Til seksjonseierne i Ringgaten Terrasse Sameie Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Ringgaten Terrasse Sameie det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Ringgaten Terrasse Sameie avholdes torsdag 26. mars 2015 kl. 18.00 i dagligstuen til Torshov Kirke (NB: Merk «nytt» sted!!) Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR 2014 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2014 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Balkonger. Forslag fra beboer. B) Utbedring trappe-/gangområder. Forslag fra beboer. C) Forprosjekt kollektiv utskifting radiatorer og røropplegg. Forslag fra styret. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av valgkomité for 1 år Oslo 26.02.2015 Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Magnus Jørgensen/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/
ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Valgt Leder Øyvind S. Hansen 2014-2015 Styremedlem Gunnar Bentzen 2013-2015 Styremedlem Magnus Jørgensen 2014-2016 Styremedlem Neshib Mehic 2014-2016 Styremedlem Kirsten Oredsen 2014-2016 Varamedlem Harald Bryge Ødegården 2014-2016 Varamedlem Finn Kirkeby 2014-2016 Varamedlem Irene Slåtta 2014-2016 Valgkomiteen Harald Bryge Ødegården 2014-2015 Irene Slåtta 2014-2015 Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Ringgaten Terrasse Sameie Sameiet består av 145 seksjoner. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Sameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 971 277 629, og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune. Adresse: Christian Michelsens Gate 19-53. Gårdsnummer 227 og bruksnummer 29. Gårdsnummer 227 og bruksnummer 29. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Ringgaten Terrasse Sameie har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS.
Styrets arbeid I 2013 og starten av 2014 iverksatte styret flere tiltak for å styrke økonomien vår i forkant av den store renoveringen av hovedvannforsyningen i hele bygget. Styret jobbet derfor bare med ting som har kostet svært lite penger. Blant annet jobber vi med å kartlegge hvem som bor i sameiet til enhver tid, for til tross for at det er vedtektsfestet at seksjonseiere skal opplyse styret om hvem de leier ut til, så er det langt fra alle som gjør dette. Dette vil vi øke fokuset på i neste styreperiode. I tillegg justerte vi shunten på fjernvarmeanlegget, noe som viste seg å være en klok beslutning, siden vi har spart sameiet for store kostander ved å gjøre dette. Flere seksjoner valgte også å skifte ut vinduene sine, etter at styret klarte å forhandle frem en veldig gunstig avtale. Prosjekt renovering hovedvannforsyning Styret har i stor grad jobbet med dette prosjektet i 2014. Hovedvannforsyningen er varmtog kaldtvannsrørene som går fra teknisk rom og ut til hver oppgang. Det passerer enorme mengder vann igjennom disse rørene, og vi har lenge visst at kvaliteten på rørene har vært svært dårlige. Derfor satte vi i gang prosjektet for å bytte de ut, for konsekvensene om de hadde sprukket hadde vært enorme. Etter en krevende anbudsrunde, så landet vi på firmaet Fossum & Kristiansen som samarbeidspartner. Styret har holdt dere oppdatert underveis, så jeg bruker ikke mye tid på dette nå, men på grunn av store utfordringer med asbest, døde rotter, rotteekskrementer og nødvendig montering av inspeksjonsluker så har prosjektet kostet over en halv million mer en først forventet. Godt har det da vært at sameiet har oppsparte midler etter tiltakene våre for å styrke økonomien vår, men styret valgte allikevel å utsette prosjektene rassikring fra tak og oppgradering bakgård, men disse vil vi jobbe med videre inn i neste styreperiode i tillegg til de andre prosjektene på handlingsplanen vår. Husleie Fordi styret har flere ting de ønsker å jobbe med i fremover, samt at de kommunale avgiftene har økt betydelig, ser vi oss nødt til å øke husleien fra 1. Juli for å bedre arbeidsøkonomien vår. Avslutningsvis ønsker jeg å komme med en oppfordring til alle sammen. For at styret skal kunne utføre sine oppgaver, er det viktig at dere og/eller leieboerne deres, innretter dere til sameiet vedtekter. Dette gjelder spesielt å følge husordensreglene, særlig knyttet til støyende aktiviteter og «mellomlagring» av søppelposer i fellesoppgang. Ta hensyn til naboene dine! I tillegg oppfordrer styret til å hele tiden sørge for at vi har korrekt kontaktinformasjon på hvem som bor i seksjonen din. Vi minner også om Facebooksiden til sameiet og internettsiden vår; sjekk innom begge to, innimellom. På vegne av Styret i Sameiet Ringgaten Terrasse Øyvind S. Hansen Styreleder
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under note 15 for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 5 814 781 i samsvar med budsjett. Andre inntekter består i hovedsak av fra salg av nøkler. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 3 479 691. Dette er kr 1 988 309 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at prosjektet med å bytte vannrør først startet opp i desember 2014 hvor kostnaden blir belastet sameiet første kvartal 2015. På grunn av store uforutsette utfordringer knyttet til asbestsanering i forbindelse med prosjektet, valgte styret å utsette øvrige prosjekter planlagt for 2014. Det har i perioden vært lavere kostnader til fjernvarme enn styret tok høyde for i budsjettet, dette bidrar til et bedre resultat enn forventet. En av årsakene til dette er justering av shunten, og en mildere vinter. For andre driftskostnader er det et mindre negativt avvik. Årsaken til dette ligger i nødvendig fjerning av istapper samt innkjøp av pc i forbindelse med styrearbeidet. Resultat Årets resultat på kr 1 688 627 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Av resultatet er det nedbetalt på sameiets lån med kr 417 002. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2014 Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2014 er kr 2 827 157 og økonomien i sameiet ansees som god. Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for 2015. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2015. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 2 900 000 til større vedlikehold som omfatter varmt- og kaldtvannsrør, samt taksikring og bakgårdsarbeid. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2014. Forsikring Forsikringspremien for 2015 øker med ca kr 11 000. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Ringgaten Terrasse Sameie. Lån Ringgaten Terrasse Sameie har 2 lån i OBOS med flytende rente. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2015) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015. Budsjettet er basert på 6% økning av andel felleskostnader fra 01.07.15. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo 26.02.2015 Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Magnus Jørgensen/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/
RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2014 2013 2014 2015 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 5 813 172 5 591 652 5 813 259 6 176 000 Andre inntekter 3 1 609 0 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 5 814 781 5 591 652 5 813 259 6 176 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-19 317-24 675-20 000 0 Styrehonorar 5-137 000-175 000-145 000-175 000 Revisjonshonorar 6-10 916-10 308-9 500-9 500 Forretningsførerhonorar -179 965-173 873-179 000-187 000 Konsulenthonorar 7-21 073-17 906-15 000-20 000 Drift og vedlikehold 8-107 157-117 089-1 870 000-3 130 000 Forsikringer -239 655-218 850-260 000-250 000 Kommunale avgifter 9-731 473-692 478-734 500-857 000 Energi/fyring 10-1 128 922-1 360 288-1 350 000-1 250 000 Kabel-/TV-anlegg -437 858-430 092-435 000-453 000 Andre driftskostnader 11-466 355-426 918-450 000-498 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -3 479 691-3 647 475-5 468 000-6 829 500 DRIFTSRESULTAT 2 335 091 1 944 177 345 259-653 500 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 62 491 32 558 10 000 10 000 Finanskostnader 13-708 954-719 408-709 000-689 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -646 463-686 850-699 000-679 000 ÅRSRESULTAT 1 688 627 1 257 327-353 741-1 332 500 Overføringer: Reduksjon udekket tap 1 688 627 1 257 327
BALANSE EIENDELER Note 2014 2013 ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 39 207 37 199 Kortsiktige 14 205 960 210 963 fordringer Driftskonto i OBOS-banken 468 942 690 262 Sparekonto i OBOS-banken 2 633 630 1 228 012 SUM OMLØPSMIDLER 3 347 740 2 166 436 SUM EIENDELER 3 347 740 2 166 436 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap 15-11 695 302-13 383 929 SUM EGENKAPITAL -11 695 302-13 383 929 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 16 14 522 458 14 939 460 SUM LANGSIKTIG GJELD 14 522 458 14 939 460 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 274 015 249 637 Leverandørgjeld 242 829 357 338 Påløpte renter 3 739 3 929 SUM KORTSIKTIG GJELD 520 583 610 905 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 347 740 2 166 436 Pantstillelse 17 0 0 Garantiansvar 0 0 Oslo 26.02.2015 Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Magnus Jørgensen/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/
... NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Lokaler 2 400 Framleietillegg 157 500 Felleskostnader 4 496 160 Lån/Renter 1 157 112 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 813 172 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Innbetaling beboer 168 Korrigeringer på reskontro 91 Salg av nøkler, bankoverføring fra styret. 1 350 SUM ANDRE INNTEKTER 1 609
NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift (av styrehonorar) -19 317 SUM PERSONALKOSTNADER -19 317 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr 137.000,- NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 10.916,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -5 344 OBOS Eiendomsforvaltning AS -15 729 SUM KONSULENTHONORAR -21 073 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -70 156 Drift/vedlikehold VVS -22 237 Drift/vedlikehold elektro -3 013 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -2 835 Drift/vedlikehold brannsikring -6 503 Kostnader dugnader -2 414 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -107 157 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -329 255 Renovasjonsavgift -402 218 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -731 473 NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi -51 995 Strøm oljefyr el.bereder -4 731 Fjernvarme -1 072 196 SUM ENERGI / FYRING -1 128 922
NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -1 500 Container -49 324 Skadedyrarbeid (avtale) -9 725 Lyspærer og sikringer -3 349 Vaktmestertjenester -165 340 Renhold ved firmaer -162 461 Snørydding -33 313 Andre fremmede tjenester (hjemmeside, domene) -8 920 Kontor- og datarekvisita -10 170 Trykksaker -2 901 Seminar -1 600 Andre kontorkostnader (superoffice) -3 147 Porto -12 155 Bankgebyr -2 451 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -466 355 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 2 255 Renter av sparekonto i OBOS-banken 55 618 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 4 618 SUM FINANSINNTEKTER 62 491 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER OBOS lån renter -380 271 OBOS lån renter -327 153 OBOS lån gebyr -600 OBOS lån gebyr -600 Andre rentekostnader -330 SUM FINANSKOSTNADER -708 954 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) 205 960 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 205 960
. NOTE: 15 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til 31.12. i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.14 var 4,70%. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig 2010-8 942 973 Nedbetalt tidligere 912 362 Nedbetalt i år 224 157 OBOS-banken 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.14 var 4,70%. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig 2010-7 618 088 Nedbetalt tidligere 709 239 Nedbetalt i år 192 845 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -7 806 454-6 716 004-14 522 458 NOTE: 17 OBOS har som lånegiver fordringspant i sameiets krav om innbetaling av felleskostnader iht pantelovens 4-10. Fordringspanten er tinglyst i løsøreregisteret og panteretten meldt seksjonseierne.
