Forslag til detaljregulering iht. pbl 12-3 eller PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for en del av gnr.54/bnr.216 Løkenskogen Nygård Nordre, Felt B5, B6 og B7 Plan-ID: 20150007 Dato: 15.07.2016 1
Revideringer i perioden før første gangs behandling av plandokumentene. Planbeskrivelsen innsendt første gang dato: Dato: Revidering består av: Utført av: 2
Innhold 1. Sammendrag... 4 2. Innledning... 4 2.1 Bakgrunn... 4 2.2 Beliggenhet... 4 2.3 Forholdet til forskrift om konsekvensutredning... 5 2.4 Utbyggingsavtaler... 5 3. Planprosessen... 5 4. Planstatus og rammebetingelser... 5 4.1 Kommuneplan... 5 4.2 Gjeldende reguleringsplaner... 5 4.3 Andre kommunale planer... 6 4.4 Fylkesplan... 6 4.5 Statlige bestemmelser og føringer... 6 5. Beskrivelse av planområdet... 7 5.1 Avgrensing og størrelse... 7 5.2 Eiendomsforhold... 7 5.3 Arealbruk... 8 5.4 Bebyggelse og anlegg... 8 5.5 Kulturminner og historiske anlegg... 8 5.6 Landskap og naturforhold... 8 5.7 Rekreasjon og Barns interesser... 8 5.8 Grunnforhold... 8 5.9 Trafikale forhold... 8 5.10 MILJØFORHOLD... 9 5.11 Teknisk infrastruktur... 9 5.12 Landbruk... 9 5.13 Nærområdet... 9 6. Planforutsetninger... 10 7. Beskrivelse av planforslaget... 10 7.1 Planlagt arealbruk... 10 7.2 FELT B5... 10 7.3 FELT B6... 13 7.4 FELT B7... 13 7.5 Tilknytning til teknisk infrastruktur... 15 7.6 Avfallshenting og varelevering... 15 7.7 Rekkefølgebestemmelser... 15 8. Konsekvensutredning... 15 9. Virkninger av planforslaget... 15 9.1 Overordnete planer... 15 9.2 Stedets karakter landskap, byform og estetikk... 15 9.3 Kulturminner og kulturmiljø... 16 9.4 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 16 9.5 Rekreasjon, friluftsliv og barns interesser... 16 9.6 Uteoppholdsarealer i og omkring planområdet... 16 9.7 Sosial infrastruktur (Skole, barnehage, bo- / pleietilbud)... 16 9.8 Universell utforming og tilgjengelighet... 16 9.9 ROS... 16 9.10 Landbruk... 16 9.11 Teknisk infrastruktur... 17 9.12 Konsekvenser for næringsinteresser... 17 3
9.13 Virkninger av planforslaget for berørte eiendommer... 17 10. Vedlegg... 17 1. SAMMENDRAG Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for utbygging i områdene B5, B6, B7 i områdereguleringsplanen for Løkenskogen, 54/216 og Nygård N, 54/10 mfl og sikre gode og tilgjengelige uteoppholdsarealer med tilstrekkelige lekearealer. Uteområdene er planlagt med tanke på gode interne forbindelser. Det skal også etableres nødvendige adkomster og areal for parkering av biler. Planen er utarbeidet på grunnlag av skisseprosjekter for utnyttelsen av de enkelte områder. 2. INNLEDNING 2.1 BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av Arkama as som forslagsstiller, på vegne av Løkenskogen Utvikling AS som grunneier/utbygger/oppdragsgiver. Forslaget baserer seg på føringene gitt i Områderegulering for Løkenskogen, 54/216 og Nygård N, 54/10 mfl med noen justeringer og tilpasninger. 2.2 BELIGGENHET Planområdet ligger vest for Katralveien, mellom jernbanen i nord og E18 i syd. Figur 2.2 Planområdets beliggenhet 4
