Tinglysing - Servitutter registerfører Arne Kristian Boiesen registerfører Ola Høydal
Disposisjon Hva er en servitutt Tinglysing av servitutter og heftelser Særlig om tinglysing av avtaler/erklæringer Krav til klarhet og form Sletting av heftelser Tinglysingsloven 32a Stiftelsestilsynet
Servitutt Servituttlova 1 «særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett» En servitutt er en begrenset rett til faktisk rådighet over annens fast eiendom Vanlige eksempler på servitutter er veiretter, fiskeretter, biloppstillingsplasser, handelsforbud mv. Avgrense mot forkjøpsrett, salgsforbud mv.
Etablering og sletting av heftelser ved tinglysing
Etablering av heftelser Tinglyses på den tjenende eiendom Den eiendommen som avgir rettigheten Avgivereiendommen må derfor gå klart frem av dokumentet Rettighetshaveren skal angis Rett for person (personlig rettighet) Eks. bo-/bruksrett Fødselsnummer for rettighetshaveren skal oppgis Rett for eiendom (realrettighet) Eks. veirett Gnr./bnr. skal oppgis
Stedfesting av rettigheter Rettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes Tekstlig beskrivelse eller anmerkning på tegning eller kart NB: Ikke henvise til opplysninger uten betydning for tinglysing Tinglysingsforskriften 4 6. ledd
Eksempel
Etablering av heftelser forts. Pengeheftelse eller servitutt? Er det av betydning for panthavere og andre at heftelsen fremkommer på en pantattest? Statens kartverk Tinglysing vurderer om heftelsen etter sin art og sitt omfang har betydning for dekningsmulighetene for panthavere ved et eventuelt tvangssalg tgl. 11 3. ledd Lovreform bekreftet utskrift av grunnboken ny tgl. 11
Krav til klarhet og form - ikke formkrav krav til standardisert oppsett, men
Klarhet og Form forts. Bestemmelser som ikke kan tinglyses, skal stå samlet for seg til slutt i dokumentet, jf tglf. 4 første ledd Unntak bare i særlige tilfeller Vi kan kreve at bestemmelser som ikke kan tinglyses, heller ikke tas med i tinglysingsgjenparten, jf. tinglysingsforskriften 6 annet ledd Innsender må som et minimum skriftlig gi uttrykk for hvilke bestemmelser i en større avtale dere mener kan og skal tinglyses, enten direkte i avtalen eller i følgebrevet.
Klarhet og Form forts. Dokumentet må være klart (tingl.forskr. 4) Hva gjelder rettsstiftelsen? Hvor skal det tinglyses? Hvem er rettighetshavere til rettigheten? Særlig viktig å tenke på ved utforming av erklæringer og avtaler i fritekst Dokumentet skal være selvforklarende Dokumentet bør være kort og så vidt mulig bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses (jf. tingl. 12)
Klarhet og Form forts. Rettigheten må ha til gjenstand fast eiendom Dokumentet må gå ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en slik rett Personlige rettigheter kan bare tinglyses dersom det er en plikt for den som til enhver tid er eier av eiendommen Tinglysingsloven 12
Krav til språk Dokumentet som skal tinglyses må være skrevet på norsk I spesielle tilfelle kan også dokumenter (som skal tinglyses) på andre språk godtas dersom registerføreren finner det helt ubetenkelig I så fall kreves en oversettelse, bekreftet av en translatør som er autorisert av norsk myndighet. NB: Det er oversettelsen som tinglyses Som hovedregel ikke krav til oversettelse dersom dokumentet er skrevet på dansk eller svensk Hjelpedokumenter og dokumenter på engelsk trenger heller ikke oversettelse dersom registerføreren ikke er i tvil om innholdet NB, streng praksis! Tinglysingsforskriften 5 og 7
Matrikuleringsplikt? En rettighet kan være så omfattende at den må opprettes som egen matrikkelenhet (festegrunn) i matrikkelen og i grunnboken før avtalen kan tinglyses i grunnboken Vurderingstema: Varighet over 10 år Eksklusiv bruk Store verdier? Tiltaket kan ikke uten ulempe for grunneier, rettighetshaver eller panthaver flyttes Tinglysingsloven 12a, jf. matrikkellov 6 og 12, smh. matrikkelforskrift 30 Uklart? Be om uttalelse fra kommunen
Slette heftelser i grunnboken
Slette heftelser forts. Bestemmelsene kan kategoriseres følgende: 1.Slette etter samtykke fra rettighetshaver - 32 2.Slette der virkningen av tinglysing er utløpt 31 1. ledd 3.Slette der virkningen av tinglysing åpenbart er utløpt - 31 2. ledd 4.Sletting etter kunngjøring, 32 a
Tinglysingsloven 32 32. En heftelse skal slettes av grunnboken når det tinglyses bevis for at den er falt bort eller for at den berettigede samtykker i det. For at en pantobligasjon eller et skadesløsbrev skal kunne slettes etter bestemmelsen i første ledd, må når ikke annet er bestemt ved lov, kvittering eller samtykke være skrevet på dokumentet eller dette må leveres inn til registerføreren til påtegning om utslettelsen. Dette gjelder likevel ikke når det i dokumentet er tatt forbehold om at det ikke kan overdras og, i den utstrekning departementet bestemmer, heller ikke når dokumentet er utstedt til offentlig bank eller lignende institusjon. En heftelse som er falt bort ved tvangssalg eller salg etter konkursloven 117a, skal uten hensyn til bestemmelsen i annet ledd første punktum slettes når det registreres skjøte som viser at heftelsen er falt bort. En pantheftelse som er falt bort ved tvangsakkord, skal uten hensyn til bestemmelsen i annet ledd første punktum slettes når det registreres en stadfestelseskjennelse etter konkursloven 52, jf. 53, som viser at heftelsen er falt bort. Er det bevis som forlanges tinglyst, ikke tilstrekkelig til at heftelsen kan slettes, skal tinglysing nektes.
