Side 1 av 5 SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 60/14 Kommunestyret 30.10.2014 Ark.: 611 Lnr.: 7823/14 Arkivsaksnr.: 14/1420-3 Saksbehandler: Jon Sylte BRUK AV FJERDUM SETER PÅ SKEI Vedlegg: 1. Kart over setra 2. Reguleringsplan Fjerdum seter 3. Kommunedelplan Skei Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Kommunestyret har bedt om ei utredning for å avklare realisering av verdiene som ligger i kommunens eiendom Fjerdum seter. Administrasjonen tilrår å beholde setra og ikke omdisponere arealet til formål fritidsbebyggelse. Dette er en del av et svært verdifullt kulturlandskapsområde på Skei, og endres arealbruken for kommunens eiendom så må det forventes et sterkt press fra andre grunneiere om å gjøre det samme. Dette er ikke ønskelig utvikling for Skei ut fra kulturlandskapet og som reiselivsområde. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn Kommunestyret vedtok i sak 78/13 den 12.12.2013 i tilknytning til budsjettet: «Det gjennomføres et forprosjekt som avklarer realisering av verdiene som ligger i tomten på Fjerdum seter. Prosjektet avklarer om tomta skal selges, eller om kommunen selv skal stå som utvikler.» Fjerdum seter på Skei eies av Gausdal kommune. Eiendommen ligger sentralt på Skei mellom Velkomstsenteret til Thon Gruppa og Skei Appartement.
Arealdata: Seterteigen er på totalt 30,9 dekar fordelt på 26 dekar overflatedyrka jord og innmarksbeite og 5 dekar anna areal. Dagens bruk: Det er gjort mindre vedlikeholdsarbeid de par siste årene låven er revet, ei brakke (skåle) er fjerna, og det er rydda opp i gammelt gjerde som hadde falt ned. Det er ikke sammenhengende gjerde rundt eiendommen, slik at det er nå fri tilgang for beitedyr. Velferdshytte: Seterhuset brukes som velferdshytte for ansatte i Gausdal kommune ved at den leies ut på helg- og ukebasis. Den er som regel utleid i påske- og vinterferie og noen helger ellers. Det er behov for en større påkost på bygningen. Dette arbeidet er kalkulert til kr. 1.100.000 inkl. mva. Bygging av ny hytte på 80 m2 er beregnet til kr. 1.675.000. Dette er grove budsjettall fra 2012. Ny hytte vil kunne generere større leieinntekter enn eksisterende hytte ved ekstern utleie når den ikke benyttes av kommunens ansatte. På budsjettet er det avsatt kr. 200.000 for å rive seterhuset og en gammel vinterstugu som betraktes som kondemnabel. Dette er ikke gjennomført i påvente av avklaring om hva en skal gjøre med setra. Kommunen fikk utarbeidet ei kulturlandskapsanalyse for Skei i 1992. Arealene ble inndelt i tre kvalitetsgrupper. De viktigste områdene er i gruppa Spesielt verdifullt kultur- og naturlandskap. Til denne gruppa hører: Øvre del av lisona opp mot Skeikampen, Fjerdumseter og Rusten seter, Frøyseseterområdet, Systugusetra, Einstad nordre seter, Bjørkli-, Kleva- og Reistad søre setra, Skeisleite og Skeikampen. Dette har seinere vært førende for arealplanene for Skei. Tidligere saker: Spørsmålet om endra arealbruk for øvre deler av Fjerdum seter med tanke på utparsellering av hyttetomter ble vurdert av kommunestyret i sak 48/02 den 08.10.2002, der følgende vedtak ble gjort: «Spørsmål om endret arealbruk for øvre deler av Fjerdum seter med tanke på utparsellering av hyttetomter tas opp til vurdering i forbindelse med revisjon av kommunedelplanen.» Det ble ikke gjort noen endring i arealbruken ved seinere behandling av kommunedelplanen (sjå nedenfor). Salg av nedre del av teigen: I 2004 (KS 64/04) ble det inngått opsjonsavtale med Kampen Eiendom AS for salg av nedre del av seterteigen (nedenfor seterlykkja). Arealet ble senere regulert til fritidsbebyggelse, og arealet er solgt for kr. 2.300.000. Arealplan Kommunens arealer på Fjerdum seter inngår i reguleringsplanen «Fjerdum Seter m.m.». Den ble vedtatt av kommunestyret i sak 45/08 den 24.04.2008. Setertunet er avsatt til formål «forretning», og seterlykkja er avsatt til «friluftsområde. Dette var ut fra planene for Barnas Seter.
