Årsrapport 2012
Innhold Kort om Eiendomskreditt 3 Finansielle hovedtall 5 Årsberetning 6 Regnskaps- og notehenvisning 19 Resultatregnskap 20 Balanse 21 Kontantstrømoppstilling 23 Noter til regnskapet 24 Erklæring i samsvar med verdipapirhandelsloven 5-5 51 Styrende organer og organisasjon 52 Revisors beretning 53 Kontrollkomiteens beretning 2012 54
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 3 Kort om Eiendomskreditt Selskapet Eiendomskreditt AS er et landsdekkende kredittforetak. Selskapet ble etablert i 1997 med forretningskontor i Bergen. Virksomheten kontrolleres av Finanstilsynet. Eiendomskreditt eies av 85 sparebanker samt to ansatte. Eierbankene kommer fra alle grupperinger innen sparebankvesenet. Selskapets formål er å yte eller erverve lån mot pant i bolig (bolighypotek), lån mot pant i næringseiendom (eiendomshypotek) og lån til stat og kommuner. I 2009 fikk Eiendomskreditt AS konsesjon som kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) i henhold til forskrift nr 550 av 25.05.2007. Dette innebærer at utlånsvirksomheten hovedsakelig skal finansieres ved utstedelse av OMF. Forretningsidé Eiendomskreditt skal ta lav kredittrisiko. Dette skal over tid gi billige innlån og lave tap og sammen med spesialisering og standardisering bidra til lave driftskostnader. Samlet skal dette gjøre Eiendomskreditt i stand til å være blant markedets rimeligste tilbydere av langsiktige pantelån. Eiendomskreditt skal videre støtte opp under eierbankenes virksomhet gjennom gode samarbeidsløsninger for utlån og gjennom stabil og god avkastning på investert kapital. Lave vedtektsfestede lånegrenser Selskapet kan i henhold til vedtektene yte boliglån (inklusiv fellesgjeld i borettslag) innenfor 65% av forsvarlig verdi. Lån til boliger for forretningsmessig utleie skal være sikret innenfor 60%, mens lån til næringseiendom for øvrig og lån til fritidseiendom skal være sikret innenfor 55% av forsvarlig verdi. Disse lånegrensene ligger gjennomgående lavere enn maksimalgrensene innenfor OMF-regelverket. Obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) Slike obligasjoner har fortrinnsrett til en sikkerhetsmasse som i hovedsak består av utlån. Eiendomskreditt opererer som eneste norske OMF-foretak med 2 ulike sikkerhetsmasser: - Bolighypotek som inneholder alle lån til privatboliger, utleieboliger hvor inntekt beskattes som kapitalinntekt, samt fellesgjeld til borettslag - Eiendomshypotek som omfatter lån til næringsbygg og boliger for næringsmessig utleie I sikkerhetsmassene kan det også inngå visse typer kvalifiserte sikkerheter som kan utgjøre inntil 20 %. I tillegg kan fordringer i form av derivatavtaler som tilfredsstiller nærmere krav, inngå i sikkerhetsmassen.
4 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Verdien av sikkerhetsmassen skal til enhver tid overstige verdien av krav med fortrinnsrett som kan rettes mot sikkerhetsmassen. Finanstilsynet har utnevnt en uavhengig gransker som har til oppgave å overvåke at kravet er oppfylt i tråd med regelverket. Granskeren rapporterer rutinemessig til Finanstilsynet. Særskilt lave lånegrenser og fortrinnsrett til sikkerhetsmassene gir obligasjoner utstedt av Eiendomskreditt en særlig god sikkerhet. Selskapets utlånsvirksomhet Eiendomskreditt har i motsetning til alle andre norske OMF-foretak egen distribusjon av utlån i tillegg til lånesøknader som mottas fra eierbankene. Også lånesøknader som kommer via eierbankene er gjenstand for ordinær kredittbehandling i Eiendomskreditt. Ofte deles disse lånene med banken slik at Eiendomskreditt har den best prioriterte del av lånene. Eiendomskreditt er valgt som samarbeidspartner av Huseiernes Landsforbund. Eiendomskreditt gir alle sine boliglånskunder gratis medlemskap i Huseiernes Landsforbund med de fordeler dette gir i form av gratis juridisk, teknisk og økonomisk rådgiving og rabatter på en rekke produkter og tjenester knyttet til bolig. Dette styrker selskapets salg av boliglån. Administrativt samarbeid Eiendomskreditt tok i 2004 initiativ til å etablere Kredittforeningen for Sparebanker (KfS). Selskapene er samlokalisert og har inngått en avtale om administrasjonssamarbeid. Dette gir selskapene kostnadsfordeler, bedre grunnlag for å rekruttere og opprettholde god kompetanse på sentrale områder og lavere administrativ risiko.