2.3 FORHOLDET TIL FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING Konsekvensutredning er gjennomført for Områdereguleringen. Denne planen baserer seg på de vurderinger som fremgår av denne. Forskrift om konsekvensutredninger spesifiserer at detaljreguleringsplaner som er i tråd med overordnede planer (herunder områdereguleringer) ikke behøver konsekvensutredning. 2.4 UTBYGGINGSAVTALER Det foreligger en utbyggingsavtale for boligområdet Løkenskogen og Nygård Nordre i Askim. 3. PLANPROSESSEN Oppstartmøte er avholdt. Varsling av oppstart kunngjort dato 15.10.2015. Frist for innspill/uttalelser dato 20.11.2015. Det er mottatt 6 forhåndsuttalelser. Sammendrag med kommentarer i vedlegg 1. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 KOMMUNEPLAN I kommuneplanens arealdel for 2008-2019 er planområdet avsatt til boligbebyggelse. Figur 4.1 Utsnitt av kommuneplanen 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Områderegulering etter PBL 12-2 for Løkenskogen og Nygård Nordre, 54/216 og 54/10 m.fl., PlanID 20100006. 5
Området er regulert til: Boligbebyggelse med uteoppholdsareal Vei, fortau, gang og sykkelvei Turvei og friområde Landbruksformål Hensynssoner som sikringssone frisikt, faresone høyspenningsanlegg og ras- og skredfare Ny plan er en detaljreguleringsplan iht krav i gjeldende områdereguleringsplan Figur 4.2 Planens avgrensing satt inn i områdereguleringen 4.3 ANDRE KOMMUNALE PLANER 4.4 FYLKESPLAN Fylkesplan for Østfold Østfold mot 2050 er lagt til grunn for planarbeidet. Denne stiller krav til effektiv utnyttelse av nye utbyggingsområder, klimatilpasning, etsetikkhensyn, gode og varierte leke- og uteoppholdsarealer, tilgjengelighet til nærturområder og krav til universell utforming. 4.5 STATLIGE BESTEMMELSER OG FØRINGER Følgende rikspolitiske retningslinjer ansees som relevante for planarbeidet: 6
Statlig planretningslinje 26.09.2014 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Rundskriv T-2/2008) Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (Veileder T-1442/2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (Veileder T-1520) 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 5.1 AVGRENSNING OG STØRRELSE Planbegrensningen følger formålsgrensene som begrenser område B5, B6 og B7 og mellomliggende veier og fortau i områdereguleringen. Figur 5.1 Plankartet 5.2 EIENDOMSFORHOLD Gårds- og bruksnummer Adresse Areal 7
54/216 Løkenskogen 33850 m2 54/231 Nygård Nordre 237 m2 5.3 AREALBRUK Opprinnelig arealbruk i området var landbruksområder med skogareal og noe jordbruksareal. 5.4 BEBYGGELSE OG ANLEGG Øst for Katralveien er det et boligområde bestående av eldre ene- og tomannsboliger. Sør for dette ligger Risengfeltet, et felt bestående av en blanding av rekkehus i en til to etasjer og eneboliger. Nord og vest for planområdet er det regulert ny bebyggelse bestående av eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. Syd for planområdet er det landbruksområde og noen eneboliger. 5.5 KULTURMINNER OG HISTORISKE ANLEGG Det er ikke funnet automatisk fredete kulturmidler i konflikt med planområdet. Arkeologiske undersøkelser ble gjennomført i forbindelse med utarbeidelse av områdereguleringsplanen. 5.6 LANDSKAP OG NATURFORHOLD Planområdet er forholdvis flatt, noe fallende mot vest. På B7 er det en relativt tydelig kolle på det høyeste punktet i området. Vegetasjonen består i hovedsak av relativ lav og tett bjørkeskog, som et resultat av tidligere hogst i området. Noen enkeltstående furutrær finnes innimellom. Langs Vammalinja er det et markert belte med store og gamle bjørketrær. Med svakt hellende terreng mot vest ligger det til rette for gode solforhold i området. 5.7 REKREASJON OG BARNS INTERESSER I kommunens grønne kartlegging har området, som skal bebygges, mindre rekreasjonsverdi i form av registrerte stier og turterreng. 5.8 GRUNNFORHOLD Grunnforholdene betegnes som rimelig gode for aktuell utbygging i området. Det er varierende dybder til fjell, men også synlig fjell på flere steder. 5.9 TRAFIKALE FORHOLD Kjøreatkomst til området fra Katralveien. Turstien langs Vammalinja fungerer som gang- og sykkelvei og inngår i en sammenhengende gang- og sykkelveiforbindelse til Askim sentrum og Moen skole. Trafikktelling fra 2001 viser en ÅDT på 1500 kjøretøyer på Katralveien forbi planområdet. På bakgrunn av utbyggingen er det beregnet en økning fra 2001 til 2010 på 1740 turer pr døgn, 8
