NOTAT NAUSTDAL KOMMUNE RÅDMANNEN Dok. ref. Dato: AK/10/483-174/K1-143/ 06.11.2013 Vurdering av problemstillingar drøfta i planutvalet etter synfaring 10 oktober 2013 1. Byggehøgder framfor eksisterande busetnad Det er på områda BB1 og BB5 vi har denne problemstillinga. Ved BB1 er møne/gesimshøgde sett til maks 23 moh og dette er på høgde med veranda på Buanes sitt bustadhuset som står bakanfor. Byggeområde BB1 dekker om lag halve utsiktssektoren ned på fjorden frå Buanes sitt bustadhus sørvestover. Mot søraust vil utsikta i stor grad bli som før. Lange, høge og monotone fasadar som gjev barriereverknad har kommunen heimel til å krevje endra i detaljplanlegginga med heimel i føresegn 2.7 «Volum kan krevjast delt opp og skilt. Bygg på over 20 meter skal delast i fasadelengder». Denne føresegna sikrar at BB1 ikkje kan byggjast ut med ein lang bygningskropp, men Buanes vil uansett få stor endring i fjordutsikt ved full utbygging av BB1. Rådmannen meiner likevel endringa er innafor det som må påreknast i eit område som vert transformert frå spreiddbygd til tettbygd gjennon kommunen si overordna planlegging. Elles vil rådmannen påpeike at utbygginga i BB1 ikkje vil få noko å seie for soltilhøva på Buanes sin eigedom. Vedlegg 1 sol-skugge diagram. Figur 1: Siktsektorar ved Buanes sin eigedom og nytt byggjeområde BB1 Figur 2:Snitt som viser forhold mellom eksisterande bustad og mogleg ny utbygging.
Ved BB5 er møne/gesimshøgde sett til maks kote +20 med krav om maks kote +15, på 1/3 av framtidig bygningsmasse. Særskilt to føresegner gjev kommunen høve til å krevje tilpassingar til eksisterande busetnad i detaljplanlegginga. Føresegn 3.5 «I område BB5 skal ikkje grad av utnytting overskride BYA = 1250 m2, og møne/gesimshøgda skal ikkje overskride kote + 20 for 2/3 av lengda på bygga. For den øvrige delen av byggningsmassen skal møne/gesimshøgda ikkje overskride kote + 15.» Føresegn 2.7 «Volum kan krevjast delt opp og skilt. Bygg på over 20 meter skal delast i fasadelengder» Rådmannen vil påpeike at i dei områda der byggehøgda vert redusert til kote +15 vil det framleis komme bygningsmasse over nivået på fylkesvegen og slik sett vil Mortensbakke sin eigedom få mindre kontakt med den nære delen av fjorden også der byggehøgda er redusert. Rådmannen vil minne om at ytterlegare redusering av byggehøgde vil redusere det økonomiske potensialet i utbygginga i eit område som frå før er økonomisk krevjande med behov for fylling i sjø med meir. Rådmannen meiner endringa av utsiktstilhøva ned på fjorden er innafor det som må påreknast i eit område som vert transformert frå spreiddbygd til tettbygd gjennom kommunen si overordna planlegging. Elles vil rådmannen påpeike at utbygginga ikkje vil få noko å seie for soltilhøva på eigedommane som ligg bak. Figur 3: Siktsektorar for ulike byggehøgder ved senking av 1/3 av bygningsmassen Figur 4: Snitt som viser forhold mellom eksisterande bustad og mogleg ny utbygging.
