KOMMUNEPLAN FOR SANDNES 2015-2030 GJELDENDE BESTEMMELSER/RETNINGSLINJER Rødt = endringer bestemmelser/retningslinjer Svart=eksiterende bestemmelser/retningslinjer FORELØPIG UTKAST NYE BESTEMMELSER/RETNINGSLINJER 1 GENERELLE BESTEMMELSER (pbl 11-9) 1 GENERELLE BESTEMMELSER (pbl 11-9) INGEN 1. Kategorisering av endring - Ingen endring - Justering - Endring - Ny - Utgår 2. Kort beskrivelse av konsekvens 1.1. Bestemmelsenes avgrensning Bestemmelsene og plankartet gjelder alle områder i kommunen med unntak av areal som omfattes av kommunedelplan for sentrum, der egne bestemmelser gjelder. 1.2.Krav om reguleringsplan (pbl 11-9 pkt 1) I områder avsatt til utbyggingsformål kan arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan ( 11-9, pkt 1). For følgende områder skal det utarbeides samlet områderegulering før detaljregulering kan vedtas: alle senterområder (jf 3.3), Hana (HA 07 og 08), Vagle (GaN12), Austrått (Au22), Norestraen (TrF4), Li/Høle (Hø05), Lura nord (LuN4). 1.1. Bestemmelsenes avgrensning Bestemmelsene og plankartet gjelder alle områder i kommunen. Bestemmelser og retningslinjer i kommunedelplan for Sandnes Sentrum supplerer kommuneplanens øvrige bestemmelser og retningslinjer. Ved motstrid gjelder særskilte bestemmelser for Sandnes sentrum. Særskilte bestemmelser og retningslinjer for byutviklingsretning Sandnes Øst og Forus/Lura supplerer kommuneplanens øvrige bestemmelser og retningslinjer. Ved motstrid gjelder særskilte bestemmelser for Sandnes Øst og Forus/Lura. Retningslinje øvrige relevante planer og styringsdokumenter Øvrige kommunedelplaner, tema- og fagplaner og relevante styringsdokumenter legges til grunn ved planlegging og gjennomføring av tiltak. Disse omfatter blant annet: - Miljøplanen - Energi og klimaplanen - Kommunedelplan for kulturminner vel bevart - Landbruksplanen - Økonomiplan - Boligsosial handlingsplan - Utbyggingsprogrammet - Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. - Aktive Sandnes - Gravlundsmeldingen Fullstendig oversikt over øvrige tema- og fagplaner og relevante styringsdokumenter finnes i en hver tid gjeldende planstrategien for Sandnes kommune. 1.2. Krav om reguleringsplan (pbl 11-9, pkt 1) I områder avsatt til utbyggingsformål kan arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan. For følgende senter område skal det utarbeides samlet områderegulering, før detaljregulering kan vedtas: Ganddal. I tillegg må det utarbeides områdeplan for følgende områder, før detaljplan kan vedtas: Li, Hana (HA 07 og 08), Norestraen (TrF4) og samtlige 3 faser av Sandnes Øst inkludert senterområder (jfr. 2, pkt 2.6.2). 1 NY Temaplaner henvises som retningsgivende plandokumenter. Relevante temaplaner løftes frem. I stedet for å kreve områdereregulering for alle senterområder har en presisert hvilke senterområder som krever områderegulering og skal prioriteres i kommende kommuneplanperiode. Krav til områdeplan oppdateres ut fra dagens situasjon: Lura nord (LuN4) utgår. Området ivaretas gjennom fremtidig KDP og hensynssone omforming/fornyelse for flere eiendommer. Hensynssonen legger føringer for mindre reguleringssaker frem til kommunedelplan for
Forus/Lura er på plass, se 2, pkt 2.6.1. Austrått(AU22). Utgår etter avgjørelse i MD 04.10.13, samt KPK 10.03.14. Sandnes Øst er en omfattende planoppgave og krever områdeplan, i kommunens regi, for å sikre kvalitet og helhetlige planløsninger. Andre områder kan også være aktuelle for områdeplan jfr pbl 12-2. Høle og Figgjo utgår etter vedtak i KPK møte 10.03.14. 6. Retningslinjer for forvaltning av områder i påvente av områderegulering (jf 1.2) Når private forslag til reguleringsplan fremmes for behandling skal kommunens retningslinjer (startpakken) følges. Herunder skal det være redegjort for hvordan det regulerte området inngår i en større sammenheng i forhold til omgivelsene. Kommunen kan eventuelt sette spesielle tilleggskrav til hva som skal dokumenteres. 1.9. Krav om rekkefølge av utbygging (pbl 11-9 pkt 4) Rekkefølge i utbygging av boliger, næringsområder og transformasjon skal prioriteres helhetlig og ut fra kriteriene samordnet areal- og transportplanlegging, redusert energiforbruk og klimagassutslipp samt hensynet til økonomisk forsvarlige løsninger for berørte samfunnstjeneste og likeverdige livsvilkår. Detaljert plan for styring av utbyggingstempo i enkeltprosjektene for 4-6 år om gangen av planperioden skal konkretiseres i utbyggingsprogrammet jf. 1.8. Det gjelder utbyggingsarealer som har arealformål; bolig, næring, kombinert formål og offentlig/privat tjenesteyting og omfatter både kommuneplan og kommunedelplan for sentrum. For hele planperioden 2011 2025 gjelder følgende overordnede krav om rekkefølge av utbygging i Sandnes: Lura nord og grunnstrukturen for kollektivaksen Sandnes Stavanger Langs grunnstrukturen til bybanen på strekningen Sandnes sentrum Stavanger grense prioriteres i samarbeid med Stavanger kommune, å få gjennomført en analyse av mulighetene for transformasjon, fortetting og areal til næringsformål i løpet av de to første årene. Analyseresultatene skal foreligge tidsnok til å kunne brukes ved kommende revisjon av kommuneplan for Sandnes. 1.3. Overordnet rekkefølge i utbygging (pbl 11-9, pkt 4) Overordnet rekkefølge i utbygging legger grunnlag for prioriteringer i økonomiplan og utbyggingsprogram i kommuneplanperioden 2015-2030. For planperioden 2015 2030 gjelder følgende overordnede rekkefølge for utbygging i Sandnes kommune: 1. Utbyggingsområder i tilknytning til høyverdig kollektivakse Forus/ Lura Sandnes sentrum Sandnes øst og Ganddal stasjon. Inenfor 500 meters influensområde til høyverdig kollektivtrase (jfr. temakart kollektivakser med influensområde) og Jærbanens togstopp prioriteres å få gjennomført transformasjon, fortetting og ny utbygging i kommuneplanperioden. Prioritert utbygging omfatter første fase av Sandnes Øst-Vatnekrossen og planmessig avklaring av ekstern infrastruktur, hovedkollektivtrasse, grøntkorridorer, kulturminner for andre etappe av byutviklingsretning Sandnes øst- Sviland Nord. Utenom aksen for høyverdig kollektiv prioriteres, utbygging av områder til næringskategori 3 tilsvarende for å sikre mulighet for utflytting av arealkrevende virksomheter fra næringsområder kategori 1 og 2. 2. Utbyggingsområder i tilknytning til hovedkollektivaksene og øvrig senterstruktur. I nedslagsfelt for øvrige senterområder og innenfor 500 meters influensområde til hovedkollektivakse (jfr temakart kollektivakser med influensområder) prioriteres å få gjennomført transformasjon, fortetting og ny utbygging. Områderegulering i utvalgte områder gir en tydelig prioritering av byutvikling i kommunens regi, i kommuneplanperiode. UTGÅR Det er ulogisk med en retningslinje som åpner for private reguleringsforslag (detaljregulering), mens en venter på områderegulering. Ved å kreve områderegulering har kommunen tatt et bevist valg om at området skal områdereguleres før en kan detaljreguler. Lojal mot egen kommuneplan. Prioritert byakse/kollektivbasert byutvikling jfr arealstrategi i kommuneplanens samfunnsdel, løftes frem gjennom disse bestemmelsene. Det tydeliggjøres at overordnet rekkefølge i utbygging i kommueplanen legger føringer for prioriteringer i økonomiplan og utbyggingsprogram. : Kollektiv-og senter basert utbygging, samt optimalisering av areal og kollektiv infrastruktur. Kommuneplanen legger føringer for prioriteringer i økonomiplanen og boligbyggeprogrammet.. Prioritering av byutviklingsakse tilknyttet høyverdig kollektiv, herunder Sandnes øst og kommunedelplan Forus/Lura. 2