totalt ÅDT på 3240. Med årlig trafikkvekst på 1,5% er det beregnet ÅDT på 3760 i 2020. Farstegrensen er 50 km/t. Det er ikke noe busstilbud på strekningen i dag, Gangavstand til nærmeste stoppested på jernbanen (Askim stasjon) er ca 1,7 km. 5.10 MILJØFORHOLD Deler av område B5 vil bli utsatt for støy fra Katralveien over gjeldende grenseverdier iht vedlagte «Støyvurdering Løken Askim av 04.01.2016». Avbøtende tiltak må gjøres for å dempe støy i deler av uteoppholdsarealene og på balkonger nærmest Katralveien. Det finnes ingen luftforurensingskilder med signifikant innvirkning på planområdet, og planområdet inneholder ingen luftforurensningskilder. 5.11 TEKNISK INFRASTRUKTUR Teknisk infrastruktur er et eget prosjekt som er gitt igangsettingstillatelse og er under utarbeidelse. 5.12 LANDBRUK Det er ikke dyrka eller dyrkbar mark i planområdet. 5.13 NÆROMRÅDET Nærmeste barnehage er ved Askim Næringspark, ca 1,5 km fra området. Moen skole ligger ca 1 km vest for planområdet, og det vil bli etablert gang- og sykkelvei som kobler seg på eksisterende frem til skolen. Løken ungdomsskole ligger ca 1 km fra området. Delvis gang- og sykkelvei frem til skolen. 9
6. PLANFORUTSETNINGER Planområdet er avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplanens arealdel for 2008-2019. Iht denne kreves det en høy arealutnytting med ulike boligtyper: eneboliger, rekkehus, boligblokker og annen konsentrert bebyggelse ved utbygging i nye boligområder. Vurdering av naturforhold og landskap, goeteknikk, infrastruktur og støy er gjennomført i arbeidet med områdereguleringen, og denne detaljreguleringsplanen legger baserer seg på områdereguleringsplanen. 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget omfatter område B5, B6 og B7 og mellomliggende samferdselsanlegg. Innenfor hvert område er det også regulert felles uteoppholdsarealer og felles parkeringsplasser/anlegg. 7.1 PLANLAGT AREALBRUK Bebyggelse og anlegg B5 Blokkbebyggelse ca.5800m2 SOSI 1113 B6 Konsentrert småhusbebyggelse ca.8840m2 SOSI 1112 B7 Blokkbebyggelse ca.4200m2 SOSI 1113 E1 Energianlegg/trafo ca.30m2 SOSI 1510 R1- R4 Renovasjon ca.320m2 SOSI 1550 F1-F5 Uteoppholdsarealer ca.6230m2 SOSI 1600 o_v1, o_v3 og ov7 Vegareal ca.2850m2 SOSI 2010 S1-S4 Gang-/sykkelveier ca.510m2 SOSI 2015 AV1-AV8 Annen veggrunn/grøntareal ca.1670m1 SOSI 2019 FP1 FP5 Felles parkering ca.3250m2 SOSI 2080 7.2 FELT B5 Felt B5 foreslås regulert til blokkbebyggelse med stor variasjon i størrelse og type leiligheter. Bebyggelsen består av 3 blokker med lengderetning øst-vest. Blokkene benevnes med blokk A, B og C. Arealene innenfor felt B5 foreslås regulert til byggeområde blokkbebyggelse, uteoppholdsareal, parkering og renovasjon. Byggeområdene er delt inn i feltene B5a og B5b. Blokk A og B ligger innenfor felt B5a og Blokk C ligger i felt B5b. Blokkene på B5a har fått en form og plassering som har til hensikt å ta vare på den relativt markerte kollen i området. Disse bygningene er foreslått med leiligheter i 5 etasjer + p-kjeller. Blokken på B5b har leiligheter i 4 etasjer + p-kjeller og ligger ytterligere en etasje lavere pga terrengfallet. Alle 3 blokker trapper seg ned mot vest. BYGGEHØYDE I områdereguleringen er maks gesimshøyde satt til 12m uten kotesetting. I tilhørende illustrasjonsplan er antall etasjer satt til 4. Det foreslås at de 2 sydligste blokkene kan bygges med 5 etasjer og kotesatt. Blokken lengst nord er kotesatt slik at det gir rom for 4 etasjer, men der 1 etasje ligger en etasje lavere enn de to andre. Det betyr at denne blokken blir 2 10
