KBL s BOLIGKONFERANSE SVOLVÆR 2015 SØKNADSBEHANDLING OG ENKELTVEDTAK VED TILDELING AV KOMMUNAL BOLIG TILBUD OM BOLIG OG KONTRAKTSINNGÅELSE v/ Per Bonesmo
VEIEN FRAM TIL KOMMUNAL BOLIG Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
FOR Å STARTE MED BEGYNNELSEN Søknad nødvendig? Krav på svar! Skal være skriftlig Fvl. 11a og 23
ENKELTVEDTAK? Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak Forvaltningsloven 2 første ledd bokstav a) og b) Forvaltningsloven Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96-0228 Hva med tildeling av konkret bolig? Nødvendig med vedtak ved midlertidig botilbud? Sosialtj.l. 27
HVA BETYR DET AT AVGJØRELSEN ER ET ENKELTVEDTAK? Vanlige krav i forvaltningen gjelder Taushetsplikt, habilitet osv. Egne regler om enkeltvedtak Regler om form Regler om innhold Klageadgang
VEDTAK OG UNDERRETNING Praktisk at dette er samme dokument
VEDTAKET BØR ALLTID INNEHOLDE Begrunnelse: Fakta i saken Hvilke regler som gjelder Hovedhensyn bak skjønnet Redegjørelse for hvorfor vilkårene er/er ikke oppfylt Konklusjon Fvl. 24 og 25
LITT OM BEGRUNNELSER Hensikten er: At vedtakene skal bli gode og riktige At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn Støtte for tanken Grunnlag for praksis Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage
UNDERRETNINGEN BØR ALLTID INNEHOLDE Begrunnelsen Info om Klageadgang Klageinstans Klagefrist Fremgangsmåte ved klage Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. 27
UNDERRETNINGEN BØR NOEN GANGER INNEHOLDE INFO OM: Adgangen til å be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) kreve sakskostnader søke fritt rettsråd Eventuelle vilkår ifm. søksmål Kommunens veiledningsplikt Fvl. 27
HVA SKAL VI LEGGE VEKT PÅ? Regler i forvaltningsloven Egne retningslinjer jf. retningslinjene til Trondheim kommune Bergen kommune Harstad kommune Skaun kommune Praksis Ulovfestede forvaltningsrettslige regler Urimelig forskjellsbehandling Vilkårlighet Utenforliggende hensyn
LITT OM POSITIVE VEDTAK Hvor detaljert skal vedtaket være? Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? Jf. også hva det søkes om Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? Ett felles vedtak eller to vedtak?
KAN KOMMUNEN SETTE VILKÅR? Godta den boligen de får? Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.? Betale gammel husleierestanse? Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?
HVA HVIS SØKEREN FÅR AVSLAG? Vedtak Klage Ny vurdering Klageinstans
KLAGE! Hvem skal ta imot klagen? Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl. 32 Hvem skal avgjøre i klagesaken? Avhengig av ordningen i kommunen, fvl. 28 Kommunestyret Formannskapet Særskilt klagenemnd
NÅR DET KOMMER EN KLAGE Er treukers-fristen overholdt? Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken Vurdere oppreisning Ikke kan lastes Særlige grunner Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl. 29 og 31
UNDERSKRIFT PÅ KLAGEN Undertegnet av en annen: Be om at klager undertegner selv Eller fullmakt Ikke undertegnet Be om at klager undertegner Fvl. 32
AVVISNING Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? Da skal klagen avvises Det er klageadgang på avvisningen! Fvl. 34
KLAGEN Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder Må fremgå at det er en klage Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det sette kort frist Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl. 32 og 17
KLAGEBEHANDLING I FØRSTEINSTANSEN Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: Raskere for klager Lokale regler kan bestemme dette Bedre å endre selv enn bli overprøvd Sparer klageinstansen for unødig arbeid
UTFALLET AV FØRSTEINSTANSENS BEHANDLING Klager får fullt medhold saken avsluttet Klager får delvis medhold klager må få beskjed, ny tre ukers frist Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen Klagen avvises klagerett på avvisnings-vedtaket Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!
HVA KAN DET KLAGES PÅ? Avslag Ny søknad Forlengelse (ny kontrakt) Bytte
OGSÅ TILSAGN KAN DET KLAGES PÅ EKSEMPLER: Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet Leietidens lengde Eventuelle vilkår Bortfall hvis strykes fra ventelista
UTFALLET AV EN KLAGESAK Klagen avvises Klagen tas ikke til følge Vedtaket oppheves Vedtaket omgjøres
VEIEN FREM TIL KOMMUNAL BOLIG Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
HVORDAN TREFFE MED TILDELINGEN? Den tildelte bolig må oppfylle beskrivelsen i innvilgelsesvedtaket Kartlegging av søkers boligbehov Informasjon om potensielle problemer hos søker Oversikt over forhold knyttet til de aktuelle boliger Spredt eller samlet? Borettslag?
HVA REGULERER LEIEFORHOLDET? Lov om Husleieavtaler (husleieloven). Husleieavtalen
HUSLEIEKONTRAKTEN OG HUSLEIELOVEN Husleieloven inneholder omfattende bestemmelser om utleie av husrom husleieloven Ved boligutleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstig for leietaker enn det som følger av husleielovens 1-2 Avtalen kan gjøres muntlig, men skriftlig hvis en av partene krever det 1-4
HVA SKAL KONTRAKTEN INNEHOLDE? Kontraktpartenes navn Identifisering av boligen Husleia Kontraktslengde Utkastelseshjemmel ved mislighold av husleia Utkastelseshjemmel ved utløp av kontrakt Husk partenes underskrift (og sørg for leiers underskrift før innflytting) Husk ett eksemplar til her av partene ER DET ALT?
