Planomtale TIL REGULERINGSPLAN FOR RORBUER OG NAUST PÅ GBNR. 84/10 PÅ HELLANDSHAMN I HARAM KOMMUNE Side 1 av 19
INNHALD: 1 Bakrunn og samandrag 2 2 Tilhøve til andre planar 4 3 Beskrivelse av planområdet 5 4 Vurdering av risiko og sårbarheit 12 5 Beskrivelse av reguleringsføremåla 13 6 Gjennomføring 15 7 Merknader i samband med varsling av planoppstart 15 8 Verknader av planen 16 9 Avsluttande kommentar 19 10 Vedlegg 19 1 Bakgrunn og samandrag Føremålet med reguleringa: Området er nyleg (2014) omregulert til naust, kai og industri/lager. På området har det stått nokre lagerhaller som har blitt brukt til vinterlagring av campingvogner og båtar som no er fjerna. Området langs stranda mot aust vart ved førre regulering godkjent omregulert til nausttomter. Resten av byggeområda vart framleis regulert til industri/lager. Det har vore lite etterspørsel etter reine nausttomter, men fleire har vore interessert i å bygge rorbu på området. Det har heller ikkje vore vist interesse for å nytte areala til industriformål slik at det har vore liten aktivitet på området dei siste 35 åra. Eigarane håper derfor å kunne omregulere og ruste opp området slik at heile planområdet kan nyttast til ferie- og fritidsformål. Tiltakshavarane ser dette området som ein naturleg del og styrking av områda lenger sør som er godkjent til fritidsbustader og friluftsområde. Side 2 av 19
Planlagt regulering: Føremålet med omreguleringa er å legge til rette for å regulere inn rorbuer på området. Dei har også planer om å bygge nokre båtplassar og ei gjestebrygge viss Kystverket kan godkjenne det. Dei 2 områda som no er regulert til industri/lager, I/L-1 og I/L-2, er også planlagt å nytte til formål som høyrer naturleg saman med fritidsbruk. Tiltakshavar og grunneigar: Tiltakshavar for reguleringa er Havnes AS som også er grunneigar. Tilkomst: Tilkomst er planlagt frå kommunal veg som på gjeldande plan. Tekniske anlegg: Spillvatn: Det vil bli etablert eit avløpsanlegg som kommunen kan godkjenne. Vassforsyning: Det er ført fram vatn frå Brattvåg vassverk til området. Overvatn: Ledast til sjøen. Straum: Det er ført fram straum til området. Planprosess: Tiltakshavarane og planleggar hadde eit møte (førehandskonferanse) med Haram kommune 16.01.2015 der planane for området vart lagt fram. Ettersom planane for å nytte området også til rorbuer ikkje er i samsvar med gjeldande reguleringsplan og kommunedelplan må arealet omregulerast for å kunne nytte det til fritidsbustader. Fast utval for plansaker har i sak 019/15 gitt løyve til oppstart av privat regulering av dette området. Oppstart av planlegginga vart varsla 22.04.2015 ved brev til offentlege organ, naboar m.m., samt at planoppstarten vart varsla ved annonse i lokalavisa «Nordre» og utlagt på heimesida til Haram kommune. Føringane i referatet frå oppstartmøtet, saksutgreiinga til planutvalsaka og innkomne merknader i samband med varsling av planoppstart har lege til grunn for utarbeidinga av reguleringsplanen. Etter innkomne merknader etter varsling av oppstart har tiltakshavarane og kommunen hatt dialog med Kystverket som hadde motsegn til planane om rorbuer med front direkte mot hamneområdet. Det er etter dette vorte valgt ei løysing som partane kan akseptere. Det er no berre regulert naust direkte mot hamnebassenget (som på gjeldande plan), og det er regulert rorbuer berre langs vestsida av fyllinga. Side 3 av 19
Framdrift: Tiltakshavarane vil truleg starte med klargjering av tomtene og opparbeiding av tekniske anlegg så snart reguleringsplanen er godkjent. Planleggar: Planarbeidet er utført av HA-PLAN AS v/ siv.ing Hallgeir Wuttudal. 2 Tilhøve til overordna planar Gjeldande reguleringsplan: Området vart omregulert i 2014. Tidlegare var det meste av planområdet regulert til Industri/Hamn. Omreguleringa medførte at det vart lagt inn eit naustområde, N1, langs nordaustsida av planområdet. Resten av området vart framleis regulert til Industri/Lager og Kai. Gjeldande reguleringsplan frå 2014. Kommunedelplan for Brattvåg/Helland/Hildre: På kommunedelplanen er planområdet på land avsett til industri med vegtilkomst, og sjøområdet i hamna er avsett til fiskerihamn. Side 4 av 19
