Joa Næringsområde, bestemmelser Side 1 RGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL REGULERINGSPLAN 0405, JOA NÆRINGSOMRÅDE I medhold av 12-7 og 12-12 i plan- og bygningsloven av 27.06.2008 nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte xx.xx.xxxx som sak xxxx/xx. Dato: 25.06.2013 Ole Ueland Ordfører 1.0 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av Joa næringsområde som et industriområde, konsentrert arealutvikling, ny adkomst og felles rammer for videre utvikling. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 1.ledd) Industri SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, 2.ledd) Veg Fortau Gang- og sykkelveg Annen veggrunn- tekniske anlegg GRØNNSTRUKTUR (pbl. 12-5, 3. ledd) Friluftsområde HENSYNSSONER (pbl. 12-6) Frisikt Andre sikringssoner byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg Annen sikringssoner høyderestriksjon omkring Stavanger lufthavn Sola Støysoner rød Støysoner gul 2.0 FELLESBESTEMMELSER OG REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen 1. VEG-1 skal være ferdig opparbeidet iht. kommunalteknisk norm før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Eksisterende adkomster til felt I-2 og I-4 (med unntak om adkomsten som er regulert) skal stenges og feltene skal tilknytes ny adkomstveg. Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 2680 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4. 2. Fortau o_f1, o_f2 og o_f3 og gang og sykkelsti o_g/s1 skal være ferdig opparbeidet iht. kommunalteknisk norm før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med
Joa Næringsområde, bestemmelser Side 2 utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 2680 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4. 3. Før det kan gis igangsettingstillatelse for nye bygg innenfor felt I2 må felt o_f1 opparbeides i tråd med godkjent utomhusplan. 4. Det må etableres voll langs felt I-2, I-3 og I-4 før det kan gis brukstillatelse for nye bygg innenfor næringsområdet. Vollen skal sikre området mot flom/havstigning og hindre innsyn til næringsområdet. Vollens topp må etableres på kote 3 og avsluttes naturlig når den treffer terreng med samme kotehøyde. Langs turvegen som går langs Hafrsfjord må vollen ha en minimumshøyde på 1,2 m. Det må utarbeides tekniske planer for vollen, som minimum viser endelig plassering, utforming og utstrekning, planene skal godkjennes av relevante myndigheter. 5. Før brukstillatelse for nye bygg innenfor planområdet skal nødvendige støyskjermingstiltak være etablert for eksisterende boliger. 6. Friområdet o_f1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 2680 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I- 4. 7. Vegetasjonsbelte langs Joavegen skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 2680 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4. 2.2 Krav til søknad om tillatelse til tiltak 1. Ved byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan som viser hele delfeltet. Situasjonsplanen skal vise avkjørsler, parkering, terrengbehandling, gjerder over 1,5 meter, beplantning, plassering av søppeloppbevaring og innretninger som er søknadspliktige etter plan og bygningslovens forskrifter. Det skal også vises plan for evt. ubebygd del av delfelt. 2. Plassering, høyde og utforming av innhegning skal godkjennes av kommunen. 3. Det skal utarbeides en vurdering som kartlegger ev. risikofaktorer for bedrifter innenfor egen eiendom og i forhold til naboer, eksempelvis som følge av tidligere forurensning eller radon i grunnen. Eventuelle tiltak for å fjerne eller redusere faren skal beskrives. 4. Ved byggesøknad må det vises planer for hvordan Sømmevågen hensynstas i utbyggingsfasen for å hindre avrenning ut i vågen. 5. Ved byggesøknad skal det utarbeides støyrapport for den aktuelle bedriften. Støy skal dokumenteres for den enkelte virksomhet og for samlet effekt av virksomhetene. Støybidrag fra flyog vegtrafikk skal inngå i beregningene. Det skal redegjøres for utforming av støyskjermingstiltak og disse skal være etablert før brukstillatelse kan gis. Ved full utbygging vil Joavegen 45, 47, 49 og 51 kunne være berettiget tiltak mot støy. 6. Ved byggesøknad skal det utarbeides renovasjonsteknisk plan som viser areal for oppstilling av avfallscontainere og adkomst for tømmebil. 