Parallelt prioriteres fullføring av planarbeidet for Lura bydelssenter, slik at opparbeidelse og utbygging av transformasjonsområdet fullføres i planperioden. Tilsvarende forventes at prosjektet Tre tårn ferdigstilles i denne planperioden. 3. Øvrige utbyggingsområder Utbyggingsområder i Figgjo, Sviland, Høle, Malmheim og Riska skal sikres en jevn årlig produksjon i samsvar med mål om boligproduksjon i kommuneplanens samfunnsdel og tilgjengelig kapasitet i den sosiale infrastrukturen. Togstopp på Norestraen nord, sør for brua skas sammen med områderegulering av Norestraen nord og sør, gis planmessig prioritet i første del av perioden, og slik at arealdisponeringene kan detaljeres tilstrekkelig for innarbeidelse i neste revisjon av kommuneplanen. Innenfor kommunedelplan for Sandnes sentrum I gjennomføring av kommunedelplan for sentrum brukes gjennomføringsstrategien som styrende redskap, i tillegg til kommunens eget engasjement i enkeltprosjekter/områder for å oppnå en jevn årlig tilførsel av nye nærings-/forretnings- og handelsarealer samt varierte boliger i sentrum. Gjennomføring av transformasjonsområdet A Sandnes indre havn og transformasjonsområdet B Vågen skal sidestilles med allerede godkjente planer når det gjelder prioritering i rekkefølge av utbygging. Godkjente planer, bl.a. Slakthuskvartalet, Vågsgt. 16-20, Øglændskvartalet som ikke er påbegynt rommer vel 470 boliger, arealer til hotell, handel og kontorarbeidsplasser. Fokus på sentrum som regionalt senter med betydelig arbeidsplasskonsentrasjon skal følges opp i samsvar med kommunedelplanen og FDP-J. Relokalisering av Sandnes indre havn på Somaneset fullføres i planperioden. Større sentrale utbyggingsområder i gjeldende plan der planlegging/utbygging pågår Større sentralt beliggende utbyggingsområder som videreføres fra forrige kommuneplan, og som ligger i sykkelavstand fra sentrum og eller har mulighet for fremtidig kollektivløsning (influensområde for buss/tog) skal gis prioritet mht. planlegging og gjennomføring i planperioden. Dette gjelder bl.a. utbyggingsområder som Sørbø Hove og Åse gård i Ganddal, Åsedalen og Sa7 på Sandved, ferdigstillelse av påbegynte områder på Stangeland, Skaarlia, Brattabø, Kleivane i Austrått og Havanna og Frøyerveien i Hana bydel. Planutvikling og utbyggingsstart av strategisk regionalt næringsområde på Vagle prioriteres i denne perioden. Aktiv deltakelse i plansamarbeidet om Bybåndet sør og tverrforbindelsen Rv 505 Skjæveland Foss Eikeland fortsetter slik at prosjektene kan plangodkjennes i 2012. Mindre utbyggingsfelt i gjeldende plan der planlegging/utbygging pågår Utbyggingsområder som videreføres fra forrige kommuneplan i Figgjo, Sviland, Malmheim og Riska skal sikres en jevn årlig produksjon i samsvar med eksisterende kapasitet i den sosiale infrastrukturen og/eller ved utvidelser i den grad kommuneøkonomien tillater det. Utvikling av lokalt næringsområde på Hesthammar prioriteres i denne perioden. For Høle prioriteres gjennomføring av områdereguleringsplan for tettstedet i løpet av kommende bystyreperiode. Områdeplanen må avklare behov for 3
kommunalteknisk og sosial infrastruktur 11. Retningslinjer for utbyggingsprogrammet, med krav om utbyggingsrekkefølge og -avtale og tjenestesjekkliste a. Utbyggingsprogrammet Utbyggingsprogrammet konkretiserer kommuneplanens byggeområder i perioder på inntil 6 år av gangen og er styrende for utbyggingsrekkefølgen av frigitte arealer. Rekkefølge og utbyggingstempo fastsettes iht. kommuneplanens kapittel 3 Kommunale tjenester og Arealforvaltning (pbl. 11-9, pkt. 4) Boligproduksjonen, uttrykt i boliger tatt i bruk og boliger godkjent måles månedlig og er grunnlaget for årlig revisjon av plantallenes styrende del i utbyggingsprogrammet. Boligpolitisk del av utbyggingsprogrammet revideres hvert fjerde år, etter vedtak om revidert kommuneplan. b. Kommunens tjenestesjekkliste Jfr. kommuneplanen kapittel 3 skal Tjenestesjekklisten inngå i plansak om nytt byggeområde, omregulering av eksisterende eller fortetting. Sjekklisten inkl. relevant underlagsmateriell for aktuelt planområde og kontaktpersonene for videre bistand skal være tema i oppstartsmøte. Listen skal inngå i startpakken og skal, i utfylt stand, følge planforslaget til behandling. Gjennomarbeidet tjenestesjekkliste skal klargjøre konsekvenser og plankrav som vil måtte løses i planprosessen, slik som for eksempel krav til oppstartstidspunkt, utbyggingstempo, boligsammensetning, sosial infrastruktur, plan for skolekapasitet/andre offentlige tjenester og hensyn til nærmeste senter (jfr. kommuneplan kap.3). c. Utbyggingsavtale For å sikre at utbyggingen skjer i samsvar med intensjoner nedfelt i kommunens arealplan og reguleringsplan, med spesifikasjoner gitt i for eksempel utbyggingsprogram og økonomiplan med handlingsplaner, skal det inngås utbyggingsavtale (pbl. 17). Ved utarbeidelse av kommunedelplaner, områdeplaner eller reguleringsplaner for et større planområde kan det benyttes en samlet utbyggingsavtale når denne gir bedre gjennomføring og forutsigbarhet med hensyn til utbyggingene innenfor samlet planområde. Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis. Rammer for avtalens innhold, prosess og medvirkning for fremføring til godkjent avtale følger av pbl 17. d. Bruk av frivillige avtaler Med grunnlag i dokumenterte konsekvenser fremkommet i 1.4 Utbyggingstakt (pbl 11-9 pkt 4) Utbyggingstakt fastsettes gjennom kommunens utbyggingsprogram ihht 1.3 prioritert rekkefølge i utbygging og tilgjengelig sosial infrastruktur. Detaljert plan for styring av utbyggingstempo i enkeltprosjektene for 4-6 år om gangen av planperioden skal konkretiseres i utbyggingsprogrammet jfr. 1.3. Det gjelder utbyggingsarealer som har arealformål; bolig, næring, kombinert formål og offentlig/privat tjenesteyting og omfatter både kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum. Retningslinjer for utbyggingsprogrammet, med krav om utbyggingsrekkefølge og tjenestesjekkliste a. Utbyggingsprogrammet Utbyggingsprogrammet konkretiserer kommuneplanens rekkefølgebestemmelser for byggeområder i perioder på inntil 6 år av gangen. Rekkefølge og utbyggingstempo fastsettes iht. kommuneplanens 1.3 prioritert rekkefølge i utbygging og samfunnsdelens kapittel 4 - Kommunale tjenester og boliger og kapittel 5- Arealstrategi. b. Kommunens tjenestesjekkliste Tjenestesjekklisten jfr samfunnsdelens kapittel 4 - Kommunale tjenester og boliger og kapittel 5 - Arealstrategi, i samfunnsdelen, inngår i kommunens startpakke. 4 Utbyggingstakt og utbyggingsprogram omtales i egen bestemmelse. Er flyttet fra 1.9. : Egen bestemmelse. Bok c. og d utgår. Disse avtalene er frivillige. Innholdet i en utbyggingsavtale fremgår av 1.5. I tillegg er det fjernet unødvendig tekst. Mindre tekst og tydligere bestemmelse.
