REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL REGULERINGSPLAN 01 JOA NÆRINGSOMRÅDE UTVIDELSE SØR DETALJREGULERING I medhold av 12-7 og 12-12 i plan- og bygningsloven av 27.06.2008 nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte xx.xx.xxxx som sak xxxx/xx. Dato: 25.09.2013 Ole Ueland ordfører 1.0 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for utvidelse av Joa næringsområde mot sør. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Industri
2.0 FELLESBESTEMMELSER OG REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen 1. Veg-1 i plan 0405 skal være ferdig opparbeidet iht. kommunalteknisk norm før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Eksisterende adkomster til felt I-2 og I-4 (med unntak av adkomsten som er regulert i plan 0405) skal stenges og feltene skal tilknyttes ny adkomstveg. Med utvidelse av 2. Fortau o_f1, o_f2, o_f3 og gang- og sykkelsti o_g/s1 I plan 0405 skal være ferdig opparbeidet iht. kommunalteknisk norm før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir total BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 2680 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I4 i plan 3. Det må etableres voll langs felt I-2, I-3 og I-4 i plan 0405 før det kan gis brukstillatelse for nye bygg innenfor næringsområdet. Vollen skal sikre området mot flom/havnivåstigning og hindre innsyn til næringsområdet. Vollens topp må etableres på kote +3,0 og avsluttes naturlig når den treffer terreng med samme kotehøyde. Langs turveien som går langs Hafrsfjord må vollen ha en minimumshøyde på 1,2 m. Det må utarbeides tekniske planer for vollen, som minimum viser endelig plassering, utforming og utstrekning. Planene skal godkjennes av relevante myndigheter. 4. Før det gis brukstillatelse for nye bygg innenfor planområdet, skal nødvendige støyskjermingstiltak være etablert for eksisterende boliger. 5. Friområdet o_f1 i plan 0405 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med utvidelse av 6. Vegetasjonsbelte lags Joavegen skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med utvidelse av 2.2 Krav til søknad om tillatelse til tiltak 1. Ved byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan som viser hele delfeltet. Situasjonsplanen skal vise avkjørsler, parkering, terrengbehandling, gjerder over 1,5 meter, beplantning, plassering av søppeloppbevaring og innretninger som er søknadspliktige etter plan og bygningslovens forskrifter. Det skal også vises plan for evt. ubebygd del av delfelt. 2. Plassering, høyde og utforming av innhegning skal godkjennes av kommunen. 3. Det skal utarbeides en vurdering som kartlegger ev. risikofaktorer for bedrifter innenfor egen eiendom og i forhold til naboer, eksempelvis som følge av tidligere forurensning eller radon i grunnen. Eventuelle tiltak for å fjerne eller redusere faren skal beskrives.
4. Ved byggesøknad må det vises planer for hvordan Sømmevågen hensyntas i utbyggingsfasen for å hindre avrenning ut i Vågen. 5. Ved byggesøknad skal det utarbeides støyrapport for den aktuelle bedriften. Støy skal dokumenteres for den enkelte virksomhet og for samlet effekt av virksomhetene. Støybidrag fra fly- og vegtrafikk skal inngå i beregningene. Det skal redegjøres for utforming av eventuelle støyskjermingstiltak og disse skal være etablert før brukstillatelse kan gis. 6. Ved byggesøknad skal det utarbeides renovasjonsteknisk plan som viser areal for oppstilling av avfallscontainere og adkomst for tømmebil. 7. Alle søknader om byggetillatelse etter Plan- og bygningsloven for nye bygninger og anlegg innenfor planområdet, skal sendes Avinor for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknaden må det følge konkrete fasadetegninger, tegninger av tak, materialvalg, plassering og fasaderetning. Tiltakshaver må videre lage en beskrivelse av byggeprosessen herunder bruk av kraner. Kommunen kan ikke gi byggetillatelse/rammetillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for bygningene/anleggene og byggeprosessen. 8. Sammen med byggesøknad skal det foreligge dokumentasjon om at bygninger tilfredsstiller krav til energiklasse B. 9. Ved søknad om byggetillatelse for kontorareal skal det foreligge dokumentasjon om at kontorarealet er knyttet til industri interne behov i planområdet. 10. Sammen med søknad om byggetillatelse for utvidelse av næringsområdet skal det foreligge grøntplan. Planen skal utarbeides iht. gjeldende normer av fagkyndige og godkjennes av Park- og grøntseksjonen i kommunen. I planen redegjøres det nærmere for: a) Utforming av friområde o_f1 i plan 0405 b) Utforming av vegetasjonsbelte langs Joavegen c) Utforming av voll langs turvei Hafrsfjord 2.3 Funksjons- og kvalitetskrav Det stilles høye krav til arkitektonisk utforming og materialbruk på bebyggelse som grenser opp mote rampe for Solasplitten Området kan nyttes til lettere industriell virksomhet som ikke medfører luktulemper eler forurensning som overskrider anbefalte grenser i gjeldende retningslinjer og normer. 2.4 Krav til miljøkvalitet - energi Alle nye bygg skal tilfredsstille krav til energiklasse B. 2.5 Parkering All parkering skal skje på egen tomt eller i felles anlegg. Det tillates 0,5 parkeringsplasser per. 100 m 2 BRA. Minst 5 prosent av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede, på plasser som ligger nær hoved- og personalinnganger. 2.6 Sykkelparkering For nye tiltak i området skal det etableres parkeringsplasser for sykkel på egen tomt, med trygg adkomst til tilliggende gang-/sykkelvei og sentralt plassering i forhold til personalinnganger. Det stilles krav om at det opparbeides p-plasser for sykkel for minimum
