Drammen Eiendom KF Årsberetning og regnskap 2011

Drammen Eiendom KF Årsberetning og regnskap 2011 Drammen Eiendom KF

Boligutleie - En viktig velferdstjeneste Boligmassen Boligmassen fordelt fordelt på på bydeler bydeler 264 264 288 288 350 350 60 60 Konnerud Konnerud Fjell/Danvik Fjell/Danvik Åssiden Åssiden Bragernes Bragernes Strømsø Strømsø 163 163 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Boligmassen Boligmassen fordelt fordelt på på eierskap eierskap 446 446 554 554 5 29 91 29 91 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Sameier Sameier Frittstående borettslag Frittstående borettslag Private eiere Private eiere Drammen Eiendom KF Drammen Eiendom KF Borettslag tilsluttet Borettslag NBBO tilsluttet NBBO Utleie av boliger til vanskeligstilte er et stort og viktig tjenesteområde i Drammen Eiendom KF. Med 1125 boliger er foretaket en sentral aktør i gjennomføringen av Drammen kommunes boligsosiale arbeid. Boligmassen Boligmassen fordelt fordelt på på anvendelse anvendelse 886 886 66 66 83 83 90 90 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Servicebolig Servicebolig Spesialbolig Spesialbolig Omsorgsbolig Omsorgsbolig Utleiebolig Utleiebolig

Drammen Eiendom KF Årsberetning og regnskap 2011 Styrebehandlet: 19. Mars 2012

Innhold 1 INNLEDNING... 7 2 BOLIGSOSIALT ARBEID... 7 2.1 BOLIGLØFTET... 8 2.2 DRIFT AV BOLIGMASSEN... 8 3 INVESTERINGER I 2011... 8 3.1 FERDIGSTILTE BYGGEPROSJEKTER... 8 3.2 ANLEGG UNDER UTFØRELSE... 8 4 UTVIKLINGSPROSJEKTER...10 4.1 PAPIRBREDDEN EIENDOM AS...11 5 VEDLIKEHOLD...11 6 EIENDOMSDRIFT...12 6.1 RENHOLD...12 6.2 FORSIKRING...12 6.3 ENERGIKJØP...12 6.4 INNLEIE AV EIENDOM...13 7 KUNDE- OG BRUKERUNDERSØKELSER...13 8 ØKONOMI...13 9 ORGANISASJON...14 10 RESULTATREGNSKAP 2011...15 11 BALANSE PR. 31. DESEMBER 2011...16 12 KONTANTSTRØMSOPPSTILLING...17 13 NOTER TIL ÅRSREGNSKAPET 2011...18

6

STYRETS BERETNING 1 Innledning Drammen Eiendom KF ivaretar Drammen kommunes interesser innenfor eiendoms-området som forvalter av eierskap, som eiendomsdrifter, byggherre og som innleier av eiendom i det private markedet på vegne av kommunens virksomheter. Nordisk Energikommune og byggeskikkpris i 2011 Drammen Eiendom KF har lenge hatt stort fokus på å utvikle eiendomsmassen på en energi- og miljømessig optimal måte. Vi er derfor stolte over at Drammen Eiendom KF på vegne av Drammen kommune vant 2. plass i konkurransen om å være Nordisk Energikommune 2011. Prisen ble vunnet for nærvarmenettet på Marienlyst, med effektiv energiutnyttelse og utvikling av energi mellom idrettsbaner, badeanlegg, haller og skole. Marienlyst skole er en viktig del av dette energinettverket. Skolen, som ble ferdigstilt i 2010, er Norges første passivhus skole og vant også Drammen kommunes byggeskikkpris i 2011. 2 Boligsosialt arbeid 2011 har vært et aktivt år på boligområdet hvor Drammen Eiendom KF har deltatt i kom-munens boligsosiale utviklingsarbeid via prosjektet BASIS og i arbeid med ny boligsosial handlingsplan. Tilbud om boliger er en viktig tjeneste Drammen kommune yter til innbyggere som er vanskeligstilte i det ordinære boligmarkedet. Drammen Eiendom KF utøver en viktig funksjon ved å ivareta eierskap og være utleier av kommunens 1.125 boliger. Drammen Eiendom KF forvalter gjennom dette omkring 5 % av alle boliger i Drammens samfunnet. Drammen Eiendom KF samarbeider nært med kontor for tjenestetildeling som tildeler boliger på sosialfaglig grunnlag og med kommunale virksomheter og NAV som har hovedansvaret for tjenesteyting til vanskeligstilte grupper. Styret har i 2011 hatt hovedfokus på hvordan Drammen Eiendom KF kan spille en sentral rolle i det videre boligsosiale arbeidet i kommunen, og bidra aktivt i arbeidet med utforming og gjennomføring av ny boligsosial handlingsplan både hva gjelder tiltak og organisering. Ut fra foreløpige vurderingene som er gjort omkring organisering av det boligsosiale arbeidet, ser styret det som hensiktsmessig at DEKF s rolle isoleres til eier-skap, drift og forvaltning av boligene. Styret er ellers spesielt opptatt av at Drammen Eiendom KF skal ha et riktig husleienivå som reflekterer reelle verdier og kostnader knyttet til boligene. Dette vil også kunne og stimulerer til bedre utnyttelse og gjennomstrømming i våre boliger ved at våre beboere har etablert en økonomi som gir mulighet for å skaffe egen bolig. Styret i Drammen Eiendom KF har derfor i 2011 igangsatt arbeid med å utrede mulighetene for å innføre kostnadsdekkende husleie i kombinasjon med individuell kommunal bostøtte. Styret er 7

