Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Åsane, gnr. 170. bnr. 33, 204 m.fl. Breisteinvegen 222, regulering. Nasjonal arealplan-id 1201_61390000 Saksnummer 200911723 Vedtatt av bystyret 20.05.14 Reguleringsendringer jf. pbl 12-14 Saksnummer Plannavn Arealplan-ID Revisjonsdato Vedtatt bestemmelser 201522747 Breisteinvegen 222 61390000 29.10.15 09.11.15 PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1 Universell tilgjengelighet I samsvar med gjeldende kommune-plan skal prinsippet om universell utforming legges til grunn i hele planområdet. Det skal være trinnfri utendørs ankomst for rullestol til alle bruksareal/etasjer i bygning på felt BB1. Det skal være trinnfri ankomst mellom BB1 og lekeområde på felt f_l1 om o_g7. Det skal være universelt utformet ankomst til f_l1 via rampe mellom BB1 og f_l1. 1.2 Terrengbehandling Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt og minimaliseres, verdifull vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Eventuelle skader skal så langt råd er ordnes med tilsvarende terreng og tilbakefylles og tilplantes (vegkant, grunnmur, vegskjæringer, fyllinger og støttemur). Tilplanting skal tilpasses den opprinnelige vegetasjonen i området. 1.3 Nær- og fjernvirkning 1.3.1 Plassering og utforming av bebyggelsen skal sikres en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene og terreng. Bebyggelsen skal tilpasses landskapets hovedretning, struktur og form. Ubebygde områder skal gis en god estetisk utforming og opparbeidelse. Side 1 av 5
1.3.2 I utforming av bygningsmiljøet skal videreutvikling av bygning på felt BB1 med et moderne formuttrykk vektlegges. Eksisterende byggs fasadetrekk og takvinkel bør opprettholdes mest mulig. Det bør sikres en god estetisk og diskré utforming av bygnings-miljøet, murverk og gjerde (detaljering av fasade/ vindu og fargebruk) skal vektlegges. Utendørsbelysning skal være enhetlig. Det tillates utkragede balkonger og franske balkonger med størrelser gitt av 5.3.5. Balkongene skal festes i vegg uten understøtting eller synlige vertikale konstruksjoner i fasaden. Rekkverk på balkonger og franske balkonger skal ha ens farge- og materialbruk, og skal være av ikkereflekterende materialer. 1 1.4 Automatisk fredete kulturminner Dersom det under bygge- og gravearbeidene skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet stanses og kulturmyndig-hetene varsles jf. kulturminneloven 8.2. 1.5 Adkomst utrykningskjøretøy Det skal sikres tilfredsstillende adkomst for alle utrykningskjøretøy. 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Utomhusplan Det skal sammen med søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 innsendes en utomhusplan for planområdet, samt en skriftlig redegjørelse som skal vise hvordan den ubebygde delen av tomten skal utnyttes og planeres. Følgende skal framgå: terrengbehandling med høyde-angivelse utforming av badeplass o_bp1 eventuelle forstøtningsmurer, trapper og gjerder vegetasjon materialvalg på faste dekker utendørs belysning, stolper, veggfast utelys arrangement for fast møblering plass for renovasjon, kildesortering og betjening av renovasjonsopplegget størrelse, sikkerhet og kvalitet på uteoppholdsareal må dokumenteres Behandling og materialbruk i skjæringer, avtrappinger og utfyllinger skal gis særskilt oppmerksomhet. Utomhusplanen skal godkjennes av Grønn etat i Bergen kommune. Sammen med utomhusplanen skal det innleveres skriftlig redegjørelse for hvordan bestemmelsenes krav er oppfylt. 2.2 VA-rammeplan I planområdet kan tiltak som nevnt i pbl 27-1 og 27-2 ikke godkjennes før det foreligger en godkjent ramme-plan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. 2.3 Renovasjonsteknisk avfallsplan Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som skal godkjennes av BIR og leveres som vedlegg til søknad om rammetillatelse. 1 Endret i saknr. 201522747. Andre ledd er tilføyd. Side 2 av 5
