Erfaringer med nye byggeregler FRODE GRINDAHL 24.08.15 Fagkonferanse DFDS
Overordnede mål Regjeringen vil at bygging skal skje Enklere Billigere Raskere Flere Gltak unntas søknad, men bygging skjer på eget ansvar Plan- og bygningslovens status som ja - lov skal fremheves 2
Unntakene har hjemmel i pbl 20-5 og SAK10 4-1 første ledd Unntak fra søknadsplikt omfater: Oppføring, endring, Verning, riving eller opparbeidelse Tiltak som ikke er i strid med plan- og bygningsloven med Glhørende forskrixer, planer og annet regelverk eller med siktlinjer/krav Gl veg- og jernbanelov og lignende Unntaket kan også brukes hvis: Kommunen har git dispensasjon fra materielle krav i plan MERK! Tiltakshaver må avklare eller skaffe samtykke fra berørte myndigheter Tiltakshaver bygger på eget ansvar Kommunen kan pålegge uavhengig kontroll 3
FriFliggende bygning - bokstav a Følgende forutsetning må være oppfylt: InnGl 50m 2 BRA og BYA Bebygd eiendom Maksimal gesimshøyde 3,0 meter Maksimal mønehøyde 4,0 meter Minimumsavstand fra nabogrense 1,0 meter Én etasje Uten kjeller Ikke Gl beboelse FriTliggende Ikke over ledninger i grunnen Minimum 1 meter fra annen bygning på eiendommen DETTE ER ABSOLUTTE VILKÅR 4
6 NYHETER FriFliggende lysthus ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. Willy Jensen fikk denne veggen midt i utsikten Fædrelandsvennen Fædrelandsvennen Onsdag 5. august 2015 Onsdag 5. august 2015 Trengte ikke spørre om m lov til å bygge NYHETER 7 Ønsket skjerming mot naboene Tor Børge Bjørkestøl begynte egentlig byggesaken med søknad og nabovarsel i vår, slik den gamle loven krevde. Så fikk han vite om lovendringen, og fikk en skriftlig bekreftelse fra kommunen på at han ikke trengte å søke. Og følgelig heller ikke spørre naboene. LILLESAND ETTER LILLESAND Etter endringene av plan- og bygningsloven som gjelder fra 1. juli, har ikke kommunen noen hjemmel for å kreve søknad i denne saken, sier Lillesand kommunes byggesaksleder Harald Øyvin Hol etter å ha sett på saken. Under forutsetning av at høyder og størrelser er innenfor loven, legger han til. Det betyr også at han ikke trengte spørre naboene før han bygde, men vi anbefaler at man har en dialog med naboene. Mange konflikter kan løses slik, sier Hol. Hva synes du om å få en slik vegg midt i utsikten? Vi har ikke hjemmel til å kreve søknad, så da har vi ikke noe vi skulle sagt. Da er det opp til utbygger, sier Hol som forventer at utbygger redegjør for høyder og størrelser ettersom det er blitt et tema i saken. Slik ser det ut fra hagen til ekteparet Willy og Berit Bråthen Jensen etter at naboen bygde lysthus. Fagleder for byggesaker i Lillesand kommune, Harald Øyvin Hol, sier dette lysthuset ikke var søknadspliktig etter de nye reglene som kom 1. juli i år. FOTO: JAN ODDVAR EIDE Med loven i den ene hånden og hammeren i den andre, begynte Tor Børge Bjørkestøl byggingen av dette lysthuset 1. juli. Naboene trengte han ikke spørre. den tidligere profilerte direktøren for Post- og teletilsynet, Willy Jensen og hans kone Berit Bråthen Jensen. På våre 70 år har vi aldri hatt problemer med naboer, sier Berit Bråthen Jensen. Vi skulle gjerne vært dette foruten. Jeg skjønner ikke at han fikk lov til å gjøre dette uten at noen reagerte. Men hvis dette er lov, så må vi bare leve med resten av utsikten. På den andre siden er vi veldig glade for at han trakk boden litt lenger vekk fra tomtegrensa enn han hadde planlagt. Det var veldig greit. For det kunne vært enda verre, sier hun. NABOLOVEN Endringene fra 1. juli innebærer at man kan sette opp fire meter høye bygg på opptil 50 kvadratmeter, én meter fra naboens tomt, uten å søke og uten å spørre naboene. Willy Jensen har i et brev til kommunen stilt spørsmål om den samlede størrelsen på detpåler i en skråtomt. Han spør også kommunen om ikke utbygger er forpliktet til å diskutere tiltaket med naboene, for å finne gode løsninger. I tillegg skriver Willy Jensen: «I konstruksjonen i Næpetrøveien 5 er der ingen estetikk å spore. Mange bruker ordet grotesk om det utsiktstårn som skapes. Er det slik vi vil at byen vår skal se ut? spør han i brevet. Hvis dette er lov etter bygningsloven, hva kan dere eventuelt gjøre? Da vil det eventuelt måtte vurderes ut fra naboloven, sier