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Finansielle hovedtall (i hele 1 000 kr) Resultat 2012 2011 2010 2009 2008 Netto renteinntekter 41 536 33 692 38 375 31 964 27 960 Øvrige driftsinntekter 1 600 1 737 1 690 1 825 1 867 Provisjonskostnader 160 192 311 477 575 Driftskostnader 15 889 14 973 14 233 13 120 11 818 Gevinst/tap(-) på verdipapirer 3 416-444 665 12 060-12 912 Tap (avsetning til uspesifisert tap) - - - -188 1 358 Resultat av ordinær drift/resultat før skatt 30 503 19 820 26 186 32 441 3 165 Skattekostnad 8 525 5 473 7 277 9 017 795 Resultat etter skatt 21 978 14 346 18 909 23 424 2 370. Balanse 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 Sikringsobligasjoner, kortsiktige plasseringer og diverse fordringer 720 320 744 667 1 022 771 574 600 574 840 Brutto utlån 3 774 819 3 170 393 2 871 614 2 707 238 2 883 330 Uspesifiserte tapsavsetninger -1 170-1 170-1 170-1 170-1 358 Anleggsmidler 4 375 4 537 5 093 5 070 1 879 Lån opptatt ved utstedelse av verdipapirer 4 036 637 3 499 536 3 461 612 2 937 363 3 156 281 Annen gjeld 149 826 148 935 215 502 135 115 134 543 Herav: Ansvarlig kapital 105 000 105 000 165 000 80 000 80 000 Forvaltningskapital 4 498 345 3 918 427 3 898 307 3 285 737 3 458 691 Gjennomsnittlig forvaltningskapital 4 196 331 3 752 294 3 397 360 3 407 595 3 457 095 Risikovektet balanse 3 134 936 2 633 567 2 313 058 2 064 275 2 129 051 Tellende ansvarlig kapital 413 250 371 488 327 312 290 861 241 273 Kjernekapital 308 250 266 488 218 207 210 861 161 648 Egenkapital per aksje 114,66 112,25 110,85 106,87 104,92 Inntjening per aksje 8,82 7,09 9,48 13,89 1,48 Nøkkeltall (i % av GFK) 2012 2011 2010 2009 2008 Netto renteinntekter 0,99 % 0,90 % 1,13 % 0,94 % 0,81 % Driftskostnader 0,38 % 0,40 % 0,42 % 0,39 % 0,34 % Tap på utlån 0,00 % 0,00 % 0,00 % -0,01 % 0,04 % Resultat før skatt 0,73 % 0,53 % 0,77 % 0,95 % 0,09 % Resultat etter skatt 0,52 % 0,38 % 0,56 % 0,69 % 0,07 % Kapitaldekning 13,18 % 14,11 % 14,15 % 14,09 % 11,33 % Kjernekapitaldekning 9,83 % 10,12 % 9,43 % 10,21 % 7,59 % Egenkapital i % av forvaltning 6,93 % 6,89 % 5,67 % 6,49 % 4,85 % Avkastning på gjennomsnittlig egenkapital Før skatt 10,75 % 8,71 % 12,05 % 18,37 % 1,90 % Gjennomsnittlig 3 måneders statsrente 1,55 % 2,14 % 2,17 % 1,95 % 5,24 % Avkastning utover risikofri rente 9,20 % 6,57 % 9,88 % 16,41 % -3,34 % Avkastning etter skatt 7,75 % 6,30 % 8,70 % 13,26 % 1,42 % Cost/income 36,8 % 42,3 % 35,5 % 38,8 % 39,6 %
6 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Årsberetning Året i sammendrag Eiendomskreditt AS presenterer med dette sitt 16. årsregnskap. Styret vurderer selskapets virksomhet og resultat for 2012 som godt. Resultatet er over budsjett og en økning på hele 53,9 % fra 2011. Samtidig er utlånsveksten på 19,1 % og i tråd med de langsiktige vekstambisjoner som styret og administrasjonen legger til grunn. Hovedårsaken til resultatfremgangen er en betydelig øking i netto renteinntekter som følge av økt utlånsvolum og bedring i rentemarginen. Også økte markedsverdier på rentebærende verdipapirer har bidratt til resultatfremgangen. Kostnadsveksten har ligget betydelig lavere enn vekst i utlån og forvaltningskapital. Eiendomskreditt har heller ikke i 2012 registrert tap på utlån. Styret anser at selskapet har en god soliditet i forhold til selskapets særskilt lave risikoprofil. En aksjeemisjon i 2. halvår bidro til at egenkapitalprosenten økte marginalt gjennom året. En øking i gjennomsnittlig risikovekt på utlån har imidlertid ført til en mindre reduksjon i kapitaldekningen. 1. Virksomheten i 2012 1.1. Utlån God økonomisk vekst, lav arbeidsledighet og lave renter har medvirket til at boligprisene fortsatte å stige i 2012. Også prisene på næringseiendom ble godt opprettholdt. Tilgangen på lånesøknader har vært meget god i 2012. Særlig har etterspørselen etter næringslån vært markert høyere enn tidligere år. Til en viss grad skyldes dette økt tilfang av lån fra eierbankene. Mens 40 % av utbetalte næringslån i 2011 kom fra eierbankene, kom hele 63 % fra eierbankene i 2012. Flere av våre eiere har hatt behov for og sett nytten av å kunne samarbeide med Eiendomskreditt for å dele store engasjementer og av andre balansemessige grunner. Dette er lån som normalt er større enn gjennomsnittet av løpende lån i Eiendomskreditt, og som prises etter 3 mnd NIBOR med et marginpåslag. NIBOR-lånenes andel av lån til næringsformål har således økt fra 29,3 % i 2011 til 40 % ved utgangen av 2012. Fastrentelån til næringsformål har også øket i 2012, men på grunn av stor utlånsvekst er andelen gått ned fra 29,3 % til 27,7 %. Det ble utbetalt kr 737 mill i nye lån med pant i næringseiendom i 2012 mot kr 580 mill i 2011. Etter avdrag og innfrielser er det en netto økning i den totale næringsporteføljen på kr 459 mill, tilsvarende 23,8 %. En del boliglån er formidlet av eierbankene i 2012. Dette gjelder i all hovedsak lån med fast rente. Ved utgangen av 2012 var 29,4 % av alle boliglån til privatpersoner gitt med fast rente, mens andelen var bare 22,1 % i 2011. Samarbeidet med Huseiernes Landsforbund (HL) har også i 2012 vært en positiv kilde til nye boliglån. Medlemmene i HL er attraktive kunder, og samarbeidet gir oss mulighet for bred og rimelig eksponering mot disse. Det ble utbetalt kr 248 mill i boliglån til privatpersoner i 2012 mot kr 189 mill i 2011. Etter avdrag og innfrielser er det en netto økning i boligporteføljen inkl. borettslag på kr 144 mill, tilsvarende 11,6 %.