etasjer lavere. Hensikten er å trappe seg ned mot den lave bebyggelsen i nord (Tusendørshuset). Blokk C er forutsatt med 1.etg på kote 142. Det er beregnet 3,2m høyde pr etasje, som gir 12,8m for 4 etasjer. I tillegg må det tas høyde for isolering, fall og noe gesims, ca 1m. Sum høyde 13,8m sammenliknet med områdereguleringens 12m for 4 etasjer. Etter vår vurdering er ikke høyder i områdereguleringen realistiske. 3,0m pr etasje er lavt og det er ikke tatt høyde for isolering, fall, etc. I detaljreguleringen er det lagt til 0,3m for usikkerhet i forhold til eksakte koter for plassering av bygg. Blokk A og B er forutsatt med kote på 1.etg 3,2 m høyere enn Blokk C pga terrengfallet i området. Med 5 etasjer blir regulert kote totalt 6,4 m høyere enn Blokk C. Fasade på Blokk A mot vei o-v1 blir varierende fra ca 17,0m på det høyeste til ca 4,0 m på det laveste. Vi har foreslått å bygge Blokk A og B opp til 5 etasjer med en avtrapping mot vest som terrasserte bygninger i stedet for 4 etasjer i hele bygningens lengde. Dette gir større grad av åpenhet i rommet mellom bygningene enn med 4 etasjer i hele bygningenes lengde. 5 etasjen utgjør ca halvparten av byggenes fotavtrykk. Dette prinsippet er også foreslått for Blokk C, som er kun i 4 etasjer. Dette vil være positivt for nærmeste nabo mot nord, Tusendørshuset. Det er i alt 81 stk leiligheter fordelt på 29 stk 2-roms, 26 stk 3-roms, 23 stk 4-roms og 3 stk 5- roms. Alle leiligheter kan nåes fra terreng eller med heis og oppfylle krav til tilgjengelig bolig. UTNYTTINGSGRAD Tillatt bruksareal (BRA) er benyttet i stedet for %BYA. Bakgrunnen for dette er at uteoppholdsareal er skilt ut som eget formål og at %BYA ikke er egnet som regulering av bebyggelsens størrelse i dette området. For å kunne sammenlikne utnyttelsen i denne planen med områdereguleringen har vi gjort følgende utregning: Bebygget areal utgjør ca 3600 m2. På illustrasjonen til områdereguleringen er bebygget areal ca 3400 m2 inkl 36 p-plasser på terreng. I følge områdereguleringen kan 2992 m2 av felt B5 bebygges i 4 etg, dvs et bruttoareal på 11996 m2. Dette ville gi et bruksareal på ca 11400 m2. I planforslaget foreslås tillatt 9700 m2 (B5a) og 2800 m2 (B5b), dvs 12500 m2 bruksareal i felt B5 totalt, en økning på ca 10%. Dette viser at den totale bygningsmassen i planforslaget avviker lite fra den rammen som er satt i områdereguleringen. I planforslaget foreslås en annen fordeling av bruksarealet, med 5 etg for deler av bebyggelsen og nedtrapping mot vest. UTEOPPHOLDSAREAL Størrelse og plassering av areal I planforslaget er kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) er 50 m2/leil = 4050 m2 hvorav minst 50% skal ligge på terreng. Det foreslås at kravet til uteoppholdsarealer dekkes delvis ved felles og private uteoppholdsarealer på terreng og private arealer på balkong. I områdereguleringen er det forutsatt at alt påkrevd uteoppholdsareal (MUA) skal ligge på terreng. Foreliggende planforslag gir imidlertid noen flere boenheter enn