tjenestesjekklisten og eller avtaleprosess om utbyggingsavtalen kan det initieres bruk av frivillige avtaler for å løse vesentlige plankrav for eksempel knyttet til samfunnstjenester, for å kunne realisere disse til ønsket tidspunkt. Dette kan for eksempel være anleggelse av turveier/forbindelser til eksisterende grøntområder som har særlig betydning for bokvalitet, idrettsfunksjoner for allmenn bruk, felles uteanlegg som særlig vektlegger fysisk aktivitet for barn og unge og åpne møteplassfunksjoner mv. Beslutning om bruk av frivillige avtaler skal tas tidligst mulig i planprosessen for området og avtaleprosessen gjennomføres slikt at berørte inkluderes. Avtalen inngås samtidig med eller etter planvedtaket (jfr. kommuneplanen kap.3). 1.4. Innholdet i utbyggingsavtaler (pbl 11-9 pkt 2 og 17-2) a. Igangsettingstillatelse kan gis for områder avsatt til utbyggingsformål, skal det være inngått utbyggingsavtale for omsøkt område. For kravene til utbyggingsrekkefølge gitt i utbyggingsprogrammet og bruk av utbyggingsavtale gjelder egne vedtekter (kap. 17, jfr pbl. 11-9, pkt. 1 og 4). b. Utbyggingsavtalen skal sikre gjennomføring av rekkefølgetiltak i vedtatt plan og gjennomføring av utbygging i samsvar med at samfunnsservice og teknisk infrastruktur er tilstrekkelig etablert. Samfunnsservice slik som for eksempel skolekapasitet og barnehageplasser er styrende for når gjennomføring kan skje og for utbyggingstempoet av planområdet som skal fastsettes i utbyggingsavtalen. d. I samsvar med planen skal utbyggingsavtalen fastsette endelig boligandel for bolig-sosialt formål, herunder boligantall, boligenes minste/største størrelse og bruk av utpekingsrett. e. Det kan inngås en samlet utbyggingsavtale ved utarbeidelse av kommunedelplaner og områderegulering for et større område, når denne gir bedre gjennomføring av planområdet samlet og for delområdene. Det skal inngås tilleggsavtaler etter hvert som delområdene detaljreguleres. 1.10. Funksjonskrav (pbl 11-9 pkt 5) I boområder på mer enn 10 boliger kan kommunen ved oppstart regulering benytte utpekingsretten jfr. pbl. 17-3 for å sikre at 5-10% av boenhetene er tilpasset variert boligbygging ift standard og behov for spesielle beboere/brukergrupper. Antallet fastsettes i reguleringsbestemmelsene. 1.5. Innholdet i utbyggingsavtaler (pbl 11-9, pkt 2og 8 jfr. 17-2) a. Utbyggingsavtalen skal sikre gjennomføring av planen og dens rekkefølgebestemmelser. b. I samsvar med planen skal utbyggingsavtalen fastsette endelig boligandel for boligsosialt formål, boligantall, boligenes minste/største størrelse og bruk av fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. c. Det kan inngås en overordnet utbyggingsavtale for et større område ved utarbeidelse av kommunedelplaner og områderegulering, når denne gir bedre gjennomføring av planområdet samlet og for delområdene. Det skal inngås tilleggsavtaler, for hvert delområde, etter hvert som delområdene detaljreguleres. Retninglinje - Utbyggingsavtaler Før rammetillatelse kan gis for områder avsatt til utbyggingsformål, skal det være inngått utbyggingsavtale for 5 Bok a og e er flyttet til retningslinjene. Bok b. Endring i henhold til lovverket jfr pbl 17-3 avtalens innhold. Fortrinnsrett i stedet for utpekningsrett. Utbyggingsavtale er en frivillig avtale, men utbygging kan ikke finne sted før samfunnsservice, teknisk infrastuktur og grønnstruktur er opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennom utbyggingsavtale. Endringen medfører at bestemmelsen blir i samsvar med plan- og bygningsloven, som åpner for å gi bestemmelser om innholdet i en utbyggingsavtale. UTGÅR Utpekingsrett blir et tema i forbindelse med forhandling om utbyggingsavtale, men en har ikke hjemmel til å kreve dette jfr pbl 17-3, men kommunen har mulighet til å kjøpe boliger til markedspris I bystyre 19.11.13 ble følgende vedtakk fattet: Bystyret oppfordrer partene i forhandlinger om utbyggingsavtale å gå i dialog om en frivillig avtale med mål om fortrinnsrett på inntil to boliger i samsvar med boligsosial handlingsplan. I henhold til gjeldende regelverk. Må følges opp i forbindelse med regulering og utbyggingsavtaler. Er flyttet fra bestemmelse til retningslinje.i
1.7. Krav om utforming av samfunnstjenester (pbl 11-9 pkt 4) a. I områderegulering/detaljregulering skal rekkefølgebestemmelser sikre at skolekapasitet med beregnet økning i elevantall er løst på nærmeste eller nest nærmeste skole og i samsvar med Opplæringslova sine krav om trygg skolevei, når det søkes bygningsmyndigheten om igangsettingstillatelse. Tidlige avklaringer gis i oppstartsmøtet. b. Før utbygging kan starte må det være sikret at full barnehagedekning i kommunen samlet er tilfredsstillende løst i samsvar med Lov om barnehager og kommunens godkjente plan for barnehageutbygging. Enten gjennom regulering av tomt til formålet eller at behovet er løst med eksisterende /planlagte barnehager. Avklaringer gjøres i oppstartsmøtet og dokumenteres i tjenestesjekklisten. c. Lekeplasser skal reguleres i samsvar med den til enhver tid gjeldende norm for lekeplasser og sikres opparbeidet i takt med utbyggingstempoet. d. For nye og transformerte boligområder skal det innenfor en avstand på 500 meter være tilgjengelighet til et sammenhengende turområde på minst 20 daa. e. For bolig- og transformasjonsområder på 10 boenheter eller mer skal boenhetene sikres en variert størrelse og standard. f. I bolig og transformasjonsområder på minimum 450 bolig skal det reguleres et areal på minimum 5 daa til offentlig formål, fortrinnsvis omsorgsboliger og eller barnehage. g. I senterområdene skal det reguleres inn formål til helsestasjon, åpen barnhage og et mindre frivillighetslokale i tilknytning til kafe/møteplass/inngang til senter. Lokalisering av samfunnstjenester skal løses gjennom samlokalisering av funksjoner. Samlokalisering betyr felles adkomst, uteområder og hovedinngang. Offentlige samfunnstjenester som skole, idretts- og svømmeanlegg, åpne dagaktivitetstilbud for barn, unge og eldre, åpne møteplasser, helsestasjonstjenester og servicetjenester innenfor levekårstjenester og kommunal forvaltning skal løses gjennom samlokalisering av bygg og lokaler. Der planen kan legge til rette for samlokalisering også med virksomhet av kirken og/eller livssynsorganisasjoner sin regi kan dette tillates når de offentlige funksjonene sikres livssynsnøytral utforming og uttrykk. Nye servicebygg skal prosjekteres multifunksjonelle og fleksible som muliggjør endret bruk over tid og/eller som er tilrettelagt for sambruk. I senterområdene jf. 3.3, skal det reguleres inn formål til helsestasjon, åpen barnhage og et mindre frivillighetslokale i tilknytning til kafe/møteplass/ inngang til senter. De enkelte funksjoner og utforming omsøkt område. 