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 7 1.2. Innlån Markedsutviklingen Den økonomiske situasjonen i eurosonen er fortsatt meget svak og de globale vekstutsiktene er blitt nedjustert flere ganger. Ved inngangen til 2013 hersker det likevel en viss optimisme. Dette skyldes at mye usikkerhet rundt finansiering av stater og banker i eurosonen ble ryddet av veien i 2012, og at det nå er tegn til bedring i USA og Kina. I forhold til utviklingen globalt og hos våre viktigste handelspartnere, har Norge opplevd god økonomisk vekst og arbeidsledigheten har holdt seg lav. Som følge av at det forventede oppsvinget i internasjonal økonomi ikke materialiserte seg i 2011 2012, har vi sett en fallende trend i renteutviklingen. Norges Bank senket styringsrenten i mars med 0,25%-poeng til 1,5% og tre måneders pengemarkedsrente falt ca. ett prosentpoeng gjennom året mens femårs swaprente falt noe mindre. Likeledes falt kredittpåslagene for bank- og finansobligasjoner med ca. 0,6%-poeng gjennom året slik at prisen på nye innlån til banker og kredittforetak ble betydelig redusert i 2012. Ser vi 2012 under ett, har likviditeten i markedet og tilgangen på langsiktige innlån vært god. Innlånsinstrumenter og sikkerhet for obligasjonseierne Eiendomskreditt finansierer utlånsvirksomheten i hovedsak gjennom utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Med obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) menes obligasjoner som har en fortrinnsrett til dekning i utstederens sikkerhetsmasse for obligasjonene. Eiendomskreditt vil likevel utstede et begrenset volum av ordinære senior obligasjoner og sertifikater (uten fortrinnsrett), samt ansvarlig lånekapital. All opplåning skjer i det norske markedet. To typer obligasjoner med fortrinnsrett Eiendomskreditt sin utlånsportefølje består både av lån til boligeiendom (bolighypotek) og lån til næringseiendom (eiendomshypotek). Eiendomskreditt vil derfor ha to adskilte sikkerhetsmasser bestående av henholdsvis boliglån og lån til næringsformål. Bolighypotekobligasjoner også kalt boligkredittobligasjoner har fortrinnsrett til en sikkerhetsmasse som består av lån til boligformål som kan vektes 35% etter kapitaldekningsforskriften. Eiendomshypotekobligasjoner også kalt næringskredittobligasjoner har fortrinnsrett til en sikkerhetsmasse som består av lån til næringseiendommer og lån til boligeiendommer som vektes til 100% etter kapitaldekningsforskriften. Sikkerhetsmassene I tabellen under ser vi at sikkerhetsmassen for bolighypotek per 31.12.2012 utgjør kr 1.599 mill, mens utstedte bolighypotekobligasjoner utgjør kr 1.345 mill. Sikkerhetsmassen utgjør dermed 118,9% av obligasjonsgjelden. Tilsvarende for eiendomshypotek utgjør sikkerhetsmassen kr 2.155 mill mens utstedte eiendomshypotekobligasjoner er kr 1.687 mill, det vil si en overpantsettelse på 127,7%. Høy overpantsettelse sammen med lave belåningsgrader (LTV) i sikkerhetsmassen og lave vedtektsfestede belåningsgrenser gir en svært lav risiko for tap knyttet til obligasjonene.
8 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Sikkerhetsmassen for bolighypotekobligasjoner (i 1000 kr): Utlån til kunder 1 381 271 Fyllingssikkerhet 217 866 Sum 1 599 137 Netto utstedte bolighypotekobligasjoner (OMF) 1 345 000 Overpantsettelse (OC) 118,90 % Gj.snitt. belåning i forhold til pantets verdi (LTV) 37,50 % Sikkerhetsmassen for eiendomshypotekobligasjoner (i 1000 kr): Utlån til kunder 2 149 335 Fyllingssikkerhet 5 244 Sum 2 154 579 Netto utstedte bolighypotekobligasjoner (OMF) 1 687 000 Overpantsettelse (OC) 127,70 % Gj.snitt. belåning i forhold til pantets verdi (LTV) 42,30 % Innlånsvirksomheten i 2012 Eiendomskreditt har hatt en betydelig innlånsaktivitet i 2012. Dette skyldes både sterk utlånsvekst, refinansiering og tilbakekjøp av senior innlån. Markedets etterspørsel etter selskapets obligasjoner har vært god. Dette har særlig betydning for selskapets eiendomshypotekobligasjoner hvor markedets etterspørsel har vært økende siden introduksjonen i 2010 Totalt er det utstedt kr 2.014 mill i nye obligasjoner og sertifikater i 2012. Av dette utgjør eiendomshypotekobligasjoner kr 954 mill, bolighypotekobligasjoner kr 250 mill, og senior obligasjons- og sertifikatlån kr 810 mill. Samlet økte innlånene med netto kr 537 mill. slik at selskapet ved utgangen av året har en innlånsportefølje på kr 4.117 mill. Innlånsstruktur (Mill. kroner per 31.12.) 2012 2011 2010 2009 2008 Senior sertifikatlån 510 500 290 325 Senior obligasjonslån 445 710 1.248 2.112 2.706 OMF - bolighypotek (bytteordningen) 580 799 799 799 OMF bolighypotek 765 515 440 OMF eiendomshypotek 1 687 950 660 Andre langsiktige innlån 130 130 130 130 130 Sum 4.117 3.604 3.567 2.937 3.161