antatt i områdereguleringen, 81 boenheter i planforslaget mot 72 i områdereguleringen. I illustrasjonsplanen som var lagt til grunn for områdereguleringen var det avsatt svært knappe arealer til parkering på terreng. I planforslaget dekkes deler av påkrevd parkering på terreng. Dette gir bedre løsning for gjesteparkering. Totalt sett gjør dette at det er mindre tilgjengelig areal på terreng til uteopphold. Samtidig gir utbyggingsformen med terrassert bebyggelse gode og solfylte uteoppholdsarealer på balkong. Boenheter i den terrasserte delen av bebyggelsen vil få balkonger på ca 40 m2. De mindre leilighetene mot nord vil få balkonger på ca 9 m2. Dette gjelder 23 av 81 leiligheter. Forslagsstiller mener at uteoppholdsarealer på balkong kompenserer for det reduserte arealet på terreng. 11
UTEOPPHOLDSAREAL - Solforhold Felles uteoppholdsareal ligger mellom blokkene og åpner seg mot øst og vest og utgjør 2610 m2. Sol- og skyggeanalyse viser at deler av F1 og F2 ligger i skygge første del av dagen, men at det meste av arealene har gode solforhold på ettermiddag. Se sol- og skyggeanalyser i vedlegg 5. De regulerte felles uteoppholdsarealene vurderes å tilfredsstille kravet om sol på 50% av arealet kl. 15.00 ved jevndøgn. Innenfor F1 og F2 skal det opparbeides lekeareal tilsvarende 5 m2/boenhet. Lekeareal skal i henhold til planens bestemmelser/plankart plasseres på de mest solfylte delen av arealene. Totalt lekeareal vil bli ca 410 m2. Vedlagte illustrasjonsplan og sol-skyggestudie viser at det er plass til dette arealet innenfor F1 og F2. Privat uteopphold på balkonger/terrasser utgjør ca.1600 m2. Private balkonger/terrasser vil få gode solforhold jfr. sol- og skyggeanalyse. Analysen viser også at det er såpass stor avstand til bebyggelsen på østsiden av Katralveien at solforholdene i begrenset grad forverres på de tider av året/døgnet som legges til grunn. UTEOPPHOLDSAREAL Sammenheng og helhet Arealene har en plassering og utforming som gjør at de knytter seg til andre utearealer på B6 og danner sammenhengende grøntdrag i området. Uteoppholdsområde F2 består delvis av en eksisterende kolle som søkes bevart i størst mulig grad ved at resterende areal tilpasser seg denne. Trær som søkes bevart fremgår av planen. F1 vil bli noe mer parkmessig bearbeidet. Lekearealer skal fungere som nærlekeplass for de minste barna og utformes i forhold til det. ADKOMST Felt B5 skal i følge områdereguleringen ha adkomst fra vei o_v1. I planforslaget legges hoved adkomst til feltet i samsvar med dette. Terrengforhold og avstand fra vei o_v1 til Blokk C gjør at det er foreslått adkomst fra o_v3 til Blokk C. For Blokk B åpner planforslaget for 2 alternative løsninger for adkomst til p-kjeller. Ett alternativ er at p-kjeller utgjør avtrykket under blokkene. Da må Blokk B ha adkomst fra o_v3 som følge av terrengforhold. Et annet alternativ er at det etableres p-kjeller også under FP2. Da vil det bli en felles adkomst til p- kjeller fra o_v1. Adkomst fra o_v3 til Blokk B fører til at uteoppholdsareal splittes. Adkomst fra o_v1 er best i så måte, men forslagsstiller ønsker at planen skal gi mulighet for begge alternativer. Det beregnes 1 p-plasser pr 2-roms leilighet, 1,5 plass pr 3-4-roms leilighet og 2 plasser per 5-roms leilighet. Av disse skal det være 1 plass pr leilighet i p-kjeller. Renovasjon er planlagt løst i felles anlegg i område R1 og R2. Det etableres bygg som skjermer avfallsbeholdere eller en løsning med nedgravde beholdere. Avstand fra utgang blokker til avfallsbeholder blir ca 30-70m. 12