ULIKE KONTRAKTSMALER Nærmeste bokhandel? Forbrukerrådets husleiekontrakt m/ rettledning Jussbuss ved UiO sin kontraktsmal «Din side» s kontraktsmal Huseiernes landsforbunds kontraktsmal Standardkontrakter til ulike kommuner
HOVEDFORMÅL MED KONTRAKTEN Utforming av kontrakten som støtte for tanken Dokumentasjon av hva det er enighet om Informasjon om rettigheter og plikter Eventuelle unntak fra husleieloven Hjemler for håndheving av kontrakten
GENERELLE SYNSPUNKTER PÅ KONTRAKTSUTFORMING Gjengivelse av husleielovens bestemmelser? Kontrakten som informasjonsskriv? Supplement til leiekontrakt: Husordensregler, regler om dyrehld, regler om parabol, kontaktinfo, behandling av boligen, dvd, ulike språk Annet enn leieforholdet, f.eks. vedtak og avtale om oppfølging
LEIETAKERRETTIGHETER VI IKKE KAN AVTALE OSS BORT FRA Regulering av leia 4-2 og 4-3 Dyrehold 5-2 Adgang til boligen 5-6 Opptak i husstand 7-1, jf. 8-1, jf. dog 11-1 Framleie 7-2, 7-3, 7-4, 7-5, 7-6 og 7-7, jf. dog 11-1 Rett til å tre inn i kontrakten 8-2 og 8-3 Oppsigelsesvernet 9-4 flg. Heving 9-9 (Verken de materielle eller formelle reglene)
LEIETAKERRETTIGHETER VI KAN AVTALE OSS BORT FRA Tidspunkt for og standard ved overlevering 2-1 - 2-17 Forfallstid 3-2 Ro og orden 5-2 Tilbakesetting til opprinnelig stand 10-2 Vederlag for forbedringer 10-5
FLERE LEIETAKERRETTIGHETER VI KAN AVTALE OSS BORT FRA Oppsigelsesfrister 9-6 Alminnelig adgang til kort kontrakt 9-3 En viss begrensning av opptak og framleie 11-1, 3., 4. og 5. ledd Kommunens adgang til kort kontrakt 9-3, 1. ledd pkt. b, jf. 11-1 Vedlikehold 5-3
HVORDAN AVTALER I OSS VEKK FRA HUSLEIELOVEN? I egne avtaler Gjennom faste formuleringer i standardkontrakten Ved å skrive det inn i den enkelte leiekontrakt
VEDLIKEHOLD Husleieloven pålegger med enkelte unntak utleier alt indre og ytre vedlikehold samt vedlikehold av uteareal 5-3 Utleier kan imidlertid gjennom avtale overføre alt vedlikeholdsansvar på leietaker Trondheim kommune har (i leiekontrakten) overført alt indre vedlikehold på leietaker
BRUK AV TIDSUBESTEMTE KONTRAKTER Større trygghet for leietaker, jf. oppsigelsesvernet 9-5 Sparer arbeid for utleier. Med tidsbestemte kontrakter må man skrive brev om utflytting, begjære utkastelse, behandle søknad om forlenging, vedtak samt ny kontraktsinngåelse
TIDSBESTEMTE LEIEKONTRAKTER Løpende vurdering av behovet for kommunal bolig, jf. også boligstørrelse og standard Lettere for kommunen å avvikle leieforholdet. Omgåelse av oppsigelsesvernet?
BRUK AV TIDSBESTEMTE KONTRAKTER Det finnes ingen øvre grense for leieperioden, men det finnes en nedre 9-3 En tidsbestemt kontrakt kan avtales oppsagt i leietida 9-2, 2. ledd Husk eksplisitt å opplyse skriftlig hvis leietaker ikke kan si den opp i leietida 9-2, 1. ledd
BRUK AV KORTE KONTRAKTER Hovedregelen er minimum 3 år 9-3, 1. ledd Unntak hvis sakliggrunn 9-3, 2. ledd Unntak ved særlige/tungtveiende grunner 11-1, 6. ledd, men husk at i tillegg til de materielle vilkår må også de formelle vilkår i 11-1, 2. ledd være oppfylt
NÅR NYTTER KOMMUNENE SEG AV TIDSUBESTEMTE KONTRAKTER? Når boligsøker påregnes å måtte bo kommunalt for resten av sin boligkarriere, f. eks. p.g.a.: - Funksjonshemminger - Alder - Graden av uførhet Kan det likevel argumenteres for tidsbestemte leiekontrakter også i slike tilfeller?
SÆRBESTEMMELSER I STANDARDKONTRAKT Korte kontrakter iht. 11-1 Integrerte hvitevarer Vedlikehold av uteareal Utleiers innehav av nøkler
AVSLUTNING AV LEIEFORHOLDET Utløp av tidsbestemt leiekontrakt 9-2, 3. ledd jf. tvfl. 4-18 og 13-2, 3. ledd b Leietaker misligholder husleiebetalingen, tvfl. 13-2, 3. ledd a Leietaker sier opp leieforholdet Leietaker hever leieforholdet Leietaker flytter uten å si fra Utleier sier opp leieforholdet 9-5 flg. Utleier hever leieforholdet 9-9 Leietaker dør 8-2
KONTRAKTEN SOM SAKSBEHANDLINGSSENTRAL Utleiers eksemplar arkiveres/kontrakt skannes i postjournalen Relevant innhold legges inn i elektronisk bolig/eiendomsregister Registeret nyttes til å sende ut husleiekrav og purringer Registeret nyttes til å sende ut varsel om utløp av kontrakt Kontrakten som ei elektronisk mappe for korrespondansen
LØPENDE REVISJON AV KONTRAKTEN Revisjon pga. lovendringer Revisjon pga. egne og andres erfaringer SLUTT