BERGEN KOMMUNE DETALJREGULERING REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: jf. Plan- og bygningslovens (pbl) 12-7 ÅRSTAD, GNR 159 BNR 86,87 M.FL. FABRIKKGATEN 7B Nasjonal arealplan-id 1201_ 6050000 Vedtatt dd.mm.åå Sist revidert 23.9.13 1 FELLES BESTEMMELSER (pbl 12-7 ) 1.1 Planer og dokumentasjon ved søknad om tiltak I søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det gjøres rede for aktuelle forhold som viser at reguleringsplanens intensjon, plankart og bestemmelser blir oppfylt. 1.1.1 Utomhusplan privat område Ved søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan, som viser plassering og utforming av lekearealer, veger, VAanlegg og overvannshåndtering, nettstasjon, miljøstasjon, bossug, materialbruk og støyskjermingstiltak. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipper for universell utforming og støyskjerming. Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. 1.2.2 VA-rammeplan I planområdet kan tiltak etter pbl 20-1 ikke godkjennes før det foreligger en godkjent rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. Side 1 av 5 1.1.3 Ros-tiltaksplaner Avbøtende tiltak i forhold til risiko og sårbarhet vurderes og utføres, iht. kommuneplan og annet lovverk. a. Støytiltak Støynivå på felles utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke overstige kommuneplanens krav, Lden=55dB. Ved søknad om tillatelse til tiltak må støynivå dokumenteres og tiltak vurderes: - støynivå på utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke overstige kommuneplanens krav, Lden=55dB. - at tiltaket kan oppfylle de vilkår som er fastsatt i kommuneplanen innenfor ulike støynivå (-intervaller) for vegtrafikkstøy og banestøy. - Leiligheter der støy på fasade er Lden= 73 db skal være gjennomgående. b. Radonfare Måling av radon i grunnen og i tilkjørte masser skal dokumenteres senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse av grunnarbeid. Eventuell tiltaksplan skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. c. Avfall og overskuddsmateriale Før tillatelse til igangsetting skal det foreligge en avfallsplan for bygge- og anleggstiltak, samt miljøsaneringsplan for rivningstiltak, jf. Forurensningsloven med forskrift. 1.1.4 Arkitektur, estetikk og kvalitet Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Dør, vindu eller annen gjennomsynlig åpning i vegg mot nabo må ikke være nærmere naboeiendommen enn 1,25 meter. Har veggåpning som nevnt særlig hjemmel, må nabo ikke bygge nærmere åpningen enn 1,25 meter.
1.1.5 Terrengbehandling Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.1.6 Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. 1.1.7 Energibruk Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Lavenergi- eller passivhusløsninger skal vurderes for all type bebyggelse. For tiltak som ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme (nybygg og bygg som totalombygges i planområdet), er det krav om tilknytningsplikt. 1.1.8 Tilrettelegging for bossug I senterområder og større utbyggingsprosjekter skal det redegjøres for mulighet for tilrettelegging for bossug. 1.1.9 Sosial infrastruktur Ved søknad om tiltak skal skole- og barnehagekapasitet dokumenteres. 1.1.10 Automatisk fredete kulturminner Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes, jf Lov om kulturminner 8,2. ledd. 1.3 Eierforhold Følgende arealer skal være felles for BB2 og F/K/B: f_gårdsplass f_au f_v f_p1 1.4 Rekkefølgekrav 1.4.1 Tiltak innenfor planområdet 1.4.1.1 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest brukstillatelse/ferdigattest skal det foreligge godkjent, opparbeidet Side 2 av 5 kjøreadkomst fra det eksterne veinettet inn til bygningene. brukstillatelse/ferdigattest skal private og felles uteoppholdsareal med nødvendig støyskjerming være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent situasjonsplan. Tiltakene skal gjennomføres i henhold til støyvurderingsrapport 24.8.2009. brukstillatelse/ferdigattest skal tiltak som sikrer at radonnivået i kjeller/grunnplan er under grensen på 200 Bq/m³. brukstillatelse/ferdigattest skal vannog avløpsnett være i samsvar med godkjent rammeplan for VA. brukstillatelse/ferdigattest skal det etableres miljøstasjon. 1.5 Vertikalnivå Reguleringsplanen regulerer for tre vertikalnivå; reguleringsformål under grunnen, reguleringsformål på grunnen og reguleringsformål over grunnen. Reguleringsformål angitt på grunnen gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå, over grunnen. Der det er vist på plankartet tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGGSFORMÅL (pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) 2.1 Byggegrenser, utnytting, byggehøyder, bebyggelse og formål 2.1.1 Byggegrenser Det tillates mindre justering av formålsgrensen mellom byggeområdet og gårdsplass i forbindelse med byggesak.
