FROLAND KOMMUNE Utvalg: Kommunestyret1 Møtested: Kommunestyresalen, Kommunehuset Dato: 08.08.2008 Tidspunkt: 15:00 Møteinnkalling Forfall meldes til sentralbord i Froland kommune, 37 23 55 00, post@froland.kommune.no, som sørger for innkalling av varamenn. Varamenn møter kun ved spesiell innkalling. Sakskart Saksnr PS Tittel Salg gnr. 13 bnr.39/40 - "Julies hus"
FROLAND KOMMUNE Saksframlegg Dato Referanse 28.07.2008 08/773 Vår saksbehandler Willy Hægeland, tlf 37235512 Saksgang: Saksnr Utvalg Møtedato: Kommunestyret1 08.08.2008 SALG GNR. 13 BNR.39/40 - "JULIES HUS" Rådmannens forslag til vedtak: Kommunestyret gir sin tilslutning til at ordføreren kan inngå opsjonsavtale om salg av gnr.13, bnr.39/40 Julies hus i Froland kommune, slik det fremgår av vedlagte forslag til avtale. Vedlegg: Brev fra Froland kommune til Henning Håkedal, datert 3.juli 2008 Brev fra Henning Håkedal til Froland kommune, datert 11.juli 2008 Kartutsnitt, M = 1 :500 Bakgrunn: Henning Håkedal har tidligere forelagt kommunen skisseplaner med hensyn til utvikling av egen eiendom i Osedalen (jfr. også tidligere sak om oppføring av folkebibliotek i Osedalen). I denne forbindelse har det vært naturlig å se kommunens eiendom, Julies hus, som en del av et område som bør utbygges etter en felles og helhetlige utbyggingsplan. Håkedal ønsker nå en kjøpsopsjon med kommunen med siktemål å kunne erverve nevnte eiendom. Det vises i denne forbindelse til ovennevnte brev. Håkedal ønsker i første omgang å oppføre nytt bygg på kommunens tomt, Julies hus, og deretter flytte sin forretning inn i nybygget, gjerne kjøpe Olsens hus, rive eksisterende butikk (også Olsens hus) for til slutt å oppføre nytt bygg integrert med førstnevnte nybygg (jfr. kartutsnitt vedlagt brev av 11.juli då). I sitt brev av 11.juli då gir Håkedal uttrykk for at en slik kjøpsopsjon må inneholde bestemmelser om kjøpspris, innløsningsfrist og reguleringsrelaterte forhold.
Saksopplysninger: Froland kommunen ervervet angjeldende eiendom, Julies hus, den 12.oktober 1999 for kr. 1.300.000.-. I tillegg betalte kommunen utgifter knyttet til overtakelsen (dokumentavgift, tinglysningsgebyr, med mer) til sammen ca. kr. 1.350.000.-. Boligen har etter t kommunen overtok denne i perioder vært utleid. Saksbehandlers vurdering: Rådmannen legger til grunn at kommunens intensjoner med å erverve eiendommen var å legge til rette for en videreutvikling av Osedalen sentrum. Håkedals planer fremstår i denne sammenheng som meget interessante, og vil utvilsomt få stor betydning for videreutvikling av Osedalen sentrum som et forretnings-, nærings- og bosettingsområde. Rådmannen er av den oppfatning at det som en alminnelig regel bør gjelde et prinsipp om at salg av kommunale eiendommer lyses ut på det åpne markedet. Imidlertid foreligger det i dette tilfelle særlige forhold som tilsier at et slikt prinsipp kan fravikes. Det vises i denne forbindelse til Håkedals utbyggingsplaner (først oppføre nybygg på Julies hus, og deretter rive eksisterende butikk for oppføring av nybygg her). En annen løsning ville ha medført at Håkedal måtte ha flyttet ut av eksisterende lokaler, mens eventuelt nybygg oppføres. Håkedal nevner videre i sitt brev at helt fra oppstart i 1950 er min forretnings identitet knyttet til Froland... Ved en eventuell inngåelse av kjøpsopsjon med Håkedal må kommunen videre påse at hensynet til å tilrettelegge for eventuell senere utbygging av og adkomst til Langåsen blir ivaretatt. Videre at det avsettes nødvendig areal mellom banken og Julies hus som sikrer god adkomst til torget (herunder biblioteket) og eksisterende boliger på Langåsen. Det legges til grunn at Håkedal utarbeider regulerings-/bebyggelsesplan som ivaretar nevnte forhold, og som gjøre til gjenstand for vanlig kommunal behandling. Med hensyn til opsjonens varighet vil rådmannen foreslå gyldighet til 30.06.2009). Innen denne tid bør Håkedal kunne ta et standpunkt til hvorvidt han ønsker å benytte seg av opsjonen, eller ikke. Som nevnt over betalte kommunen kr. 1.350.000.-(inklusive omkostninger) for Julies hus i 1999. Det har siden den gang vært en betydelig verdistigning på fast eiendom generelt og boligeiendommer spesielt. Imidlertid må det som nevnt legges til grunn, jfr. over, at kommunens intensjoner med kjøpet i 1999 har vært andre enn å spekulere i fast eiendom (kommunen har også hatt leieinntekter i perioden). Kommune har siden kjøpet ikke foretatt noen investeringer av betydning på eiendommen. Eiendom er på ca. 1700 m2. Rådmannen har vurdert hvorvidt det er hensiktsmessig å avholde takst for nærmere å kunne angi eiendommems verdi. Imidlertid er en på bakgrunn av kommunens egen kompetanse på området, og foreliggende særlige forhold (jfr. over) kommet til det resultat at dette ikke bør være nødvendig. Rådmannen vil derfor foreslå at Henning Håkedal får anledning til å kjøpe boligen for samme beløp som kommunen i sin tid betalte for denne, kr.1.350.000.-, pluss omkostninger forbundet med overdragelsen.