5. INNKOMNE FORSLAG A) Balkonger. Forslag fra Veselin Obradovic Hei, det var sikkert snakk og spørsmål før og men jeg lurer på om det er aktuelt å diskutere om balkonger på sameiermøte? Jeg ser mange bygninger rundt på Torshov Sagene. som ser like ut som våres og som fikk balkonger. Jeg er interessert hva det koster, er det prismessig fornuftig å tenke på det. Det er klart at verdig på leiligheter stiger samtidig selv om det ikke er billig å bygge balkonger. Forslag til vedtak: Ønsker at styret undersøker finansiering gjennom lån og at det går på husleien hvis det er mulig med mulighet for egenandel fra eiere. Styrets kommentar: Styret har fått flere henvendelser fra seksjonseiere som ønsker at styret skal undersøke om det lar seg gjøre å få balkonger til hver seksjon og hva dette eventuelt kommer til å koste. Beboerne ønsker derfor at årsmøtet skal bevilge penger slik at styret kan sette i gang et forprosjekt. Estimert kostand: 50 000 kroner i konsulenttjenester Siden sameiet vårt er svært gammelt, vil et slik prosjekt kreve store endringer av fasaden. Dette vil utløse mange ekstra lovkrav og forskrifter og føre til saging i bærende konstruksjon og styret tror derfor at dette vil koste svært mye og vil kreve at sameiet må lånfinansiere prosjektet og dette vil igjen få konsekvenser på fellesgjeld og husleie. Styrets innstilling: Dersom årsmøtet ønsker det, kan styret prioritere et slikt forprosjekt balkong i 2015 og utsette på noen av de andre utbedringene iht. prioriteringslisten (se siste side). B) Utbedring trappe-/gangområder. Forslag fra Anne Karin Sele Det har fra tiden da veggene sist ble malt i trappeoppgangene i Sameiet Ringgaten Terrasse fremtrådt uthulinger i murveggen ved trappetrinnkrokene og lurte på hva det kom av, I ettertid så har det fremkommet en sammenheng med skarpe kanter på "svaberkost" ved bruk under renhold av trappene i blokken, ved at svaberen kiles inn i hjørnet ved hvert trappetrinn, slik at veggen uthules. Så langt har det på forespørsel fremkommet at det ville bli vanskelig å reparere uten stor økonomiske kostnader. Det er til ergrelse at inngangspartiet i mange av oppgangene fremstår med et "shabby" inntrykk, hvor også det sorte rekkverket også bærer preg av slitasje og mangel av et strøk maling. Ved å kontakte Jernia i Trondheimsveien ble det opplyst at for utbedring av uthult murpussvegg så har de et produkt som heter HEIDI SMÅMURING i 5 kilos poser til kr 179,- (som muligens også kan fås bestilt i større kvanta). Håper at utbedring av trappe/gang områdene kan komme i betraktning når rørarbeidene er ferdigstilt. Hvor også en skikkelig rengjøring av selve gang og trapper, ville gjort underverker for inntrykket av blokken. Estimert kostnad: 25 000 kroner i konsulenttjenester
Styrets kommentar: Styret er veldig klar over at oppgangene bærer preg av stor slitasje og spesielt de to nedre etasjene. Årsaken er sammensatt; da bygningen ble oppført ble det tatt noen snarveier da man blandet murpussen som er brukt i oppgangene, trolig for å spare penger. Dette fører til at murpussen er svakere i noen områder. Dette i kombinasjon med stor trafikk i oppgangen, vasking og fuktighet (på grunn av vinduer som konstant står åpent i oppgangene) så har dette ført til at murpussen faller ut. Nettopp fordi det er svake områder i murpussen, vil flekkvis spakkling og maling bare være en kortvarig løsning, da dette vil falle ut igjen etter kort tid. Det må derfor en større renovering til av fagfolk, for en langsiktig løsning. For noen år siden hadde vi en entreprenør inne for å få et kostnadsoverslag på hva det vil koste å utbedre dette, og summen var så høy at vi valgte å utsette utbedringen til vi hadde utbedret kloakken og utbedret hovedvannforsyningen da dette ble sett på som mer nødvendige utbedringer enn oppgradering av oppgangene. Styrets innstilling: Styret ser absolutt dette behovet, men ønsker å prioritere de sakene som ble utsatt i 2014 og som ansees å ha høyere prioritet enn oppgradering av oppgangene. En oppgradering av oppgangene bør gjøres grundig, og styret har mottatt et muntlig prisoverslag som tilsier en kostnad på ca kr 250 000 per oppgang. Det foreslås derfor å utsette dette til økonomien tilsier det. C) Forprosjekt kollektiv utskifting radiatorer og røropplegg. Forslag fra styret. Styret har sett store økonomiske besparelser ved å justere shunten i sameiet. I tillegg ser vi at radiatorene i sameiet er utdatert, sågar har flere beboere utfordringer med ødelagte termostater og temperaturregulatorer. Styret ønsker derfor å erstatte forprosjekt varmepumpe ventilasjon med et forprosjekt hvor vi undersøker mulighetene for en kollektiv utskiftning av samtlige radiatorer og røropplegg fra teknisk rom til seksjonene i sameiet og ønsker årsmøtets tilslutning på dette. Estimert kostnad: 25 000 kroner i konsulenttjenester. Styrets innstilling: Forprosjekt varmepumpe ventilasjon erstattes med forprosjekt utskifting av radiatorer og røropplegg i styrets handlingsplan
VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Gunnar Bentzen Chr. Michelsensgate 27 B. Som styremedlem for 2 år foreslås: Øyvind S. Hansen Chr. Michelsensgate 31 I valgkomiteen for Ringgaten Terrasse Sameie Harald Bryge Ødegården Irene Slåtta
Orientering om sameiets drift Styret Styret har telefontid mandager mellom 18:00 og 19:00, og torsdager mellom 18:00 og 20:00. Styrerommet har telefon 976 29 932, og e-post post@ringgaten.no Se sameiets hjemmeside på www.ringgaten.no for ytterligere informasjon. Sameiet har egen facebookgruppe: www.facebook.com/ringgaten Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester og renhold Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste og renhold med Vaktmester-Gruppen AS. Sameiets vaktmesteravtale gjelder kun fellesarealet og ikke innenfor den enkelte seksjon. Parkering Sameiet har ingen tilknyttede parkeringsplasser. Det henvises til gateparkering etter gjeldende regler. Nøkler/skilt Nøkler og skilt til ringeklokke kan bestilles via styret på e-post. Kun seksjonseiere kan bestille nøkler. Postkasseskilt kan bestilles via hjemmesiden til Skiltservice: www.skiltservice.com Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10600. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.
