Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2015/1222-20123/2016 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: 23.08.2016 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 112/16 Komité for plan og utvikling 30.08.2016 Framlegg til detaljregulering for Angeltveitvegen gnr. 23 bnr. 6 m. fl. Angeltveit. 1.gangs handsaming. Tiltakshavar: Einar Angeltveit Samandrag av saka: Ard arealplan AS har på vegner av Einar Angeltveit utarbeidd framlegg til detaljregulering for Angeltveitvegen gnr. 23 bnr. 6 m. fl. Angeltveit. Planområdet er på om lag 20 dekar, og ligg på Angeltveit, om lag 1,5 kilometer frå Ågotnes sentrum. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 50 bustadeiningar, i form av einebustader og konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles grøntareal og leikeplass. I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad, med krav om felles planlegging. Planframlegget er i samsvar med overordna plan. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Angeltveitvegen gnr. 23, bnr. 26 m. fl.- Angeltveit, med plankart datert 28.04.2016, føresegner datert 11.07.2016 og planskildring datert 12.07.2016, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 23.08.2016 Steinar Nesse Berit Karin Rystad
Rådmann Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 30.08.2016: Arealplanleggjar Linn Cecilie Martinson orienterte om planen. Framlegg frå Kjell Rune Garlid, SL om følgjande tillegg til innstillinga: Utnyttingsgraden for einebustadtomter under 500m 2 vert fastsett til maks BYA = 35%. Framlegg frå AP og H v/henning Ekrhovd, AP om følgjande tillegg til innstillinga: Det vert stilt rekkefølgjekrav om utviding av det smale partiet på Landrovegen fv 211 ved brua over elva på Angeltveit. Framlegget frå Kjell Rune Garlid vart vedteke med 5 (SL,Frp,KrF,SP,1H) mot 4 røyster. Framlegg frå AP og H v/henning Ekrhovd vart samrøystes vedteke. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling - 30.08.2016: Komité for plan og utvikling vedtek: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Angeltveitvegen gnr. 23, bnr. 26 m. fl.- Angeltveit, med plankart datert 28.04.2016, føresegner datert 11.07.2016 og planskildring datert 12.07.2016, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. 2. Utnyttingsgraden for einebustadtomter under 500m 2 vert fastsett til maks BYA = 35%. 3. Det vert stilt rekkefølgjekrav om utviding av det smale partiet på Landrovegen fv 211 ved brua over elva på Angeltveit. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert 28.04.2016 B. Føresegner, datert 11.07.2016 C. Planskildring, 12.07.2016 D. Illustrasjonsplan, 05.07.2016 Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet
Ard arealplan AS har på vegne av Einar Angeltveit utarbeidd framlegg til detaljregulering for Angeltveitvegen gnr 23 bnr 6 m.fl. Angeltveit. PlanID: 20150012. Føremålet med planarbeidet er å leggja rette for bygging av totalt 50 bustadeiningar, i form av einebustader og konsentrerte bustader. Varsling og kunngjering Oppstart av reguleringa vart kunngjort i Vestnytt 14.08.15. Varsling om oppstart vart også sendt til naboar og offentlege instansar. Det kom inn seks merknader frå offentlege instansar og ein frå private. I kap.11 i planskildringa er merknadene summert opp, og det er gjort greie for korleis dei er handtert. Undervegs i planarbeidet vart det naudsynt å utvida planområdet noko for å sikra ei god nok kryssløysing mellom Angeltveitvegen og Landrovegen, jf. merknad til oppstartsmeldinga frå Statens vegvesen. Varsel om utvida plangrense vart sendt til naboar som vart påverka av utvidinga og naudsynte offentlege