7.3 FELT B6 Felt B6 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. Bebyggelsen består av 3 rekker i nord-sydgående retning. 2 av rekkene har atkomst og parkering mot øst, altså motsatt side av ønsket uteopphold. Dette har resultert i en type bolig med hovedoppholdsrom, soverom og bad i 1.etg, dvs som tilgjengelig bolig. 2 soverom, bad og oppholdsrom også i 2.etg. En annen type bolig har atkomst og parkering fra vest, på samme side som ønsket opphold. Denne har derfor fått oppholdsrom i 2.etg med stor balkong mot vest. Denne varianten utgjør 9 stk enheter av totalt 31 stk. Alle rekkehusene tenkes med en opsjon på et trapperom som føres opp på tak og en takterrasse. Et ujevnt fordelt antall opsjoner vil kunne gi en spennende variasjon i volumene. Det er lite sannsynlig at alle vil velge den løsningen. % Bya er satt til 45%. Avviket fra områdereguleringsplanen skyldes at vei internt i området og uteoppholdsareal har fått eget formål. Antall boenheter og størrelse på disse er som på illustrasjonstegning til områdereguleringen. Felles uteoppholdsareal får gode sol-og lysforhold og utgjør ca 1260 m2. Arealene blir en del av sammenhengende grøntdrag fra B5. Lekeplass for de minste oppfylles på egen tomt. Felles lekeområder tilpasses litt større barn. Atkomst til hver boenhet direkte fra o_v3 og o_v7. 2 p-plasser pr boenhet, hvorav 1 under tak. Renovasjon løses ved hver boenhet som integrert del av uteboder. 7.4 FELT B7 Felt B7 er foreslått regulert til blokkbebyggelse med mindre blokker enn i B5. Blokkene fremstår som punkthus med forskjøvet plassering, som åpner for varierende uterom mellom. Det er god variasjon i størrelse og type leiligheter. Bebyggelsen består av 4 blokker med 4 etasjer. En av blokkene har kjeller med plass til noe parkering og boder. Det er i alt 48 leiligheter fordelt på 16 stk 2-roms og 32 stk 3-roms. Alle leiligheter kan nåes fra terreng eller med heis og er tenkt som tilgjengelige boliger. BYGGEHØYDE I områdereguleringen er maks gesimshøyde satt til 9m uten kotesetting. I tilhørende illustrasjonsplan er antall etasjer satt til 3. Vi foreslår en bebyggelse med 4 etasjer, der den øverste er noe tilbaketrukket. Maks gesimshøyder er kotesatt på plankartet. Den ekstra etasjen vil ha liten betydning for skyggevirkning for nabobebyggelse, mens det til gjengjeld vil virke mer åpnet mellom husene enn slik det fremgår av illustrasjonstegning til områdereguleringen. Det er beregnet 3,2 m høyde pr etasje, som gir 12,8 m for 4 etasjer. I tillegg må det tas høyde for isolering, fall og noe gesims, ca 1,0m. Sum høyde 13,8 m sammenliknet med områdereguleringens 12 m for 4 etasjer. Etter vår vurdering er ikke høyder i områdereguleringen realistiske. 3,0 m pr etasje er lavt og det er ikke tatt høyde for isolering, fall, etc. I detaljreguleringen er det lagt til 0,3 m for usikkerhet i forhold til eksakte koter for plassering av bygg. UTNYTTELSESGRAD For å kunne sammenlikne utnyttelsen i denne planen med områdereguleringen har vi gjort følgende utregning: Bebygget areal i planforslaget utgjør ca 2900 m2. Her inngår også carporter på terreng. % Bya i planforslaget basert på hele B7 er ca 33,5, dvs 3,5 % over tillatt 13