1.6 Rekkefølgekrav samfunnsservice, teknisk infrastruktur og grønnstruktur (pbl 11-9, pkt 4 og 8) a. I områderegulering/detaljregulering skal rekkefølgebestemmelser sikre at skolekapasitet med beregnet økning i elevantall er løst i samsvar med Opplæringslova sine krav om trygg skolevei. b. I bolig og transformasjonsområder med minimum 100 boliger skal det sikres mulighet for et areal på 3-8 daa til offentlig/privat tjeneste yting, fortrinnsvis til omsorgsboliger, øvrige boligsosiale tiltak og barnehage. c. Kapasitet i fritidslokaler for barn og ungdom være sikret innenfor det til enhver tid definerte fritidsdistrikt. d. I senterområdene skal det reguleres inn tilstrekkelig offentlig formål, blant annet til helsestasjon, barnehage, skole, fritidslokaler og frivillighetslokale med sentral lokalisering, eksempelvis i tilknytning til kafe/møteplass. De enkelte funksjoner og utforming av disse i et senter skal fastsettes gjennom reguleringsplanen. e. Utbygging kan ikke finne sted før teknisk infrastruktur og grønnstruktur, aom bla vei, vann, avløp, trafikksikker skolevei og friområder er opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennom utbyggingsavtale. 6 tillegg er tidspunktet for når utbyggingsavtale skal inngås endret fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse. Utbyggingsavatle sikrer rekkefølgekrav i reguleringsplan og pbl`s krav til teknisk infrstruktur. Når rammetillatelse er gitt er det en forvetning at utbygging kan starte. Retningslinjen sikrer at utbyggingsavtale er på plass i god tid før utbyggingen starter. I tillegg gir dette mer forutsigbarhet for utbygger. Ny overskrift som følge av at 1.7 og 1.8 slås sammen. Deler av bestemmelsene flyttes til retningslinjer. Kort oppsummering av endringer etter sammenslåing. Bok a: Det er for sent å kreve at skolekapasiteten er tilstrekkelig ved søknad om igangsettingstillatelse. I dag gis informasjon om skolekapasitet i området på oppstartsmøte. Skolekapasiteten avklares og sikres på et tidligere stadium. Bok c: Sikre kapasitet både for barn og unge. Sikrer ikke bare fritidslokaler for ungdom, men også barn. Bok d: Det er ikke tilstrekkelig at det blir regulert inn formål til helsestasjon, åpen barnehage og frivillighetslokale. Endringen medfører at det må reguleres inn tilstrekkelig offentlig formål og at dette også kan inneholde fritidslokaler, skole etc. Tydligere bestemmelse. Bok e: Vise at en åpner for at at dette kan sikres i en utbyggingsavtale.
av disse i et senter skal fastsettes gjennom reguleringsplanen. 1.8. Rekkefølgekrav (pbl 11-9 pkt 4) a. Utbygging kan ikke finne sted før teknisk infrastruktur, grønnstruktur og samfunnstjenester som bla vei, vann, avløp, trafikksikker skolevei er etablert, og det er kapasitetsdekning i grunnskolen og barnehager. Dette skal følges opp i reguleringsplan. b. Rekkefølge og utbyggingstakt fastsettes i kommunens utbyggingsprogram iht. kommunale tjenester og arealforvaltning. Utbyggingstakt- og rekkefølgen som fastsettes i utbyggingsavtalen skal sikre at det skjer utbygging av varierte boliger i hele utbyggingsperioden. c. Ved regulering av følgende områder skal det stilles rekkefølgekrav knyttet til gjennomføring av tiltak for økt framkommelighet for kollektivtransport, gående og syklende. Akse nord a: Stavanger grense Sandnes sentrum via Smeaheia og Oalsgata. Akse nord b: Forussletta v/kvadrat Stavangerveien Roald Amundsens gt Akse øst: Sentrum Vatnekrossen via Skippergata. Akse sør via Hoveveien: Sentrum-Ganddal. Akse sør via Jærveien: sentrum Ganddal. 9. Retningslinjer for samfunnstjenester (jf. 1.7) Avklaringer om virkninger utbyggingen har for sosial infrastruktur, herunder både muligheter og begrensninger og sammenhengen med godkjente fagplaner og økonomiplanen skal skje så tidlig som mulig i reguleringsplanprosessen. For områderegulering skal kapasitet i sosial infrastruktur analyseres og dokumenteres, som underlag for å avklare start av utbygging og gjennomføringstempo utbyggingen kan ha. I detaljreguleringsplaner foretas tilsvarende analyse i fm. Varsling av planstart etter oppstartsmøtet. Boligsosial utbyggingspolitikk skal være tema i alle utbyggingsplaner, herunder varierte boliger mht. størrelse, standard og utforming. For bolig- og transformasjonsområder på minimum 450 boliger skal kapasitet i fritidslokaler for ungdom være sikret innenfor det til enhver tid definerte fritidsdistrikt. 1.16. Bestemmelser om estetikk, identitet og landskapstilpasning (pbl 11-9 pkt 6) Bebyggelsen skal ha en helhetlig form- og volumoppbygning og fremme gode gate- og uterom. Bebyggelsen skal ikke sperre for viktige siktlinjer og skal underordne seg betydningsfulle enkeltbygg, viktige landskapstrekk som høydedrag og kulturlandskap. Fjernvirkninger sett fra sjø og sentrale standpunkt på land skal Retningslinje - samfunnsservice, teknisk infrastruktur og grønnstruktur Det skal gis avklaringer vedrørende behov for arealer til skoleformål, barnehage, boligsosiale tiltak, botilbud med heldøgns omsorg i forbindelse med oppstartsmøte. Lokalisering av samfunnstjenester skal løses gjennom samlokalisering av funksjoner.samlokalisering betyr felles adkomst, uteområder og hovedinngang. Offentlige samfunnstjenester som skole, idretts- og svømmeanlegg, åpne dagaktivitetstilbud for barn, unge og eldre, åpne møteplasser, helsestasjonstjenester og servicetjenester innenfor levekårstjenester og kommunal forvaltning skal løses gjennom samlokalisering av bygg og lokaler. Der planen kan legge til rette for samlokalisering også med virksomhet av kirken og/eller livssynsorganisasjoner sin regi kan dette tillates når de offentlige funksjonene sikres livssynsnøytral utforming og uttrykk. Nye servicebygg skal prosjekteres multifunksjonelle og fleksible som muliggjør endret bruk over tid og/eller som er tilrettelagt for sambruk. For områderegulering skal kapasitet i sosial infrastruktur analyseres og