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 9 2. Resultat for 2012 Regnskapet avlegges i henhold til regnskapsloven, årsregnskapsforskriften for banker og finansieringsselskaper og god regnskapsskikk i Norge (NGAAP). Tall for 2011 er angitt i parentes. Fortsatt drift er lagt til grunn for regnskapet. Resultat før skatt var kr 30,3 mill. (kr 19,8 mill.) og utgjorde 0,73 % (0,53%) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. Hovedårsaken til resultatoppgangen er høyere netto renteinntekter og en økning i verdipapirresultat. Resultat før skatt gir en avkastning på gjennomsnittlig egenkapital på 10,75 % (8,71 %) som tilsvarer 9,20% poeng (6,57% poeng) over gjennomsnittlig risikofri rente. Årets skattekostnad utgjør kr 8,5 mill. Resultat av ordinær drift etter skatt var kr 21.9 mill. mot kr 14,3 mill. i 2011. Forbedringen er på 53,2 %. Resultatet utgjør 0,52 % (0,38 %) av gjennomsnittlig forvaltningskapital og gir en avkastning på gjennomsnittlig egenkapital på 7,75% (6,30%). 2.1. Inntekter Netto renteinntekter utgjorde kr 41,5 mill. (33,7 mill.) som tilsvarer 0,99 % (0,90 %) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. Økningen er et resultat av økte marginer på utlån og lavere innlånskostnader. Utbytte av verdipapirer utgjorde kr 0,1 mill (kr 0,3 mill). Provisjons- og gebyrinntekter var på kr 0,6 mill (kr 0, 5 mill.), mens provisjons- og gebyrkostnader utgjorde kr 0,2 mill. (kr 0,2 mill.). Eiendomskreditt holder en betydelig andel av sine likviditetsreserver i form av obligasjoner utstedt av staten, norske banker og kredittforetak. Markedsverdien på obligasjonsbeholdningen har utviklet seg positivt i løpet av året. Dette ga en netto kursgevinst i regnskapet for 2012 på kr 3,4 mill. mot et tap på kr 0,4 mill i 2011. Av kursgevinsten utgjør tilbakeføring av tidligere års nedskrivninger kr 2,6 mill. Gevinst og tap ved realisasjon av verdipapirer som har vært knyttet til rentesikring, blir balanseført og periodisert over de ulike sikringsperiodene. Andre driftsinntekter var kr 0,9 mill. (kr 0,9 mill.) i 2012. 2.2. Driftskostnader Lønn og generelle administrasjonskostnader var kr 14,2 mill. i 2012, mot kr 13,2 mill. i 2011. Av dette utgjør lønn kr 6,9 mill. i 2012 som er noenlunde uendret fra 2011. Totale driftskostnader økte med 6,1 % til kr 15,9 mill. i 2012. Kostnadene utgjorde 0,38% (0,40%) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. 2.3. Mislighold og tap Eiendomskreditt AS hadde per 31. desember 2012 4 (3) misligholdte engasjementer pålydende til sammen kr 79,3 mill. (kr 16,7 mill.) Dette tilsvarer 2,10 % (0,54 %) av brutto utlån. Mislighold viser en økning ved årets slutt på grunn
10 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS av et større engasjement. De misligholdte lånene er sikret med pant i fast eiendom og verdien av pantene overstiger våre krav. Restanser ligger på et stabilt lavt nivå. Eiendomskreditt har i sine femten driftsår ikke hatt tap på utlån. Styret vurderer kvaliteten på utlånsporteføljen som meget god. Det vises for øvrig til note 5 om risikoklassifisering av utlån. Tidligere nedskrivning på grupper av lån, kr 1,2 mill. er opprettholdt i 2012. 3. Balanse 3.1. Forvaltningskapital Forvaltningskapitalen økte med kr 580 mill i 2012 og utgjorde kr 4.498 mill ved utgangen av 2012. Dette er en økning på 14,8 %. 3.2. Finansinvesteringer Selskapets kapital er plassert i bankinnskudd og rentebærende papirer utstedt av staten, banker, kredittforetak og industriselskaper innenfor gitte kredittrammer. Plassering i rentebærende verdipapirer viste en økning på kr 13,7 mill i året til kr 521,6 mill ved utgangen av 2012. Innskudd i norske banker viste en reduksjon i 2012 fra kr 205 mill ved utgangen av 2011 til kr 174 mill ved utgangen av 2012. Eiendomskreditt har ikke investert i aksjer, men eier 5.000 egenkapitalbevis i Kredittforeningen for Sparebanker til pålydende verdi av kr 5 mill. Obligasjoner (20% vekt); 232,5 Obligasjoner (10% vekt); 248 Bankinnskudd; 174 Obligasjoner (100% vekt); 41,5 Plassering av likviditet (mill.kr) 3.3. Utlån Netto utlån økte med 19,1 % fra kr 3.165 mill i 2011 til kr 3.768 mill i 2012 og fordelte seg med 57,2% på eiendomshypoteklån, 36,7% på bolighypoteklån og 6,1% på andre lån. Bolighypotek. Porteføljen av lån gitt under bolighypotek var ved årsskiftet totalt kr 1.381 mill. Av dette utgjorde lån til borettslag og boligaksjeselskapet kr 289 mill. LTV (Loan To Value), som er lånets størrelse i forhold til pantets markedsverdi, var 37,5 % ved årsskiftet. Lån som har LTV utover 60 %, utgjør bare 5,3 % av porteføljen. Den del av disse lånene som ligger utover 60% av LTV, utgjør bare 0,3% av samlet portefølje bolighypotek.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 11 BOLIGHYPOTEK - FORDELT PÅ BOLIGTYPE Mill. kr 800 700 600 500 400 300 200 100 - Enebolig Borettslag Leilighet Tomannsbolig Rekkehus Fritidsbolig Eiendomshypotek. Porteføljen av lån gitt under eiendomshypotek var ved årsskiftet totalt kr 2.156 mill. LTV for næringshypotek var 42,3 % ved årsskiftet. Lån som har LTV utover 50 %, utgjør 37,1 % av porteføljen. Den del av disse lånene som ligger utover 50 % av LTV, utgjør imidlertid bare 2,3 % av samlet portefølje av eiendomshypoteklån. EIENDOMSHYPOTEK - FORDELT PÅ EIENDOMSTYPE 600 500 400 Mill. kr. 300 200 100 - Næringslån som foreløpig ikke er godkjent under OMF utgjorde kr 237 mill. Summen av lån gitt med pant i næringseiendom utgjorde dermed kr 2.386 mill.
