Boligmarkedsanalyse 1. kvartal 2013 Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 16/04/2013
Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2013... 3 Totalutvikling og konklusjoner... 3 Markedsaktiviteten... 4 Sammendrag... 4 Igangsettingen av nye boliger... 5 Salgsutviklingen av nye boliger... 6 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999... 7 Vi presenterer på de påfølgende sidene en oversikt over markedsutviklingen for boligaktørene i det norske markedet pr. 1. kvartal 2013. Analysearbeidet er basert på innrapporterte markedstall fra landets boligaktører, og er en videreføring av prosjektet som ble igangsatt i 1999. Datainnsamlingen for 1. kvartal 2013 har pågått på månedsbasis gjennom analyseverktøyet Boligbarometeret og innbefatter de aller fleste aktører på det norske boligmarkedet. Innsamlingen er gjennomført via en omfattende web-survey som er rettet mot landets boligaktører ned på lokalnivå. Totalt er ca. 700 enkeltaktører på det norske markedet inkludert i rapporteringen. Disse enkeltaktørene er både medlemmer i boligkjeder, men også små og store frittstående aktører på markedet. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 2
Konklusjoner markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2013 Totalutvikling og konklusjoner Etter en meget sterk avslutning på 2012 viser utviklingen for 1. kvartal 2013 en negativ tendens sammenlignet med tilsvarende kvartal i fjor. Den samlede igangsettingen viser en spesielt kraftig fall, mens salget totalt har en mer moderat nedgang. Det er innledningsvis viktig å presisere at vi sammenligner årets første kvartal i år med en meget sterk start på fjoråret, samt at påsken i år gav oss en kortere salg/produksjonsperiode. Totalt sett ligger igangsettingen omtrent på gjennomsnittet av hva aktiviteten har ligger på de siste 15 årene, men det er likevel grunn til å rope et forsiktig varsku for noe av den tendensen vi har sett se siste månedene. Vi trekker fram følgende hovedtall fra denne målingen: Målt i igangsatte enheter i 1. kvartal Igangs. i forhold til foregående kvartal 2013 viser den en nedgang på 18,8 % sammenlignet med samme kvartal i Igangs. i forhold til samme kvartal i fjor 2012. Sammenlignet med gjennomsnittsaktiviteten siden 1999, Salg i forhold til foregående kvartal ligger årets boligigangsetting 2,5% lavere. Den meget kraftige nedgangen Salg i forhold til samme kvartal i fjor på nesten 50 % fra 4. kvartal i fjor tilskrives først fremst naturlige sesongvariasjoner. -48,5 % -18,8 % -21,8 % -3,1 % Boligsalget i 2012 var samlet 3,1 % lavere enn samme kvartalet i 2012 og ligger 9,3 % høyere enn gjennomsnittet av aktiviteten for 1. kvartal siden 1999. Ser vi på hvordan denne utviklingen har vært på boligtyper, er det leilighetsbygg som har de desidert største de negative utslagene. Nedgangen for antall igangsatte leiligheter er på hele 37%, mens salget går tilbake med 9 %. For eneboliger og andre småhus er utviklingen langt mer stabil med en igangsettingsnedgang på henholdsvis 9 % og 6 %. Målt i solgte boligenheter øker eneboliger med 1 %, mens småhus går opp med 11 %. Basert på aktivitetstall for årets første tre måneder skal man være forsiktig å komme med for kategoriske konklusjoner. Igangsettingen mot slutten av 2012 var svært høy og mye tyder på at flere store leilighetsprosjekter ble startet helt på tampen av året. Videre kom påsken i år i mars mot i april i fjor og dette gir utslag på forholdsvis lave nivåer. Det er likevel et faktum at boliger bygget under TEK-10 regelverket først nå for alvor kommer ut i markedet, og kostnadsøkningen som følge av de nye tekniske forskriftene kommer på toppen av den allerede sterke kostnadsøkningen som er en følge av et høyt aktivitetsnivå i byggemarkedet. I tillegg kommer også den sterke veksten i tomtekostnader vi har hatt de siste årene. Det rapporteres nå fra flere aktører om en