Willy Jensen, som presiserer at de ønsker et godt forhold til naboen Tor Børge Bjørkestøl. Det er det prinsipielt interessante med lovendringen: Man risikerer at slike saker ender opp i rettsvesenet, fremfor at man finner løsninger i forkant. Det vil være en uheldig utvikling, sier Jensen. TEKST: JAN ODDVAR EIDE jan.oddvar.eide@fvn.no - 91366029 D Jeg skjønner ikke at han fikk lov til å gjøre dette uten at noen reagerte. Men hvis dette er lov, så må vi bare leve med resten av utsikten. BERIT BRÅTHEN JENSEN Fagleder for byggesaker i Lillesand kommune, Harald Øyvin Hol, sier dette lysthuset ikke var søknadspliktig etter de nye reglene som kom 1. juli i år. I følge utbygger Tor Børge Bjørkestøl er gjennomsnittshøyden FØR FAKTA Slik så det ut fra hagen til ekteparet Willy og Berit Bråthen Jensen før naboen bygde lysthus. PRIVATFOTO De nye byggereglene Fra 1.juli 2015 kan du bygge følgende uten å søke: Garasje, uthus og liknende på inntil 50 m2 kan bygges inntil 1 meter fra nabogrensen. Bygget kan ha en mønehøyde på opp til 4 meter og en gesimshøyde på opp til 3 meter. Bygget kan ikke brukes til beboelse eller våtrom. Tidligere måtte du søke kommunen om tillatelse dersom du vil bygge større en 15 m2 eller nærmere nabogrensen enn 4 meter. Reparasjon av bygningstekniske installasjoner er unntatt fra søknadsplikt. Mindre bygg som for eksempel levegger (inntil 1.8 m høy og 10,0 m lengde), forstøtningsmur, mindre fylling, planering av terreng, intern vei og biloppstillingsplasser for tomtens bruk kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrensen. Mindre levegger med høyde 1,8 m og lengde inntil 5,0 m kan oppføres inntil nabogrensen uten søknad. Tiltakshaver har selv ansvar for at tiltaket ikke strider mot plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og gitte tillatelser herunder dispensasjoner. Tiltaket må heller Forventer like mye arbeid som før, kanskje mer Regjeringen forventet mindre byråkrati. Men i Lillesand tror de reglene fører til vel så mye arbeid som før. Vi gjør det enklere for folk å bygge på egen eiendom uten å måtte søke, og kommunen slipper å bruke ressurser på mindre byggesaker, sa kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner da han introduserte de nye byggesaksreglene. Det blir billigere å bygge, mindre byråkrati og bedre forutsigbarhet i byggesaker, sa han. LIKE MYE SOM FØR Det blir ikke mindre å gjøre for kommunen. Kanskje mer. Med endringene oppstår det nye grensetilfeller som vil kreve mye saksbehandling. Vi risikerer også at mange likevel vil søke kommunen for sikkerhets skyld. I tillegg har Lillesand store områder som ligger i hundremetersbeltet, der det fortsatt er byggeforbud og der kommune. Kommunen har også en jobb å gjøre for å oppdatere gamle reguleringsplaner. På Bergstø, der Tor Børge Bjørkestøl har bygd sitt lysthus, er reguleringsplanen 30 år gammel. Gamle reguleringsplaner er på noen områder lite relevant i dag. De inneholder for eksempel detaljer om hvilke farger hus skal ha. Men sier ikke noe om utbygningsgrad, som vil være viktig i moderne planer. UTBYGGERS ANSVAR Men dere har gitt beskjed om at han ikke trenger å søke? Forutsatt at opplysningene vår saksbehandler har fått er riktige, så er det ikke søknadsplikt. Men hvis det kommer fram nye opplysninger vi ikke hadde fått, for eksempel om høyder og eventuelt plassering, skjer utbyggingen på tiltakshavers egen risiko. Da må det eventuelt søkes i ettertid, og vi vil foreta en vannaden, kan bygget kreves fjernet. Da får utbygger kostnadene ved riving, i tillegg til byggekostnadene. Dette gjelder i alle saker, sier Hol. I tillegg må byggene brukes i henhold til loven. Bygg som er satt opp uten søknad kan heller ikke brukes til beboelse. Så er spørsmålet hva beboelse betyr. I forarbeidene til lovendring er begrepet «furtebu» nevnt, hva nå enn det måtte være, sier Hol med et smil. Poenget er at det med lovendringer vil være rom for tolkninger. Venter dere flere nabokrangler? Det vil ikke overraske meg om vi får flere krangler. Når det kan settes opp gjerder opp til 1,8 meter på tomtegrenser i områder der tomtene kan være mange og små, uten at naboen har noe å si, kan det skje, sier Hol. Jeg begynte byggingen 1. juli, sier Bjørkestøl. De siste