av den oppfatning at ønsket om større gjennomstrømming i boligmassen vanskelig kan realiseres med dagens leiepriser. 2.1 Boligløftet Bystyret vedtok i forbindelse med 1.tertial 2011 et «Boligløft» med en 10 konkrete tiltak for vanskeligstilte i boligmarkedet. Mange av disse berører Drammen Eiendom KF, og vi har i hovedsak effektuert investeringsrammen på kr. 75 mill. som ble bevilget til anskaffelse og oppgradering av boliger. Fordeling og status i denne bestillingen fra bystyret er som følger pr. 31.12.2011: Kjøp av boliger Drammen Eiendom KF har i 2011 kjøpt 23 nye boliger for utleie fordelt på 19 familie-boliger og 4 omsorgsboliger. Salg av boliger 2011 Bystyret vedtok i 1. tertial å tilby beboere i kommunens borettslagsleiligheter å få kjøpe sin bolig til takst innenfor en ramme på kr. 9,0 mill. Prosjektet «Leie til eie» har identifisert og bistått mulige kjøpere med finansiering. Pr. 31.12.2011 er det inngått kjøpekontrakt for 6 boliger for til sammen kr. 6,6 mill. Drammen Eiendom KF har gjennomført taksering og overdragelse til kjøperne. Oppgradering av boliger Det ble i 1. tertial bevilget kr, 15,0 mill til oppgradering av boliger. Midlene ble i første rekke konsentrert om boligene i Stibolts gate 9, 13 og 15 (til sammen 12 leiligheter) som har stort oppgraderingsbehov, knyttet både til generell modernisering (bl.a. etablering av bad i de av enhetene som mangler dette), og bygningsmessig og teknisk rehabilitering utvendig. I tillegg vil rehabilitering av Austadgata 22 (16 leiligheter) bli gjennomført med oppgradering av tak/fasader (vinduer, kledning og økt isolasjon) samt oppgradering av badene. Arbeidene har vært prosjektert og konkurranseutsatt høsten 2011. Entreprenører er nå avklart og byggearbeidene vil bli gjennomført i perioden april til desember 2012. Bofellesskap for mindreårige flyktninger Drammen kommune har til nå leiet 3 store boligeiendommer fra private eiere til bruk som bofelles skap til mindreårige flyktninger. Ved utløp av kontraktene ble det foreslått å kjøpe boligene. Det ble avsatt inntil kr. 15,0 mill. til dette. Beløpet dekket kjøpesum etter takst på ca. kr. 12 mill. og nødvendige oppgraderinger for ca. kr. 3,0 mill. Kjøpet er gjennomført og oppgradering igangsatt. Husbanken bevilger normalt inntil 40 % i tilskudd til denne type investeringer. 2.2 Drift av boligmassen Boligene er hovedsakelig ment å være midlertidig og det er en betydelig utskiftning av leieboere. I 2011 har det vært 209 endringer av leieforhold. Ved fristilling av leilighetene benyttes anledningen til vedlikehold av boligen før den tilbys ny leieboer. Dette innbærer at vi i store trekk pusser opp en bolig hver arbeidsdag. Det ble brukt kr. gjennomsnittlig kr. 30.000,- pr. leilighet til slik oppgradering. Sammen med andre tiltak i ble det samlet brukt kr. 10,7 mill. 2011til vedlikehold på boligene. 2011 har vært et år preget av stor aktivitet, hvor leietakere og øvrige hendelser på boligene generer mye saksbehandling og koordinering av avdelingens oppgaver. Dette har medvirket til et høyt tempo i behandling og gjennomføring av driftsoppgaver. I under kant av 800 driftsoppgaver har vært innom boligavdelingen for registrering, behandling og utførelse. Utover dette tilkommer 200 250 driftsoppgaver som oppstår fortløpende via telefonhenvendelser og egne observasjoner. Det er blitt gjennomført vedlikeholdsprosjekter innenfor boligmassen i større og mindre skala, herunder felles bytte av vannberedere, piperehabilitering, oppgradering på elektrosiden og sanitærsiden, samt utskifting av kjøkken og oppgradering av bad. 3 Investeringer i 2011 I 2011 er det ferdigstilt færre store prosjekter enn tidligere år. Unntaket er Skoger skole, som ble ferdigstilt tidlig i 2011. Det er igangsatt en del prosjekter, særlig rehabiliterings- og oppgraderingsprosjekter. I tillegg er det gjennomført prosjektering på flere større prosjekter hvor utførelse starter i 2012. 3.1 Ferdigstilte byggeprosjekter I 2011 har vi gjennomført investeringer for kr. 189,5 mill. Investeringsregnskap er presentert i note 21. Det har vært stor grad av rehabilitering og oppstart av bygge-prosjekter. Av de ferdigstilte byggeprosjekter kan nevnes de største: Prosjekt Påløpt pr. 31.12.11 Budsjett Skoger skole og ny flerbrukshall 98 307 049 99 000 000 Hallermoen skole - ombygging 10 500 000 10 500 000 8