HMS Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Ringgaten Terrasse Sameie er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no. Større vedlikehold og rehabilitering Ferdigstilte prosjekter 2014 Renovering kaldt- og varmtvannsrør (hovedforsyning) Justering shunt, fjernvarmeanlegg 2012 Horisontale avløpsrør Oppgradering av belysning i fellesareal 2010 Tilkobling fjernvarme og riving/fjerning oljekjel 2009 Oppussing av oppganger Nye postkasser til samtlige seksjoner Rensing av ventilasjonsanlegg Bytting av pumper for fyringsanlegget. 2008 Rørinspeksjon, høytrykksrensing og gravingsarbeider 2005 Tilkobling Heatline (veksling mellom strøm og olje ut fra kostnader) 2004-2005 Våtromsrehabilitering. Skiftet rør til kjøkken og bad, samt pusse opp alle badene i henhold til våtromsnormen.
Fremdriftsplan 2015 Oppgradering av bakgård 2015 En større HMS undersøkelse via elektronisk quest 2015 Rassikring tak 2015 Tilstandsrapport brannbalkonger og fasade 2015 Forprosjekt varmepumpe ventilasjon 2015 Opprydding elektrisk anlegg fellesområder og teknisk rom 2016 Eventuell renovering brannbalkonger/fasade på bakgrunn av forprosjekt 2017 En større HMS undersøkelse via elektronisk quest 2017 Tilstandsrapport tak
SAMEIEVEDTEKTER FOR SAMEIET RINGGATENS TERRASSE Vedtatt på ordinært sameiermøte den 31. mars 1998 Med endringer på sameiermøte den 10.06.02, 02.10.02, 08.04.03, 16.06.10, 24.03.2011 Disse vedtekter er underlagt: Lov av 23. mai 1997 nr. 31 OM EIERSEKSJONER (EIERSEKSJONSLOVEN) 1 Omfang Sameiet Ringgatens Terrasse omfatter gårdsnr. 227, bruksnr. 29, Christian Michelsensgate 19-53. I henhold til oppdelingsbegjæring av 01.07.1975 består sameiet av 145 ideelle eiendomsandeler fordelt på 2 butikklokaler og 143 selveierleiligheter. 2 Sameierbrøken Sameierbrøken er fastsatt til 1/145. Den kan kun endres ved enstemmig vedtak av de berørte sameiere. 3 Eierandel Til hver eierandel hører eksklusiv bruksrett til en seksjon (bolig eller butikk), og nærmere bestemte boder på loftet og i kjelleren. Til hver av eiendomsandelene hører også en ideell andel på 1/145-del av leilighet 66, som styret disponerer på vegne av sameiet. Ingen sameier kan eie mer enn to seksjoner, jfr dog 22, andre og tredje ledd i lov om eierseksjoner. 4 Forkjøps- og løsningsrett Sameierne fraskriver seg forkjøps- og løsningsrett, som de ellers etter norsk rett måtte ha. Denne bestemmelse gjelder ikke mellom sameierne av en seksjon, hvor avtalen mellom disse sameierne er avgjørende. 5 Bruk og nytte Bruksenheten må ikke nyttes på annen måte enn det som er forutsatt i oppdelingsbegjæringen. Brukerne må rette seg etter de fastsatte husordensregler. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sesjonenes beboere/brukere etter gjentatte muntlige og skriftlige oppfordringer ikke retter seg etter husordensreglene. 6 Vedlikeholdsansvar Sameierne må selv sørge for forsvarlig vedlikehold av den seksjon vedkommende har eksklusiv bruksrett til. Seksjonen skal behandles med tilbørlig aktsomhet og all skade skal sameieren selv erstatte eller utbedre uten opphold. Hvis dette ikke skjer innen rimelig frist, er dette å betrakte som vesentlig mislighold av nærværende vedtekter, og sameiet ved forretningsfører kan foreta vedlikehold eller utbedring for vedkommende sameiers regning. Med sameiers vedlikeholdsansvar forstås all oppussing, istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, dører og vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra seksjonens sikringsboks, vannkraner, servanter, apparater med, klosetter med skål og cisterne samt istandsettelse og oppstaking av vann- og avløpsrør til og fra egen vannlås, radiatorer med stikktilførsel fra hovedtilførselsrør. Dette gjelder også ledninger og innretninger som vedkommende sameier selv har satt opp. Sameier må ikke uten godkjennelse fra styret sette opp radio- og TV-antenne eller gjøre bygningsmessige forandringer av seksjonene. Av hensyn til den felles interesse i en penest mulig fasade, kan sameiet fatte beslutninger om forhold av eksteriørmessig betydning. 7 Sameiers disposisjonsrett Sameier har rett til å overdra og pantsette sin eiendomsandel og til å bortleie den seksjon som eiendomsandelen gir eksklusiv bruksrett til. Overdragelse og bortleie skal godkjennes av styret, som dog ikke kan nekte godkjennelse uten saklig grunn. For å kontrollere at en leiekontrakt ikke inneholder bestemmelser som strider mot disse vedtekter, eller som kan medføre økonomisk tap/forpliktelse for sameiet, skal styret forlange leiekontrakt fremlagt. 8 Fellesutgifter Til dekning av felles utgifter (skatter og avgifter på eiendommen, drift, vedlikehold og anskaffelser) samt drift og vedlikehold av det sentrale fyrings- og varmtvannsanlegg utlignes et omkostningstilskudd med et fyringstillegg. Dette fordeles i henhold til sameiebrøken og innbetales innen den 1. i hver måned. Eventuell forhøyelse trer i kraft med minst en måneds varsel. Ved forsinkelse betales renter fra forfall i henhold til morarenteloven. Vedvarende forsinkelse eller unnlatelse av innbetaling innen fjorten dager etter påkrav, betraktes som vesentlig mislighold av sameiers forpliktelser overfor sameiet.