Tinglysingsloven 31 1. ledd 31. Når virkningen av tinglysingen er falt bort, skal registerføreren av eget tiltak slette heftelsen. Det samme gjelder når den åpenbart er opphørt. I tilfelle av uriktig utslettelse får 25 tilsvarende anvendelse.
Tinglysingsloven 28-30 «Foreldelse av rettsvern» 28 1. ledd hovedregel 30 år 29 unntak om dokumentet angir bestemt tid eller noens levetid 30 1. ledd unntak utleggsforretning (5 år), arrestforretninger og midlertidig forføyninger (2 år) Når tinglysingsvirkningen er bortfalt etter 28 30 skal heftelsen slettes av registerfører av eget tiltak, jf. tinglysingsloven 31 1. ledd.
28. Dersom en tinglyst heftelse ikke skal hvile på eiendommen for alltid, bortfaller den virkning av tinglysingen som er nevnt i 20 og 23, når det er gått 30 år efterat heftelsen blev tinglyst, og den ikke er tinglyst på ny før den nevnte frist utløper. For pantedokument til offentlige innretninger, legater eller stiftelser gjelder dog ikke dette såfremt det innen utløpet av fristen blir tinglyst melding fra styret om at panteheftelsen ikke er innfridd. Tinglysing av påtegning på et tidligere tinglyst dokument avbryter ikke den frist som er nevnt i første ledd, når påtegningen ikke inneholder en uttrykkelig gjentagelse av rettsstiftelsen. Som sådan regnes forhøielse av beløpet i et pantedokument. 29. Lyder et dokument på en bestemt tid eller på nogens levetid, får 28 ikke anvendelse. Er en minstetid uttrykkelig fastsatt, bortfaller ikke virkningen av tinglysingen i noget tilfelle før 3 år efter utløpet av minstetiden. For pantedokument bortfaller virkningen av tinglysingen i intet tilfelle før det er gått minst 5 år efter den dag da gjelden i sin helhet efter dokumentets innhold enten skulde ha vært betalt eller som den tidligst kunde ha vært opsagt til fra kreditors side. 30. For panterett som er stiftet ved utleggsforretning, faller virkningen av tinglysingen bort 5 år efter at forretningen er tinglyst. For skifteutlegg gjelder det samme når det er gitt pant for gjeld. For arrestforretninger og midlertidige forføyninger faller virkningen av tinglysing bort 2 år efter at forretningen eller kjennelse om forlengelse er tinglyst. Bestemmelsene i første ledd kommer ikke til anvendelse dersom retten blir tinglyst påny før den nevnte frist er utløpet. Fra denne og enhver senere ny tinglysing løper en ny frist av samme lengde som den første, regnet fra den siste tinglysing. Om avbrytelse av en frist gjelder reglene i 28 siste ledd.
Tinglysingsloven 31 2. ledd åpenbart opphørt Krav om høy grad av sannsynlighet for å kunne slette en heftelse Registerfører skal ikke behøve å ta stilling til det underliggende rettsforholdet eller vanskelig lovtolkningsspørsmål sml. Rt. 1993 s. 869 Innsigelser som er nogelunde plausible vil medføre at heftelsen ikke kan slettes på dette grunnlag. Merk: Begrensning i anketema ved anke over tinglysingsmyndighetens avgjørelse
Slette heftelser - tolkning Hvem er rettighetshaver? Hva fremkommer av dig. grunnbok? Og manuell grunnbok? Rettighetshaveren fremkommer ikke av grunnboken Hva sier stiftelsesgrunnlaget? (det tinglyste dokumentet) Misforhold mellom grunnbok og stiftelsesgrunnlaget? Foreligger det en tinglysingsfeil? Dersom det er tvil om hvem som er rettighetshaver Hva mener partene selv? Utgangspunktet er at tinglysingsmyndigheten tar stilling til om en heftelse kan slettes på bakgrunn av en begjæring om sletting og den vedlagte dokumentasjonen
Slette heftelser tolkning forts. Hva gjør man dersom rettighetshaver er død? Tilsier dokumentet at rettigheten er overførbar? Arvingene må evt. samtykke til sletting Legg ved dokumentasjon på hvem som er arvinger(typisk skifteattest)
Slette heftelser? forts. Sletting etter kunngjøring, tingl. 32 a Dersom det er umulig eller forbundet med uforholdsmessige vanskeligheter å få innhentet samtykke Enhver heftelse som er over 20 år og som det er sannsynlig at er opphørt, kan slettes etter kunngjøring i Norsk lysingsblad og i lokalavisen Krever en begjæring fra panthaveren eller hjemmelshaveren
Stiftelsesloven 55 Et vedtak fra Lotteri- og stiftelsestilsynet som fastslår at en rettighet er opphørt, kan slettes av Tinglysingsmyndigheten Kun betydning for servitutter som ikke tilgodeser noen bestemte rettighetshavere som kunne ha samtykket til sletting
Hjelp til selvhjelp www.tinglysing.no Rundskriv for Tinglysingen Sjekkliste for tinglysing Skjemaer Lenker til aktuelle sider Nyhetssaker www.seeiendom.no Matrikkelinformasjon om eiendommer Kundesenteret 08700 Åpent alle hverdager fra kl. 09.00 til kl. 15.00