Skoger skole og ny flerbrukshall Prosjektet omfattet oppføring av ny flerbrukshall samt ca. 500 m² nye undervisnings-areal og rehabilitering av eksisterende skolebygg. Prosjektet ble ferdigstilt og alle arealer tatt i bruk fra februar 2011. Mindre arbeider ved fasadene (skilting m.m.) ble gjennomført i løpet av sommeren 2011. Prosjektet ble gjennomført innenfor budsjettrammen (99 mill.). Hallermoen skole, ombygging av tidligere barnehagelokaler til skoleformål Prosjektet omfattet rehabilitering og oppgradering av tidligere barnehagearealer (ca. 500 m²) til skoleformål innenfor en vedtatt investeringsramme på 10 mill. kr. Innvendige arbeider ble ferdigstilt i vinter 2011. Arbeider knyttet til utskifting av taket pågikk til sommeren 2011 og har pga. skjulte skader ved eksisterende takkonstruksjon påført en merkostnad på 0,8 mill. kr. for prosjektet. Marienlyst stadion, stadionutvikling Det er i 2010 og 2011 gjennomført stadionutvikling innenfor en investeringsramme på kr. 10 mill. Det er gjennomført tiltak som omfatter oppgradering mot Marienlyst skole (fasadetiltak og utomhusarbeider ved tribune øst samt bygging av nytt billettbygg) og til utvikling av selve stadion. Stadionutviklingen skjer i samråd og samarbeid med berørte aktører på stadion (VNI, SIF m.fl.). Storskjerm er ferdigstilt. Mindre arbeider knyttet til opprinnelig prosjekt gjenstår for ferdigstillelse frem mot neste sesong. Wergelandsgate 10 Det er inngått en 10-års leieavtale med Vestre Viken HF for Wergelandsgate 10 (tid-ligere Høyskolesenteret/ Dampsentralen). Leieavtalen har innebåret behov for en del tilpasninger som leietaker ønsket og som Drammen Eiendom KF som utleier finansierer mot at husleien økes. VVHF har flyttet inn i sørfløyen av bygget sommer 2011, og i nordfløyen høsten 2011. Arbeidene har omfattet flere byggetrinn og regnes som avsluttet nå. Det er påløpt ca. 5,5 mill. kr. Børresen skole, tilrettelegging universell utforming Det er 2011 gjennomført tilgjengelighetstiltak på Børresen skole for ca. 1,5 mill. kr. Tiltakene omfatter i hovedsak etablering av trappeheiser i alle bygg unntatt klasseromsbygget (som har heis), døråpnere og noe bygningsmessige tiltak. Aronsløkka skole, tilbygg (universell utforming) Det er i 2011 oppført tilbygg på Aronsløkka skole, for å sikre bedre tilgjengelighet og brukbarhet for skoleanlegget. Tilbygget i 2 etasjer inneholder heis, og handikaptoalett i 2 etasjer. Byggetiltaket ble ferdigstilt i desember 2011, med en totalkostnad på ca. 7,2 mill. kr. 3.2 Anlegg under utførelse Ved utgangen av 2011 var det påløpt kostnader til anlegg under utførelse for kr. 107,2 mill. Dette er lavere enn forventet da flere av prosjekter har fått noe senere igangsetting enn opprinnelig planlagt. Årsakene til dette er delvis at prosjektene etter anbudskonkurransene har måttet gjennomgås med sikte på justeringer og kostnadskutt, samt politisk behandling av økte bevilgninger. Enkelte prosjekter har også blitt forsinket på grunn av behandling av forespørsler om innsyn i anbudsprosessen. Etter oppklarende runder har likevel ingen tapende anbydere oversendt sakene som klage til KOFA (klageorganet for offentlig anskaffelser). P-hus Strømsø I forbindelse med Bystyrets behandling av økonomiplan 2011 ble det fattet vedtak om gjennomføring av prosjektet. Budsjett er på kr. 115 mill. eks. mva. Arbeidet med forberedelse av anbudsgrunnlag og utvikling av endelig fasadeløsning ble påbegynt desember 2010. Åpen anbudskonkurranse for valg av totalentreprenør ble utlyst i februar 2011 og valg av entreprenør ble gjort høst 2011. I desember 2011 har arbeidet på byggeplassen startet og ferdigstillelse forventes om ca. 1. år. Introduksjonssenteret, rehabilitering tak (mv.) Det er bevilget kr. 20 mill. til rehabilitering av tak og vinduer på Introduksjonssenteret (tidl. Fjellheim skole). Byggearbeidene gjennomføres med Partner Entreprenør AS som generalentreprenør. Byggearbeidene ble igangsatt høsten 2011, og forventes ferdigstilt mars 2012. Etter gjennomført anbudskonkurranse viste det seg at tilbudsprisene var vesentlig høy ere enn kostnadsestimater som lå til grunn for investeringsrammen, og det er valgt å ferdigstille taket med tilhørende vinduer i øverste etasje. Ytterligere utskifting av vinduer ses i sammenheng med videre oppgradering av bygningsmassen sommeren 2012. Brandengen skole, rehabilitering tak/vinduer Det er avsatt i alt kr. 30 mill. til rehabilitering av tak/ vinduer og til oppgraderingstiltak. Oppgradering av skolekjøkken er i hovedsak ferdigstilt høsten 2011, mens tak/vinduer ferdigstilles i mars/april 2012. Rehabiliteringen gjennomføres med Veidekke AS som totalentreprenør. Prosjektet Brandengen skole er etter henvendelse fra SINTEF /Byggforsk ønsket som Norges representant i EU-prosjektet School Of Future. Prosjektet fokuserer på rehabilitering av eldre skolebygg i et energiperspektiv. Med de ambisjoner vår energistrategi gir for det allerede planlagte prosjektet gir deltakelsen en mulighet for å realisere dette innenfor bevilgede rammer. Prosjektdeltakelsen vil kunne utløse betydelige tilskudd til energieffektiviseringstiltak. I tillegg er det innvilget tilskudd fra Enova. Marienlyst, lysanlegg Byggearbeider knyttet til nytt lysanlegg (flomlys) er igangsatt i desember 2011, og er forutsatt ferdigstilt før sesongstart mars/april 2012. Oppgraderingen skjer i henhold til krav fra fotballforbundet for at stadion skal godkjennes som tippeliga-arena i 2012. Anlegget har hatt dispensasjon fra fotballforbundets lyskrav i sesongen 2011. Maksimal kostnad for nytt flomlysanlegg er estimert til ca. kr. 15 mill. 9

