VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr. 999 Bnr. 99 Kommune: 0926 LILLESAND MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 9 999 999 LÅNEVERDI: Kr 8 888 888 Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig 206,0 m² 161,0 m² Dato befaring: 10.10.2012 Rapportdato: 10.10.2012 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Sveinung Nordal
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2007 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. 2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 9 999 999 Anbefalt låneverdi: Kr 8 888 888 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Verdiansettelsen er foretatt med bakgrunn i sammenlignbare eiendomsoverdragelser. Det er ikke fremlagt eller innhentet grunnboksutskrift eller målebrev for eiendommen. For taksten forutsettes at disse ikke inneholder forhold som takstmannen ikke kjenner til, som kan ha betydning for verdiansettelsen. Oppdr. nr: 6150 Befaringsdato: 10.10.2012 Side: 2 av 5
Eiendommen har beliggenhet på Strandnes, like ved Blåsund vest for Lillesand. Området har spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Avstand til Lillesand sentrum er ca 4 kilometer og Kristiansand sentrum er ca 24 km. Tomten er i delvis naturtomt og delvis opparbeidet. Opparbeidet del av tomten består av innkjørsel og biloppstillingsplass med asfalt og naturheller. Området ved inngeng har noe beplanting. Eiendommen ligger på en fjellknause og skråner både mot syd, øst og vest. Solforholdene er svært gode. Mot syd og øst er det hyggelig sjøutsikt mot havet og Blindleia. Bebyggelsen består av en rommelig enebolig med carport. Boligen ble opprinnelig bygget i 1974. Omkring 1992-94 ble det foretatt endel oppussings- og ombyggingsarbeider, og det ble bygget på en hagestue mot vest. Boligen er nå i normalt god stand og har normal 90-talls boligstandard. Veiadkomst fram til eiendommen er privat, over eiendommen 888/88. Adkomsten fram til eiendommen samt rett til infiltrasjonsanlegg på 85/36 forutsettes å ha rettsvern. Iflg eier foreligger det også en avtale om kjøp av tilleggsareal fra naboeiendommen 888/88. Kjøpet er ikke tinglyst, og tilleggsarealet er derfor ikke hensyntatt ved verdiansettelsen. 3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Ole Kunde Besiktigelse, tilstede Dato: 10.10.2012 - Sveinung Nordal - Ole Kunde Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Dato 10.10.2012 Eier Dato 10.10.2012 EDR Dato 10.10.2012 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 999 Bnr. 99 Hjemmelshaver: Ole Kunde Tomt: Eiet tomt. Areal 921 m² Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Eiendommen har boplikt med dagens regelverk. Boplikt er lagt til grunn for taksten. Privat Ja Nei. Eiendommen har privat avløp til infiltrasjonsanlegg. Infiltrasjonsanlegget ligger på 85/36 iflg opplysning fra eier. Nei Offentl. avg. pr. år: Kr 13 000 LNF område i kommuneplan. Kjøpesum: Kr 4 100 000 År/dato: 09.05.2009 Oppdr. nr: 6150 Befaringsdato: 10.10.2012 Side: 3 av 5
Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 5 000 Kommentar: Forsikringspolise er ikke fremlagt. Skattetakst Skattetakst: Kr 2 416 000 År 2012 Årlig eiendomsskatt kr 1844 4. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1974. Tilbygd: Tilbygd hagestue omkring 1983 Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Enebolig Utvendig Enebolig bygget av tre, på grunnmur av betongblokker. Krypkjeller under stue. Utvendige bygningsdeler er i hovedsak fra byggeåret 1974. Vinduer og glassdører med isolerglass og rammer av tre. Taktekking av tegl. 2 piper, begge fra byggeåret. De utvendige bygningsdelene er i generelt god stand i forhold til alder. Hagestue er uisolert og har gulv av terrassebord. Carport er bygget inntil huset på gavl mot sydøst, og har yttervegg av natursteinsmur. Innvendig Tekniske anlegg er fra byggeåret. Kjøkkeninnredning ble fornyet på 90-tallet, og badene ble pusset opp med nye overflater og utstyr i 2000/2012. Oljekamin og varmepumpe i 1. etasje, peis med ovnsinnsats i 2. etasje. Forøvrig innvendige overflater av forskjellig type og alder, i hovedsak pent vedlikeholdt og i god stand. Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 51 43 18 25 Vindfang, gang, 2 boder, kott for oljetank 1. etasje 66 59 52 7 Vindfang, 2 soverom, disp. rom, vaskerom, gang, bad/wc, bod, kjellergang Disp. rom tilfredstiller ikke forskriftskrav til boligrom, men er målt som P-rom iht gjeldende retningslinjer for arealmåling. 2. etasje 148 104 91 13 Stue/kjøkken, bad, wc, tv-stue, hagestue Sum bygning 265 206 161 45 Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Oppdr. nr: 6150 Befaringsdato: 10.10.2012 Side: 4 av 5
Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Vindfang, gang 2 boder, kott for oljetank 1. etasje Vindfang, 2 soverom, disp. rom, vaskerom, Bod gang, bad/wc, kjellergang 2. etasje Stue/kjøkken, bad, wc, tv-stue Hagestue 5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 13 000 Forsikring: 5 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 20 000 Sum kostnader Kr: 38 000 Alle kostnader er anslått av takstmann. Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig 4 240 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 1 240 000 Teknisk verdi bygninger: 3 000 000 6. Underskrift Lillesand, 10.10.2012..................................... Sveinung Nordal Takstmann MNTF Oppdr. nr: 6150 Befaringsdato: 10.10.2012 Side: 5 av 5