9 Mislighold Dersom en sameier eller hans leietager vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor sameiet, herunder den som disponerer den seksjon som vedkommende sameier eller hans leietager har eksklusiv bruksrett til, kan vedkommende sameier med minst 6 måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og å selge sin seksjon, jfr. 26 i eierseksjonsloven. Medfører sameierens eller hans leietagers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven, kapittel 13, jfr. 27 i eierseksjonsloven. 10 Sameiermøte Hver år skal det innen 30. april med minst 8 og høyst 20 dagers varsel skriftlig innkalles til ordinært sameiermøte. Dagsorden, årsberetning, regnskap og eventuelt revisjonsberetning og forslag som skal behandles på møtet vedlegges, og skal være tilgjengelige på sameiermøtet. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiermøte kan innkalles skriftlig med minst 3 dagers varsel og avholdes når styret finner det nødvendig eller når minst 14 sameiere krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Sameiermøtet skal ledes av styrets formann med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal undertegnes av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er tilstede. Hver seksjon har én stemme. Sameierne kan møte ved fullmektig, men kan når som helst tilbakekalle denne fullmakten. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Sameiermøtet behandler og godkjenner styrets regnskap og årsberetning. Det vedtas budsjett og omkostningstilskudd med fyringstillegg, samt fattes beslutninger om vedlikehold, drift og nyanskaffelser. Det velges styre og autorisert revisor. Sameiet kan også drøfte og fatte beslutning i andre saker som styret har bebudet fremlagt. Sameiermøtet fatter beslutning ved alminnelig flertall av de avgitte stemmer, dog slik at større nyanskaffelser, forbedringer og utbedringer, fastsettelse av vedtekter og husordensregler, samt salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen og bestemmelser om panterett i sameiernes seksjoner fattes med 2/3 flertall av de avgitte stemmer. Dog må hovedinnholdet i forslag som kun kan vedtas med 2/3 flertall være angitt i innkallingen. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter krever enstemmighet blant alle sameierne. 11 Styret Styret velges for opptil 2 år. Styreleder velges ved særskilt valg, i tillegg velges 2-4 styremedlemmer med tilhørende varamedlemmer. 12 Styremøter Styremøter innkalles ved behov av formannen eller når et av styremedlemmene eller forretningsfører krever det. I innkallingen skal tid og sted for møtet oppgis, samt de saker som skal behandles. Styremøtet skal ledes av styreformann. Er ikke styreformann tilstede skal styret velge en møteleder. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er tilstede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn 1/3 av alle styremedlemmene. 13 Styreprotokoll Styret fører protokoll over sine forhandlinger og beslutninger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.
14 Styrets oppgaver Styret står for forvaltning av sameiets felles anliggender og iverksetter vedtak fra sameiermøtet. Styret ansetter forretningsfører, vaktmester og andre funksjonærer, samt fastsetter arbeidsinstruks for disse. Styret skal besørge ført regnskaper som revideres av autorisert revisor valgt av sameiermøtet. Ved alle større arbeider for Sameiet skal styret hente inn en forhåndspris. Større fakturaer sendt til Sameiet for utførte tjenester, skal undertegnes av styreformann og et styremedlem. 15 Tvistemål Tvistemål i sameierforhold mellom sameierne etter denne lov hører under husleieretten i Oslo. 16 Panterett De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp (1G) på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført, jfr. 25 og 47 sjette ledd i eierseksjonsloven. I tillegg forbeholder sameiet seg panterett med inntil kr 5000,- i hver av sameiernes ideelle eiendomsandel. Sameiet forplikter seg dog under enhver omstendighet å vike prioritet for inntil 90% av lånetakst etter Forsikringsrådets regler. Denne panterett er uten opptrinnsrett. Sameierne forplikter seg til hvert tiende år, første gang pr. 01.07.1985, å medvirke til regulering og tinglysing av det ovennevnte panteforhold i samsvar med konsumprisindeksen, idet utgangspunktet for beregningen er avlesningen pr. 15.05.1975. Sameierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom. 17 Nybygg I tilfelle av nybygg eller brann eller sanering skal hver sameier få bruksretten over den del av arealet i nybygget, som tilnærmelsesvis svarer til den del av den anvendelsesmåte i det nåværende bygg som vedkommende disponerer over og bærer en så stor del av de totale nybyggingskostnader som svarer til andelen av arealet i de nye bygg. 18 Kontaktinformasjon Seksjonseier plikter å informere sameiets styre eller forretningsfører om sin og eventuelle leietageres e- postadresse og/eller telefonnummer. Dette for optimal informasjonsflyt, tilgjengelighet, brannsikkerhet og miljøhensyn.