Til fradrag i kjøpesummen kommer verdien av det areal som medgår til å sikre fremtidig veieareal knyttet til den del av Langåsen som ikke er bebygd samt utvidelse av veiareal mellom banken og eiendommen basert på kr.647 pr. m2. Rådmannen vil på bakgrunn av ovennevnte saksutredning tilrå at det inngås følgende opsjonsavtale med Henning Håkedal: Mellom Henning Håkedal, Rossedalen, 4848 Arendal, senere kalt utbygger og Froland kommune, 4820 Froland, senere kalt kommunen er i dag inngått følgende avtale: Opsjonsavtale 1. Objekt for avtalen: Eiendommen Julies hus, gnr.13, bnr. 39/40 i Froland kommune. 2. Areal, med mer: Eiendommen er ikke oppmålt. Arealet er ut fra kart beregnet til ca. 1700m7 (se for øvrig vedlagte kattutsnitt. 3. Bakgrunn for avtalen: Jfr. brev fra utbygger av 11.juli 2008 til kommunen. 4. Kjøpesum: Utbygger gis opsjon på å erverve ovennevnte eiendom fra kommunen for en kjøpesum kr.1.350.000.-. Til fradrag i kjøpesummen går verdien av det areal som må anvendes til utvidelse av veieareal mellom eiendommen og banken, samt nødvendig areal for å sikre fremtidig adkomstvei til den del av Langåsen som pr. dato ikke er utbygd beregnet ut fra følgende m2 pris: ( kr.1.350.000.- - kr.250.000.-) / 1700m2, dvs. kr.647.- pr. m2. (Eksempel: Dersom 200m2 medgår til nevnte forhold vil kjøpesummen bli redusert med kr.647 x 200 =
kr. 129.400.- Kjøpesummen vil da bli kr. 1.350.000.- minus kr.129.400, dvs. Kr.1.220.600.-). 5. Opsjonens varighet: Herværende opsjon har varighet til og med 30.06.2009. Dersom utbygger ikke benytter seg av denne innen denne dato faller avtalen bort. Ved eventuelt bortfall av avtalen kan ingen av partene gjøre krav gjeldende overfor hverandre. 6. Omkostninger, med mer: Utbygger betaler alle omkostninger knyttet til eventuell overtakelse av eiendommen så som dokumentavgift, tinglysningsgebyrer, med mer. 7. Andre forhold: Utbygger forplikter seg til å utarbeide regulerings-/bebyggelsesplan knyttet til tiltenkt utbygging. Planene vil være gjenstand for ordinær behandling i kommunen. I forbindelse med utarbeidelsen av slike planer skal hensynet til utvidelse av vei mellom eiendommen og banken, samt nødvendig areal for å sikre adkomst til den del av Langåsen som ikke er utbygd være ivaretatt. Utbygger gis rett til å overdra denne opsjonsavtale til tredje person/firma. 8. Tilbakekjøpsrett: Dersom utbygger 3 år etter eventuell overtakelse av eiendommen etter herværende avtale fortsatt ikke har oppført nybygg på eiendommen, eller er i gang med bygging, forbeholder kommunen seg rett til å kjøpe eiendommen tilbake for samme kjøpesum som kommunen solgte denne for. Denne avtale er utferdiget i 2 eksemplarer, ett til hver av partene. Froland den / - 2008 Froland kommune: (utbygger) Sigmund Pedersen Henning Håkedal Henning Håkedal -----------------------------------------------------------------------------------------------
Rådmannen tilrår kommunestyre å fatte vedtak slik det fremgår av innstillingen. Rett utskrift: Froland, 11.08.2008 Sendes: Henning Håkedal Willy Hægeland Rådmann