40 prosent av de ansatte innenfor hvert tiltak. Minst halv part av plassene skal være overdekket. 2.7 Universell utforming Alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille krav til universell utforming. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse. 2.8 Støy Retningslinjer T-1442 og NS 8175 leges til grunn for tiltaket i området. Ved byggesøknad skal det utarbeides støyrapport for den aktuelle bedriften. Støy skal dokumenteres for den enkelte virksomhet og for samlet effekt av virksomhetene. Støybidrag fra fly- og vegtrafikk skal inngå i beregningene. Flystøysonekart for lufthav, rapport SINTEF A23013, datert 18.06.2012 eller enhver til gjeldende kart legges til grunn for flystøynivå i planområde. Fasadetiltak og lokale skjermer: For boligeiere som får et støynivå som overskrider de anbefalte støygrensene, skal det gis tilbud om lokal skjerm og/eller fasadetiltak. Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares i et samarbeid med den aktuelle grunneier. Ved skjerming av uteplass skal det tilstrebes at eksisterende opparbeidet uteplass blir skjermet for å sikre gode kvaliteter for uteopphold. Skjermet uteplass skal ikke være mindre enn 25 m 2. Størrelsen på skjermet uteplass skal avgjøres ut fra lokal stedstilpasning i samråd med aktuelle grunneiere og kommunen. 2.9 Renovasjon Det skal velges løsninger i tråd med kommunalteknisk avfallsnorm og estetikk. Utstyr skal skjermes på en estetisk tilfredsstillende måte og i størst mulig grad inngå som en del av bygget. 2.10 Overvann og utslipp I utbyggingsfasen må det tas hensyn til Sømmevågen og hindre avrenning ut i vågen. Det må ikke føres oljeholdig overvann fra området ut i vågen. 2.11 Brannvanndekning Det må legges opp til brannuttak på internt ledningsnett. Utbygger står ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvanndekning ved byggesøknad. 2.12 Eksisterende virksomheter Reguleringsplanen har som målsetning å legge til rette for utvikling av Joa næringsområde som et industriområde, legge til rette for konsentrert arealutvikling, ny adkomst og rammer for videre utvikling. 2.13 Bruk av kran under byggearbeidene Dersom det skal brukes tårnkran under byggearbeidene, må det analyseres nærmere av Avinor. Mobilkran har vesentlig mindre horisontal utstrekning enn en tårnkran og gir normalt langt mindre påvirkning på navigasjonsanleggene. Det kan komme krav fra Avinor om bruk av mobilkran i stedet for tårnkran.
2.14 Belysning ved Stavanger lufthavn Sola Avinor skal høres i forbindelse med søknad om tiltak som endrer lyssettingen rundt lufthavnen og som kan ha innvirkning på sikkerheten for lufttrafikken. 3.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 1.ledd) 3.1 Område for industri Områdene reguleres til industri. Det tillates at det etableres kontorvirksomheter og lager som har tilknytting til industrivirksomhetene i området. Parkering skal ikke regnes med i bruksarealet. På den enkelte byggetomt skal det, hvor den grenser opp mot hovedveger og gang- og sykkelveger opparbeides et 1 m bredt grøntareal. Lagring skal skjermes med innhegning eller foregå innendørs. Skjemmende tekniske anlegg skal skjermes av bygningsdeler eller innhegning som harmonerer med bygningen ellers. Nye bygninger må etableres på minimum kote + 3,0 på grunn av fare for flom og havstigning. Felt I-1: BRA 1 900 m 2 av disse kan 35 % disponeres til kontor som er tilknytet til industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Det tillates ingen form for bebyggelse i en høyde over 26 moh., jf. høyderestriksjoner fra Avinor. 3.2 Minimumsutnyttelse Ved etablering av nye virksomheter i planområdet skal minimum arealutnyttelse være på 65 % av maks BRA for hvert felt. Nye bygg for eksisterende virksomheter skal ivareta langsiktig målsetning om effektiv arealbruk (mht. utforming, størrelse og plassering av bygg). 4.0 HENSYNSSONER (PBL. 12-6) 4.1 Andre sikringssoner høyderestriksjon omkring Stavanger lufthavn Sola. Innenfor hele planområdet gjelder de høyderestriksjoner som er angitt med koter på restriksjonsplanen, Avinors tegning ENZV-P-08 datert 12.03.10, vedlegg 1. For områder beliggende mellom de viste koter, skal høyde-restriksjonen beregnes gjennom interpolasjon. Innenfor restriksjonsområdet kan det ikke etableres hinder (bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger) som overstiger høyderestriksjonene som angitt på restriksjonsplanen. Vegetasjon skal holdes under hinderflatene, og nødvendig fjerning av vegetasjon vil bli gjennomført av Avinor.