detaljene var ferdige før helgen. Det er en nabo bak oss, som har vært inne på vår eiendom og tatt seg til rette. Og vi synes det er litt ekkelt at de ser ned på oss og rett inn kjøkkenvinduet vårt. Det gjorde at jeg tenkte at, tja, den nye regelen gjør det enklere å sette opp et lysthus. Det løfter eiendommen, samtidig som det skjermer litt mot naboene, sier han og forteller at han har hatt kontakt med naboene. TOK HENSYN På eget initiativ har jeg bygd dette lavere, mindre og lenger vekk enn det jeg hadde varslet naboene om. Og det var på en måte for å møte dem litt, og at man ikke bare provoserer, sier Bjørkestøl. - Så du visste det ville provosere? Nei, altså, jeg visste for så vidt ikke det. Men det er klart at slike ting vil være vanskelig når man bor i et nabolag. Det er alltid noen som vil klage på veldig mye, mens man kan ha et godt naboforhold til andre som ikke legger seg opp i alt. Nå hadde vi mulighet til å utnytte vår tom slik vi ønsket. Om det provoserer naboen? Ja, det gjør det sikkert. Men uansett hva vi hadde gjort, så hadde det vel provosert naboen, sier han. HØNSEHUSET Er du redd for at saken får etterspill? Jeg vet ikke, det er godt mulig. Når naboer bygger og stenger for utsikten for andre, så er ikke det like gøy når det skjer med en selv. Men her har jeg fulgt loven. Og da mener jeg en må få gjøre det en ønsker med sin egen eiendom. For vår del har vi nå fått dette «hønsehuset» som vil være en fin plass for ungene å leke, sier han. Hønsehuset? Det var en tegning av det med høns på taket i Lillesandsposten. 5
Beregning av gesims 6
7
8
Dispensasjon fra plan Det er mulig å søke om dispensasjon fra følgende forhold i plan (ikke u6ømmende liste) Avstand Byggegrense Grad av utnyfng Garasjehøyde Garasjestørrelse Plassering, herunder kotehøyde og lignende 9
Dispensasjon + unntak Tiltaket må være innenfor de grenser og vilkår som er beskrevet i unntaksbestemmelsen Søknad: Dispensasjon for å plassere garasje ½ meter fra naboeiendom eller for å bygge med mønehøyde på 5 meter. Unntak: Dispensasjon fra 2 meters krav i plan for å plassere garasje 1 meter fra naboeiendom. 10
Plassering av Lltak unntaf søknadsplikt Departementet har utalt: Pbl. 29-4 om plassering forutseter saksbehandling av bygningsmyndighetene. For Gltak som er unntat søknadsplikt har ikke kommunen hjemmel Gl å kreve annen høyde eller plassering. Kommunen har Gdligere hat slik mulighet, men ble ikke videreført med ny pbl. (2008). 11
Mindre Llbygg - bokstav b Tilbygg = utvidelse av bygningens grunnflate Må bygges på bakken Maksimalt 15 m 2 BRA og BYA Gjelder ikke påbygg eller underbygging Minst 4,0 meter fra nabogrense Minst 1,0 meter Gl annen bygning på egen eiendom Kan ikke inneholde rom for beboelse eller varig opphold 12
Tilbygg og balkong For at Glbygget skal være unntat fra søknadsbehandling må det være understøtet og ha eget bæresystem. FriThengende eller utkraget balkong/veranda uten understøtelse krever søknad og Gllatelse. 13
Vinterhage Tilbygget kan ikke inneholde rom som inngår i boligens hoveddel, jf. definisjoner i H- 2300 B Grad av utnyfng - Beregnings- og måleregler (s. 43). Isolert innglasset del av terrasse (vinterhage) er del av boligens hoveddel. 14
Informasjon Ll kommunen ved ferdigslllelse Når Gltaket er ferdigsglt, skal kommunen få informasjon om Gltakets plassering DeTe gjelder for FriTliggende bygning Tilbygg Hensikten med informasjonen er at kommunen skal kunne oppdatere kart- og matrikkeldata 15
16
NKFs informasjonsark Oppdatering av de mest sentrale informasjonsarkene Frikjøp av ca 10 ark i et år TGlgjengelig fra DIBKs netside FriT Glgjengelig for alle i et år 17
NKFs informasjonsark som oppdateres Fyldig liste over Gng som må være i orden for at man skal kunne bygge Garasje eller små Glbygg uten søknad Hva må byggemeldes og hva er unntat? Garasje/bod Dokumentasjon av tegninger og situasjonsplan Nabovarsel Gjerde og levegg Veranda, balkong og terrasse (ny 2015 EE henv Gl DiBK) Forstøtningsmur Mindre byggearbeid på bebygd eiendom Tilbygg Gl bolig 18
Direktoratet for byggkvalitet Sentralbord: 22 47 56 00 E- post: post@dibk.no Postadresse: Postboks 8742 Youngstorget 0028 Oslo Besøksadresser: Mariboes gate 13, Oslo Hunnsvegen 5, Gjøvik www.dibk.no