dokumenteres, som underlag for å avklare start av utbygging og gjennomføringstempo utbyggingen kan ha. I detaljreguleringsplaner foretas tilsvarende analyse i forbindelse med varsling av planstart etter oppstartsmøtet. Avklaringer om virkninger utbyggingen har for sosial infrastruktur, herunder både muligheter og begrensninger og sammenhengen med godkjente fagplaner og økonomiplanen skal skje så tidlig som mulig i reguleringsplanprosessen. Boligsosial utbyggingspolitikk skal være tema i alle reguleringsplaner, herunder varierte boliger mht. størrelse, standard og utforming. For nye og transformerte boligområder skal det innenfor en avstand på 500 meter være tilgjengelig et sammenhengende turområde på minst 20 daa. 1.7. Bestemmelser om områdekvalitet, estetikk, identitet og landskapstilpasning (pbl 11-9, pkt 5, 6 og 8) I område- og detaljplaner skal det dokumenteres at nærmiljøet i og rundt planområdet tilføres nye eller forbedrede områdekvaliteter. Det skal sikres en attraktiv og inkluderende by- og stedsutvikling, for ulike brukergrupper i alt planarbeid. Bebyggelsen skal ha en helhetlig form- og volumoppbygning og fremme gode gate- og uterom. Bebyggelsen skal ikke sperre for viktige siktlinjer og skal underordne seg betydningsfulle enkeltbygg, viktige landskapstrekk som høydedrag og kulturlandskap. Fjernvirkninger sett fra sjø og sentrale standpunkt på land skal dokumenteres. Tiltak som for eksempel nybygg og tilbygg, skal ha en god estetisk utforming i samsvar med Tydelig bestemmelse. Er ikke teknisk infrastruktur, grønnstruktur og samfunnstjenester på plass, kan dette sikres gjennom utbyggingsavtale. Kort oppsummering av eksisterende bestemmelser: 1.7. Bok a, f og g viderføres med noen endringer. Bok b utgår etter vedtak i KPK i møte 10.03.14. Bok c ivaretas av ny bestemmelse om felles uteoppholdsareal. Bok d er flyttet til retningslinjer. Dette blir sikret gjennom regulering. Bok e er flyttet til kap om boligbebyggelse. Bok g. Siste ledd flyttes til retningslinje. 1.8 Bok a viderføres med noen endringer. Bok c og deler av bok b flyttes til ny 1.8. I henhold til nærskoleprinsippet. Er flyttet fra gammel bestemmelse 1.7 og 1.8. Tydligere skille mellom retningslinje og bestemmelse. Økt fokus på områdekvalitet, i tillegg til arkitektonisk utforming. Tilrettelegging for ulike brukergrupper, for å sikre inkluderende byutvikling. 7
dokumenteres. Tiltak som for eksempel nybygg og tilbygg, skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for de naturgitte og bygde omgivelser. Parkeringsareal skal differensieres gjennom bruk av grøntarealer og vegetasjon. 3.Kriminalitetsforebyggende tiltak (generelt) Ved planlegging av boligområder, næringsområder, senterområder, offentlige anlegg og friområder skal det legges vekt på kriminalitetsforebyggende utforming. Det skal sikres oversiktlige og godt belyste adkomstforhold, møteplasser, uteoppholdsarealer og gårdsrom. Sjekkliste for forebygging av kriminalitet i utbyggingsområder skal legges til grunn for detaljplanleggingen. 1.11. Universell utforming (pbl 11-9 pkt 5) a. Forskrifter og standarder Følgende forskrifter og standarder legges til grunn som minstekrav der det stilles krav om universell utforming og tilgjengelighet: - Forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift) vedtatt iht. plan- og bygningsloven. - For offentlige veger og gater skal Statens vegvesens håndbok 278- universell utforming av veger og gater, datert februar 2011, legges til grunn. Norsk standard for uteområder (NS11001-3) er under utarbeidelse. Når denne foreligger vil den legges til grunn for en gjennomgang av lokale normer for utendørsanlegg og leke og grøntområder. b. Dokumentasjonskrav I forbindelse med behandlingen av reguleringsplaner skal følgende forhold dokumenteres og vurderes i forhold til kommunens målsetning om gode og likeverdige livsvilkår for alle: Andel tilgjengelige boliger samt plassering og størrelsesfordeling. Plassering i forhold til viktige omkringliggende målpunkt som private og offentlige servicefunksjoner, friområder, parkdrag, trafikknutepunkt og lignende samt tilgjengelighet (stigningsforhold og barrierer til disse). I detaljplaner skal det også dokumenteres organiseringen av interne målpunkt som parkering for bil og sykkel, postkassestativ, søppel, betjenende fellesanlegg samt tilgjengeligheten til disse. c. Boliger Målet er å tilrettelegge for tilgjengelige boliger innenfor en stor variasjon av boligtyper. I reguleringsplaner må det sikres at minst 50 % av boligene i feltet skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet iht. forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift). Forskriften kan utløse krav om en høyere andel tilgjengelige boliger. 1.2. Krav om risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Det skal utarbeides risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for alle områder der arealformålet foreslås endret. I utbyggingen av områder langs sjø og vassdrag, skal hensynet til flomfare ivaretas. ROSanalysen skal også omfatte konsekvenser ved endret havnivå og 200 års flom. Før igangsettingstillatelse gis for bygg- og anleggstiltak skal det dokumenteres at byggegrunnen vil bli midlertidig og varig sikret mot ras/utglidning i byggeområder og naboområder, jf. Pbl 4-3 og 12- tiltakets funksjon og med respekt for de naturgitte og bygde omgivelser. Parkeringsareal skal differensieres gjennom bruk av grøntarealer og vegetasjon. Retningslinje - Kriminalitetsforebyggende tiltak Ved planlegging av bolig-, nærings- og senterområder, offentlige anlegg og friområder skal det legges vekt på kriminalitetsforebyggende utforming. Det skal sikres oversiktlige og godt belyste adkomstforhold, møteplasser, uteoppholdsarealer og gårdsrom. Sjekkliste for forebygging av kriminalitet i utbyggingsområder skal legges til grunn for detaljplanleggingen. 