HUSORDENSREGLER House Regulations for Sameiet RINGGATENS TERRASSE, Christian Michelsensgate 19-53 Gnr. 227, bnr. 29, Oslo Vedtatt på ordinært sameiermøte den 31. mars 1998. Endret på sameiermøte 26.03.2009 Endret på ekstraordinært sameiermøte 16.06.2010 Husordensreglene forefinnes på norsk og engelsk. Den norske ordlyden er den som er vedtatt av Sameiermøtet og skal ansees bindende. Den engelske ordlyden er gitt til informasjon for fremmedspråklige. The House Regulations provided in Norwegian and English. The Norwegian wording is the wording approved by the Coowners Meeting and shall be considered binding. The English version is provided for the information of foreign residents.
I Innledning Husordensreglene har til hensikt å skape gode forhold innen huset og i forhold til naboene. Det er viktig at bestemmelsene blir fulgt og at alle opptrer med hensyn og forståelse overfor hverandre. Orden, renslighet og vennlig opptreden skaper trivsel og tilfredshet. II Overdragelse og fremleie av leiligheter Overdragelse og fremleie skal godkjennes av styret. Det kan kun opprettes tidsbestemte leiekontrakter. Utleier er ansvarlig overfor sameiet både når det gjelder økonomiske forpliktelser og for at leietaker retter seg etter husordensreglene. III Bruk av leiligheten Leilighetene skal kun brukes som bolig. De enkelte beboere plikter å sørge for ro og orden i sin bolig og for at alle som gis adgang til bolig eller gården for øvrig ikke volder ubehag eller ulempe for de øvrige beboere. Støyende aktiviteter må ikke forekomme mellom kl 2300 og kl 0700. Støyende aktiviteter som oppussing må legges til hverdager mellom kl 08.00 og kl 21.00. Musikkutøvelse må ikke foregå og høytalere må ikke stå høyere på enn nødvendig. Bruk av musikkinstrumenter, høylydt underholdning eller dans er det normalt ikke anledning til etter kl 2300 med mindre naboenes samtykke er innhentet. Musikkøvelser tillates ikke etter kl 2000 og på søn- og helligdager. Musikkundervisning fordrer styrets samtykke. Gitt tillatelse kan tilbakekalles. Det må ikke luftes inn til oppgangene. Banking eller lufting av tepper, sengeklær, gangtøy eller møbler må ikke skje på verandaer eller i vinduer. Det må ikke settes noe på brannbalkongene. Bruk av vaskemaskin og tørketrommel mellom kl 23 og 07 er ikke tillat. Introduction The intention of these house regulations is to create good relations within the house and between the neighbors. It is important that these regulations be complied with, and that residents and others act with due consideration and understanding towards each other. Order, tidiness and friendly behavior help to create a good atmosphere. Transfer and subletting of flats Transfers and subletting are subject to the approval of the Board. Any subletting must be for a fixed length of time. The lessor is responsible to the Board, both for the fulfillment of financial obligations and for ensuring that the lessee complies with these house regulations. Use of the flat The flat may be used for habitation only. The individual resident must maintain peace and order in his/her flat and ensure that nobody given access to the flat or other areas of the building causes any disturbance or inconvenience to the other residents. There must be no noisy activity between the hours of 11pm and 7am. Musical instruments must not be played at a loud volume, and loudspeakers should be kept at a reasonable level. The playing of musical instruments, loud entertainment and dancing are not normally permitted after 11pm, unless the neighbors have granted prior permission. Musical instruments must not be played after 8pm or on Sundays and holidays. The teaching of music requires permission from the Board. Permission so given may be withdrawn. Carpets, bedclothes, outer clothing and furniture must not be beaten or aired on balconies or in open windows. No objects of anykind must be placed on the fire balconies. Use of washingmachine and drier between11pm and 7am is not allowed.