2. Fjordstien Det er teknisk fullt ut mogleg å legge fjordstien både framfor og bakanfor bustadane på Liabø og Pedersen sine eigedommar. Både Perdersen og Liabø ynskjer at stien vert lagt bak bustadhus opp ved fylkesvegen. Spørsmålet er kva trasè som oppfyller intensjonen med ein slik sti. For begge eigedommar gjeld at kommunedelplanen ligg inne med grøntområde langs strandsona og dette heimlar ulike tiltak for allmenn tilgjenge over deira eigedommar, mellom anna ein tursti som fjordstien. Om fjordstien skulle bli lagt oppe ved fylkesvegen, meiner rådmannen ein mister føringane frå overordna plan om ein tursti langs fjorden og ei funksjonell samanbinding av nye store byggeområde. På Pedersen sin eigedom er det gjort eit val med å legge stien mellom framtidig naust og bustaden. Dette er etter ynskje frå Familien Pedersen, framfor å legge stien heilt i strandsona, framfor naustet. På Liabø sin eigedom er det vesentleg tettare mellom bustadhus og naust slik at rådmannen meiner det vil vere lite hensiktsmessig å følgje same prinsipp her ved å legge stien rett bak nausta, sjølv om dette ville vere den enklaste og mest funksjonelle. Liabø er like sterkt imot å legge stien mellom bustad og naust, som å legge stien framfor naust. På Liabø sin eigedom er det 4 alternativ som har vore vurdert i prosessen sidan 2010. 1. Legge stien på fylling ute i sjøen forbi naustområdet med bruopning i fyllinga slik at ein kjem inn til nausta med båt. Administrasjonen har vurdert denne løysinga til å vere eit omfattande tiltak ute i sjøen som vil vesentleg endre inntrykket av naustområdet. Ein opning i fyllinga med bru vil også vere ein avgrensande faktor på kor store båtar ein kan ha i området i framtida. Det er også slik at kommunedelplanen ikkje heimlar fylling i sjøen i dette området og difor vil ei slik løysing vere ei vesentleg endring. 2. Å legge stien inn ved og framfor nausta gjer at det må konstruerast ei ny front mot fjorden som gjev plass til ca 2 m brei sti. Området er bearbeida frå før og dette vil ikkje endre intrykket av naustområde vesentleg. Stien må tilretteleggast slik at det kan utførast båtoppdrag til nausta som før, med den skilnaden at skråninga for oppdrag skjer lenger frå naustopningen og at stien ligg i høgde med naustgolv. Ein vil då få periodar der floa går opp på stien, men ikkje oftare enn floa i dag går inn i nausta. 3. Sti rett bak nausta meiner rådmannen er lite hensiktsmessig med tanke på nærleiken til bustadhuset, sjølv om dette er den mest funksjonelle og enkle måten å gjere det på. Det vil også gi minst inngrep i terrenget, men Liabø er sterkt imot ei slik løysing og rådmannen ynskjer ikkje å foreslå ei slik løysing. 4. Sti bakanfor eigedommen vert i større grad ein omveg enn dei andre løysingane. Her vert det også større høgdeskilnad og utfordring med å passere rasvoll på ein god måte. Ein slik trasè vil heller ikkje oppfylle føringane med samanhengande grøntsone langs strandsona, med ein tursti langs fjorden og ei funksjonell samanbinding av nye store byggeområde. Rådmannen held fast på at alternativ to i størst grad oppfyller målesetjinga med stien og samtidig tek omsyn til Liabø sin eigedom. Stien kan leggast framfor nausta utan at dette avgrensar bruken av naustområdet vesentleg. Den største endringa vert at området får meir trafikk og mindre preg av å vere privat. Om planutvalet ynskjer å forsikre seg om at naustområdet kan nyttast som før, etter at stien er opparbeida, kan det setjast krav i føresegnene om at: «stien skal utformast slik at naustområdet kan ha same funksjon som i dag for dei som eig naust i området». Dette kan leggast inn som eit tillegg i føresegnene pkt 7.5. Figur 5: Bilder frå naustområde
Figur 6: Perspektivskisse av mogleg stigjennomføring (detaljar må avklarast i detaljplanlegging med samråd med grunneigar)
Figur 7: Snitt gjennom Einevoll sitt naust Figur 8: Snitt gjennom Liabø sitt naust 3. Generelt kva vil krevje ny høyring Vesentlege endringar frå det som har vore på høyring, vil krevje ny høyring. Vesentleg endring i ein arealplan er til dømes utviding av byggjeområde eller endring frå grøntområde til byggjeområde. Andre døme er endringar som skiplar hovedprinsipp/mål i ein plan, eller berører ansvarsområde til overordna styresmakter (døme strandsonevernet). Endringar som legg meir belastning av på enkeltpersonar eller grupper, enn det høyringsforslaget gjorde, må også reknast som vesentlege. Arne Kringlen Planleggar/ samfunnsutviklar
VEDLEGG 1: Sol-skugge diagram