Utbygging av Svensedammen skole Planlegging av tilbygg/ombygging av Svensedammen skole har pågått fra 2010. Vedtatt investeringsramme er 45 mill. kr. (inkl. inventar og utstyr). Prosjekteringsarbeidet ble igangsatt i slutten av 2010 og har pågått frem til sommer 2011. Anbudskonkurranse for kontrahering av entreprisearbeider har blitt gjennomført i løpet av høsten 2011 og valg av entreprenør ble avklart i slutten av året. Byggestart forventes i løpet av første kvartal 2012. Galterud skole, flerbrukshall Bystyret har i 2011 vedtatt at det skal etableres flerbrukshall med 2 aktivitetsflater (bruttoareal ca. 1800 m²) ved Galterud skole innenfor en brutto investeringsramme på 63 mill. kr. Byggeprosjektet har fått innvilget rammetillatelse, og er klargjort for konkurranse om totalentreprise tidlig i 2012. Med forbehold om markedssituasjonen vil byggestart kunne skje vår/sommer 2012, med forventet ferdigstillelse før skolestart medio august 2013. Blentenborg bofellesskap, oppgradering Blentenborg skal bygges om til 16 nye boliger til personer med fysisk handikapp. Det er innvilget investeringstilskudd fra Husbanken. Budsjettet er på kr. 55,7 mill. Det er i 2011 gjennomført konkurranse om totalentreprise og Senterbygg Entreprenør AS vant konkurransen. Byggestart er forventet mars 2012. Byggherre og entreprenør har samarbeidet med bearbeiding/korrigering av løsninger slik at byggeprosjektet kan gjennomføres innenfor tidligere vedtatt budsjettramme. Frydenhaug skole, nybygg (erstatningsbygg) Planlegging av fremtidens Frydenhaug skole har vært gjennomført i 2011. Med unntak av bevaring av verneverdig bebyggelse (hovedbygning og drengestue), plan legges nybygg som erstatning for dagens skoleanlegg. Planlagt byggestart er sommer/ høst 2012 med ferdigstillelse av nytt skoleanlegg i 2014. Prosjektering har pågått i 2011, og skisseprosjekt med kostnadsestimater for ny skole er ferdigstilt. Ved utvikling av skisseprosjekt har arealbehovet for skolen økt fra brutto 4500 m² til brutto 5300 m². Prosjektet har en brutto investeringsramme på 248, 6 mill. kr. Konkurranse om totalentreprise utlyses i januar/februar 2012. Schwartz gate 16-18, boliger for demente Prosjektet omfatter oppføring av 16 boliger samt fellesarealer for ovennevnt målgruppe. Planlegging har pågått fra 2009 og forprosjektet ble avsluttet vinter 2010/11. Konkurranse med forhandling for kontrahering av totalentreprenør ble utlyst sommer 2011. Forhandlingene ble avsluttet i slutten av året og det regnes nå med en byggestart i løpet av 1. kvartal 2012. Investeringsramme er 55 mill. kr. 4 Utviklingsprosjekter Det har i 2011 vært arbeidet med en rekke utviklingsprosjekter og planlegging/ prosjektering av byggeprosjekter. Øvre Sund I 2010 ble det inngått avtale om make skifte med om tomteområder i Øvre Storgate / Øvre sund. Parallelt med dette ble det inngått avtale med Student samskipnaden i Buskerud (SIBU) om overtagelse av eiendom, oppgradering av bygninger og bygging av studentboliger på eiendommene. Drammen Eiendom KF har i 2011 sammen med SIBU gjennomført parallelloppdrag med 3 arkitektmiljøer for å utarbeide en masterplan for området. Masterplanen vil bidra til å sikre utvikling av et sentralt tomte område i byen med studentboliger, sikre vern av verneverdige bygninger og kommunens eget behov for boliger Regionteater Harmonien Drammen Eiendom KF pekt på som samarbeidspartner vedrørende etablering av lokaler for Brageteateretregionteateret i Buskerud. Brageteateret AS har vurdert Harmoni-bygningen som et mulig alternativ for etablering. Med dette som bakgrunn er det inngått avtale med Harmonien AS der Drammen Eiendom KF har overtatt forvaltningen av bygningen med opsjon på kjøp. Kjøp vil kunne bli aktuelt hvis Brageteateret AS får økonomi til investeringer og drift. Om dette er det inngått intensjonsavtale med Brage-teateret AS. Det er i 2011 arbeidet videre mulighetsanalyser for slik utvikling. Wergelandsgate 10 Vestre Viken HF Drammen Sykehus Drammen Eiendom KF har inngått leieavtale med Vestre Viken HF Drammen Sykehus om leie av arealer i Wergelandsgate 10. Leieforholdet løper i 10 år fra 1.1.2011 med opsjon på 5+5 år etter markedsmessige betingelser. Totalt leieareal er 3.557 kvm. Den midlertidige barnehagen disponerte 1.065 kvm frem til 1.8.2011, men etter dette overtok sykehuset arealene. I tillegg inngår 30 utendørs parkeringsplasser. Drammen Eiendom KF står for drift og vedlikehold og FDV-kostnad avregnes etter faktisk forbruk. Strømsø skole Drammen Eiendom KF har arbeidet med rammer for etterbruk av Strømsø skole. Hele området har inngått som et viktig element i idèkonkurransen En by å leve i og endelig reguleringsmessig status er derfor ikke avklart. Området er også tenkt som utstillings-område i FutureBuilt. Drammen Eiendom KF har lagt til grunn at det i et langsiktig perspektiv kun er hovedbygningen som av vernehensyn bør gjenstå. På dette grunnlaget er det utarbeidet et skisseprosjekt for rehabilitering av denne bygningen. Med et ambisjonsnivå om at rehabiliteringen skal kunne være et FutureBuilt-forbildeprosjekt med sterk energi- og miljøstandard vil kostnadene til en rehabilitering innebære en husleie tilsvarende nybygg. Det foreligger ikke planer om at Drammen kommune skal være leietaker i eiendommen. Det anses ikke naturlig at Drammen kommune bruker investeringsmidler i et kommersielt marked og Drammen Eiendom KF skal derfor legge hele eiendommen ut for salg. Det utarbeides nå salgsprospekt. Endelig beslutning om salg og vilkår for dette vil fremlegges for politisk behandling. 10