økning i salgstid samt tydelige signaler om at bankene strammer inn på utlånssiden. Det at den negative utviklingen først og fremst rammer leilighetsmarkedet, er en indikasjon på en markedsreaksjon da det er i dette markedssegmentet TEK-10 har relativt sett størst kostnadsdrivende effekt. I første rekke gjelder denne observasjonen for boliger i randsonen av storbyene hvor avstanden i pris mellom nye og brukte boliger har blitt større. Vi har tidligere kommentert bekymringen for at en tiltakende kostnadsvekst for nye boligprosjekter er den mest potensielt begrensende faktor på tilbudssiden og aktørene balanserer allerede på en hårfin grense i dag for å oppnå lønnsomhet i prosjektene. Vi vil følge denne utviklingen tett framover og ha et større grunnlag å vurderer markedsbildet på ved neste rapportering. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 3
Markedsaktiviteten Sammendrag I diagrammet under har vi framstilt hvordan målingene på igangsetting og salg har vært i 1. kvartal fra 1999-2013. Grafene viser indeksnivåer (1. kvartal 1999 = 100). Vi ser av nivåene at igangsetting for 1. kvartal viser betydelige variasjoner fra år til år. Påskens plassering er som nevnt en faktor som ikke har ubetydelig innvirkning på aktiviteten, naturligvis i tillegg til de til enhver tid rådende markedsforholdene. Vi har på foregående side kommentert markedssignaler som gir indikasjoner på at den sterke kostnadsveksten i markedet gjennom høy markedsaktivitet, innfasing av TEK-10 og fortsatt vekst i tomtepriser gir økt salgstid i nye prosjekter i kombinasjon med større restriksjoner fra bankene. Det er åpenbart at nyboligprisene er i ferd med å nærme seg et øvre sjikt for hva som er mulig å ta ut i det brede markedet, og vi nærmer oss nå et nivå som kan virke dempende på aktiviteten. Salget viser en langt større stabilitet i den aktuelle perioden, og selv om vi har registret en nedgang på drøye 3 % fra 1. kvartal i fjor ligger nivået betydelig over gjennomsnittet siden 1999. Det er likevel verdt å merke seg den svake trendbruddet som rammer leilighetsmarkedet alene. En nedgang fra samme kvartal i fjor på 9 % er ikke ubetydelig. Markedsaktivitet 1. kvartal 1999 1. kvartal 2013 250 200 Igangsetting Salg 150 100 50 0 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 4
1.kv.2010 2.kv.2010 3.kv.2010 4.kv.2010 1.kv.2011 2.kv.2011 3.kv.2011 4.kv.2011 1.kv.2012 2.kv.2012 3.kv.2012 4.kv.2012 1.kv.2013 Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2013 Igangsettingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert tendens for boligbyggingen fra 1. kvartal 1999 fram til 1. kvartal 2013. Basistidspunktet er satt til 1. kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Igangsatte boliger 1. kvartal 1999 1. kvartal 2013 350 300 250 200 150 100 50 0 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 Igangsettingsnivået i 1. kvartal 2013 viser et markant fall på hele 18,8 % i forhold til samme kvartal i fjor. Sammenlignet med gjennomsnittsaktiviteten siden 1999, ligger årets boligigangsetting 2,5 % lavere enn gjennomsnittet for 1. kvartal siden 1999. Ser vi på hvordan denne utviklingen har vært på boligtyper, er det leilighetsbygg som de negative utslagene er desidert størst for. Nedgangen for antall igangsatte leiligheter er på hele 37%. For eneboliger og andre småhus er utviklingen langt mer stabil med en igangsettingsnedgang på henholdsvis 9 % og 6 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av den samlede igangsettingen i perioden fra 1. kvartal 2010 til og med 1. kvartal 2013. Boligtypenes andelsutvikling på igangsetting Boligtypenes andelsutvikling av igangsettingen 60 % 50 % Enebolig Småhus Leilighet Igangsettingen fordeler seg prosentuelt med en overvekt på leiligheter, men som vi ser for 1. kvartal i år faller den relative andel markant i denne målingen med mer enn 10 prosentpoeng. Vi skal tilbake til 3. kvartal 2010 med et tilsvarende lavt nivå for leiligheter. 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 5
