GJENNOMFØRINGS- STRATEGI Detaljregulering for Bjørsetsaga friområde, med tilliggende sjø, strand og trafikkareal SAMMENDRAG I dette dokumentet beskrives strategien for erverv og opparbeiding av Bjørsetsaga friområde. Dokumentet er grunnlaget for søknad om statlige sikringsmidler og gir oversikt over hvilke areal og tiltak som omfattes, budsjettoverslag for erverv og opparbeidelse, fordelingsnøkkel og fremdriftsplan Bjørset Vel Foreløpig utkast Datert Revidert: 28. september 2016 Versjon 5
Innhold side 1. Sammendrag... 2 2. Forord... 3 3. Bakgrunn... 4 4. Målsetting... 4 5. Lovgrunnlag... 4 6. Hva omfattes av gjennomføringsstrategien... 5 7. Reguleringsformål... 5 8. Delprosjekter... 5 9. Eiendommer... 6 10. Budsjettoverslag for planarbeidet... 6 11. Statlige midler til erverv og opparbeiding... 6 12. Budsjettoverslag for erverv av areal... 6 13. Budsjettoverslag for opparbeiding... 7 14. Fordeling av kostnader ved erverv og opparbeidelse... 7 15. Statlige midler til drift... 7 16. Budsjettoverslag for drift... 8 17. Fremdriftsplan... 8 1
1. Sammendrag BJØRSETSAGA FRIOMRÅDE Detaljregulering i samsvar med plan- og bygningslovens 12-3 Detaljregulering ferdigstilles desember 2016 Søknad om 100 % statlig midler til erverv og opparbeidelse sendes januar 2017e Ervervsprosess gjennomføres i 2017 Friområde ferdigstilles i september 2019 Budsjettoverslag 100 000 kr Verdi av 14 879 m2 friområde i sikringssammenheng (100% statlig finansiert) 3 850 000 kr Kostnad for opparbeiding av friområde (100% statlig finansiert) 0 kr Kommunens del av kostnader til erverv og opparbeiding av friområde 10 000 kr Kommunens årlige driftsutgifter utover egeninnsats (ved kombinasjonsdrift, frivillige organisasjoner/kommune) 2
2. Forord Dette er et utkast til gjennomføringsstrategi, for erverv, opparbeiding og drift av Bjørsetsaga friområde. Strategien er utarbeidet på vegne av Molde kommune. Utgangspunktet er Bjørset Vels forslag til reguleringsplan for «Bjørsetsaga friområde, med tilliggende sjø, strand og trafikkareal». Ved 100 % statlig finansiering blir staten eier av arealet, mens kommunen står for driften. Det foreslås en kombinasjonsdrift mellom kommune og frivillige organisasjoner, som erfaringsmessig er det rimeligste driftskonseptet. Strategien med tilhørende budsjettoverslag er foreløpige og viser antatte kostnader ved valgte løsninger. Kostnadene er basert på statens satser ved statlig sikring av friområder. En endelig gjennomføringsstrategi vil bli utarbeidet når reguleringsplanen sluttføres i løpet av desember 2016. Molde 28.09.2016 Mvh Bjørset Vel v/ styreleder Ton Hazes 3
3. Bakgrunn Molde kommune har et stort behov for bynære friområder innen gangavstand, for en økende befolkning. I de senere årene har Molde kommune hatt overskudd i arbeidsplassdekningen, samtidig som det har være underskudd på boliger. I ny kommunedelplan legges det til rette for en relativt omfattende boligutbygging, vest for Molde sentrum. Ved flytting av dagens Molde sykehus til Hjelset, vil store arealer frigjøres til boligbebyggelse. Friområdene i Molde har vært under press for utbygging, spesielt i strandsonen og i byens randsoner. Reguleringsplanen for Bjørsetsaga friområde er utarbeidet for å sikre strandsonen, vest for Molde sentrum, for byens befolkning. 