12 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Porteføljen av næringslån fordeler seg på lånestørrelser som følger: 2012 Næringslån (1.000 kr) Eiendomshypotek Annet Sum 2011 2010 2009 0-5 mill. 313 819 59 480 373 299 340 452 267 336 151 775 5-10 mill. 377 431 23 690 401 121 329 510 299 338 189 447 10-15 mill. 242 426 36 097 278 523 215 139 202 472 96 876 15-20 mill. 123 945 33 420 157 365 163 929 124 372 89 603 20-25 mill. 140 825 23 870 164 695 135 407 202 863 133 693 Over 25 mill. 957 328 60 000 1 017 327 742 158 602 106 412 289 Sum 2 155 774 236 557 2 392 331 1 926 596 1 698 487 1 073 682 3.4. Innlån Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer økte med kr 537 mill i 2012 og var kr 4.037 mill mot kr 3.500 mill ved utgangen av 2011. Det er i 2012 utstedt brutto kr 954 mill i nye eiendomshypotekobligasjoner, kr 250 mill i bolighypotekobligasjoner og kr 810 mill i senior obligasjons- og sertifikatlån. 3.5. Aksjekapital og aksjonærforhold Selskapets aksjekapital er på kr 272 000 000,- fordelt på 2 720 000 aksjer pålydende kr 100,-. Det ble i september 2012 gjennomført en fortrinnsrettemisjon mot eksisterende aksjonærer på kr 31 500 000,- (315 000 aksjer). Selskapet er ved utgangen av 2012 eiet av 85 sparebanker og 2 ansatte. Aksjenes omsettelighet er begrenset i henhold til vedtektenes 4. I henhold til lov om finansieringsvirksomhet er eierandel og stemmerett begrenset til 10% av aksjekapitalen. Større eierandel må godkjennes av Finanstilsynet. De 20 største aksjonærene per 31.12.2012 er: Sparebanken Sogn og Fjordane 10,26 % Flekkefjord Sparebank 2,33 % Sparebanken Vest 10,00 % Sparebanken Narvik 1,88 % Fana Sparebank 10,00 % Orkdal Sparebank 1,84 % Sparebanken Øst 4,65 % Indre Sogn Sparebank 1,81 % Voss Sparebank 4,60 % Søgne og Greipstad Sparebank 1,63 % Sparebanken Pluss 4,13 % Sparebank 1 Søre Sunnmøre 1,62 % Luster Sparebank 2,92 % Spareskillingsbanken 1,47 % Sandnes Sparebank 2,78 % Helgeland Sparebank 1,26 % Skudenes og Aakra Sparebank 2,72 % Sparebanken Hedmark 1,20 % Haugesund Sparebank 2,70 % Melhus Sparebank 1,19 % Det har ikke vært endringer i aksjonærsammensetningen etter årsskiftet 2012/2013. 3.6. Ansvarlig kapital og kapitaldekning Egenkapitalen inklusive overkursfond og opptjent egenkapital utgjør ved utgangen av året kr 311,9 mill. I tillegg har selskapet to tidsbegrensede ansvarlige lån på til sammen kr 105 mill.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 13 Ved utgangen av 2012 hadde selskapet en samlet tellende ansvarlig kapital på kr 413,3 mill. Dette gir en kapitaldekning på 13,18% (14,11%). Herav utgjorde kjernekapitalen 9,83% (10,12%). 4. Risiko og risikostyring Finansiell virksomhet innebærer behov for styring og kontroll av risiko. Eiendomskreditt er eksponert for kredittrisiko, likviditetsrisiko, renterisiko, markedsrisiko og operasjonell risiko. For Eiendomskreditt vil kredittrisikoen være den dominerende risiko, både isolert sett og ved at den har avgjørende innflytelse på refinansierings- og likviditetsrisiko. For kredittområdet er risikostyringen i Eiendomskreditt i stor grad ivaretatt gjennom vedtektsfestede lave lånegrenser. Når det gjelder risikonivå i utlånsporteføljen vises særlig til note 4 om risikoklassifisering av utlån. For en grundigere beskrivelse av risikoområdene vises til note 2. 4.1. Kredittrisiko Forutsetninger for utlån Lån gis kun i Norge og bevilges ut fra en samlet vurdering av sikkerhet og lånesøkers betjeningsevne. Kravene til sikkerhet er fastsatt i selskapets vedtekter: - Ved pant i boligeiendom, eller i rettigheter i slik eiendom, skal lån være sikret innenfor 65 % av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til leiegårder og andre utleieboliger som skal vektes 100% etter kapitaldekningsreglene, er maksimert til 60% av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til andre typer næringsbygg skal være sikret innenfor 55 % av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til stat og kommuner kan gis uten særskilt sikkerhet. Dersom det foreligger forhold som kan gi grunn til å tro at debitor ikke vil kunne tilbakebetale lånet på normal måte, skal lån ikke ytes uavhengig av hvilken sikkerhet som kan stilles. Øvrige kriterier for utlån Boliglån ytes primært i tettsteder eller i regulerte områder hvor boligen antas å være lett omsettelig. Unntak kan gjøres for attraktive og kurante boliger med særlig lav belåningsgrad. For næringseiendommer vil det være et hovedkrav at panteobjektene med stor grad av sikkerhet antas å være omsettelige til priser som gir Eiendomskreditt full dekning av alle krav, også i et vanskelig eiendomsmarked. Panteobjektene skal dessuten kunne leies ut til priser som dekker påregnelige utgifter til vedlikehold, drift, avgifter og betjening av Eiendomskreditts lån. Belåningsverdi Som grunnlag for verdifastsettelse krever Eiendomskreditt at det foreligger en dokumentert omsetningsverdi, en takst eller en tilfredsstillende meglervurdering. For boliglån kan også verdiestimat fra Eiendsdomsverdi AS legges til grunn. (Eiendomsverdi AS er et selskap som leverer verdiestimater på boliger til alle OMF-foretak med boliglån.) Eksterne verdivurderinger blir evaluert av Eiendomskreditt. Dersom verdien anses å være satt for høyt, eller dersom det foreligger negativ informasjon som er relevant for verdivurderingen, blir også denne informasjonen hensyntatt i kredittbehandlingen ved at verdien eller belåningsgraden settes ned.