1.8. Universell utforming (pbl 11-9, pkt 5 og 8) Reguleringsplaner skal ivareta forholdet til universell utforming, både internt i planområdet og i tilknytning til nærliggende områder/målpunkt/grønnstruktur, med hensyn til bebyggelse,kollektivtranstport, veiinfrastruktur, og felles lek- og uteoppholdsareal. I forbindelse med behandlingen av reguleringsplaner skal følgende forhold dokumenteres og vurderes i forhold til kommunens målsetning om gode og likeverdige livsvilkår for alle: Andel tilgjengelige boliger samt plassering og størrelsesfordeling. Plassering i forhold til viktige omkringliggende målpunkt som private og offentlige servicefunksjoner, friområder, parkdrag, trafikknutepunkt og lignende samt tilgjengelighet (stigningsforhold og barrierer til disse). I detaljplaner skal det også dokumenteres organiseringen av interne målpunkt som parkering for bil og sykkel, postkassestativ, søppel, betjenede fellesanlegg samt tilgjengeligheten til disse. I alle reguleringsplaner skal minst 50 % av nye småhus, herunder eneboliger, to-firemannsboliger, rekkehus og kjedehus være tilgjengelige boliger i samsvar med teknisk forskrift. Planforslaget skal vise hvilke boliger som tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet. 1.9.Krav om risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) (pbl 11-9, pkt 8 jfr. 4-3) Det skal utarbeides risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i alle reguleringsplaner. I utbyggingen av områder langs sjø og vassdrag, skal hensynet til flomfare ivaretas. ROS-analysen skal også omfatte konsekvenser ved endret havnivå og 200 års flom jfr NVE`s retningslinjer. Før rammetillatelse gis for bygg- og anleggstiltak skal det dokumenteres at byggegrunnen vil bli midlertidig og varig sikret mot ras/utglidning i byggeområder og naboområder, jfr. pbl 4-3 og 12-7, pkt 2. Økt fokus på stedsutvikling og områdekvalitet. INGEN Bok a i gammel KP slettes. Denne er unødvendig, loven med tilhørende forskrift skal følges. Ingen betydning. NY Det er i overordnede planer en kan sikre at arealet planlegges helhetlig i fht universiell utforming. Sikrer at det mest relevante arealet til tilgjengelige boliger og universiell utforming av uteområdene i tilknytning til disse sikres til tilgengelig boliger, samt at det er sammengengende traseer på for eksempel turveier, g/s-stier med mer som ligger omkring selve det aktuelle planområdet som har god tilgjengelighet. Annet ledd flyttes til kap7. Generelle bestemmelser bestemmelser til arealformål. Er endret til før rammetillatelse. Dette bør dokumenteres på et tidlig tidspunkt. Får tidligere dokumentasjon på at at byggegrunnen vil bli sikret både midlertidig og 8
7, pkt 2. varig mot ras/utglidning. 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse (jf 1.3) Ved regulering av byggeområder skal det foretas risiko og sårbarhetsanalyser. Det skal dokumenteres at byggegrunnen vil bli midlertidig og varig sikret mot ras, utglidning og flom. Ved utarbeidelse av plan skal det også tas hensyn til Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. All bebyggelse som har gulv lavere enn 3 meter over havnivå, må vurderes med hensyn til flomfare. 1.5 Håndtering av overflatevann (pbl 11-9 pkt 3) a. Overvann skal håndteres ved kilden med lokal infiltrasjon og fordrøyning. Ny utbygging skal ikke medføre økt avrenning til vassdrag der det allerede er flomproblemer. Et aktuelt virkemiddel for å unngå flomproblemer er lokal infiltrasjon eller lokal fordrøyningsanlegg. Separate system for avløp og overvann kreves. Åpne løsninger skal benyttes så vidt mulig. b. Håndtering av overvann skal være et utredningstema ved alle planer for utbygging. Ny utbygging skal ikke medføre økt utslipp til vassdraget i form av forurensete stoffer, herunder også partikler og næringssalter, som kan medføre negativ påvirkning av vannkvaliteten og biologien i hele eller deler av vassdraget (jf Norsk Vanns rapport 162/2008). 1.10.Flomkapasitet Utbygging i nedslagsfelt for vassdragene skal sikre tiltak som dokumenter at flomkapasitet for vassdraget blir opprettholdt. 1.10.1 Areal langs Høylandsånå Detaljering kan ikke starte før flomsituasjonen for hele Høylandsvassdraget er avklart. Bygg og anlegg skal flomsikres. Igangsatte planer som er under utarbeiding håndterer flomrisiko og overvannshåndtering for vassdraget i sitt planarbeid. 1.11. Håndtering av overvann (pbl 11-9, pkt 3 og 8) a. Overvann skal håndteres lokalt. b. Utbygging skal ikke medføre økt avrenning til resipient. Utbygging skal ikke medføre utslipp til resipient som kan ha negativ påvirkning på vannmiljøet i resipienten. Tiltak for å forebygge flom og forurensning kan være infiltrasjon og fordrøyning. Åpne løsninger skal benyttes. Ved transformasjon skal overvannsavrenning i størst mulig grad tilbakeføres til et naturlig avrenningsmønster. c. Håndtering av overvann skal være et utredningstema i alle planer for utbygging. Konkrete løsninger skal skje innenfor planområdet og løsningene skal sikres gjennom reguleringsplanbestemmelser. Det må avsettes areal til åpne overvannsløsninger. Konsekvensen av klimaendringer skal være et grunnlag for planleggingen. d. I forbindelse med aktiviteter som gravetiltak, terrenginngrep, masseuttak og massedeponier i alle typer områder, også LNF, skal det sikres at tiltaket ikke medfører avrenning av partikler og forurensede stoffer til sjø og vassdrag. Ved regulering og søknadspliktige tiltak skal det lages en teknisk plan for håndtering av overvann for anleggsperioden og en eventuell driftsfase av tiltaket. e. For alle reguleringsplaner skal det utarbeides en rammeplan for vann og avløp, som inkluderer overvannshåndtering. Retningslinje for håndtering av overvann: For tiltak som krever reguleringsplan må planen også beskrive nødvendig overvåking og prøvetaking av avrenning i forbindelse med tiltaket. Første og andre punktum utgår. Dette ivaretas gjennom bestemmelsene til hensynssoner for ras/skred og flom. Fjerning av unødvendig tekst, samt at deler av retningslinjen gjenntok det som stod i bestemmelsene. NY Behov for generelle bestemmelser om flomkapasitet og særkilt areal langs Høylandsånå ble avdekket ifbm vurdering av P15/AU24. Bedret flomforvaltning med særskilt fokus på flomkapasitet. Behov for kartlegging av flomkapasitet og flomhåndtering i tilknytning til Høylandsånå. Løsninger for lokal overvannshåndtering medfører ikke mer vann i grunnen enn før utbygging. Løsningene utnytter den naturlige infiltrasjonsevnen i grunnen og mater grunnvannet. For noen typer løsninger, for eksempel et oversvømmelsesareal, vil det være åpent vannspeil og eller ekstra vått i bakken en planlagt periode under og like etter store nedbørshendelser, før det tørker opp igjen gjennom infiltrasjon i grunnen eller avløp via offentlig avløp. Der den naturlige infiltrasjonen er lav kan det legges inn drenerende ledninger med avløp til offentlig system under en lokal infiltrasjonsløsning. Det vil også være en form for overløp til offentlig system eller til flomveier på overflaten når nedbøren overstiger det det lokale tiltaket er dimensjonert for. Bok a. Endring av tekst, samt spesifisering av krav. Tydligere bestemmelse. For søknadspliktige tiltak som gis dispensasjon fra krav om reguleringsplan, men medfører avrenning må tiltakshaver beskrive tiltak som forhindrer at avrenningen medfører forurensning av sjø eller vassdrag. Bok b. Omformulering av tekst og konkretisering av hvor i planprosessen overvannshåndteringen skal avklares. Ny formulering som ikke gir mulighet for tolkning av hva som ligger i begrepet forurensede stoffer. Håndtering av overvann 9