instansar. Planstatus Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen 2015-2026, sett av til framtidig bustad med krav om felles planlegging. Planområdet overlappar mindre delar av vegareal i kringliggjande detaljreguleringsplanar; Angeltveit Vest planid: 20060038 og Fv 211 Angeltveit-Landro, Vegutbetring planid: 20030006. Planområdet Planområdet er på om lag 20 dekar, og ligg på Angeltveit, om lag 1,5 kilometer frå Ågotnes sentrum. I tilgrensande område er det hovudsakleg spreidd einebustadstruktur, nyare bustadfelt og naturområde. Veg- og trafikktilhøve: Tilkomst til eksisterande bustader innanfor planområdet er frå den kommunale vegen Angeltveitvegen, som har ei breidde på 8,8 meter. Ein av dei eksisterande bustadene har tilkomst frå Fv 211, Landrovegen. Både Landrovegen og Angeltveitvegen er opparbeidd etter gjeldande reguleringsplan. Kollektivtilbodet er forbi planområdet er noko dårleg, men er derimot særs godt frå Ågotnes terminal, om lag 1,2 km unna. Terreng, landskap og kulturminne: Landskapet i planområdet er lett kupert og stig noko mot vest. Der ikkje registrert viktige artsførekomstar. Det er gode soltilhøve og området er ikkje særskild utsatt for sterk vind. Det er ikkje registrert viktige kulturelle verdiar innanfor planområdet, men det er registrert nokre Sefrak- bygg og steingarder. Nokre av steingardane er i dårleg forfatning. Planområdet ligg like i nærleiken av to regionalt viktige friluftsområde og eit viktig friluftsområde langs kystlina i vest, inn mot Kårtveitpollen. Sosial infrastruktur: Næraste barneskule er Landro barneskule som ligg om lag 900 meter nord for planområdet. Det er fortau frå planområdet og fram til skulen. Kapasiteten på Landro barneskule er god. Ågotnes barneskule og Tranevågen ungdomsskule ligg ved Ågotnes terminal. Det er fleire barnehagar i nærområdet. Planområdet ligg om lag 1,2 kilometer frå Ågotnes aktivitetsanlegg og Ågotnes idrettsanlegg, som kan visa til eit breitt idretts- og kulturtilbod. Ågotnes har også fleire tilbod av helsetenester. Planområdet ligg i sykkel- og gangsavstand til arbeidsmarknaden på Ågotnes, mellom anna arbeid knytt til industrisparken og handelsverksemd. Næraste dagligvarehandel ligg i Ågotnes sentrum, 1,5 kilometer frå planområdet. Naturmangfald:
I planområdet er det skog med høg bonitet, uproduktiv skog, skrinn fastmark og utbygde areal. Det ligg eit område med overflatedyrka jord og eit område med dyrkbar jord i nærleiken av planområdet. Det er ikkje registrert viktige artsførekomstar innanfor planområdet. Planframlegget: Bustader: Planen legg til rette for oppføring av 50 ny bustadeiningar innanfor formålet BKS og BFS. I tillegg kan det potensielt koma fleire bustader her dersom bruken av telestasjonen vert avvikla. Planen opnar for ulike typar bustader, både einebustader, tomannsbustader, rekkehus og leilegheiter. BFS1: Tre einebustadtomter. BFS2: Fire einebustadtomter. BFS3: Sju einebustadtomter. For BFS1-3 er det satt ei utnyttingsgrad på 40% bebygd areal (BYA) og ei maksimal byggjehøgde på ni meter over gjennomsnittleg planert terreng. BKS1: Konsentrerte bustader med totalt seks bustadeiningar. Utnyttingsgraden er 40% BYA. Maksimal byggjehøgde er sju meter over gjennomsnittleg terreng. BKS2-3: Konsentrerte bustader med totalt seks bustadeiningar. Utnyttingsgraden er 40% BYA. Maksimal byggjehøgde er 10 meter over gjennomsnittleg terreng. Parkering er lagt til kjellar. BKS4: Konsentrerte bustader med totalt 12 bustadeiningar. Utnyttingsgraden er 40% BYA. Maksimal byggjehøgde er 10 meter over gjennomsnittleg terreng. Parkering er lagt til kjellar. Bustadbygga innanfor BKS2-4 skal plasserast inn i terrenget slik at inngang vert i 2. etasje. Det er teke utgangspunkt i at alle einingar vert over 65 m 2. 