7. Alle søknader om byggetillatelse for nye bygninger og anlegg etter Plan- og bygningsloven innenfor områder med byggerestriksjoner rundt navigasjonsinstrumenter ved Stavanger lufthavn Sola vist på Avinors tegning ENZV-P-09 datert 12.03.10, skal håndteres etter saksbehandlingsrutine datert 28.02.07. 8. Sammen med byggesøknad skal det foreligge dokumentasjon om at bygninger tilfredsstiller krav til energiklasse B. 9. Sammen med søknad om byggetillatelse for utvidelse av næringsområdet skal det foreligge grøntplan. Planen skal utarbeides iht. gjeldende normer av fagkyndige og godkjennes av Park og grønt seksjonen i kommunen. I planen redegjøres det nærmere for: a) utforming av friområde o_f1 b) utforming vegetasjonsbelte langs Joavegen c) utforming av voll langs turvei Hafrsfjord
Joa Næringsområde, bestemmelser Side 3 2.3 Funksjons- og kvalitetskrav Det stilles høye krav til arkitektonisk utforming og materialbruk på bebyggelse som grenser opp mot rampe for Solasplitten, Joavegen og Hafrsfjord. Området kan nyttes til lettere industriell virksomhet som ikke medfører luktulemper eller forurensning som overskrider anbefalte grenser i gjeldende rettingslinjer/normer. Det skal etableres vegetasjonsbelte langs Joavegen. Eksisterende vegetasjon langs o_g/s1 i strekning mellom I1 og I2 på eiendom 33/1 skal søkes bevart i størst mulig grad. Eksisterende kantvegetasjon ut mot kanalen på eiendom 34/218 bør søkes bevart og forsterket. Det stilles krav til estetisk kvalitet og god terrengtilpasning for voll langs turvei Hafrsfjord. Voll skal beplantes med buskevegetasjon som ferdig utvokst blir mellom 1 m til 2 m høyde. 2.4 Krav til miljøkvalitet energi Alle nye bygg skal tilfredsstille krav til energiklasse B. 2.5 Parkering All parkering skal skje på egen tomt eller i felles anlegg. Det tillates 0,8 parkeringsplasser per. 100 m 2 BRA. Minst 5 prosent av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede, på plasser som ligger nær hoved- og personalinnganger. 2.6 Sykkelparkering For nye tiltak i området skal det etableres parkeringsplasser for sykkel på egen tomt, med trygg adkomst til tilliggende gang-/sykkelvei. Plassene skal være overdekket og sentralt plassert i forhold til personalinnganger. Det stilles krav om at det opparbeides p-plasser for sykkel for minimum 10 prosent av de ansatte innenfor hvert tiltak. 2.7 Universell utforming Alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille krav til universell utforming. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse. 2.8 Støy Retningslinjer T-1442 og NS 8175 legges til grunn for tiltak i området. Ved byggesøknad skal det utarbeides støyrapport for den aktuelle bedriften. Støy skal dokumenteres for den enkelte virksomhet og for samlet effekt av virksomhetene. Støybidrag fra fly- og vegtrafikk skal inngå i beregningene. Fasadetiltak og lokale skjermer: For boligeiendommer som får et støynivå som overskrider de anbefalte støygrensene, skal det gis tilbud om lokal skjerm og/eller fasadetiltak. Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares i et samarbeid med den aktuelle grunneier. Ved skjerming av uteplass skal det tilstrebes at eksisterende opparbeidet uteplass blir skjermet for å sikre gode kvaliteter for uteopphold. Skjermet uteplass skal ikke være mindre enn 25 m 2. Størrelsen på skjermet uteplass skal avgjøres ut fra lokal stedstilpasning i samråd med aktuelle grunneiere og kommunen. 2.9 Renovasjon Det skal velges løsninger i tråd med kommunalteknisk avfallsnorm og estetikk. Utstyr skal skjermes på en estetisk tilfredsstillende måte og i størst mulig grad inngå som en del av bygget. 2.10 Overvann og utslipp I utbyggingsfasen må det tas hensyn til Sømmevågen og hindre avrenning ut i vågen. Det må ikke føres oljeholdig overvann fra området ut i vågen.