2.4 Tekniske vegplaner Det skal utarbeides tekniske detaljtegninger for offentlig vegareal. Planene skal godkjennes av rette vegmyndighet. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 For felt BB1 skal det ved innsendelse av søknad om tiltak etter pbl. 20-1 skal følgende dokumenter foreligge; Godkjent utomhusplan jf. 2.1. Godkjent VA-rammeplan jf. 2.2. Godkjent RTP jf. 2.3. Godkjente tekniske vegplaner for offentlig vegareal jf. 2.4. 3.2 Følgende tiltak må være ferdigstilt før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for ny boligbebyggelse på felt BB1: Felles kjøreveg, felt f_k4. Offentlig gangareal felt o_g7. Felles lekeplass, felt f_l1 med beplantning og utstyr. Sikringstiltak mot fallulykker ved bratte skjæringer i området. Parkeringskjeller f_ga1 under felt f_l1. Ved anleggelse av parkeringskjeller, skal sikt fra ut-/ innkjøringen til gnr 170, bnr. 50 og 205 sikres på en tilfredsstillende måte. Renovasjonsanlegg iht. godkjent RTP. f_k2 skal være opparbeidet i henhold til 3.1.4 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: o_bp1 o_bs1 o_k1 o_g1 - o_g4 og o_g7 o_m1 og o_m2 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for BB1, BF1-BF9 og BK1-BK3: f_l1 4.2.2 Følgende arealer skal være felles for BB1: f_ga1 f_p1 og f_p2 Avkjørsel 20, som gir tilkomst til f_p1 og f_p2 Avkjørsel 21, som gir tilkomst til f_ga1 4.2.3 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/10, 98, 103, 105, 275 og 347: f_g6 4.2.4 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/283, 308 og 311: f_av1 Side 3 av 5
4.2.5 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/302, 307, 308 og 331: f_av2 4.2.6 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/224 og 308: f_av3 4.2.7 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/10, 26, 33, 50, 183, 274, 323, 324, 325 og 342: f_ss1 4.2.8 Følgende arealer skal være felles gnr/bnr 170/10, 26, 33, 50, 98, 103, 105, 183, 205, 274, 275, 323, 324,325, 342 og 347: f_av4 og 5 f_g5 f_k2 f_k4 Avkjørsel 20 4.2.9 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/50 og 205, i tillegg til f_ga1: f_k3 4.2.10 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/26, 274 og 325, i tillegg til bruksrett for gnr/bnr 170/324: Avkjørsel 18 4.2.11 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/323, 342: Avkjørsel 19 4.2.12 Følgende arealer skal være felles for gnr/bnr 170/50 og 205: Avkjørsel 22 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse 5.1.1 Felt BF1-BF9 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. 5.1.2 Maks mønehøyde skal være 9 meter og maks gesimshøyde skal være 8 meter over planert terreng. 5.1.3 Frittliggende garasjer med grunnflate på inntil 36 kvm kan plasseres utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1,0 meter fra nabogrense og adkomst- veger. 5.1.4 Ved større høydeforskjell enn 0,5 meter mellom BF2 og f_l1 skal det treffes sikringstiltak, f.eks. gjerde. 5.2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Felt BK1-BK3 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Side 4 av 5