50 einingar gjev difor krav om minste uteopphaldsareal (MUA) 5000 m 2. Leike- og uteopphaldsareal: Det er sett av eit leikeareal på 687 m 2 (f_blk1) og eit uteopphaldsareal på 655 m 2 (f_blk2). Desse areala skal opparbeidast som eit samanhengande bilfritt tun, og skal fungera som ein sosial møteplass for bebuarane i planområdet. Området består i dag av ei myr, og krev drenering. Arealet skal opparbeidast med fokus på å skapa eit naturleg terreng og det skal nyttast stadeigen vegetasjon, jf. 5.5.5 i føresegnene. Både leikearealet og uteopphaldsarealet skal opparbeidast med sittegrupper. Minst 50 % av leikearealet f_blk skal vera universelt utforma, jf. 5.5.3. Parkering:
Einebustadane løyser krav til to parkeringsplassar på eiga tomt. Dei konsentrerte bustadene løyser krav til to parkeringsplassar innanfor det einskilde reguleringsformålet. Parkering for dei konsentrerte bustadane i BKS1 og BKS5 skal løysast med overflateparkering, medan dei andre konsentrerte bustadane får parkering i underetasjen. Det er sikra opparbeiding av ladepunkt for el- bilar innanfor BKS1 og BKS5. For dei konsentrerte bustadane er det sikra opparbeiding av 54 sykkelparkeringar jf. 5.2.3 i føresegnene. Føresegn 2.7.3 set krav om at minst 5 % av parkeringsplassane skal utformast for rørslehemma. Veg- og trafikktilhøve: Planframlegget sikrar sanering av ei avkøyrsle på Fv 211, Landrovegen og ei avkjørsle i Angeltveitvegen. Avkøyrsla frå Landrovegen vert stengd når f_sv2 er ferdigstilt, jf. 3.4. All trafikk inn i planområdet vert via tilkomstvegane f_sv2 og f_sv3 frå Angeltveitvegen. Stigninga på vegane er i hovudsak 1:15. Fortau/ gang- og sykkelveg: Fleire gangvegar og eit turdrag skal etablerast, og det vert dermed sikra eit godt samband i heile planområdet. Det er ikkje lagt opp til fortau langs med dei interne vegane, då trafikken på dei ulike tilkomstvegane ikkje vert høg, og med bakgrunn i at dei interne gangvegane vil verta meir attraktive å nytta. Kommunaltekninsk anlegg: Formåla f_bkt1-3 er satt av til avfallshandtering og postkassestativ. Det skal takast omsyn til eksisterande steingard ved f_bkt1. Steingarden har omsynssone H570 kulturmiljø, og ved etablering av postkassestativ og avfallshandtering skal steingarden integrerast på ein estetisk god måte, jf. 5.4.2. Ny nettstasjon kan førast opp innanfor føremålet BKS/BE. Støy: Planområdet er noko utsett for støy frå Landrovegen i aust, og planen legg difor opp til at bygningane vil fungera som støyskjerming. Uteopphaldsareal og leikeplassar skal ha støynivå under 55 db. Universell utforming: Så mange som mogleg av bustadene innanfor planområdet skal søkjast universelt utforma. Vegar, fortau og gangvegar i planframlegget har god stigning, sjølv om ein ikkje på alle område klarar å oppnå krava til universell utforming. Krav til universell utforming vert sikra i føresegnene 2.7. Rekkjefølgjekrav: Det er stilt tilstrekkeleg med rekkjefølgjekrav som sikrar opparbeiding av mellom anna leikeplass og uteopphaldsareal, infrastruktur og nedgraving av høgspentleidning før det kan gjevast bruksløyve til bustader i planen. Vurdering: Planområdet ligg om lag 1,5 km frå Ågotnes sentrum, og har dermed god tilknyting til arbeidsplassar og service- og aktivitetstilbod. Utbygginga er dermed med på å styrka Ågotnes som sentrum nr. to i kommunen. Detaljreguleringa er grundig gjennomarbeidd, og det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar og kommunen. Grad av utnytting