14 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Kredittfullmakter Kredittgivningen i Eiendomskreditt er sentralisert og basert på en egen kreditthåndbok som er vedtatt av styret. Ingen har kredittfullmakt alene. Boliglån inntil 4 mill kroner kan innvilges av to i fellesskap. Ved større lån, eller ved mer komplekse saker, behandles saken i kredittkomiteen. Alle lån til næringsformål, inklusiv leiegårder, samt lån til borettslag (fellesgjeld), behandles av kredittkomiteen som har fullmakt til å bevilge lån inntil 30 mill. kroner, alternativt inntil 40 mill. kroner til borettslag og inntil 50 mill. kroner ved lån til kommuner og stat eller når lån er garantert av slike. Lån som er større enn dette, skal behandles i Eiendomskreditts styre. Lånenes løpetid og rentevilkår Eiendomskreditts boliglån gis normalt med en løpetid på 20 35 år. Ved særlig lav risiko kan lenger løpetid innvilges. For lån til næringsbygg skal lånene normalt ha en løpetid på maksimalt 25 år. Lån kan gis med inntil 5 års avdragsfrihet. Utlån kan gis med flytende eller fast rente, og for større næringslån tilbys også 3 måneders NIBOR med et marginpåslag. Rentebindingstiden for lån med fast rente kan være opp til 10 år. Debitors betalingsevne Selv om pantesikkerheten for utlånene forutsettes å gi full sikkerhet for de innvilgede lån, vil Eiendomskreditts risiko til en viss grad også være knyttet til den enkelte kundes evne til å betjene sine lån. Denne risikoen søkes redusert gjennom en grundig analyse av debitors betalingsevne og betalingsvilje, samt strenge krav til likviditetsbuffer. Sikkerhetsmasser for OMF og belåningsgrader I forbindelse med at Eiendomskreditt er godkjent for utstedere av OMF, er det etablert to ulike sikkerhetsmasser; en for bolighypotek og en for eiendomshypotek. Alle nye lån som innvilges, må tilfredsstille kriteriene for å kunne inngå i en av disse sikkerhetsmassene. I sikkerhetsmassen for bolighypotek legges alle boliglån som etter kapitaldekningsforskriften vekter 35 %. Det vil si lån til bolig for eget bruk, utleieboliger som ikke ansees som forretningsmessig virksomhet og som samtidig i hovedsak kan betjenes av debitor uten å vektlegge leieinntekten, fellesgjeld til borettslag, lån til boligaksjeselskaper hvor eiendommen bebos av aksjonærene. I sikkerhetsmassen for eiendomshypotek legges lån til leiegårder, andre utleieboliger som skal vektes 100 % etter kapitaldekningsreglene, kombinerte bolig- og næringseiendommer og ordinære næringseiendommer. Boligeiendommer som vektes 100 % utgjør 18,3 % av sikkerhetsmassen for eiendomshypotek. Boliglån som skal inngå i sikkerhetsmassen for bolighypotek, skal etter OMF-regelverket ligge innenfor 75 % av markedsverdi, mens fritidseiendommer skal ligge innenfor 60 %. Etter vedtekter i Eiendomskreditt skal boliglån ligge innenfor 65 % av markedsverdi mens fritidseiendommer skal ligge innenfor 55 %. For lån som inngår i sikkerhetsmassen for eiendomshypotek, angir OMF-regelverket en øvre lånegrense på 60 %. I Eiendomskreditt gjelder dette etter vedtektene bare for leiegårder og utleieboliger. For andre næringseiendommer vil lånegrensen i Eiendomskreditt være 55 %.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 15 BOLIGHYPOTEK - PORTEFØLJE FORDELT PÅ BELÅNINGSGRAD (LTV) 70 % 59,6 % 60 % Andel av porteføljen 50 % 40 % 33,0 % 29,8 % 30 % 21,8 % 23,3 % 16,9 % 20 % 7,4 % 10 % 2,9 % 5,0 % 0,3 % 0 % LTV 0-20 % LTV 20-40 % LTV 40-50 % LTV50-60 % LTV 60-75 % Hvert lån i sin helhet plassert i den gruppen som samsvarer med lånets LTV Hvert lån splittet opp og fordelt ut på de belåningsintervallene som lånet dekker EIENDOMSHYPOTEK - PORTEFØLJE FORDELT PÅ BELÅNINGSGRAD (LTV) 60,0 % 50,0 % 51,5 % Andel av porteføljen 40,0 % 35,8 % 34,8 % 32,3 % 30,0 % 24,6 % 20,0 % 10,4 % 8,2 % 10,0 % 2,3 % 0,0 % LTV 0-20 % LTV 20-40 % LTV 40-50 % LTV 50-60 % Hvert lån i sin helhet plassert i den gruppen som samsvarer med lånets LTV Hvert lån splittet opp og fordelt ut på de belåningsintervallene som lånet dekker Siden tapsrisiko stiger eksponensielt med økende belåningsgrad, og belåningsgradene i Eiendomskreditt ligger betydelig lavere enn OMF-regelverket tillater, anser styret at tapspotensialet i Eiendomskreditt er svært lavt. Verdifall på sikkerhetsstillelser. Eiendomskreditt yter kun grunnfinansiering innenfor lave belåningsgrenser. Kraftig prisfall i eiendomsmarkedet vil likevel kunne utgjøre en forretningsmessig risiko for selskapet. 4.2. Markedsrisiko Eiendomskreditt er eksponert for markedsrisiko gjennom plassering av overskuddslikviditet og gjennom bruk av sikringsinstrumenter. Det er etablert rammer for markedsrisiko knyttet til kredittrisiko og kursfall-/rentesrisiko på finansielle plasseringer. I kredittrammene inngår også eksponering for motpartsrisiko i derivatkontrakter. Alle derivatkontrakter per 31.12.2012 var rentebytteavtaler i norske kroner.