4. Målsetting Gjennomføringsplanen skal sikre at Bjørsetsaga friområde etableres i samsvar med reguleringsplanen «Bjørsetsaga friområde, med tilliggende trafikk, sjø og landareal», og viser følgende: Oversikt over prosjekter og tiltak som er nødvendig for etablering av friområdet Budsjettoverslag for kostnader ved erverv av areal, opparbeiding og drift 5. Lovgrunnlag Detaljreguleringen for Bjørsetsaga friområde danner det juridiske grunnlaget for erverv av eiendom og opparbeiding av friområdet. Reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar med plan og bygningsloven 12-3. Detaljregulering. Erverv vil i første omgang løses gjennom avtale med grunneier. Dersom dette ikke lar seg gjøre vil kommunen kunne gjennomføre en statlig sikring av friområdet med hjemmel i samme lov, 16-2. Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Planarbeidet ble varslet 12.01.2014, etter gjeldende kommunedelplan for Molde by. Pågående rullering av samme delplan er forventet å være ferdigstilt i løpet av 2016. Detaljreguleringen utarbeides parallelt og i samsvar med den nye kommunedelplan 4
6. Hva omfattes av gjennomføringsstrategien Inntil kommunen har vedtatt en ny kommunedelplanen for Molde by, baseres gjennomføringsstrategien på Bjørset Vels innspill til samme plan, jf. forslag til reguleringsplan for «Bjørsetsaga friområde, med tilliggende sjø, strand og trafikkområder», sist revidert 18.09.2016. Utsnitt av forslag til reguleringsplan for Bjørsetsaga friområde, sist revidert 18.09.2016. 7. Reguleringsformål Areal Kartreferanse Reguleringsformål M2 1. o_f/bb1 og 2 Kombinert grønnstruktur 1285 2. o_gf1-8 Grønnstruktur/friområde 13049 3. o_gt2 Gangveg/Kyststi 703 4. o_kv1 og 2 Kjøreveg 973 5. o_p1 Parkering 339 6. o_sa1 Teknisk infrastruktur 285 7. o_vg1 og 2 Annen veggrunn 2002 SUM 18636 8. Delprosjekter Grønne flater «o_gf1-8» Etablering av landskapsformasjoner, gressplen og aktivitetsbaner. Sjøfront «o_gf2,4 og 8» Trappeplastring av eksisterende fylling og fyllingsfot langs sjøen. Gangveg «o_gt2» Etablering av del av kyststien som går gjennom planområdet. Bjørsetsaga «H730, 0_GF6, o_f/bb1-2» Istandsetting av utomhus flater rund kulturminnet Bjørsetsaga. Trafikkareal «o_kv1-2, o_vg1-2, o_p1» Istandsettelse av eksisterende avkjørsler, kjøreveger, parkerings og sidearealer. 5
9. Eiendommer Bjørsetsaga friområde omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: Eiendom Gjeldende planstatus Eier Areal (m2) 23/27 Fremtidig friområde (KDP) Alf Robert Gjeldsten 1513 23/84 Fremtidig friområde (KDP) Planor bolig AS 5265 Del av 23/291 Fremtidig friområde (KDP) Molde kommune 3269 23/686 Fremtidig friområde (KDP) Planor bolig AS 2199 23/724 Industri (KDP) Planor bolig AS 5902 SUM 18148 (*) I tillegg vil det regulerte friområde omfatte areal langs fylkesveg, hvor Statens vegvesens står som eier. 10. Budsjettoverslag for planarbeidet Planarbeidet er foreløpig estimert til frivillig arbeid til en verdi av ca. 500 000 kr, utført av Bjørset Vel. 11. Statlige midler til erverv og opparbeiding Detaljregulering for Bjørsetsaga friområde vil ligge til grunn for realiseringen av Bjørsetsaga friområde. Tilknytningen til bysentrum gjennom kyststien og et stort befolkningsgrunnlag, gjør at Bjørsetsaga er å anse som et regionalt friområde. Molde kommune kan i denne sammenhengen søke om statlige tilskudd for inntil 100 % av sikrings og opparbeidingskostnadene. Staten vil stå som eier. Alternativt kan kommunen søke om 50 % tilskudd og selv stå som eier. Videre budsjettoverslag tar utgangspunkt i 100 % tilskudd til sikring og opparbeiding. Frist for å søke om statlige midler er 15. januar 2017. Arbeidet med å søke om statlig tilskudd vil gå parallelt med sluttføringen av planarbeidet i slutten av 2016. 