gjelder i alle nedslagsfelt, også der sjø er resipient. Spesifisert at det skal benyttes åpne løsninger, da slike løsninger er med på å skape gode bo- og bymiljø ved å benytte overvann som en ressurs, kan være en del av system med åpne flomveier, åpne løsninger har ofte bedre renseeffekt enn lukkede fordrøyningsmagasiner og gir en ytterligere effekt på redusert avrenning ved fordampning og opptak i planter. Presisering i forbindelse med transformasjonsområder med høy avrenning i dag. Det skal stilles krav til lokal håndtering av overvann også i denne type områder, selv om avrenningen ikke økes som konsekvens av utbyggingen. Overvannshåndtering må utredes tidligere i planprosessen enn det som har vært vanlig før. Dette er nødvendig fordi overvann i større grad må håndteres på overflaten og dermed må planlegges samtidig og i sammenheng med annen arealbruk. Bok c. Det er viktig at det avsettes arealer som kan benyttes til disponering av overvann og flomveier i reguleringsprosessen. Arealer til dette formål må plasseres i henhold til naturlig fall og avrenningsforhold for området. Arealer kan kombineres med andre formål (lek, friområde, uteopphold osv.). En spesifisering av kravene tydeliggjør at dette gjelder alle typer utbyggingsområder. Krav til lokal håndtering av overvann er nødvendig som et klimatilpasningstiltak med tanke på antatt økt nedbørsintensitet og flomfare, og for å beskytte resipient mot diffus avrenning fra urbane flater NY BESTEMMELSE Bok d. Avrenning av overvann fra spesielle aktiviteter. Det er behov for å stille krav til avbøtende tiltak i forhold til avrenning fra noen typer aktiviteter, som gravetiltak i alle typer områder, også landbruk, for å ivareta tilstand i vannforekomstene. Det er i dag tatt med bestemmelser i retningslinjer i Miljøplanen i forhold til behandling av massedeponier/masseuttak, men det er behov for å løfte krav til avbøtende tiltak opp slik at 10
4.1 Krav om tilknytning til offentlig vann og avløp (pbl 11-9, pkt 3) I alle områder hvor offentlig vann- og avløp er eller blir gjort tilgjengelig, er det i henhold til 27-1 og 27-1, 2. og 4. ledd, tilknytningsplikt for både eksisterende og nye fritidsboliger. Ved tilknytning av fritidsboliger til offentlig vann og avløp stilles det krav om spesielle løsninger i henhold til Retningslinjer for vann og avløp i Sandnes kommune. Tilsvarende krav til løsninger og anleggsutførelse som for hytter skal også gjelde for anlegg til bolighus og kommunale anlegg ved tiltak i sårbar natur. 1.12. Bestemmelser for den ubebygde delen av tomten (pbl 11-9, pkt 5) a. Utearealene; offentlige, felles og private skal etableres der som forholdene er best. I plansaker med boliger skal det legges ved sol/skyggediagram som viser forholdene både før og etter utbygging for kl 1500 ved vårjevndøgn og kl 1800 ved sommersolverv og andre tidspunkt etter behov. For begge disse tidspunktene skal det være sol på minimum 50 % av uterommet. Reguleringsbestemmelser bør avklare hva som skal planlegges og utføres i fm med opparbeidelse av felt og hva som skal vises i fm opparbeidelse av den enkelte eiendom. b. I reguleringsplaner og ved søknad om byggetillatelse, skal det gjøres rede for plassering av de anlegg som er nevnt i 28-7. I den grad behovet er dekket på tilstøtende areal, må dette dokumenteres. c. I reguleringsplaner og ved søknad om byggetillatelse skal det ligge ved en utomhusplan i bestemt målestokk for utforming av ubebygd areal. Den skal vise utforming av forstøtningsmurer, sikringsgjerder, terrassering, planering, beplantning, søppeloppbevaring, kjøre- og gangveier og avkjørsler til offentlig vei, samt oppstillingsplasser for biler og sykler. d. Etter teknisk plan er godkjent, plikter eieren/festeren å opparbeide arealet i overensstemmelse med planen. Opparbeidingen av utomhusanlegget skal normalt ferdigstilles samtidig med bebyggelsen og senest første vekstsesong etter ferdigstilling. 1.12 Krav om tilknytning til offentlig vann og avløp (pbl 11-9, pkt 3 jfr. 27-1). I alle områder hvor offentlig vann- og avløp er eller blir gjort tilgjengelig, er det i henhold til pbl 27-1 og 27-1, 2. og 4. ledd, tilknytningsplikt. Ved tilknytning til offentlig vann og avløp stilles det krav om definerte løsninger i henhold til Retningslinjer for vann og avløp i Sandnes kommune. 1.13. Støy (pbl 11-9 pkt 6 og 8) Kommunal- og moderniseringsdepartementets anbefalinger for støygrenser skal legges til grunn ved planlegging og bygging til støyfølsom bruk (boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager), og etablering av støyende virksomheter. Avvik fra anbefalingene i veilederen kan bare gjøres gjennom plan der nødvendige vurderinger er gjort, og avbøtende tiltak er iverksatt. Tiltak som medfører økt støynivå i friområder og/eller grønnstruktur, kan bare tillates etter at nødvendige vurderinger er dokumentert og plan sikrer avbøtende tiltak. Støyskjerming skal føre til at støybelastningen for friområdet reduseres. 