Det skal ikke tas hensyn til nabogrense mellom ulike eiendommer innenfor hvert kvartal. Formålsgrenser gjelder som byggegrense. Eventuelle rømningstrapper tillates plassert utenfor angitte formålsgrenser. Det tillates utstikk, karnapper, balkonger på inntil 1 meter ut over formålsgrensen på deler av fasaden. For F/K/B tillates utkraging over offentlig areal mot Fabrikkgaten. Fasaden kan krages ut med inntil 1 meter. Det skal være minimum 5 meter fri høyde under utkragingen. Det tillates utkraging over felles vei f_v som vist på plankart, vertikalnivå 3. 2.1.2 Utnyttelse Det tillates en samlet utnyttelsesgrad i F/K/B og BB2 på til sammen inntil % BRA = 300 %, inklusiv parkering. % BRA er beregnet av eiendommene 159/87 og 159/ 86 Det tillates etablert inntil 70 leiligheter til sammen i BB2 og F/K/B 2.1.3 Byggehøyder Byggeområdene kan maksimalt tillates bebygd med den byggehøyde som er angitt på plankartet. Mindre takoppstikk utover angitt byggehøyde kan tillates. Det tillates etablert tappehus/heishus utover angitte byggehøyder for adkomst til felles takterrasser. Trappe/heishus skal maksimalt være 3 meter høyt og være trukket inn minst 1,5 meter fra veggliv i toppetasje. Det tillates rekkverk for takterrasser på gesims utover angitte byggehøyder. 2.1.4 Forretning/Kontor F/K Omfatter eksisterende forretning/kontorbygg, gnr 159 bnr 85. Maksimal %- BRA = 340%. Maksimal byggehøyde kote + 37,0. De 2 eksisterende boenhetene kan videreføres. Det er ikke tillatt med virksomheter som forårsaker støy, luftforurensing eller genererer høy trafikk som er til vesentlig ulempe for naboene. 2.1.5 Frittliggende småhusbebyggelse BF Omfatter eksisterende boligbebyggelse på gnr 159, bnr 112. Det tillates en grad av utnytting på % BRA = 120% Maks byggehøyde/gesimshøyde kote +38,0. 2.1.6 Blokkbebyggelse BB1 Omfatter eksisterende boligbebyggelse i leilighetsbygg gnr 159 bnr 89, BB1. Det kan tillates en grad av utnytting, %- BRA, på inntil 280%. Maks byggehøyde/gesimshøyde kote + 43,5. 2.1.7 Blokkbebyggelse BB2 Innenfor formålet kan det etableres leiligheter av varierende størrelse. Det tillates etablert takterrasser. 2.1.8 Forretning/kontor/bolig F/K/B Innenfor angitt kombinert bebyggelse tillates bolig, forretning eller kontor. Maksimal %- BRA = 300%. Maksimal byggehøyde kote + 42,0. Innenfor formålet kan det etableres leiligheter av varierende størrelse. Forretning kan omfatte forretning, dagligvare, storkiosk og lignende. Det skal etableres publikumsrettet næringsvirksomhet i høy første etasje i den nye bebyggelsens første plan mot Fabrikkgaten. 2.2 Krav til uteoppholdsareal 2.2.1 Takterrasse Det skal etableres takterrasse i BB2, på til sammen minimum 200 m 2. Takterrassene skal benyttes til felles uteoppholdsareal for boligene i planområdet. 2.2.2 Gårdsplass Side 3 av 5
Gårdsplass skal benyttes til felles uteoppholdsareal for boligene i planområdet. Det skal etableres gangforbindelse fra felles gårdsplass til Krohnhaugen gjennom planområdet. 2.2.3 Arealkrav Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet skal være min. 15 m 2 Uteoppholdsarealene kan løses på takterrasser og bakkeplan, eller nærliggende offentlig park. Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på inntil 6 m 2 Dersom privat balkong ikke har tilfredsstillende støyforhold skal leiligheten ha innglasset balkong. 2.2.4 Kvalitetskrav til uteoppholdsareal medregnet i MUA Arealene skal tilrettelegges for rekreasjon og lek. Arealene skal være skjermet for støy, forurensing og strålefare. Arealene skal ha sollys på minimum 50 % av arealet kl.15.00 ved vårjevndøgn. Terrenget skal ikke være brattere enn 1:3. 2.3 Parkering 2.3.1 Parkering Følgende parkeringsdekning skal legges til grunn for nye tiltak i feltene F/K/B og BB2, bil er absoluttkrav, mens sykkel er minimumskrav: Formål Beregn.grunnlag Bil Sykkel Bolig 100 m 2 1 2 Kontor 1000 m 2 2 7 Forretning 1000 m 2 0 6 Minst 5 % av plassene skal tilpasses bevegelseshemmede. Sportsbod dekker plassering av en sykkel. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2 og 12-7) 3.1 Avkjørsel Avkjørsler er vist med piler på plankartet. Det tillates inn- og utkjøring i bakkant av eksisterende bygg i F/K/B. 3.2 Parkering P1 Det tillates etablering av parkeringskjeller under bakkenivå, som vist på nivå 1. Reguleringsformål under bakken gjelder under fremtidig bakkenivå. Parkeringsanlegg under gårdsplass regnes som under bakkenivå, og tillates avsluttet med fasade mot fortau. Det tillates boder i parkeringskjeller. Det tillates etablert nettstasjon og teknisk rom i parkeringskjeller. 4 Hensynssoner (pbl 12-6) 4.1 Frisiktsoner I frisiktsonene skal det til en hver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan. 5 RP BESTEMMELSEOMRÅDE 5.1 Bestemmelsesområder 5.1.1 #1 For gnr 159 bnr 85 skal funksjonalistisk fasade innenfor bestemmelsesområde #1 bevares. Søknad om tillatelse til tiltak på eiendommen skal sendes til byantikvaren for uttalelse. Side 4 av 5
Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak Seksjonsleder Side 5 av 5