Utsnitt av kommunedelplanen for Brattvåg/Helland/Hildre. Planlagt omregulering versus gjeldande planar: Føremåla området er planlagt regulert til skil seg ut frå gjeldande planar, men planlagt utnytting vil vere mindre omfattande og mindre belastande for nærmiljøet enn gjeldande regulering. 3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er eit gammalt næringsområde der det tidlegare har vore aktivitetar med slipp, sjøbuer og anna verksemd knytt til næringsverksemd til sjøs. Det har vore lite aktivitet på området dei seinare åra slik at dei fleste av dei gamle bygga og anlegga er fjerna eller står til nedfalls og området er i ferd med å gro til med busker og kratt. Det har ikkje vore interesse for å etablere slik næringsverksemd som området var regulert til. Omreguleringa i 2014 førte til at det vart regulert eit naustområde langs nordaustsida av området, og resten vart framleis liggande som område til Industri/Lager. Det har heller ikkje vore stor interesse for å bygge naust i området, men det har vore ein viss etterspørsel etter tomter til rorbuer. Eigarane av området ynskjer derfor å ruste opp området Side 5 av 19
og nytte det til fritidsbruk som er etterspurt, slikt som rorbuer og fritidsbustader i tillegg til naustområde. Nokre bilete frå planområdet: 1. Bukta mellom Veg 1 og Veg 2. 2. Eksisterande naust inne i bukta. Side 6 av 19
3. Område for naust, N1. 4. Flytebrygge rett overfor N1 området. Side 7 av 19
5. I/L-1 området. 6. Kai og ytre del av rorbu-området. Side 8 av 19
Planomtale pr. 15.08.2016. 7. Eksisterande kai. 8. N1-området sett frå kaia. Side 9 av 19
Planomtale pr. 15.08.2016. 9. Rorbu-området sett frå kaia. 10. FB1- området sett frå kaia. Side 10 av 19
11. Rester av den gamle slippen. 12. Rorbuer under oppføring på gbnr. 84/8 som kan vere aktuell type også her. Side 11 av 19
4 Vurdering av risiko og sårbarheit Vi har gått igjennom Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, sjå vedlegg. Vi kan ikkje sjå at det finst vesentlege faremoment i området, men har nokre kommentarar til eit par punkt. Sløkkevassforsyning: Det ligg ei 110 mm vassleidning med tilhøyrande brannkum fram til den austlege delen av planlagt naustområde. Utbygging av vassforsyning innafor området vil bli utført i samråd med, og i henhold til krav frå Haram kommune. Det ligg derfor godt til rette for brannsløkking ettersom vegen ned til hamna er godt køyrbar for brannbil. Tilkomstvegar innafor området vil også bli bygt/opprusta til minst like god standard. Brannbilane har elles med sløkkevatn til å starte sløkkinga, og det ligg også godt til rette for å hente vatn i sjøen i tillegg til å legge ut slangar frå næraste brannkum. Verknad av stormflo: Områda for vegar og plassering av bygningar må plasserast på så høgt nivå og elles skjermast slik at ein unngår skader ved stormflo. Vernemoloen må byggast så høgt at den ikkje blir overfløymd ved stor flo, og må plastrast tilstrekkeleg til å motstå kraftige bølgjer. Tryggleiksklasser mot stormflo, TEK10 7-2: Naust blir ikkje nytta til varig opphald og dei økonomiske konsekvensane av flom er små. Dei er derfor plassert i tryggleiksklasse F1 i føresegnene som har 1/20 årleg sannsynlegheit for flom. Rorbuer og fritidsbustader vil ha meir personopphald og dei økonomiske konsekvensane av overfløyming vil vere middels slik at desse bygga må utførast iht. krava i tryggleiksklasse F2 som har 1/200 årleg sannsynlegheit for flom. Høgaste registrerte havnivå i Ålesund som er målt i perioden 1987-2015 er kote 1,82. I heftet «Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegging (mars 2015)» frå DSB er det gitt råd om korleis havnivåstigninga skal takast omsyn til i planlegginga. Utifrå rapporten «Havnivåstigning Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner (2009)» er det sett minimumshøgder for byggverk og vegar i føresegnene. For Haram er det oppgitt desse verdiane for havnivåstigning (intervall på grunn av usikkerheit i parentes): Havstigning 2000-2050: 21 cm (13-35). 2000-2100: 69 cm (49-104). 100 års stormflo 2000-2050: 217* cm (209-231). 2000-2100: 270* cm (250-305). *) relativt NN1954. Vegar: Lavtliggande vegar må byggast slik at dei toler å bli påført krefter frå stormflo og bølgjer og skal byggast slik at dei kan hevast når dette blir naudsynt. Minimumsnivå for vegar i området er sett til kote 2,50. Side 12 av 19
