikke sies å fremstå som urimelig. Det er også i tråd med kommunens praksis i lignende saker, og vi ser heller ikke andre moment som skulle tilsi at annet resultat. Den foreliggende konsesjonssøknaden må derfor realitetsbehandles. Når det søkes om konsesjon med bakgrunn i at boplikten ikke skal oppfylles, må saken avgjøres i lys av konsesjonslovens 1 og 9. Lovens formål fremgår av 1: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen.

4/5 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. 9 har overskriften særlige forhold for landbrukseiendommer, og lyder slik: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Den aktuelle konsesjonssøknaden er av den art som er omhandlet i 9 siste avsnitt. Ved avgjørelsen av søknaden skal det følgelig legges særlig vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning og om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. I tillegg skal det legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Endelig vil søkers tilknytning til eiendommen og hans livssituasjon kunne tillegges vekt som korrigerende moment. Kommunen har lagt til grunn for sin avgjørelse at hensynet til bosettingen så vel som eiendomsstørrelse, avkastingsevne og husforhold tilsier at det ikke bør gis konsesjon når søkeren ikke har til hensikt å bosette seg på eiendommen. Hensynet til bosettingen i området er blant de momenter som skal ha særlig vekt i konsesjonsvurderingen. I følge Fylkesmannens rapport nr. 1-2006: Bygder i Sogn og Fjordane tilstandsanalyse 2005 gikk folketallet i området Joranger, Fet, Ugulen, Molland tilbake med 11,4 % i perioden 01.01.1995 01.01.2004. På denne bakgrunn er det ikke urimelig at bosettingshensynet trer i fremgrunnen. I tilknytning til de øvrige hensyn som skal tillegges særlig vekt: den driftsmessig gode løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapsmomentet, vil vi på generelt grunnlag hevde at det i de fleste tilfelle vil være en praktisk fordel at den som eier en landbrukseiendom av den størrelse og kvalitet det her er tale om, selv bor på eiendommen. Dette er relevant ikke bare både i forhold til drift og stell av selve eiendommen, men også med hensyn til fellestiltak i området, og eiendommens forhold til så vel andre gårdsbruk og gårdbrukere i nærheten, så vel som til offentlige myndigheter. Vi er enige med kommunen i at eiendommens størrelse og avkastningsevne, samt den relativt gunstige plasseringen i forhold til annet arbeidsmarked, er momenter som tilsier at det bør kunne kreves fast bosetting. At våningshuset trenger utbedringer og eventuelt oppjusteringer, tilsier på sin side ikke at der ikke bør bo folk. I følge konsesjonsloven har den nye eier ett år på seg fra overtagelsen til blant annet å utføre slikt nødvendig arbeid

5/5 som trengs for å kunne flytte til eiendommen. På den annen side må du antas å ha relativt sterk tilknytning til eiendommen, der du er født og oppvokst. På mer generelt grunnlag regner vi dessuten med at du som 77-åring er i en livssituasjon der det å flytte til et gårdbruk på en annen kant av landet kan fortone seg som relativt byrdefullt. Disse forholdene taler i din favør ved konsesjonsvurderingen, men som nevnt ovenfor har de i følge loven kun status som korrigerende moment. Vi er kommet til at det ikke er rettslig grunnlag for å oppheve eller i vesentlig grad å endre det påklagede konsesjonsvedtaket. Kommunens rettsanvendelse er ikke i strid med regelverket, og de vurderinger og prioriteringer som avgjørelsen bygger på fremstår ikke som urimelige eller beheftet med andre feil. Så langt vi kan se er de også i tråd med kommunens praksis på området boplikt. Avhendingsfristen bør av praktiske årsaker likevel utsettes noe. Vi gjør likevel oppmerksom på regelen i konsesjonsloven 18, siste punktum: Er konsesjon avslått fordi erververen ikke skal oppfylle vilkåret om boplikt etter 5 annet ledd, skal erververen uten hensyn til det som er fastsatt i første punktum, få velge om han eller hun likevel vil oppfylle boplikten. Du har med andre ord fortsatt en mulighet til å oppfylle boplikten, og dermed også fortsette som eier av gnr. 160, bnr. 1 og 3. Vedtak Klagen blir ikke tatt til følge. Luster kommunes vedtak av 14.09.2010 stadfestes for så vidt gjelder konsesjonsavslaget. For øvrig skal vedtaket etter dette lyde: Innen 01.05.2011 skal Hjermann Johan Raaum sørge for at eiendommen gnr. 160, bnr. 1 og 3 i Luster overdras til noen som kan få eller ikke trenger konsesjon. * * * Dette vedtaket kan ikke påklages videre i medhold av forvaltningsloven, jf. 28. Med helsing Christian Rekkedal landbruksdirektør Terje Øvrebø seniorrådgjevar Kopi til Luster kommune