Sentralvarmeapparatene må reguleres slik at det kun benyttes den nødvendige varme. Sløsing med varmt vann må ikke finne sted. Hvis radiatorer eller rør fryser i forbindelse med lufting av leiligheten, blir all skade som oppstår i sin helthet å erstatte av vedkommende beboer. Vannkraner må lukkes forsvarlig etter tapping. Beboerne må sørge for at gjennomgående vannledning ikke fryser til. Skulle dette skje, plikter beboerne å utbedre skader samt svare erstatning. Til vannklosettene benyttes kun klosettpapir. The central heating radiators must be regulated so as to avoid wasting heat. Hot water must not be wasted. If radiators or pipes freeze as a result of the airing of the flat the resident will be wholly liable for any resulting damage. Water taps must be securely turned off after use. The resident must ensure that through-pipes do not freeze. If this should happen the resident will be responsible for arranging repairs and liable for any damage. Residents are requested to refrain from discarding anything but toilet paper in the water closets. IV Loftet Den enkelte bruker må sørge for at loftet er fullt ryddet etter sin bruk av det likesom han må være oppmerksom på at private effekter ikke må lagres utenom bodene. Vasketøy må selvsagt være godt vridd opp før det henges opp på loftet, taklukene skal holdes lukket i den kalde årstid, og lyset på loftet må slukkes etter bruken. Døren til alle fellesrom skal holdes låst. Radioantenne kan ikke settes opp på taket. BART LYS MÅ IKKE BENYTTES. The Attic Residents must ensure that the attic is properly cleared after use, and not store any personal effects outside the assigned storage room. Laundry must be wrung out before it is hung on the clotheslines. The roof hatches are to be kept closed during the cold season, and the light switched off after use. Doors to all common areas must be kept locked. Aerials may not be mounted on the roof. NAKED LIGHT MUST NOT BE USED. V Kjellerne Kjellergangene kan ikke brukes til lagring av private effekter. Kjellerne må om sommeren luftes godt ut, om vinteren holdes alle vinduer lukket. Rengjøring av kjellervinduer påligger leieboerne. Lyset skal slukkes etter bruk. BART LYS MÅ IKKE BENYTTES. Ved i kjeller lagres slik at det blir minst 10 cm avstand og luft under, over og på sidene. Treverk fra eldre (nedrevne) bygg må ikke innbringes i huset, da det i slik ved ofte finnes udyr. The Basement The basement passages must not be used for storing personal effects. The basement must be kept well ventilated during the summer season, and in the cold season all windows must be kept shut. The residents are responsible for cleaning the windows. NAKED LIGHT MUST NOT BE USED. Firewood must be stored with a clearance of at least 10 cm from the floor and on all sides to ensure ventilation. Wood from old (demolished) buildings must not be brought into the house, as it often contains vermin.
VI Trappeoppgangene Ytterdører og utgangsdører mot gårdsplassen holdes låst hele døgnet. Det henstilles til beboerne om å opptre så hensynsfullt som mulig i oppgangene. Barn tillates ikke å leke i oppgangene. Sykler, sparkstøttinger, kjelker, barnevogner, kasser, bøtter og i henhold til brannforskrifter skal uvedkommende ting eksempelvis søppelposer og sko m.v. ikke hensettes i trappeoppgangene. Den enkelte beboer er ansvarlig for at det holdes ryddig rundt postkassene. Reklamemateriell skal fjernes av den enkelte beboer og ikke etterlates i trappeoppgangen. Skade forårsaket under flytting eller på annen måte, betales av den leilighetsinnehaver som forvolder skaden. Sameiet besørger renhold av trappeoppganger og begge utgangsdørene. Beboerne besørger pussing av vinduer mellom sin etasje og etasjen ovenfor i oppgangen etter følgende turnusordning: Beboere til høyre sett fra trappeavsats i januar, mars, mai, juli, september og november. Beboere til venstre sett fra trappeavsats i Februar, april, juni, august, oktober og desember. Vi ber om at vinduspussingen blir utført i løpet av de første 8 dager i måneden. Når trappevinduer settes åpne for lufting, må de lukkes etter en passende periode. Det må påsees at det ikke regner eller sner inn av vinduer og at oppgangene ikke blir for avkjølt. Hasper må påsettes. The Stairwells The main entrance doors and doors to the courtyard must be kept locked at all times. The residents are requested to act as considerately as possible in the entrance hall and stairwell areas. Children must not play in these areas. Bicycles, sledges, prams, boxes, buckets and in accordance with fire-safetyregulations effects such as garbagebags or shoes and more must not be placed in the entrance hall or stairwell area. The residents are individually responsible for keeping the area around the mail boxes tidy. Advertising material must be removed by the resident and not be discarded on the stairways. Damage occurring during moving in or out or otherwise is to be paid for by the owner responsible for the damage. The Co-ownership will arrange for the cleaning of the entrance hall, stairs and both entrance doors. Residents will arrange for the cleaning of the staircase windows between their floor and the floor above according to the following rota: Residents to the right as seen from the landing in January, March, May, July, September and November. Residents to the left as seen from the landing in February, April, June, August, October and December. We would request that this cleaning will be done during the first 8 days of the month. If the stairwell windows are opened for ventilation, they must be closed after a suitable period. The windows must not be left open so that rain or snow can enter, and the stairwell must not become too cold. Catches must always be kept secured.
VII Gårdsplassen Nøkkel til kjørebommene skaffes hos forretningsfører eller vaktmester. Kjørebommene skal holdes låst. Biler må ikke hensettes i gårdsplassen. Det er ikke tillatt å vaske bil på gårdsplassen. Gårdsplassen skal heller ikke benyttes som lagerplass. Banking og lufting skal foregå på de steder vaktmesteren anviser, og må bare skje i tiden kl 0700-0900 og kl 1900-2100, lørdager fra kl 0700-1200. I tiden for banking må galgene ikke beslaglegges til lufting. I vintermånedene (15.oktober 15.mars) kan banking og lufting skje i tiden fra kl 0700-1200 og kl 1900-2100, lørdager fra kl 0700-1200. De to sammenhengende tørkeplasser er til bruk for den som har vasket i vaskeriet, den tredje benyttes til klattvask. Klattvask må nedtas så snart tøyet er tørt, således at plassen ikke er unødig opptatt for andre som vil henge ut tøy. Snorer nedtas etter bruken. Lørdag og dager før helligdager må snorer og tøy senest være tatt ned kl 1900. Lek på gårdsplassen må ikke finne sted etter kl 2100 om vinteren og kl 2200 om sommeren. Ballkasting er ikke tillatt. The Courtyard A key to the gate can be obtained from the Business Manager or the janitor. The gates must be kept locked at all times. Cars must not be parked or washed in the courtyard. The courtyard must not be used for storage. Beating and airing may only be performed in the areas designated by the janitor, and only in the period 7am-9am and 7pm-9pm, Saturdays 7amnoon.During these periods the racks must not be used for airing. In the period Oct. 15 to March 15 airing and beating may take place between 7amnoon and 7pm-9pm, Saturdays 7am-noon. The two joint drying enclosures are for users of det laundry, the third is for occasional washing. Occasional washing must be taken down as soon as it is dry to make the space available to others. Clotheslines must be taken down after use. On Saturdays and the day before a holiday clothes an lines must be taken down at 7pm at the latest. Playing in the courtyard is not permitted after 9pm in the winter season and 10pm in the summer season. Ball games are not permitted.