Strømsø Videregående skole Buskerud fylkeskommune har lagt Strømsø videregående skole ut for salg. Skolen er nå samlokalisert på Marienlyst. Eiendommen har en meget sentral beliggenhet inne i Strømsø bydel, og den forventes å ha en meget sentral funksjon i den utviklingen som skal skje i bydelen. Drammen kommune har behov for arealer til ulike kommunale tjenester og offentlig infrastruktur som vanskelig kan dekkes på arealene til tidligere Strømsø ungdomsskole. Det er på bakgrunn av dette tatt initiativ og kontakt med fylkeskommunen med sikte på å vurdere kjøp. Et eventuelt forslag om kjøp og investering i eiendommen vil bli fremlagt for politisk behandling. Åspaviljongen Etter at Åspaviljongens tidligere driftselskap gikk konkurs, arbeidet Drammen Eiendom KF våren 2011 med utlysning og etablering av ny leiekontrakt. Parallelt med dette ble det gjennomført en oppgradering av lokalene. Åspaviljongen var åpen til påske som forutsatt av bystyret. Oppgraderingene besto av innvendig oppgradering av overflater, oppussing av kjøkken, fornyelse av elektrisk anlegg og nytt tilbygg med terrasse og rømningsvei. Det er pr. 31.12.2011 påløpt ca. kr. 1,8 mill. Killingen Drammen Eiendom KF har inngått leieavtale for Killingen med Stiftelsen Kirkens Bymisjon i Drammen. Stedet skal drives under konseptnavnet Camp Killingen hvor Drammens og Oplands turistforening og Buskerud Idrettskrets er samarbeidspartnere. Camp Killingen er et spennende og bredt driftskonsept med tilbud til barn og unge som på en god måte oppfyller de forutsetningene bystyret har satt for utleie. Organisasjonene har i tillegg alliert seg med flere lokale bidragsytere som skal bidra både med innhold og økonomi til videreutvikling av stedet. Leieavtalen er i første omgang på 3 år og startet 1.mai 2011. Kobbervik gård, etablering av barnehage Det er høsten 2011 gjennomført en mulighetsstudie for å vurdere eiendommens egnethet for andre formål, fortrinnsvis barnehage. Prosjektet utvikles i nært samarbeid med bygningsmyndigheter og antikvariske interesser, og med forbehold om nødvendige godkjennelser (mv.) planlegges utbyggingsoppdraget konkurranseutsatt sommer/høst 2012. Rådhuset, ombygging borggård /langsiktig utvikling Mulighetsanalyse for utbygging av borggården er gjennomført i 2010. Videreføring av alternative utbyggingsløsninger ses i sammenheng med langsiktige utviklingsbehov i råd-huset. I 2011 har fokus vært på langsiktig utvikling av rådhuset, og det er etablert samarbeid med SINTEF for å fastlegge gode kriterier for videreutvikling av rådhuset. Det er avsatt utredningsmidler, men foreløpig ikke investeringsmidler til utførelse av tiltak. Småhusprosjektet Muusøya Prosjektet ble prosjektert frem til konkurranse om totalentreprise sommeren 2011, men ble stanset da ingen tilbydere meldte sin interesse. I tillegg ble kostnadsnivået for valgt utbyggingsløsning vurdert å være høyere enn avsatt investeringsramme. Werglandsgate 13 - Helsehus Etablering av Helsehuset i Wergelandsgate 13 har vært bestilt i forbindelse med 1. tertial 2011. Arbeidene er blitt satt ut på anbud i løpet av sommeren 2011. Konkurransen ble senere avlyst med bakgrunn i at planene for sykehusutbygging i Drammen berører direkte denne eiendommen. 4.1 Papirbredden Eiendom AS Drammen Eiendom KF ivaretar kommunens eierandel på 40 % i Papirbredden Eiendom AS. Entra Eiendom AS eier de øvrige 60 %. Selskapet eier Papirbredden og Union Scene, samt nabotomten som frem til nå har vært benyttet til parkering. Hele bygningsmassen på totalt 30 000 m² er i praksis utleid. Selskapet er i 2011 omdannet til konsern hvor hver av eiendommene er lagt inn som datterselskaper. Dette har ikke endret realitetene verken i verdier eller aksjonærforhold. Papirbredden Eiendom AS oppnådde som konsern et resultat på kr. 11,4 mill. i 2011. Mot budsjett på kr. 12,6 mill. Avviket skyldes i hovedsak utgifter knyttet til konserndannelsen, samt utgiftsføring av kostnader knyttet til byggeprosjekt. Selskapet hadde pr. 31.12.2011 en egenkapital på kr.128,1 mill. Det er til nå ikke utdelt utbytte til selskapets aksjonærer. Bakgrunnen for dette er hovedsakelig at selskapet har hatt behov for egenkapital til tunge investeringer etter etableringen. Dette gjelder både kjøp av Union Scene og Kreftingsgate 33, samt pågående investeringer i utbygging av Papirbredden Fase 2. Det har i 2011 vært arbeidet med utvikling av Fase 2 på Papirbredden. Hus 1 i fase 2 er under bygging, samt garasjeanlegg under både hus 1 og 2. Grunnarbeidet startet opp i sluttet av oktober 2010 med Strøm Gundersen AS som kontrahert totalentreprenør. Papirbredden II bygges innenfor FutureBuilt. Ferdigstillelse er planlagt mai 2012. Leietakere er MSD, Høyskolen i Buskerud og Telemark, BI og Arbeidstilsynet. 5 Vedlikehold Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygg er en hovedutfordring for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på bygningsmassens verdier og sørge for at brukerne får tilfredsstillende lokaler. Drammen Eiendom KF eier til sammen ca. 320 000 m² bygningsmasse. Det er gjennomført vedlikehold for samlet kr. 22,8 mill. i 2011 som er en reduksjon på kr. 1,7 mill. fra 2010. Vedlikeholdet fordeler seg med kr. 10,2 mill. på oppussing av boliger og kr. 12,6 mill. (ca 320 tiltak) på øvrige eiendommer. 11