Joa Næringsområde, bestemmelser Side 4 2.11 Brannvannsdekning Det må legges opp til brannuttak på internt ledningsnett. Utbygger står ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning ved byggesøknad. 2.12 Eksisterende virksomheter Reguleringsplanen har som målsetning å legge til rette for utvikling av Joa næringsområde som et industriområde, legge til rette for konsentrert arealutvikling, ny adkomst og rammer for videre utvikling. Innenfor felt I4 er det i dag handel med plasskrevende varer. Eksisterende bedrift kan bestå og videreutvikles, men på en måte som også ivaretar den langsiktige målsetningen. 2.13 Bruk av kran under byggearbeidene Dersom det skal brukes tårnkran under byggearbeidene, må det analyseres nærmere av Avinor. Mobilkran har vesentlig mindre horisontal utstrekning enn en tårnkran og gir normalt langt mindre påvirkning på navigasjonsanleggene. Det kan komme krav fra Avinor om bruk av mobilkran i stedet for tårnkran. 2.14 Belysning ved Stavanger lufthavn Sola Avinor skal høres i forbindelse med søknad om tiltak som endrer lyssettingen rundt lufthavnen og som kan ha innvirkning på sikkerheten for lufttrafikken. 3.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 1.ledd) 3.1 Område for industri Områdene reguleres til industri. Det tillates at det etableres kontorvirksomheter og lager som har tilknytting til industrivirksomhetene i området. Parkering skal ikke regnes med i bruksarealet. På den enkelte byggetomt skal det, hvor den grenser opp mot hovedveger og gang- og sykkelveger opparbeides et 1 m bredt grøntareal. Lagring skal skjermes med innhegning eller foregå innendørs. Skjemmende tekniske anlegg skal skjermes av bygningsdeler eller innhegning som harmonerer med bygningen ellers. Nye bygninger må etableres på minimum kote 3 på grunn av fare for flom og havstigning. Felt I-1: Maks BRA 2 900 m 2 av disse kan 1 000 m 2 disponeres til kontor. Største gesimshøyde 17 moh. Felt I-2: Maks BRA 27 240 m 2 av disse kan 8 500 m 2 disponeres til kontor. Største gesimshøyde 17 moh. Felt I-3: Maks BRA 19 200 m 2 av disse kan 6 700 m 2 disponeres til kontor. Største gesimshøyde 17 moh. Felt I-4: Maks BRA 14 100 m 2 av disse kan 5 000 m 2 disponeres til kontor. Største gesimshøyde 17 moh. 3.2 Minimumsutnyttelse Ved etablering av nye virksomheter i planområdet skal minimum arealutnyttelse være på 65 % av maks BRA for hvert felt. Nye bygg for eksisterende virksomheter skal ivareta langsiktige målsetning om effektiv arealbruk (mht. utforming, størrelse og plassering av bygg m.m.). 4.0 INFRASTRUKTUR OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, 2.ledd) Alle veganleggene skal dimensjoneres og etableres iht. kommunalteknisk norm og iht. tekniske planer godkjent av relevante fagmyndighet. For tomter som grenser mot VEG-1 skal det etableres adkomst fra denne vegen. Bredden på avkjørselen skal ikke overskride 6 m for spesielle kjøretøyer kan det opparbeides et overkjørbart område, bredere enn avkjørselen. 4.1 Veg o_v1 reguleres til offentlig veg. f_v2 reguleres til felles veg for felt I-1. o_v3 reguleres til offentlig veg. o_v4 reguleres til offentlig veg.
Joa Næringsområde, bestemmelser Side 5 4.2 Fortau Alle fortau reguleres til offentlige. 4.1 Gang- og sykkelveg Alle gang- og sykkelveger reguleres til offentlige. 5.0 GRØNNSTRUKTUR (pbl. 12-5, 3.ledd) 5.1 Friluftsområde o_f1 skal opparbeides som parkanlegg iht. utomhusplan godkjent av Park og Grønt seksjonen i Sola kommune. 6.0 HENSYNSSONER (pbl. 12-6) 6.1 Frisikt I områder regulert til frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Høydebegrensningene gjelder også for eventuelle støttemurer. Det kan tillates søyler og høystammede trær. 6.2 Andre sikringssoner byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg Innenfor området regulert til byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg tillates det ikke oppført bebyggelse pga. kommunaltekniske anlegg under bakken. Dersom hovedledningen må ligge nærmere enn 4 meter må et av følgende tiltak gjøres (Absolutt minimumsavstand mellom bygninger og hovedledninger er 2,0 meter).: Støpe en vertikal sikringsmur minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. Føre ned fundamentet på bygningen og eller installasjoner minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. Legge ledningene som evigvarende ledninger, innstøpt og armert i vanntett betong. Innstøpning skal skje under konstruksjonen og 4 meter ut fra konstruksjonen i begge ender. Bygging nærmere enn 4 meter fra hovedledningen må avklares med VA-ansvarlig i kommunen. Eventuell flytting av ledningsnettet må avklares og godkjennes av Sola kommune. Beskrivelse med tegninger må være godkjent før arbeidet igangsettes. 6.3 Annen sikringssoner høyderestriksjon omkring Stavanger lufthavn Sola Innenfor hele planområdet gjelder de høyderestriksjoner som er angitt med koter på restriksjonsplanen, Avinors tegning ENZV-P-08 datert 12.03.10, vedlegg 1. For områder beliggende mellom de viste koter, skal høyde-restriksjonen beregnes gjennom interpolasjon. Innenfor restriksjonsområdet kan det ikke etableres hinder (bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger) som overstiger høyderestriksjonene som angitt på plankartet. Vegetasjon skal holdes under hinderflatene, og nødvendig fjerning av vegetasjon vil bli gjennomført av Avinor.