Naust: Desse må byggast slik at dei toler vassintrenging utan at dette skader konstruksjonen. Minimum golvnivå for desse er sett til kote 2,50. Rorbuer: Dei må byggast slik at dei toler vassintrenging til underetasjen utan at dette skader konstruksjonen. Minimum golvnivå for rorbuer er sett til kote 2,75. Fritidsbustader: Minimum golvnivå for fritidsbustader er sett til kote 3,25. 5 Beskrivelse av reguleringsføremåla Forslag til reguleringskart. Side 13 av 19
Frittliggande fritidsbebyggelse/naust: På området FB/N_1 er det innregulert 8 tomter til frittliggande fritidsbebyggelse/naust. Dette reguleringsformålet er brukt fordi rorbu ikkje finst som reguleringsformål. Det er planlagt at området nyttast til bygningar med lagerplass for båt og fiskeutstyr i underetasjen og loft innreidd med enkel standard med muligheit for overnatting. Det vil bli lagt til rette for parkering på tomtene. Det kan også eventuelt byggast reine naust i området dersom det blir større etterspørsel etter dette. Naust: På området N1 er det planlagt bygging av ei naustrekke med totalt ca. 10 nye naust i tillegg til 2 eksisterande naust innerst i bukta. Dette er 2 mindre enn på gjeldande plan. Nausta er vridd litt mot vest i høve til plasseringa på gjeldande plan, og det er lagt opp til mindre utfylling i sjøen. Industri/Lager, I/L_1: Dette er eit lite område mot nordaust som er ein del av eksisterande område som er regulert til Industri/Hamn. Det er planlagt nytta til lager eller lettare sjørelatert næringsverksemd som før. Området er ikkje endra frå gjeldande plan. Fritidsbustader konsentrert: På dette området er planlagt å bygge 2-4 manns fritidsbustader i inntil 2 etasjer eller tilsvarande for sal eller utleige. Viss det ikkje er marknad for slike bygg kan området nyttast til enkeltståande hytter. Vegformål: Veg 1 er tilkomstveg til området. Veg 5 og 6 er interne vegar for byggeområda på denne planen, og vegane 3 og 4 er tilkomstvegar til områda for fritidsbebyggelse på sørsida av dette planområdet. Parkeringsplass P-1 er primært tiltenkt besøkande i området. Det er planlagt at parkering for naust, rorbuer og fritidsbustader blir utført på eige areal innanfor desse områda. Kai: Kaiområdet er på denne planen redusert til å omfatte berre eksisterande kai slik at den omfattande utfyllinga etter gjeldande plan utgår. Friområde: Området kan opparbeidast og nyttast til leik og sosialt samvær. Side 14 av 19
Grønstruktur: Dette gjeld området på gjeldande plan ligg som friområde, og er planlagt som ein buffer mot regulert område for rorbuer og hytter, samt eit lite restareal mellom Veg 3 og Veg 4. Hamneområde i sjø: Sjøområda er regulert til hamneområde i sjø som før. 6 Gjennomføring Havnes AS vil truleg starte planlegging og utbygging av området så snart reguleringsplanen er godkjent. 7 Merknader i samband med varsling av oppstart Det kom inn 5 merknader i samband med varsling av planoppstart. Desse er referert og kommentert nedanfor. 1. Brev frå Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 02.06.2015: Fylkeskommunen skriv m.a. at det er viktig å få fram verknader for fiskerihamna på Helland og omdisponering av sjønært industriareal. Det bør også gjerast ei vurdering av grunnlaget for omfanget av fritidsbustader/rorbuer i Hellandshamn-området. Kommentar: Det er gjort slike vurderingar i kapittel 8 Verknader av planen. 2. Brev frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 29.05.2015: Generelt. Fylkesmannen føreset at det blir gjort ei overordna vurdering om behovet for industriareal er dekt i kommunen. Kommentar: Dette er omtala i kapittel 8 Verknader av planen. Støy. Støytilhøva må avklarast. Kommentar: Dette er omtala i kapittel 8 Verknader av planen. Samfunnstryggleik. Det må utførast ei risiko- og sårbarheitsanalyse for planområdet. Side 15 av 19