12. Budsjettoverslag for erverv av areal Det foreligger likevel flere alternative måter å erverve arealet som vil være omfattes av friområdet. De aktuelle eiendommene kan i hovedsak enten alt. 1) leies gjennom langtidskontrakter, alt. 2) kjøpes til arealbrukens markedspris, alt. 3) kjøpes til en avtalt pris som friområde eller alt. 4) erverves gjennom ekspropriasjon, jf plan- og bygningslovens 16-2. Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Budsjettoverslaget tar utgangspunkt i kostnaden ved erverv av areal ved kjøp til avtalt pris som friområde (alt. 3) og/eller ekspropriasjon (alt. 4). Dette er i samsvar med statens praksis for sikring av friområder og den rimeligste måten for kommunen å sikre arealet. Friområdets østligste del består av eiendommen gbnr 23/291, og eies allerede av Molde kommune. Dette arealet inngår derfor ikke i kostnadsoverslaget for erverv av areal. Arealet med status friområde gjeldende kommunedelplan Eiendommene 23/27, 23/84 og 23/686 er i gjeldende kommunedelplan fastsatt å være fremtidig friområde. Eiendommen 23/27 ble opprettet i 2016 som boligeiendom, før kommunen fastsatte arealet å være friområde. Ved etablering av friområde vil det alternativt kunne vurderes om denne eiendommen, med bofunksjon, skal inngå i reguleringsformålet friområde innenfor friområdets rammer. Erverv og drift av denne eiendommen vil i tilfelle ikke inngå i beregningene av friområdets 6
erverv, opparbeidelse og drift. Inntil spørsmålet om erverv av areal er avklart i ervervs prosessen, tas det utgangspunkt i at eiendommen 23/27 ut i fra den planstatus eiendommen har, likestilles og erverves som eiendommene 23/84 og 23/686. Disse ble sist omsatt i 2002, etter at kommunen fastsatte at arealet å være friområde i Kommunedelplan for Molde by 2000-2010, jf. kommunestyrevedtak 25.06.2000. Det vil derfor være naturlig at disse eiendommene erverves som friområde. Eiendommene 23/27, 84 og 686 har et samlet areal på 8977 m2. Statens satser ved sikring av friområder har ved ulike situasjoner variert, men ligger fra 2-7 kroner pr. m2. I denne sammenhengen vil en kunne ta utgangspunkt i 5 kr pr. m2. Areal med status industriområde i gjeldende kommunedelplan Friområdets vestligste del omfattes av eiendommen 23/724 og er et areal på 5902 m2. Arealet er i den gjeldende kommunedelplanen avsatt til industriformål. Alternativene for at denne eiendommen skal inngå som en del av friområdet er som ovenfor, at arealet enten leies, kjøpes til arealbrukens markedsverdi, eller til en avtalt pris som friområde, eller eksproprieres. Det tas utgangspunkt i at kommunen ønsker å sikre dette arealet gjennom å innarbeide dette som friområde i den nye kommunedelplanen. Verdien vil i tilfelle være tilsvarende ovenfor, dvs. 5 kr. pr. m2. Ved gjennomføring av statlig sikring, vil det i tillegg gis statlig juridisk bistand til gjennomføring av selve ervervsprosessen. Ved erverv av friområde gjennom statlig sikring (100 % finansiering), forutsettes arealet å være innarbeidet i kommunedelplan og reguleringsplan som friområde. 14 879 m2 har i sikringssammenheng en verdi på 5 kr. pr. m2, anslagsvis avrundet til 100 000 kr. Verdien vil bli endelig fastsatt i selve ervervsprosessen, etter at kommunedelplan og reguleringsarbeidet er ferdigstilt. 