VIII Søppel Søppelkassene er beregnet på vanlig husholdningsavfall. Søppel skal ikke plasseres utenfor søppelkassene og det må påsees at lokkene på kassene alltid er tillukket. Papir som aviser, tidsskrifter, pappesker og lignende legges i papircontaineren. NB! Ikke for skittent papir i tilknytting husholdningsavfall. Annet avfall enn husholdningsavfall og papir må den enkelte beboer selv besørge bortkjørt. Normalt vil imidlertid sameiet sette opp en container på gårdsplassen hver vår slik at beboerne kan få ryddet sine boder. Utrangerte møbler eller andre gjenstander må heller ikke oppstilles i fellesrom. Slike gjenstander kan bli fjernet uten varsel. Garbage The garbage bins are intended for normal household waste.waste must not be placed outside the bins, and the bin lids must be kept closed. Paper, such as newspapers, magazines,cardboard etc. should be placed in special paper recycling bins. NB: Not for dirty paper from normal household waste. The residents must arrange for the disposal of waste other than household waste and paper themselves. Normally the Co-ownership will rent a dumpster each spring to allow tenants to tidy their storage rooms. Old furniture and other items must not be placed in common rooms. Such items may be removed without prior warning. IX Ominnredningsarbeider etc. Ominnredningsarbeider må ikke settes i gang uten at full orientering er gitt til styret. Styret kan forlange skriftlig uttalelse fra bygningsteknisk konsulent i den utstrekning angjeldende arbeid kan medføre fare for svekkelse av eiendommen, eller vil berøre VVSsystemer utenfor den enkelte leilighet. Den enkelte beboer er erstatningspliktig og må dekke omkostninger ved skader som følge av endret bruk av rom.. Dette gjelder særlig baderom. Dersom bad skiftes ut med dusj, må det påsees at badet tettes på en slik måte at vanngjennomtrengning til naboleiligheten eller andre vannskader ikke oppstår. Markiser, antenner, blomsterkasser, flaggstenger, parabolantenner etc. kan ikke anbringes uten styrets samtykke. Refurbishing, etc. Refurbishing must not commence without due notification to the Board. The Board may demand written documentation from a structural consultant engineer if the refurbishing is likely to lead to structural weakening of the building, or involves water, sanitation or heating pipes outside the unit concerned. The individual resident is liable for any damage and must make good any damage resulting from changed utilization of rooms. This applies in particular to bathrooms,. If the bathtub is exchanged for a shower facility, the bathroom must be made leakproof to ensure that no water seeps through to neighboring flats and that no other water damage occurs. Exterior sundblinds, aerials, windowboxes, flag poles, satellite dish etc. must not be erected without approval from the Board.
X Skilting Skiltingen på dørtelefonanlegget og postkasse skal være ensartet, dvs. hvit skrift på svart bunn for dørskilt og hvitt skilt med sort skrift på postkasse. Det er den enkelte beboers ansvar at det anskaffes korrekt navneskilt. Skilt kan bestilles hos styret eller vaktmester. XI Dyrehold Dyr må ikke holdes uten styrets godkjennelse. Det må ikke utsettes mat til dyr i gårdsplassen. XII Lek og grøntanlegg Lek like utenfor inngangsdører, i kjellerganger og oppgang er ikke tillatt. Grøntanleggene må ikke benyttes til gangstier, kjøring eller parkering. XIII Bruk av fellesrom I fellesrom må det ikke oppstilles husholdningsmaskiner som dypfrysere og lignende. Slike maskiner plassert i egne boder må heller ikke tilkobles det felles elopplegg. Slike maskiner og slik tilkobling vil bli brakt til opphør uten varsel. Fellesrom skal heller ikke benyttes til annet formål enn forutsatt XIV Styrets adgang til besiktigelse Sameiets styre skal ha uhindret adgang til besiktigelse av en leilighet, dersom det innen angjeldende seksjon kan antas å foreligge forhold som er i strid med sameievedtekter eller husordensregler. Signs The signs used on the door entryphone units and mailbox must be uniform, i.e. white letters on a black background on the calling unit and white with black lettering on the mailbox. The individual resident is responsible for the acquisition of signs. Signs may be ordered from the janitor or the Board. Pets Pets must not be kept without approval from the Board. Do not put out food for animals in the courtyard. Play and Lawns Playing is not permitted in the vicinity of the entrances, in the basement corridors and in the stairwells. Lawns must no be used as footpaths, for driving or parking. Use of Common Areas Household appliances such as freezers or the like must not be placed in common areas. If such appliances are placed in private storage rooms, they must not be connected to any common electricity outlet. Such appliances and such connections will be discontinued without prior warning. Common areas must not be used for any other purpose than stipulated. The Board s Right of Inspection The Board shall have unrestricted access to inspect a flat if it has reason to suspect that a breach of these House Regulations or the Bylaws has occurred.