Kommentar: Dette er utfylt sjekkliste for ROS som følgjer planen. Aktuelle faremoment er kommentert under punkt 4 framføre. 3. Brev frå Statens vegvesen, datert 11.05.2015: Statens vegvesen har utifrå sitt ansvarsområde ingen merknader. 4. Brev frå Kystverket Midt-Norge, datert 24.06.2015: Kystverket aksepterer ikkje dei planlagte fritidstiltaka (rorbuer) som er foreslått i hamna, og varsler at motsegn kan påreknast. Dei anbefaler at Haram kommune gir eit konkret svar på om Hellandhamn fiskerihamn ønskes overtatt for kommunalt bruk. Kommentar: Det har vore ein dialog mellom kommunen, tiltakshavar og Kystverket som har resultert i at Kystverket har akseptert at det blir bygt rorbuer langs vestsida av fyllinga. På austsida av kaia er det planlagt naustområde som på gjeldande plan. 5. Brev frå Haram Næring og Innovasjonsforum, datert 29.06.2015: Haram Næring og Innovasjonsforum har ikkje noko motsegn mot at dette området vert omregulert, så lenge det ikkje kjem i konflikt med eksisterande industri. 8 Verknader av planen. Planområdet er i dag regulert til naust, kai og industri/lager. Omregulering av industri/lager områda til område for rorbuer, fritidsbustader og friområde vil medføre redusert belastning på miljø og samfunn. Trafikken til området vil også bli mindre (spesielt for store køyretøy) enn utnytting av området etter gjeldande plan. Arealet er forsøkt lagt ut for sal fleire gonger som industriareal utan at nokon har vore interessert. Store delar av området har derfor lege unytta i fleire år. Eventuell konsekvensutgreiing: Kommunen har i saksutgreiinga til sak 019/15 i Fast utval for plansaker gjort ei grundig vurdering av behovet for dette og konkluderer slik: «Det er vurdert slik at det omsøkte tiltaket ikkje vil få vesentlege konsekvensar for miljø og samfunn etter vedlegg iii, der er ikkje sett krav om planprogram og konsekvensutgreiing.» Tilgrensande område: Mot nord- og aust ligg område for nærings- og hamneformål, men elles er planområdet nærast omkransa av område for eksisterande eller planlagte bustader og fritidsbebyggelse som vil ha fordel Side 16 av 19
av at området får ei lettare utnytting. Området mot sør og vest er regulert til fritidsbebyggelse (rorbuer/hytter). Planområde: Planområdet er det same som området som vart omregulert i 2014. Eksisterande naturformer og strandsone: Nausta vil ikkje kome i konflikt med naturverdiar, strandsonelov og privatisering av urørt strandsone, slik det skjer mange andre stader. Her er det snakk om ei utbygging av eit maritimt miljø innanfor eit område prega av industri. Kystverket og fiskerihamna: Kystverket skreiv i merknaden til oppstartvarselet for planen at motsegn kunne påreknast på grunn av planlagt utnytting av delar av området til rorbuer. Det har i ettertid vore dialog mellom tiltakshavar, kommunen og Kystverket for å finne ei løysing som var akseptabel for alle partane. Plankartet slik det framstår no har vore vurdert av Kystverket. Dei har gitt tilbakemelding til kommunen i epost datert 21. juni 2016 om at dei aksepterer at det blir avsett eit område til Fritidsbustader/Naust slik det er innteikna på plankartet. Dei forutsetter elles at reguleringsføresegnene blir brukt til å definere bruken av bygningane i planområdet i samsvar med innspela dei har kome med. Omdisponering av areal frå industri til fritidsbruk: Det regulerte området er ein del av eit større område som tidlegare var regulert til Industri/Hamn. Området har vore tilgjengeleg til slikt bruk i 30-40 år utan at det har vore interesse for å etablere næringsverksemd på området. Dei gamle hallane vart før dei vart rivne delvis nytta til vinterlagring av båtar, campingvogner, bobilar og liknande. Sjølv om ein tek i bruk denne delen av hamneområdet til fritidsbebyggelse er der store areal vidare utover i hamna som er regulert til industriverksemd. Desse areala har også lege tilgjengeleg for næringsverksemd i lang tid utan å bli teke i bruk. Det er derfor truleg rikeleg med slikt næringsareal tilgjengeleg for lang tid framover i dette området. Eksisterande sjønære industriverksemder i kommunen som har bygd ut dei seinare åra har gjort dette ved den eksisterande bedrifta eller i nærleiken av andre slike bedrifter. Når det gjeld etterspørsel etter tomter til rorbuer er det registrert stor interesse for dette i nærområdet. Det kan nemnast at 4 tomter til rorbuer på gbnr. 84/8 (i nærleiken av dette planområdet) som nyleg vart lagt ut for sal vart raskt selde. Alle rorbuene er allereie under oppføring (sjå bilete 12 i kapittel 3 framføre). Konflikter fritidsbruk - industri: Regulert naust og industiområde ligg på kvar si side av hamneområdet. Nausta skal ikkje ha kai/bryggefront og skal primært nyttast til lagring av båtar og fiskeutstyr. Side 17 av 19