I tillegg til det løpende vedlikeholdet over driftsbudsjettet er det gjennomført en rekke rehabiliteringstiltak gjennom investeringer for kr. 33,1 mill. Dette representerer også et vedlikehold, ettersom tyngre oppgraderinger trekker med seg deler av etterslep på vedlikehold. Det er også gjennomført betydelige oppgraderinger av tekniske anlegg. Samlet er det brukt kr. 55,9 mill. på vedlikehold og oppgradering av eiendomsmassen i 2011. Totalt sett anser vi dette som tilfredsstillende nivå for å unngå verdiforringelse av bygningsmassen. 6 Eiendomsdrift Eiendomsdrift omfatter alle løpende oppgaver knyttet til at eiendommene fungerer tilfredsstillende. Dette gjelder både forhold til utbedring av bygningsmessige skader, styring og utbedring av tekniske installasjoner som ventilasjon, elektriske anlegg, varme, vann, sanitær, drift og vedlikehold av uteområder. Trygghet for helse, miljø og sikkerhet for brukerne er det høyest prioriterte fokusområdet i eiendomsforvaltningen. Dette er nedfelt i vårt strategidokument. Interne kontrollrutiner for brann, elektro, legionella mv. er gjennomgått i 2011 og følges opp hvert tertial. Eiendomsdriften har i 2011 gått som normalt uten alvorlige hendelser. Det ble spesielt fokusert og brukt store ressurser på fjerning av istapper og snø fra tak både på forog ettervinteren. Det ble i 2011 brukt til sammen kr. 46,6 mill. til drift av eiendommene. Eiendomsdriften fordeler seg med kr. 5,8 mill. på drift av boliger, og kr. 40,8 mill. på drift av øvrige eiendommer. I tillegg kommer kjøp energi fra nærvarmenett kr. 4,6 mill. På grunn av store snømengder samt et betydelig kaldere år har det blitt høyere kostnader på vinter drift og energi enn budsjettert. 6.1 Renhold Rammer for renhold Drammen Eiendom KF kjøper på vegne av kommunen renholdstjenester for daglig renhold av ca. 165.000 m² gulvareal. Dagens innkjøp er regulert i tre rammeavtaler to er inngått med Elite Service Partner AS og dekker til sammen ca 126.000 m²., mens Toma AS har en avtale om daglig renhold av et areal på ca 39.000 m². Drift og anbudskonkurranser Renholdsdriften har i hovedsak gått som normalt i 2011. Vindusvask ble gjennomført før 17. mai for institusjoner og rådhuset. For barnehager og skoler ble vinduene pusset før oppstart av nytt skoleår i august. Anbudskonkurranser for innkjøp av renholdstjenester gjennomføres normalt 1-2 ganger pr. år, og må anses som del av den daglige drift. Våren 2011 ble det gjennomført anbuds konkurranse for et areal på ca. 49.000 m². Bedriften mottok 8 tilbud. Elite Service Partner AS ga det økonomisk mest fordelaktige tilbud og ble valgt som leverandør etter Toma AS. Kontrakten startet opp 1. oktober. I desember utlyste bedriften en anbudskonkurranse for renhold av et areal på ca 39.000 m².(toma-kontrakten). Konkurransen avgjøres trolig i løpet av februar 2012. Ny leverandør skal overta fra 4. juni 2012. Kvalitetsoppfølging renhold Kvaliteten på renholdsleveransene følges opp gjennom rutinemessige kvalitetskontroller i henhold til standarden INSTA800, ad-hoc kontroll og løpende avviksbehandling, samt brukerundersøkelser. INSTA800 kontroll I 3. tertial falt 55 av 511 rom som ble kontrollert (hele utvalget var 2245 rom), og fallprosenten ble 10,8 %. Dette er dårligere enn i 2. tertial da 22 av 368 kontrollerte rom falt (6,0 %). I 1. tertial falt 29 av 580 kontrollerte rom (5,0 %). Drammen Eiendom KF ser med uro på økningen i siste tertial. Klager/Avvik Klager/avvik loggføres og følges opp umiddelbart av Drammen Eiendom KF, og tiltak fra leverandørenes side har blitt iverk satt. Gjennom 2011 har bedriften mottatt relativt få skriftlige klager fra brukerne. Imidlertid forekommer klager på brukere fra renholderne som ikke har utført sine forpliktelser i henhold til renholdsavtalen («hvem gjør hva listen»). Brukerundersøkelsen 2011 Bedriften gjennomførte i april en elektronisk brukerundersøkelse. Spørsmålene (ca 40) fra undersøkelsen 2010 ble stilt til de samme brukervirksomhetene. Brukertilfredshet for daglig og periodisk renhold måles på en skal 1-6 hvor 6 er best. Resultatene viser en økt gjennomsnittlig tilfredshet med en poengsum på 4,0 for barnehager mot 3,3 i 2010. For skoler 4,0 mot 3,8 i 2010, mens det er uendret for sykehjem med 3,8. Vi anser brukertilfredshet på 4 og bedre som tilfredsstillende. Økonomiske resultater Det ble i 2011 utfakturert renholdstjenester for til sammen kr. 34,0 mill., mot budsjettert kr. 33,5 mill. Avviket skriver seg fra arealøkning, i hovedsak på Skoger og Hallermoen skoler. Kostnadene til renhold ble i 2011 kr. 33,3 mill. Renholdsvirksomheten har i 2011 dermed bidratt med til sammen kr. 0,7 mill. Bidraget er bedre enn budsjettert, blant annet fordi kontrakten med Elite Service Partner AS som startet opp 1. oktober var priset vesentlig lavere enn kontrakten som da ble avsluttet. 6.2 Forsikring Drammen kommune har avtale med WACO Forsikringsmegling AS. Total årlig premie for alle bygningsforsikringer er ca. kr 3,0 mill. Alle eiendommer er fullverdiforsikret. Fra 2011 er eiendommene forsikret i Protector forsikring, mot tidligere Kommuneforsikring AS (Gjensidige AS). I tillegg har Drammen Eiendom KF motorvognforsikring til 12 biler gjennom KLP Skadeforsikring AS. 2011 har som 2010 vært et år med få og kun mindre skadesaker på kommunens eiendommer. 6.3 Energikjøp Drammen Eiendom KF arbeider ut fra en egen energistrategi for å bygge opp under kommunenes miljøambisjoner. Strategien legger grunnlag for lavere energiforbruk og overgang til mer miljøvennlige energikilder i kommunens bygningsmasse. 12