Det er lagt opp til ein varierande bustadstruktur med både einebustader og konsentrert busetnad. Utnyttingsgraden er sett til 40 % bebygd areal (BYA) i heile planområdet. Rådmannen meiner at utnyttingsgraden i planen er for høg innanfor feltområda BFS. Planområdet ligg i sone 2 i arealdelen til kommuneplanen (KPA), der 40 % BYA er rettleiande ved regulering i denne sona. Høg utnytting er ikkje det same som å bruka meir areal, men å konsentrera bygningar og effektivisera dei allereie bygde areala. Ei utnyttingsgrad på 40 %, er difor ikkje eigna for einebustadtomtane i planen, og bør reduserast og tilpassast kvar enkelt einebustadtomt. Rådmannen tilrår at BYA vert sett ned til 30% for einebustadtomtene, og at einebustadtomta på 800 m 2 innanfor BFS2 får ein utnyttingsgrad på 25 %. Barn og unges interesser Rådmannen er særs positiv til at detaljreguleringa legg opp til å skapa eit samla tun sentralt i planområdet. Ein god møteplass oppmodar til rekreasjon, leik og spel på tvers av aldersgrupper, og bidreg til å skapa eit godt bumiljø. Difor er det viktig at føresegnene sikrar at uteopphaldsarealet og leikearelet vert opparbeida med fokus på å skapa eit naturleg terreng og nytta stadeigen vegetasjon. Det er også sikra oppføring av fleire leikeapparat på leikearealet, og på uteopphaldsarealet skal det setjast ut fleire sittegrupper. Det er lagt opp til ei god kopling for mjuke trafikantar mellom aust og vest, gjennom etablering av fleire gangvegar i planområdet. Langs heile nordvestsida av planområdet skal det etablerast eit turdrag som skal fungera som ein buffer mellom beitemarka og bustadane. Gode koplingar og snarvegar gjer det enkelt å koma seg raskt fram til ulike målpunkt, og er med på å skapa eit godt og funksjonelt bustadområde. Kulturminne og estetikk Rådmannen er særs nøgd med at detaljreguleringa tek vare på tuntreet innanfor bustadformålet BFS3. Det er også lagt opp til at nokre av steingardane skal ivaretakast og nyttast som ein kvalitet i planområdet. Desse tiltaka er med på å gi identitet til staden og bidreg samstundes til gode leike- og oppvekstmiljø. Infrastruktur Detaljreguleringa legg ikkje opp til at det skal koma fortau langs med dei interne vegane i planområdet, då desse berre gjev tilkomst til 20-30 bustader kvar. Rådmannen meiner at dei interne gangvegane vil bli attraktive å nytta, og ser det difor ikkje som naudsynt å etablera fortau i tillegg. Gangvegane legg opp til ein trafikksikker framkomst i planområdet. Rådmannen meiner derimot at føresegnene må sikra kvalitetskrav til gangvegane, slik at dei vert etablert med fast og komprimert dekke, og dermed vert tilgjengelege for alle brukarar. Rådmannen er nøgd med at det er sikra ladingspunkt for el- bilar innanfor BKS1 og BKS5 i føresegnene, då dette legg til rette for ein meir miljøvenleg bilbruk. Landskap og terreng Terrenget i planområdet er lett stigande mot vest, og vert teke i vare ved at bustadbygga vert lagt i terreng, delvis med parkeringsgarasje. Dermed vert det ikkje naudsynt med høge skjeringar og murar for å tilpassa utbygginga. Bygga skal ikkje oppførast med fleire etasjar enn kringliggjande bustader, og utbygginga er difor tilpassa eksisterande utbyggingsstruktur. Rådmannen meiner at desse grepa bidreg til at utbygginga vil ta omsyn til terreng og landskap. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter
nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Med bakgrunn i det som er drøfta over tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: 1. Det må i føresegnene sikrast at BYA vert 30% for einebustadtomtane og at einebustadtomta på 800 m 2 innanfor BFS2, får BYA på 25 %. 2. Det må i føresegnene sikrast kvalitetskrav til gangvegane f_sgg1-4. Gangvegane skal opparbeidast med fast og komprimert underlag slik at dei vert tilgjengelege for alle brukarar.