Rorbuene er plassert lengst vest på det utfylte området med front mot nordvest slik at dei vil vere skjerma frå industriområdet. Området for konsentrerte fritidsbustader vil delvis vere skjerma bak naustrekka, men vil merke eventuell lukt eller støy frå industriområdet når vindretninga er frå den kanten. Det er likevel på noverande tidspunkt minimalt med støy og lukt frå eksisterande anlegg, og ein antar at eventuelle nyetableringar blir utførte med endå betre støy- og luktisolering. Eit anna moment som tilseier at potensielle konflikter mellom fritidsbruk og næring er små er at den største bruken av fritidsbustadane og rorbuene skjer i helger, ferier og på kveldar når bedriftene er stengt. Landbruk: Området består av jorddekt fastmark, innmarksbeite og skog med lav bonitet, og er lite aktuelt som landbruksjord då det allereie er regulert til industri og det meste av arealet er uproduktiv jord. ROS-analyse: Det er utført ROS-analyse. Det er ikkje funne spesielle faremoment i planområdet. Sløkkevassforsyning og verknad av stormflo er omtala i kapittel 4. Støy: Det blir ingen støyande verksemd i planområdet. Verksemdene på industriområdet medfører heller ikkje anna vesentleg støy mot omgjevnadane enn støy frå varetransport. Friluftsinteresser og tilgjenge for allmenta: Omreguleringa vil medføre at området vil bli langt meir tilgjengeleg for ålmenta enn utbygging etter gjeldande plan. Heile den vestlege delen av planområdet er no regulert til fritidsbruk med parkeringsplass, friområde for leik og sosialt samvær og kai som kan nyttast til fiskeplass. Området blir oppgradert frå å vere eit forfallent område med gamle haller til nedfalls og andre rester etter tidlegare næringsverksemd til å bli eit attraktivt sjønært fritidsområde som blir ein del av eit større planlagt område med fritidsbebyggelse og friluftsområde vidare sørover. Tilkomstveg: Tilkomstvegen til hamna er allereie opparbeidd. Naturmangfald: Der er ikkje vernestatus innanfor området verken for planter, leveområde eller dyr. Det er heller ikkje spesielle landskapselement eller naturtyper som går utover reguleringsgrensene. Sjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvalting og Artsdatabankens artskart avklarer at det ikkje er registrert nokon prioriterte artar, truga artar eller utvalde/trua naturtyper på sjølve planområdet. Det er derfor ikkje grunn til å tru at tiltaket vil påverke trua eller verdfulle artar eller naturtyper. Side 18 av 19
Kulturminne: Det ligg fleire kjende kulturminne i nærleiken, m.a. gravminne ved Knarrvika, spor av busetnad ved Hesthammaren og gravminne på Grøtholmen. Det er ikkje registrert kjende kulturminne på planområdet. Det er innteke i føresegnene til planen at dersom ein kjem over uoppdaga automatisk freda kulturminne er ein pliktig til å stanse alt arbeid og melde frå til kulturmynde. Tekniske anlegg: Spillvatn: Det vil bli etablert eit avløpsanlegg som kommunen kan godkjenne. Vassforsyning: Det er ført fram vatn frå Brattvåg vassverk til området. Overvatn: Ledast til sjøen. Straum: Det er ført fram straum til området. Avfallshandtering: Vegane er regulert slik at dei er køyrbare for renovasjonsbilar. Det kan tilretteleggast eit område for felles avfallscontainarar og liknande på FB1 området. 9 Avsluttande kommentar. Gjennomføring av denne planendringa vil medføre langt mindre utfylling i sjø og andre terrenginngrep enn på gjeldande plan. Vi trur at oppgradering av dette gamle forfalne industriområdet til eit triveleg og sosialt fritidsområde er langt meir samfunnsnyttig enn å la området ligge unytta i lang tid i påvente av industrietableringar som truleg aldri kjem hit. 10 Vedlegg 1. Plankart. 2. Reguleringsføresegner. 3. Sjekkliste ROS-analyse. 4. Innkomne merknader i samband med varsling av planoppstart. Side 19 av 19