5.3 Boligbebyggelse blokkbebyggelse 5.3.1 Felt BB1 er regulert til boligformål blokkbebyggelse. Innenfor BB1 kan det etableres inntil 14 boliger. Det tillates ikke boenheter i underetasjen. 5.3.2 BB1 skal være sikret mot vanninntrenging fra 0 til 2,75 moh. Overkant gulv i underetasjen skal minimum ligge på kote +2.75. 5.3.3 Det kan tillates fellesareal på takplan med rampe til felt f_l1. Rampa skal være universelt utformet, og ikke ligge mindre enn 4,5 m. over f_k4. 5.3.4 Maks tillatt kotehøyde for bygg er C+14,5. Det tillates påbygg på tak i begrenset omfang, som tekniske installasjoner, heis- og trapperom. 5.3.5 I tilknytning til boenheter på felt BB1 gjelder: 1) balkonger med bredde 3,3 meter og utkragning 1,5 meter med plassering og antall gitt av fasadetegninger (vedlegg A) tillates over BB1 og over formålsgrense mot o_ns1 og o_bp1. 2) franske balkonger med utkragning inntil 0,3 meter tillates over formålsgrense mot o_bp1 og innenfor formål BB1 på fasader mot sørvest og nordvest. Fasadetegningene, vedlegg A, er bindende hva gjelder antall og plassering av balkonger og franske balkonger på fasader mot nordøst og sørøst. 2 5.4 Lager 5.4.1 Felt LB1 er regulert til lagerbygg. 5.4.2 Maks tillatt gesimshøyde er C+24,5 og maks tillatt mønehøyde er C+26,5. 5.5 Renovasjonsanlegg 5.5.1 Felt f_ss1 er regulert til søppelstasjon. 5.5.2 Søppeldunker/-containere kan være permanent plasserte på felt f_ss1. 5.6 Lek 5.6.1 Felt f_l1 er regulert til felles lekeplass og er vist på eget kartutsnitt som vertikalnivå 3, "nivå over grunnen". 5.6.2 Feltet skal gis et grønt og mykt uttrykk gjennom beplanting, materialvalg etc. Primært skal materialet på dekket være gress. Videre skal arealet utstyres med sandkasse, sklie og sittegruppe. 5.6.3 Maks tillatt kotehøyde er C+12,5. Avvik inntil 0,5 meter godtas dersom det er behov for etablering av nedfelte beholdere for grøntstruktur/trær. 5.7 Uthus/naust/badehus 5.7.1 Felt N1-N5 er regulert til naust. 5.7.2 Maks BRA for N1 er 18m 2 Maks BRA for N2 er 23m 2 Maks BRA for N3 er 57m 2 Maks BRA for N4 er 18m 2 Maks BRA for N5 er 14m 2 2 Endret i saknr. 201522747. Bestemmelsen er tilføyd. Side 5 av 5
5.7.3 Mønehøyde skal være mindre enn 5 meter og maks takvinkel skal være 35 grader. 5.7.4 Materialbruk skal i hovedsak utgjøre mur eller trekledning. 5.7.5 Naust skal nyttes til oppbevaring av båt, lagring av båtutstyr og fiskeredskap. 5.8 Grad av utnytting Maks prosent bebygd areal (%BYA) av formål boligbebyggelse blokkbebyggelse er: Felt BB1: % BYA = 100 % Maks prosent bebygd areal (%BYA) av formål boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse er: Gnr/bnr 170/183: % BYA = 25 % Gnr/bnr 170/26: % BYA = 25 % Gnr/bnr 170/274: % BYA = 25 % Gnr/bnr 170/325: % BYA = 40 % Gnr/bnr 170/323: % BYA = 25 % Gnr/bnr 170/342: % BYA = 30 % Gnr/bnr 170/50, 205: % BYA= 25 % Gnr/bnr 170/50: % BYA = 25 % Gnr/bnr 170/118: % BYA = 45 % Maks prosent bebygd areal (%BYA) av formål lager er: Felt LB1: % BYA = 35% Utnyttelsesgradene over er satt med ønske om å regulere eksisterende situasjon, samtidig som at boligene uten garasje kan ha mulighet til å bygge dette. 5.9 Uteoppholdsarealer 5.9.1 Privatareal Private uteareal for boenheter i BB1 løses som balkonger/franske balkonger som beskrevet i punkt 5.3.5. For annen type bebyggelse gjelder 50 m 2 per boenhet. 3 5.9.2 Fellesareal Minimum 25 m 2 per boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m 2 per boenhet for annen type bebyggelse. Arealet f_l1 er felles for alle i planområdet, arealer på takplan er felles for beboere på BB1. 5.9.3 Uteoppholdsarealene skal tilfredsstille kvalitetskravene i kommuneplanenes arealdel. 5.9.4 Opparbeiding: Arealene på takplan (BB1) og lekeområde (f_l1) skal sikres opparbeiding med god og varig kvalitet. Arealene på takplan regnes som tilleggsareal, og inngår ikke i utregning av minimum uteareal. 3 Endret i saknr. 201522747. Opprinnelig bestemmelse er erstattet. Side 6 av 5