16 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Eiendomskreditt har ingen handelsportefølje i finansielle instrumenter. Obligasjoner og sertifikater holdes enten som likviditetsreserver eller som sikringsinstrumenter. Likviditetsreservene er definert som bankportefølje og bokføres etter porteføljeprinsippet til laveste verdi av bokført verdi eller markedsverdi. Likviditetsporteføljen av obligasjoner hadde per 31.12.2012 en gjennomsnittlig restløpetid på 2,6 år. 4.3. Renterisiko Renterisiko er risiko som oppstår ved at det er avvik i rentereguleringstidspunktene mellom innlån og utlån. Eiendomskreditt tilstreber å minimere renterisikoen ved å tilpasse rentereguleringstidspunktene for innlån og utlån best mulig, og ved bruk av rentesikringsinstrumenter. Eiendomskreditt har strenge krav til lav renterisiko. Selskapet skal sørge for at verdiendringer som følge av skift i rentekurver ikke er større enn de rammer som selskapet har fastsatt for hver sikkerhetsmasse og for selskapet totalt sett. Beregnet per 31.12.2012 ville en generell øking i markedsrentene på 1%-poeng redusert netto markedsverdi av Eiendomskreditt sine rentebærende eiendeler og gjeld, inklusiv derivater, med kr 48.000. 4.4. Valutarisiko Eiendomskreditt har hele sin virksomhet i norske kroner og har derfor ingen valutarisiko. 4.5. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risiko for at selskapet ikke skal kunne overholde alle sine betalingsforpliktelser til rett tid uten at det oppstår betydelige kostnader knyttet til refinansiering eller til realisering av likviditetsreserver eller andre eiendeler. Selskapets likviditetsrisiko er sterkt knyttet til selskapets kredittrisiko som er lav. Selskapet har en kjent forfallsstruktur og kan derfor ikke få et uventet bortfall av likviditet. Mangel på ordinære innskudd, og dermed stor avhengighet av kapitalmarkedet, tilsier likevel at det stilles store krav til risikoreduserende tiltak og likviditetsreserver. Selskapet har følgelig klare krav til løpetid på innlån, størrelse på de enkelte innlån som kan komme til forfall, spredning av forfallstidspunkter samt likviditet på kort, mellomlang og lang sikt. Selskapet holder en betydelig likviditetsreserve i form av bankinnskudd, obligasjoner, sertifikater og trekkfasiliteter. Per 31.12.2012 utgjorde samlede likviditetsreserver kr 771 mill. som tilsvarer 18% av samlede innlån. Styret har vedtatt detaljerte beredskapsplaner på likviditetsområdet. 5. Personale og arbeidsmiljø Ved utgangen av året var det 14 (14) ansatte i Eiendomskreditt. Dette fordeler seg på 9 kvinner og 5 menn. Samlet representerer de ca 320 års erfaring fra finansvirksomhet hvorav det vesentligste fra kredittforetak. Med sin kompetanse og erfaring fremstår de ansatte som selskapets viktigste ressurs. Eiendomskreditt har en avtale med Kredittforeningen for Sparebanker om administrasjonssamarbeid. Dette samarbeidet innebærer at det kan settes større ressurser inn i arbeidet med å drive de to virksomhetene. Dette er til fordel for både Eiendomskreditt og KfS.
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 17 Flere ansatte i Eiendomskreditt arbeider delvis for Kredittforeningen for Sparebanker (KfS). Sammen med fødselspermisjoner medførte dette at antall årsverk i Eiendomskreditt gjennom 2012 bare utgjorde 9,9 (10,0). Turnover blant ansatte er lav. Når det gjelder utbetalinger og lån til ansatte og tillitsvalgte, vises til note 17 i regnskapet. Sykefraværet har utgjort 12,1 % (9,8%) av arbeidstiden. Det egenmeldte fraværet har vært lavt og legemeldt fravær skyldes ikke arbeidsrelatert sykdom. Det er ikke registrert skader som skyldes arbeidsulykker eller arbeidsbelastning i løpet av året. Selskapets verneombud har i 2012 gjennomgått relevant opplæring. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Selskapet legger vekt på likestilling mellom kjønn ved rekruttering til stillinger i ledelsen og ved rekruttering til styrende organer. Ledergruppen består av 4 menn og 1 kvinne. Styret består av 3 menn og 1 kvinne og denne fordelingen avspeiler nåværende fordeling av toppledere i eierbankene som i hovedsak utgjør rekrutteringsgrunnlaget. Gjennom drift, rekruttering og utøvelse av virksomheten søker selskapet å opptre i tråd med diskrimineringslovens formål, herunder gi like muligheter og rettigheter, samt å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk eller religion. Selskapets virksomhet forurenser ikke det ytre miljø. 6. Disponering av resultatet Årsresultatet i Eiendomskreditt AS på kr 21.977.974,-, foreslås disponert til utbytte med kr 12.812.500,-, tilsvarende kr 5,00 per aksje, men med kr 2,50 per ny aksje tegnet i 2012. De resterende kr 9.165.474,- foreslås tilført annen egenkapital. Den frie egenkapitalen utgjør etter dette kr 33.744.616,- og samlet egenkapital utgjør kr 311.881.890,-. 7. Fremtidsutsikter Bygging av nye boliger forventes å holde seg på et moderat nivå også i 2013. Myndighetenes har iverksatt flere tiltak som må antas å svekke etterspørselen etter boliger og øke renten på boliglån. Dette antas å dempe prisutviklingen for boliger. I tillegg kan tiltakene føre til lavere mobilitet og omsetningsvolum i boligmarkedet slik at tilhørende finansieringsbehov blir noe lavere fremover. Relativt stabile renter antas også å gi et begrenset omfang av refinansiering. Samlet forventes disse forhold å gi moderat etterspørsel etter boliglån. Flere av de store bankene har signalisert at strammere rammevilkår for bankene vil føre til redusert tilbud av utlån til næringslivet. Samtidig kan gjennomførte og kommende marginøkinger fra bankene gi økende etterspørsel etter refinansiering. Disse forhold antas å gi Eiendomskreditt svært gode vekstmuligheter til gode marginer. Når en del eierbanker også har signalisert at de ønsker å tilføre mer lån til Eiendomskreditt, gir dette grunn til å tro at selskapets samlede utlånsvekst kan bli høy også i 2013. Dette forutsetter imidlertid at selskapet får tilført mer egenkapital fra eierbankene.