1.14. Bestemmelser for den ubebygde delen av tomten uavhengig av arealformål (pbl 11-9, pkt 5) Bestemmelser for den ubebygde delen av tomten omfatter generelle krav til offentlige, felles og private uteoppholdsareal og den øvrige håndtering av den ubebygde delen av tomten. a. Offentlige, felles og private uteoppholdsareal skal etableres der som forholdene er best ihht områdekvalitet, støy, solbelysning, vind, trafikksikkerhet og universiell utforming. I reguleringsplan skal det legges ved sol/skyggediagram som viser både før og etter utbygging for kl 1500 ved vårjevndøgn og kl 1800 ved sommersolverv og andre tidspunkt etter behov. For begge disse tidspunktene skal det være sol på minimum 50 % av utearealet. b. Ved søknad om byggetillatelse skal det ligge ved en utomhusplan i målestokk 1:500 for utforming av ubebygd areal. Den skal vise utforming av forstøtningsmurer, sikringsgjerder, terrassering, planering, beplantning, søppeloppbevaring, kjøre- og gangveier og avkjørsler til offentlig vei, samt oppstillingsplasser for biler og sykler. c. Etter teknisk plan er godkjent, plikter eieren/festeren å opparbeide arealet i overensstemmelse med planen. Retningslinjer for den ubebygde delen av tomten uavhengig av arealformål Opparbeidingen av utomhusanlegget skal normalt ferdigstilles samtidig med bebyggelsen og senest første vekstsesong etter ferdigstilling. 1.15 Tetthet og bokvalitet(pbl 11-9) Bestemmelsen omfatter bolig og kombinerte bolig- og næringsområder. det kommer inn i bestemmelsene og blir juridisk bindende. Bedre sikring av vannkvalitet. Ved å kreve en teknisk plan eller beskrivelse av tiltak sikres at foreslått tiltak vurderes og kvalitetssikres av riktig fagavdeling i kommunen. Er flyttet fra kap 4, da dette kapitelet bare gjelder fritidsbebyggelse. Formålet med bestemmelsen er å presiere krav om tilknytningsplikten i pbl gjelder for alle i områder hvor offentlig vann- er tilgjengelig. Riktig plassering er utenfor kap. 4 da dette gjelder all bebyggelse. NY Støy skal håndteres i forhold til T-1442. Håndtering av støy detaljeres i kommuneplanen. Bok b: Reguleringsplaner strykes. Utomhusplan blir ikke krevd i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan. Tydeligere bestemmelse. Bok c: Spesifiserer i hvilken målestokk dette skal sendes inn. Tydeligere bestemmelse og forutsigbarhet for søker. Deler av bok d er flyttet til retningslinje. Rett plassering. NY - TETTHET OG BOKVALITET Oppfølging av omforente planløsninger i RPJ. Ny regionalplan for langsiktig byutvikling på 11
Pkt 1.15.1 tetthet og utnyttelse er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Pkt 1.15.2. fastsetter krav til minste felles uteoppholdsareal per boenhet på terreng. Tetthet og utnyttelse er avhengig av områdetsstørrelse, utforming, topografi og kvaliteter i og nær planområdet. Tetthet og utnyttelse skal vurderes i forhold til reelle muligheter for adkomst til senter og kollektivtilbud og områdekvalitet blant annet kulturminner, nabolagsprofil, nærliggende bebyggelse, estetikk, siktlinjer og vind. Anbefalt tetthet skal vurderes opp mot en større sammenhengende områdestruktur, blant annet når det gjelder transport, møteplasser og rekreasjon. Byggehøyder vurderes individuelt ut fra tomtens karakter, tilstøtende omgivelser og prosjektets arkitektoniske utforming. Dersom det dokumenteres gode bymessige kvaliteter kan det tillates enkelte høyhus i bybåndet Sandnes- Stavanger. Endelige byggehøyder avklares i reguleringsplan Det skal sikres variasjon i boligstørrelse og boligtype. 1.15.1. Tetthet og utnyttelse (pbl 11-9, pkt 5 og 6) Kravene i tabellen er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Hensynet til kulturminner, nabolagsprofil, reelle muligheter for adkomst til senter og kollektiv, nærliggende bebyggelse, estetikk, siktlinjer og vind skal vektlegges i den enkelte reguleringssak. Tabellen omfatter ikke eplehagefortetting jfr retningslinje Håndtering av deling av bebygde eneboligtomter. Områdetype Innenfor 500 meters influensområde for fremtidig høyverdig kollektiv (fremtidig bussvei) og Jærbanens holdeplasser. Gangavstand til holdeplass legges til grunn når trase og holdeplass for bussvei er avklart gjennom plan. Innenfor Sandnes sentrum (kommunesenter) Gang- og sykkelavstand til holdeplass (500 meter gang- og sykkelavstand fra holdeplass) legges til grunn for tetthetskrav innenfor 500 meters influensområde for eksisterende hovedtraseer for kollektivtrafikk. Områder i sykkelavstand (<3 km) til senterområder Områder i gangavstand bol/daa (min maks) % BRA 1 (min maks) 6-15 70 180 Håndteres særskilt i KDPsentrum Håndteres særskilt i KDPsentrum Innenfor lokalsenter 4-10 70-140 Innenfor øvrige hovedtraséer for kollektivtrafikk 4-10 Ikke aktuelt Min 3 Min 3 Ikke aktuelt Ikke aktuelt (<1 km) til senterområder. Øvrige områder 2-4 Ikke aktuelt Jæren legger opp til at kommunene skal fastsette tetthetskrav og kvalitetskrav for boligområder. Det foreslås tallfestede bestemmelser om minimum og maksimums tetthet for nye utbyggingsområder til bolig og kombinert bolig/næring og for transformasjonsområder. Tilrettelegger for konsentrert byvekst i definerte akser med høyverdig kollektivtibud. Bidrar til økt arealutnyttelse i prioritert byakse og øvrige kollektivakser, og mål om endret reisemiddelbruk jfr. nasjonal transportplan og mål i kommunens samfunnsdel. Konsentrert byvekst, optimalisering av arealbruken i kollektivbetejente områder, tilrettelegging for økt befolkningskonsentrasjon i kollektivbejente byområder. Av negative konsekvenser fremhves konsekvensene for bybile og bokvalitet ved økte tetthetskrav. Det ventes en del reguleringsplaner for enkelttomter/ mindre områder som ligger inne i etablerte boligområder. Her avviker typologi fra de tetthetskravene som regionalplanen legger opp til. I flere av disse områdene vil hensynet til eksisterende bebyggelse tilsi at det vil være vanskelig å oppnå de tetthetskravene. Dette må vurderes fra sak til sak med et særskilt fokus på kvalitet. For å sikre et bedre grunnlag i vurderingen av enkeltsaker med nye tetthetskrav foreslås gjennomføring av en analyse av fortettingspotensiale og områdekvalitet for ulike delstrekninger i influensområde for høyverdig kollektiv frem mot neste kommuneplanrevidjon. Intensjonen er å forenklte reguleringssaksbehandlingen. De foreslåtte bestemmelsene vedr. kvalitet, tilgjengelige boliger samt uteareal er i hovedsak en videreføring av bestemmelser i gjeldende kommuneplan. Det er også tatt inn nye kvalitetskrav fra regionalplanen. Bokvalitet sikres særskilt gjennom krav til maksimumskrav utnyttelse og minimumskrav til uteoppholdsareal. 1 Definisjon BRA (bruksareal): Bruksareal for bebyggelse på en tomt (BRA) er definert som summen av bruksarealet for alle bygninger og konstruksjoner, åpent overbygget areal og nødvendig parkeringsareal/ biloppstillingsplasser på tomta. % BRA (prosent bruksareal) = (BRA/ tomteareal) X 100. 12