6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Kjøreveg 6.1.1 Felt o_k1 er regulert til kjøreveg. Det tillattes å etablere møteplasser på o_m1 og o_m2. 6.1.2 Felt f_k2 kan benyttes som snuhammer for liten lastebil. Arealet skal oppmerkes. Det er ikke tillatt å parkere på arealet. 6.1.3 Felt f_k3 er regulert til avkjørsel. Ved anleggelse av garasjeanlegg på f_ga1 skal tilfredsstillende sikt fra ut-/ innkjøringen til gnr 170, bnr. 50 og 205 sikres. 6.1.4 Felt f_k4 er regulert til kjøreveg. Kjørevegen tillates opprustet som vist i plan. 6.1.5 Boliger i planområdet, samt boliger med avkjørsel fra o_k1, skal være sikret tilkomst. 6.2 Gangveg/gangareal 6.2.1 Felt o_g1-o_g4 er regulert til gangveg. 6.2.2 Felt f_g5 er regulert til kjørbar gangveg/gangareal. 6.2.3 Felt f_g6 er regulert til gangveg. 6.2.4 Felt o_g7 er regulert til gangveg/gangareal. Gangarealet kan sikres med gjerde/ trafikksikringstiltak der dette er hensiktsmessig. o_g7 skal være minst 2,5 m brei, med unntak av trase forbi hushjørne på gnr/bnr 170/323. Vegen kan brukes som gangadkomst til o_bp1 og o_bs1. Det er tillatt å kjøre over o_g7 som avkjørsel til f_ga1, gnr. 170/205 og gnr. 170/50 via f_k3. De nevnte avkjørsler skal ha nedsenket fortauskant. 6.3 Annen veggrunn-grøntareal f_av1-5 skal tilplantes, mures eller steinsettes utført i naturstein eller ubehandlet støp/betongmur. Steinmur skal være fint tilskåret og steinsatt. 6.4 Parkeringsplass/parkeringsanlegg 6.4.1 Det kan etableres parkeringsanlegg under f_l1 (lokk), anvist som f_ga1 på plankartet. 6.4.2 Felt f_p1, f_p2 og f_ga1 er regulert til parkeringsplasser. 6.4.3 Felt f_ga1 kan ha maks % BYA = 100 %. 6.4.4 Parkeringsanlegg f_ga1 skal ha en utforming som er estetisk god. Det skal etableres en fasade som er tilrettelagt for inn-/utsikt. 6.4.5 Det skal avsettes 1,4 biloppstillings-plasser og 2 sykkelplasser pr. 100 m 2 bruksareal for boliger. Side 7 av 5
6.4.6 Det skal avsettes minimum 5 % p-plasser til funksjonshemmede knyttet til boligarealet, minimum 1 stk. 6.4.7 Det skal etableres egne plasser for elektriske biler der det også er mulighet for ladning av batterier, minimum 6 stk. 7. GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 7.1 Naturområde - grønnstruktur Felt NO1 og NO2 er regulert til naturområde. Det er ikke tillatt med utbygging eller inngrep som skader eller forringer verdien av området. 7.2 Badeplass/-område Felt o_bp1 er regulert til badeplass og badeområde. 8. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE (pbl 12-5 nr. 6) 8.1 Naturområde i sjø og vassdrag med tilhørende trandsone Det tillates å etablere balkonger over felt o_ns1. Andre tiltak er ikke tillatt. 8.2 Badeområde Felt o_bs1 er regulert til badeområde. 9. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 9.1 Frisikt Det er ikke tillatt med tiltak innenfor frisiktsonen 0,5 meter fra planerings-nivået. 9.2 Bevaring naturmiljø Det er ikke tillatt med inngrep innenfor hensynssonen langs elven. VEDLEGG A JURIDISK BINDENDE 1. Fasadetegninger datert 29.10.2015 (tegningsnr: A40-1) er bindende hva gjelder antall og plassering av balkonger og franske balkonger. 4 4 Endret i saknr. 201522747. Nytt vedlegg. Side 8 av 5