Arkivsaknr: 2015/422 Arkivkode: 70/3 Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Planutvalget Møtedato EVA LAUGSAND, FRADELING AV TOMT TIL GAMMEL HUSMANNSPLASS, GNR 70/3 - HUSTAD Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget viser til at det dreier seg om tomt til et eksisterende hus. Tomtas beliggenhet og løsningen med adkomst via erververs eiendom gjør at saken kan anbefales utfra en jordbruksfaglig vurdering. Planutvalget kan ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg anses fordelene ved å gi dispensasjon å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette med bakgrunn i verdien av å ta vare på et gammelt husmannshus, og at fradeling som omsøkt anses å være akseptabelt etter en jordbruksfaglig vurdering. Dispensasjon fra arealplanen og fra deleforbudet i strandsonen anbefales. Saken sendes på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige innvendinger delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak. Vedlegg 1 15004909 2 15004911 3 Kart over tomta 4 1838_70_3_0-150529_09_20_Avansert_2152653 5 Kart Hustad
Saksutredning: Søknaden gjelder fradeling av tomt til et gammelt husmannshus på Hustad. Huset ligger i et LNf-område i kommuneplanens arealdel, og nærmere sjøen enn 100 m. Det søkes om dispensasjon fra arealplanen og fra deleforbudet i strandsonen. Søkers begrunnelse
Brev fra erverver Området og planstatus Eiendommen ligger på vestsida av Sandhornøya som er et av de viktigste jordbruksområdene i kommunen, med ca 3.000 daa dyrka og dyrkbar jord. På Hustad er det bare Rørstad som er i aktiv drift. Det aller meste av den dyrka jorda i bygda er i bruk. Sandhornøy Gård leier jord til slått og beiter med noen av sine dyr i bygda.
I kommuneplanens arealdel er området betegnet som landbruks-, natur- og friluftsområde med forbud mot all deling og bygging. På Hustad er det et regulert boligfelt med ledige tomter. Grunnerverv er ikke foretatt. I tillegg er det åpnet for spredt bygging av boliger og næringsbygg i et område kalt SBE 65. Søkers eiendom Gnr 70/3 består av to atskilte parseller hvorav den ene deles av kommunal vei i Hustadmyra. I tillegg noen mindre sjøtomter. Eiendommen har ca 100 daa fulldyrka og overflatedyrka jord, 26 daa innmarksbeite og ca 230 daa skog. Totalarealet er på ca 605 daa. I dag har eiendommen beskjeden egen drift med 1 hest, 5 sauer og 110 verpehøns. Mesteparten av arealene drives ved utleie. Gården har et gammelt bolighus, driftsbygning, redskapshus, eldre stabbur og naust. Det gamle huset er et nordlandshus bygd i perioden 1825-1850, med et lite påbygg fra 1975. Parsellen Det søkes om fradeling av en parsell på ca 700 daa rundt huset. Arealet består ifølge gårdskart av noe skog, litt dyrka jord, litt innmarksbeite og strandsone. Huset ligger 30-40 m fra sjøen. Lovanvendelse Søknaden skal behandles etter jordloven og plan- og bygningsloven. Da det ikke er snakk om ny bebyggelse anses søknaden ikke å berøre naturmangfold. Jordlova Formålet med jordlova er å legge forholdene til rette slik at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som hører til (arealressursene) kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklinga i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. En samfunnsgagnlig bruk innebærer at en tar hensyn til at ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga av arealressursene skal være miljøforsvarlig og blant annet ta hensyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for mennesker, dyr og planter. Jordlovens 12 omhandler deling. Loven slår fast at eiendom som er nytta eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke kan deles uten samtykke fra departementet. (Her er det gitt regler for delegasjon). Ved avgjørelsen av om samtykke til deling skal gis, skal det legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderingen inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til en driftsmessig god løsning, og om delinga kan føre til driftseller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan legges vekt på andre hensyn dersom de faller inn under formålet i jordlova. Selv om det etter tredje ledd ikke ligger til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke gis dersom deling vil ivareta hensynet til bosettinga i området. Samtykke til deling kan gis på slike vilkår som er nødvendige av hensyn til de formål som lova skal fremme. Delingssamtykket faller bort dersom deling ikke er rekvirert innen 3 år etter at vedtaket er gjort. Deling må rekvireres hos kommunen eller jordskifteretten. Plan- og bygningsloven
Formålet med plan- og bygningsloven (pbl) er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Fradeling av tomter/opprettelse av grunneiendom etter PBL kan bare skje dersom det ikke er i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. I medhold av pbl. 19-1 kan kommunen ved planutvalget gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan. I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Høring Dersom Planutvalget anbefaler søknaden, sendes den på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune før det fattes endelig vedtak i saken. Vurdering: Det er samfunnets interesser som skal tilgodeses gjennom jordlovens regler om arealdisponering. Inn under samfunnets interesser hører interessene til dem som helt eller delvis har yrket sitt i landbruket. I arealplanens bestemmelser er det vedtatt at prioriterte formål for å gi dispensasjon fra planen er bolig- og ervervsformål. I denne saken er det søkt om tomt til et gammelt husmannshus til fritidsformål. Huset er lite og gammelt, og det er ikke sannsynlig at det lar seg selge til boligformål. Det ville da også måtte legges ny vei fram til huset; noe som vil kreve omdisponering av dyrka jord. Hustad er ei bygd som ligger i et sammenhengende og godt jordbruksområde med mye dyrka mark med relativt gode muligheter for framtidig landbruksdrift. Ved forvaltning av arealer i dette området må en derfor være særlig oppmerksom på næringa sine langsiktige behov. Det er viktig å unngå at «bit-for bit-forvaltning» gjennom dispensasjoner vanskeliggjør framtidig drift både på den enkelte eiendom og omkringliggende eiendommer. Det bør derfor være et
mål å unngå ytterligere infiltrasjon av bolig- og fritidsbebyggelse uten tilknytning til landbruk, og ny bebyggelse bør styres mot områder utenfor de viktigste landbruksarealene. Alfred-huset ligger nær erververs eiendom, men har også grense til dyrka jord. Dette er uheldig med tanke på mulige driftsmessige ulemper som kan oppstå som følge av interessekonflikter mellom bruk av fritidshus og jordbruksdrift. Det som taler for er at tomta ligger i eiendomsgrensen og vil ha adkomst via erververs eiendom. Det skal ikke legges vei over hovedbruket. Det taler også for at dette er et eksisterende gammelt hus som eier ikke har nytte av eller anledning til å vedlikeholde. Rådmannen er enig med søker i at huset kan anses som et kulturminne, og at det er en verdi i seg selv å ta vare på det som et minne fra en svunnen tid. Fradeling vil i liten grad redusere eiendommens driftsgrunnlag, og fradeling etter jordlovens bestemmelser kan etter rådmannens vurdering tillates. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at deling som omsøkt kan anbefales. Hovedbegrunnelsen er at det er et eksisterende hus som neppe kan omsettes til boligformål, adkomst skal ikke legges over hovedbruket og fradeling anses akseptabel utfra jordlovens bestemmelser. Dersom søknaden innvilges, er det aktuelt å sette vilkår om tinglysing av adkomstrett til den nye eiendommen. Det må videre gis tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal vei.