13. Budsjettoverslag for opparbeiding Beregningene omfatter opparbeidelse av hele friområdet i samsvar med forslag til reguleringsplan, sist revidert 18.09.2016 (og delprosjektene som inngår i gjennomføringsstrategien, jf. kapittel Delprosjekter). Eventuell bevaring av bygningsmasse organiseres som egne prosjekt (som det kan søkes separate statlige tilskudd til), og er inngår ikke i beregningen for opparbeidelsen av selve friområdet. Opparbeiding av hele friområdet anslåes å koste 3 850 000 kr. 14. Fordeling av kostnader ved erverv og opparbeidelse Foreløpig utkast til budsjettoverslag, for erverv av areal og opparbeiding av Bjørsetsaga friområde (budsjettoverslag for drift behandles separat, se nedenfor). 100 000 kr Budsjettert beløp for erverv av areal 3 850 000 kr Budsjettert beløp for opparbeidelse av friområde 3 950 000 kr Søknad om statlig tilskudd (100 %). 0 kr Molde kommunes del av kostnad ved opparbeiding av friområde 15. Statlige midler til drift Når området er sikret som friområde gjennom statlige midler kan kommunen søke om midler til nye tiltak innenfor friområdet, samt vedlikeholds og driftstiltak. Prosjekter som ikke er tatt med i denne 7
kostnadsberegningen og som kan være aktuelle for fremtidig søknad om statlige midler, er eksempelvis sikringen av bygningsmassen (Bjørsetsaga) og etablering av toalettfasiliteter m.m. 16. Budsjettoverslag for drift Friområdet forvaltes i samsvar med Direktoratet for naturforvaltnings håndbok 30-2011. Ulike driftskonsepter Det finnes i hovedsak tre ulike driftskonsepter, hvor alle omfatter sesongbaserte drift av friområdet som et offentlig uteareal. Det er vanlig praksis at kommune/interkommunalt friluftsråd, påtar seg drifts- og tilsynsansvaret som vilkår for statlig økonomisk medvirkning til sikring av området, enten ved at arbeidet blir utført av den ansvarlige selv (driftskonsept 1), at arbeidet blir satt ut på anbud og utfør av private (driftskonsept 2), eller blir utført av frivillige organisasjoner (driftskonsept 3). Kostnaden ved at kommunen utfører dette arbeidet er ikke kjent. Dersom arbeidet settes ut på anbud, anslås den sesongbaserte driften av friområdet, ut i fra referanseprosjekter, å koste 110 000 kr året. Ut i fra erfaringstall vil det økonomisk og arbeidsmessig være mest gunstige for kommunen med kombinasjon av driftskonsept 1 og 3. I dette driftskonseptet tar kommunen seg av drift og vedlikehold med elementer som har årlig eller lengre driftsintervall (drift av sjøfront/trappeplastring, faste dekker, interne kjøreveger, gangveg og parkering), mens frivillige organisasjoner tar seg av drift med kort driftsintervall (klipping av vegetasjon, gressplen/aktivitetsbaner og enkle vaktmesteroppgaver som rydding av søppel m.m.). Kantslått langs fylkesveg beregnet ut fra 60 km/h og en ÅDT </> 3000, 6 meters ryddebredde, jf. Statens vegvesens rapport nr. 365 Drift og vedlikehold av veger, inngår ikke i beregningene. For at frivillige organisasjoner vil ta på seg denne typen arbeid, antar en at det er en forutsetning at det ikke blir boligbebyggelse i strandsonen sør for Julsundvegen. Det foreligger ulike erfaringstall fra kombinasjonsdrift kommune/frivillige organisasjoner. Driftskonseptet anslåes å koste 10 000 kr. i året, ut over kommunens egeninnsats. 17. Fremdriftsplan Hele prosessen, fra planlegging til erverv, opparbeiding og drift, antas å ta til sammen 3 år. Ferdig opparbeidet friområde vil ut i fra dette estimatet kunne stå ferdig høsten 2019. Rekkefølge for prosessen vil være som følgende: Desember 2016 Ferdig godkjent detaljregulering Januar 2017 Søknad om statlig tilskudd til sikring og opparbeiding September 2017 Avtale om kjøp/prosess for erverv av grunn April 2018 Etableringsfase September 2019 Driftsfase 8