18 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Rentenivået forventes å forbli relativt lavt gjennom 2013. Dette vil bidra til lav løpende avkastning på egenkapital som er plassert i rentebærende aktiva. Marginen på utlån økte noe gjennom 2012 og forventes også å kunne økes moderat gjennom 2013. Samlet forventer styret høyere rentenetto i kroner som følge av økte marginer og større utlånsvolum. Utviklingen i låntakernes betalingsforløp tilsier isolert sett ikke vesentlig mislighold fremover. Etter styrets oppfatning synes det også å være liten risiko for at det i 2013 skal oppstå nevneverdig tap på utlån. Dette er også begrunnet i selskapets lave belåningsgrenser som gir en maksimal belåning på 65% av markedsverdi på bolig og 55% på næringsbygg. At den gjennomsnittlige belåning er på henholdsvis 37,5% for boliglån og 42,3% for næringslån, understøtter antagelsen om lav tapsrisiko. Styret i Eiendomskreditt har tidligere besluttet å iverksette tiltak med sikte på å sikre selskapet en tilfredsstillende offisiell rating. Denne kan senere danne grunnlag for offisiell rating av selskapets obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Dette arbeidet vil fortsette i 2013. Under forutsetning av et relativt stabilt kapitalmarked regner styret med et godt resultat i 2013. Bergen, 21. februar 2013. I styret for Eiendomskreditt AS Nils Martin Axe Siri Berggreen Gunnar Skeie Arvid Andenæs Styrets leder Styrets nestleder Styremedlem Styremedlem Svein Erik Buck Adm.direktør
Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS 19 Regnskaps- og notehenvisning Resultatregnskap 20 Balanse 21 Kontantstrømoppstilling 23 Noter til regnskapet 24 Note 1 Regnskapsprinsipper 24 Note 2 Styring og kontroll av risiko Offentliggjøring av finansiell informasjon (Pilar 3) 27 Note 3 Utlån 35 Note 4 Utlån og sikkerhetsmasse 36 Note 5 Risikoklassifisering 37 Note 6 Mislighold 38 Note 7 Nedskrivning på grupper av lån 38 Note 8 Verdipapirer 39 Note 9 Pålydende av sertifikat og obligasjonslån 39 Note 10 Obligasjons- og sertifikatlån 40 Note 11 Restløpetid og rentereguleringstidspunkt for eiendeler og gjeld 40 Note 12 Rentederivatavtaler per 31.12.2012 42 Note 13 Over- og underkurs ved innlån og aktivert gevinst/tap ved realisasjon av sikringsforretninger 43 Note 14 Nærstående parter 44 Note 15 Innskudd i og utlån til kredittinstitusjoner 44 Note 16 Varige driftsmidler 45 Note 17 Utbetalinger og lån til ansatte og tillitsmenn i selskapet 45 Note 18 Pensjonsforpliktelser og pensjonskostnader 46 Note 19 Skatt 48 Note 20 Aksjekapital 49 Note 21 Ansvarlig kapital 49 Note 22 Egenkapitalbevegelse 49 Note 23 Kapitaldekning 49
20 Årsrapport 2012 Eiendomskreditt AS Resultatregnskap (i hele 1 000 kr) Resultatregnskap Noter 2012 2011 Renter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner 7 051 5 119 Renter av utlån til og fordringer på kunder 155 817 141 230 Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner - - og andre rentebærende verdipapirer 18 257 19 090 Sum renteinntekter og lignende inntekter 181 124 165 440 Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner 3 546 3 946 Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer 130 557 121 256 Renter og lignende kostnader på ansvarlig lånekapital 5 484 6 546 Sum rentekostnader og lignende kostnader 139 588 131 748 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 41 536 33 692 Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning 78 294 Andre gebyrer og provisjonsinntekter 579 535 Andre gebyrer og provisjonskostnader 160 192 Netto verdiendring og gevinst/tap på verdipapirer som er omløpsmidler Gevinst/tap(-) på sertifikater og obligasjoner 3 416-444 Andre driftsinntekter 942 908 Lønn m.v. 17 6 892 6 853 Pensjonskostnader 18 2 479 1 967 Sosiale kostnader 1 542 1 553 Administrasjonskostnader 3 239 2 784 Sum lønn og generelle administrasjonskostnader 14 153 13 159 Avskrivninger av varige driftsmidler 16 665 748 Andre driftskostnader 1 071 1 066 Tap på utlån Nedskrivning på grupper av lån 7 - - Resultat av ordinær drift før skatt 30 503 19 820 Skatt på ordinært resultat 19 8 525 5 473 Resultat av ordinær drift etter skatt 21 978 14 346 Avsatt til utbytte 12 813 8 581 Overført til/fra annen egenkapital 9 165 5 765 Sum disponert 21 978 14 346