Drammen Eiendom KF kjøper inn energi på vegne av kommunen i avtale om kraftforvaltning med leverandøren LOS AS. Avtalen omfatter finansiell sikring, risikostyring, rådgiving og administrative tjenester, samt fysisk leveranse, avregning og rapportering av elektrisk kraft. Drammen kommune forbrukte ca. 58 GWh i 2011 sammenlignet med 60 GWh i 2010. Porteføljeprisen har vært 38,7 øre/kwh mot 45,4 øre/kwh i 2010. I tillegg påløper forbruksavgift, nettleie og forvaltning. Total pris eks. mva er ca. 71 øre/ KWh som er ca 2 øre under budsjettert. Energikostnadene belastes kommunens virksomheter direkte og påvirker slik sett ikke Drammen Eiendom KF s regnskap. Drammen Eiendom KF leverer også varme fra energisentralene på Marienlyst og Landfalløya til virksomheter i disse områdene. 6.4 Innleie av eiendom En av Drammen Eiendom KF sine oppgaver er å være kommunens kompetanseenhet for innleie av eiendom. Drammen Eiendom KF har på vegne av kommunen ansvar for oppfølging av flere kontrakter, blant annet leiekontrakter på 3 bo- og servicesentre, Union Scene, NAV-bygget, kontorlokaler mv. Totalt leide Drammen Eiendom KF inn lokaler i 2011 for i underkant av kr. 52 mill. Drammen Eiendom KF fremleier lokalene til kommunale virksomheter til samme vilkår som innleiekostnadene, men beregner et administrasjonsgebyr på 1 % av leiesum. 7 Kunde- og Brukerundersøkelser Drammen Eiendom KF har gjennomført kundeundersøkelse i 2011. Undersøkelsen er sendt til våre interne kunder representert ved virksomhetene som er leietakere i våre eiendommer. I tillegg gjennomføres det elevundersøkelse på landsbasis i regi av Utdanningsdirektoratet (www. skoleporten.no). Fra elevundersøkelsen har vi plukket relevante spørsmål som går på elevenes oppfatning av fysisk læringsmiljø på skolene. Kundeundersøkelse Gjennomsnittlig score på en skala fra 1-6 ligger på 4,13 med 4,54 på spørsmål direkte knyttet til service, 4,14 leiearealene og 4,75 på byggherrefunksjon og rolle i Drammen kommune. Et resultat som er noe bedre en forrige undersøkelse. Vi betrakter resultatet som tilfredsstillende. Når det gjelder servicegrad fra våre medarbeidere er det hyggelig å konstatere et meget godt nivå på denne samtidig som det også er en forbedring siden undersøkelsen for 2 år siden. Når det gjelder tjenesteomfang scorer vi noe lavere. Spørsmålene knyttet til arealene har resultater på 4,14 som er under vårt eget mål på 4,5, men likevel over 4,0 som normalt anses som tilfredsstillende. Ettersom vi har en forbedring siden siste undersøkelse, og sett i lys av at vi har en eldre bygningsmasse samt et generelt mediefokus på forfallet i offentlig bygningsmasse, er likevel ikke resultatene alarmerende. Elevundersøkelsen Resultatene for elevundersøkelsen er fordelt på barnetrinnet (5-7.trinn) og ungdoms trinnet (8-10.trinn). Hovedbilde i undersøkelsen er at vi på de aller fleste måle indikatorene har hatt en forbedring i resultatene fra 2010 til 2011. Samendrag for de fleste indikatorene scorer bedre enn landsgjennomsnittet. Gjennomsnittlig score (omregnet til 1-6 skala) ligger på 4,2 for barnetrinnet og 3,5 for ungdomstrinnet. De to områdene hvor vi scorer dårligere enn landsnittet for både barne- og ungdomstrinn, er for standard på toaletter og renhold. Dette er områder som vi nå fokuserer i eiendomsdriften og vedlike-holdsplanleggingen for 2012 spesielt for de skolene som har dårlig score. 8 ØKONOMI Det fremlagte resultat- og balanseregnskap med tilhørende noter gir etter styrets mening et rettvisende bilde av driften og stillingen for bedriften generelt ved årsskiftet. Det har ikke inntrådt hendelser etter avslutningen av regnskapsåret som er av betydning ved bedømmelse av selskapet ut over det som er nevnt i årsberetningen. Utviklingen av rammebetingelser og fremtidsutsiktene generelt innenfor foretakets område har ikke forhold i seg som påvirker bedømmelsen av fremtidig utvikling utover det som fremkommer av årsregnskap og årsberetning. Årsregnskapet for 2011 er satt opp under forutsetningen av fortsatt drift. Drammen Eiendom KF hadde driftsinntekter før salg av eiendom på kr. 432,6 mill. Som er kr. 7,9 høyere enn budsjett. Årsresultatet ble kr. 58,3 mill. Fratrukket gevinst ved salg av eiendom på kr. 3,5 mill. og brann/ forsikringsoppgjør kr. 9,5 mill er driftsresultatet kr. 45,3 mill, som er kr. 9,3 mill over budsjett. Dette skyldes: Økt husleieinntekter Kommunal virksomhet Nye husleier Universell utforming, oppgrad. av skolebygg (spesialrom etc), Energikonvertering, enøk-tiltak Leieinntekt boliger Nye leieobjekter Finansinntekter Disponering av resultat Grunnlaget for forslaget til eieruttaket er økonomiplanens budsjetterte krav på eieruttak på kr. 31,2 mill. Både resultat av forsikringsoppgjør og resultat fra salg av eiendom er kapitalinntekter som forutsettes benyttes til investeringer. Årets resultat på kr. 58,3 mill. foreslås disponert under forutsetning om fortsatt drift og som følger: Eieruttak kr. 31,20 mill. Forsikringsoppgjør overføres til egenkapital kr. 9,55 mill. Overføres til egenkapital kr. 17,55 mill. Sum kr. 58,30 mill. Risikoforhold Drammen Eiendom KF har lav finansiell risiko knyttet til utleievirksomheten. Eiendommene er på det nærmeste fullt utleiet hovedsakelig til offentlige leietakere. Utleie av boliger til vanskeligstilte medfører tap. Disse tapene er likevel på et nivå som er greit håndterbare innenfor virksomhetens økonomiske rammer. Renterisikoen er lav, da leieforholdene til Drammen kommune justeres ved eventuell justering av rentebelastning fra kommunens lånefond. Selskapets operasjonell risiko er knyttet til skader på personer og verdier som følge av eiendomsvirksomhetene, overskridelser på investeringsprosjekter og eventuell mislighetsrisiko. 13