1.kv.2010 2.kv.2010 3.kv.2010 4.kv.2010 1.kv.2011 2.kv.2011 3.kv.2011 4.kv.2011 1.kv.2012 2.kv.2012 3.kv.2012 4.kv.2012 1.kv.2013 Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2013 Salgsutviklingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert tendens for boligsalg fra 1. kvartal 1999 fram til 1. kvartal 2013. Basistidspunktet er satt til 1. kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Solgte boliger 1. kvartal 1999 1. kvartal 2013 160 140 120 100 80 60 40 20 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 Salgsnivået i 1. kvartal 2013 viser en samlet nedgang fra samme kvartal i fjor på 3,1 %. Ser vi på hvordan denne utviklingen har vært på boligtyper, er det leilighetsbygg som også her opplever den klart mest negative utviklingen. Nedgangen for antall igangsatte leiligheter er på hele 37%, mens salget går tilbake med 9 %. For eneboliger og andre småhus er utviklingen langt mer stabil med en igangsettingsnedgang på henholdsvis 9 % og 6 %. Målt i solgte boligenheter øker eneboliger med 1 %, mens småhus går opp med 11 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av det samlede boligsalget fra 1. kvartal 2010 til og med 1. kvartal 2013. Salget fordeler seg prosentuelt med en større tyngde på leiligheter enn de øvrige 2 byggkategoriene, og ligger for året tett opp mot 50 %. Markedsandelen for eneboliger og småhus beveger seg svakt ned andelsmessig i siste måling, men viser også en stor grad av stabilitet på nivåer noe over 30 % for eneboliger og noe under 20 % for småhus. 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Boligtypenes andelsutvikling av salget Boligtypenes andelsutvikling på salg Enebolig Småhus Leilighet Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 6
Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999 Boligigangsetting %-endring fra foregående kvartal %-endring fra foregående kvartal Kvartal Salg 1. kv.1999 100 100 2. kv.1999 129 29,4 % 128 27,8 % 3. kv19.99 145 12,4 % 104-18,9 % 4. kv.1999 214 46,9 % 136 31,2 % 1.kv.2000 146-31,9 % 140 2,9 % 2.kv.2000 136-6,3 % 123-12,0 % 3. kv.2000 164 20,1 % 104-15,8 % 4. kv. 2000 258 57,7 % 127 22,6 % 1.kv.2001 169-34,4 % 129 1,4 % 2.kv.2001 145-14,6 % 138 7,2 % 3.kv.2001 185 28,1 % 109-21,0 % 4. Kv. 2001 221 19,1 % 106-2,8 % 1. Kv 2002 150-32,1 % 132 24,5 % 2. Kv 2002 149-0,9 % 143 8,3 % 3. Kv 2002 172 15,4 % 104-27,3 % 4. Kv 2002 210 22,3 % 118 13,5 % 1. Kv 2003 162-22,5 % 104-11,9 % 2. Kv 2003 124-23,9 % 110 5,8 % 3. Kv 2003 169 36,6 % 111 0,9 % 4. Kv 2003 207 22,8 % 131 18,0 % 1. Kv 2004 186-10,1 % 149 13,7 % 2. Kv 2004 164-12,1 % 151 1,3 % 3. Kv 2004 233 41,8 % 116-23,2 % 4. Kv 2004 272 16,8 % 122 5,2 % 1. Kv 2005 200-26,2 % 132 8,2 % 2. Kv 2005 175-12,9 % 140 6,1 % 3. Kv 2005 192 10,2 % 135-3,6 % 4. Kv 2005 293 52,2 % 132-2,2 % 1. Kv 2006 189-35,6 % 138 4,5 % 2. Kv 2006 202 7,3 % 144 4,3 % 3. Kv 2006 194-4,2 % 121-16,0 % 4. Kv 2006 347 78,9 % 125 3,3 % 1. Kv 2007 226-34,9 % 124-0,8 % 2. Kv 2007 188-16,6 % 120-3,2 % 3. Kv 2007 191 1,3 % 105-12,5 % 4. Kv 2007 283 48,4 % 87-17,1 % 1. Kv 2008 154-45,6 % 82-5,7 % 2. Kv 2008 122-21,0 % 79-3,7 % 3. Kv 2008 127 4,5 % 69-12,7 % 4. Kv 2008 124-2,4 % 30-56,5 % 1. Kv 2009 105-15,2 % 80 166,7 % 2. Kv 2009 92-12,2 % 93 16,3 % 3. Kv 2009 117 26,9 % 101 8,6 % 4. Kv 2009 167 42,1 % 103 2,0 % 1. Kv 2010 139-16,5 % 103 0,0 % 2. Kv 2010 165 18,8 % 111 7,8 % 3. Kv 2010 159-3,7 % 93-15,9 % 4. Kv 2010 213 34,0 % 130 39,1 % 1. Kv 2011 206-3,2 % 130-0,2 % 2. Kv 2011 203-1,9 % 135 4,2 % 3. Kv 2011 199-1,9 % 103-23,4 % 4. Kv 2011 253 27,5 % 144 38,9 % 1. Kv 2012 200-21,1 % 136-5,2 % 2. Kv 2012 203 1,4 % 141 3,4 % 3. Kv 2012 175-13,7 % 113-20,0 % 4. Kv 2012 315 80,2 % 169 50,0 % 1. Kv 2013 162-48,5 % 132-21,8 % Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 7