bebygd areal som er fastsatt i områdereguleringen. Man har valgt å legge hovedtyngden av parkering på terreng, og det gir noe høyere utnyttelse. Når man har valgt %BYA=45% i de regulerte byggeområdene så skyldes dette at parkering og uteoppholdsareal har fått eget formål og at %BYA skal regnes av resterende boligformål. UTEOPPHOLDSAREAL Kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) er 50 m2/leil = 2400 m2. Regulert felles uteoppholdsareal er 2360 m2. Kravet til uteoppholdsareal oppfylles i regulert felles uteoppholdsareal (F2) og den del av utbyggingsområdet (B7) som ikke blir bebygget. Privat uteopphold på balkonger/terrasser utgjør ca 700 m2. Ca 13 m2 på de minste balkongene opp til ca 40m2 på de største. Alle balkonger vender mot syd eller vest. Innbyrdes plassering av blokkene gir gode og varierte uterom med gode solforhold. Lekearealer skal fungere som nærlekeplass for de minste barna og utformes i forhold til det. Sol-skyggestudie viser at kravet til sol oppfylles med god margin. ADKOMST Parkeringsområder er lagt i hver ende og mot adkomstvei for å bidra til minst mulig biltrafikk i området. Adkomst til 3 stk felles p-plasser direkte fra adkomstvei o_v1. Det beregnes 1 p-plasser pr 2- roms leilighet og 1,5 plass pr 3-4-roms leilighet. Av disse skal det være 1 plass pr leilighet under tak. Det er tenkt noen p-plasser i u.etasje blokk G og resterende i carporter på FP1 Renovasjon er planlagt løst i felles anlegg i område R3 og R4. Det etableres bygg som skjermer avfallsbeholdere eller en løsning med nedgravde beholdere. AREALUTNYTTELSE Illustrasjonsplanen til områdereguleringen viser en miks av mindre blokker og svalgangshus med til sammen 66 leiligheter på dette feltet. Til sammenlikning er det i denne planen regulert 48 leiligheter. Det er et ønske om å kunne tilby andre typer leiligheter i B7 enn B5. Pris pr m2 skal være noe lavere uten at det går ut over kvaliteten. Det betyr fortrinnsvis parkering på terreng og i stedet en etasje høyere bygg. Sentrale trapperom i stedet for svalgang er mindre arealeffektivt, men en kvalitet for den enkelte leilighet og for arealet mellom husene. Sum totalt B5, B6 og B7 i illustrasjonen til områdereguleringen er 169 enheter (5,6 boliger/daa). Sum totalt B5, B6 og B7 i detaljreguleringen er 160 enheter (5,3 boliger/daa). Dette vil i liten grad påvirke kommuneplanens krav om 3 boliger pr daa for hele området. 14
7.5 TILKNYTNING TIL TEKNISK INFRASTRUKTUR Det foreligger godkjent prosjektert og utført teknisk infrastruktur som denne planen underordner seg og knytter seg til. 7.6 AVFALLSHENTING OG VARELEVERING For Område B5 og B7 er renovasjon er tenkt etablert i felle anlegg ir1 og R2. I B5 kan man nå heis i p-kjellere. I B7 vil det gangveier i området gjøres kjørbare med begrensninger. I B6 er det kjørbar atkomst til hver boenhet. 7.7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Omfatter krav til ferdigstillelse av infrastruktur og felles uteoppholdsarealer før det kan gis brukstillatelser. 8. KONSEKVENSUTREDNING Konsekvensutredning er gjennomført for Områdereguleringen. Denne planen baserer seg på de vurderinger som fremgår av denne. Forskrift om konsekvensutredninger spesifiserer at detaljreguleringsplaner som er i tråd med overordnede planer (herunder områdereguleringer) ikke behøver konsekvensutredning. 9. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNETE PLANER Denne planen baserer seg på bestemmelsene i Områdereguleringsplanen. I område B5 er det foreslått 5 etasjer på de 2 sydligste blokkene i stedet for 4 som i Områdereguleringsplanen. Den nordligste blokken (Blokk C) er derimot i 4 etasjer og ligger i tillegg en etasje lavere enn de andre. Bebyggelsen trapper seg altså ned mot «Tusendørshuset» i nord. Bebyggelsen er også terrasert slik at den stiger mot øst (Katralveien). Dette reduserer slagskyggen fra den nye bebyggelsen på uteoppholdsarealer og nabobebyggelse. På den måten er Område B5 forsøkt tilpasset omgivelsen på best mulig måte. 9.2 STEDETS KARAKTER LANDSKAP, BYFORM OG ESTETIKK Denne planen og resterende del av Områdereguleringsplanen utgjør et nytt utbyggingsområde der det tidligere har vært skog. Stedets karakter vil nødvendigvis gjennomgå en stor endring med ny bebyggelse, men det er sikret atkomst til grøntområder mot nord og vest med turveier og sammenhengende Uteoppholdsarealer. 15
9.3 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Planforslaget vil ikke ha negativ konsekvens for kulturminner og historiske anlegg. 9.4 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN I forbindelse med kommuneplanarbeidet er det vurdert konsekvenser i forhold til biologisk mangfold, viltinteresser og grønnstruktur og konkludert med at området kan tilrettelegges for boligutbygging. 9.5 REKREASJON, FRILUFTSLIV OG BARNS INTERESSER Det er tilrettelagt for gjennomgående kryssende grønnstruktur som binder sammen de ulike feltene med lekeplasser og turområder. Askim kommune v/barnerepresentant har vært involvert i arbeidet med Områdereguleringsplanen. Planforslaget vurderes til å ivareta barn og unges interesser på en god måte. 9.6 UTEOPPHOLDSAREALER I OG OMKRING PLANOMRÅDET Det skal etableres gangforbindelser i som binder uteoppholdsarealene innenfor planområdet med kvartalslekeplasser (f_l1 og f_l2) og gang- og sykkelveinettet i området. Konkret etableres det en gangvei som krysser planområdet fra Katralveien i Øst til kvartalslekeplasser og gangveier regulert i områdereguleringen, det etableres også fortau langs ny samleveg (o_v1) som knyttes til gangveinett som leder sørover (o_gs2) I uteoppholdsarealene til hvert felt er det også avsatt områder til lek, som skal opparbeides med dertil egnede møbler og lekeapparater. 9.7 SOSIAL INFRASTRUKTUR (SKOLE, BARNEHAGE, BO- / PLEIETILBUD) Nærmeste barnehage er ved Askim Næringspark, ca 1,5 km fra området. Det foreligger planer for barnehage i felt B1, som ligger innenfor denne områderegulering. Moen skole ligger ca 1 km vest for planområdet, og det vil bli etablert gang- og sykkelvei som kobler seg på eksisterende frem til skolen. Løken ungdomsskole ligger ca 1 km fra området. Delvis gang- og sykkelvei frem til skolen. 9.8 UNIVERSELL UTFORMING OG TILGJENGELIGHET I reguleringsbestemmelsene til Områdereguleringsplanen er det stilt krav til at minimum 20% av boligene i hele området skal være universelt utformet. Dette er tatt inn i bestemmelsene til denne planen. Kravet til tilgjengelighet er definert i gjeldende teknisk forskrift. 9.9 ROS Analysen ligger ved som eget vedlegg. 9.10 LANDBRUK Det er ikke dyrka eller dyrkbar mark i planområdet. 16
9.11 TEKNISK INFRASTRUKTUR Teknisk infrastruktur er et eget prosjekt som er gitt igangsettingstillatelse og er under utarbeidelse. 9.12 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Planen har ingen direkte konsekvenser for næringsinteresser i området. 9.13 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET FOR BERØRTE EIENDOMMER I anleggsfasen må man forvente at trafikk og støy vil oppfattes som negativt for nærmeste beboere langs Katralveien. 10. VEDLEGG Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Kort sammendrag av innspillene og redegjørelse for hvordan disse er vektlagt i planforslaget. ROS-analyse Støyrapport Illustrasjonsplan Sol-skyggestudie Illustrasjoner 17