9 ORGANISASJON Bedriften har i 2011 ikke hatt noen store ulykker eller nesten-ulykker blant de ansatte. Det ble i 2011 avholdt medarbeiderundersøkelse som bekrefter at arbeidsmiljøet i bedriften er godt, med en score for samlet medarbeidertilfredshet på 4,8 på en skala fra 1-6. Sykefraværet var i 2011 på 8,46 % og dette er en økning fra 2010. Økningen skyldes hovedsakelig langtidssykmeldinger (se note 20). Ved utgangen av 2011 var det 35 ansatte i bedriften; 7 kvinner og 28 menn. Det har vært avholdt 2 møter i HMS-gruppa. Styret Styret behandlet 66 saker i 2011 og det har vært avholdt 8 styremøter. 14

15

16

17

13 Noter til årsregnskapet 2011 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er utarbeidet i samsvar med grunnleggende regnskapsprinsipper og god regnskapsskikk i henhold til Regnskapslovens kapittel 4, 4-1. Omløpsmidler/ kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Anleggsmidler/langsiktig gjeld Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie eller bruk. Anleggsmidler bokføres til brutto anskaffelseskost inklusiv mva., men fratrukket mottatte investeringstilskudd. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes økonomiske levetid. Varige drifts-midler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som forventes ikke å være forbi gående. Nedskrivningen reverseres når grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er tilstede. Offentlige tilskudd Mottatte tilskudd periodiseres etter de grunnleggende prinsippene for inntekts- og kostnads føring. For driftstilskudd legges bruttoføring til grunn, ved at tilskuddet vises som inntekt mot den inntektsposten tilskuddet relateres til og ikke som en kostnads-reduksjon. Et investeringstilskudd går til fratrekk i eiendelens anskaffelseskost og periodiseres som en korreksjonspost til avskrivningene i takt med avskrivningsperioden for tilskuddet. Mva-kompensasjon på investeringer Ny regnskapsføring innføres gradvis fra 2010-2013. En andel av inntektsført kompensasjon fra investeringer skal overføres til investeringsregnskapet. For 2011: 40 % Dette skal inngå som finansiering i foretakets investeringsregnskap. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Pensjonskostnader Kostnader i forbindelse med opptjening av pensjonsrettigheter klassifiseres som personalkostnader i regnskapet. Utgangspunktet for beregning av pensjonskostnader er lineær fordeling av pensjonsopptjeningen mot sannsynlig akkumulert forpliktelse ved pensjonerings- tidspunktet. Kostnaden beregnes ut fra årets påløpte pensjonsrettigheter fratrukket avkastning på midler avsatt til dekning av pensjoner. Når samlede pensjonsmidler overstiger beregnet pensjonsforpliktelse på balansetidspunktet, klassifiseres nettoverdien som eiendel i balansen dersom det er sannsynlig at denne overfinansieringen kan benyttes mot fremtidige forpliktelser. Når pensjonsforpliktelsen overstiger pensjonsmidlene, klassifiseres nettoforpliktelsen som gjeld i balansen. Pensjonsforpliktelsen beregnes som nåverdien av fremtidige, sannsynlige pensjons-utbetalinger. Beregningen bygger på aktuarmessige forutsetninger om levealder, lønnsvekst, førtidspensjonering og andre endringer blant pensjonsberettigede. Skatt Skatt beregnes ikke, siden foretaket ikke er skattepliktig. 18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

446 Private eiere ÅRSBERETNING 2011 DRAMMEN EIENDOM KF Drammen Eiendom KF Boligutleie - En viktig velferdstjeneste 5 29 91 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Borettslag tilsluttet NBBO Boligmassen fordelt på anvendelse 886 66 Servicebolig Spesialbolig Omsorgsbolig Utleiebolig 90 83 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Boligmassen fordelt på størrelse 721 234 100 20 9 43 Drammen Eiendom forvalter 1125 boliger Hybel 1 rom 2 rom 3 rom 4 rom 5 rom 31

Grafisk utforming og trykk: Grafisk senter Drammen kommune www.drammen.kommune.no Drammen Eiendom KF Besøksadresse: Ilebergveien 21, 3011 Drammen Postadresse: Postboks 450 Brakerøya, 3002 Drammen Telefon: 32 20 30 00 Telefaks: 32 20 30 19 www.dekf.no