I reguleringsbestemmelsene pkt. 4.01 står det bl.a..: «Dersom bruken av området som «Barnas Seter» opphører, går området tilbake til reguleringsformål; landbruksområde.» I pkt. 2.08 står det: «Jordlovens 9 og 12 gjelder for hele planområdet,, dvs. ivaretakelse av dyrka og dyrkbar jord samt forbud mot deling av eiendom.» Kommunedelplan Skei: Intensjonen i reguleringsplanen er videreført i kommunedelplan for Skei 2010-2022, vedtatt av kommunestyret den 17.06.2010. Tunet på setra er avsatt til reiselivsformål, og seterlykkja er LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde). Trase for skiløype går over nedre del av seterlykkja. Barnas Seter Noe av bakgrunnen for å utvikle reguleringsplanen «Fjerdum Seter m.m.» var ønske fra reiselivet på Skei om å utvikle konseptet Barnas Seter på Fjerdumsetra. Det ble etablert ei prosjektgruppe til å jobbe fram konseptet. Dette skulle være et aktivitetssenter med dyr og basert på seter og seterdrift. Formålet var å styrke Skeikampen som destinasjon og synliggjøre de verdiene som ligger i norske bygde- og landbrukstradisjoner. Det ble utarbeidet et forslag til intensjonsavtale om utvikling og bruk av setra, som ble vedtatt av kommunestyret i sak 55/05 den 25.08.2005 og seinere stadfesta i sak 73/05 den 27.10.2005. Intensjonsavtala ble ikke underskrevet fordi en ikke fikk de nødvendige avklaringer med Thon Gruppen. Det foreligger et forprosjekt, men investeringene her er for store til at tiltaket har latt seg realisere. VURDERING: Kommuneplanens arealdel er nå under revisjon for hele kommunen. For Skei er det ikke lagt opp til vesentlige endringer etter som det nylig har vært en omfattende revisjonsprosess som ble sluttført i 2010. I hovedsak blir det to hovedhensyn som må veies mot hverandre i vurdering om framtidig arealbruk for Fjerdumsetra: Det langsiktige hensynet om å ivareta kulturlandskapet og beholde et åpent landskapsrom i sentrale deler av Skei. Kommunens muligheter for å få inn penger ved å selge/utvikle området kommersielt til fritidsbebyggelse. Å endre arealbruksformålet for Fjerdum seter til utbyggingsområde for fritidsbebyggelse vil være en vesentlig endring som bør avklares gjennom kommuneplanens arealdel. Det vil være endring i et prinsipp for lang tids arealplanlegging på Skei, ved at dette er en del av et relativt åpent og intakt seterområde som hittil har vært vurdert som et viktig kulturlandskapsområde som skulle være skjerma for ny bebyggelse. Endring av dette prinsippet må forventes å ha innvirkning på bruk av andre slike arealer i området ved at det blir et press på utbygging fra andre grunneiere/setereiere. Etter som dette er jordbruksareal så vil det også stride mot jordvernhensynet. En må forvente at dette blir en omfattende endringsprosess som vil være konfliktfylt i forhold til andre interesser i området og i forhold til regionale myndigheter.
Dersom kommunen velger å arbeide for å endre arealbruken, så må dette komme inn i kommuneplanens areal. Videre må kommunen lage ny reguleringsplan for området, evt. i samarbeid med naboer som har samme interesse. Realisering av eiendommens verdi kan skje på flere måter: Dersom en ikke foretar omregulering av området så må eiendommen selges til landbrukstakst. Dette vil gi relativt liten inntekt. Salg av råtomter, enten som samla felt eller enkelttomter. Dette er i prinsippet det samme som skjedde for nedre del av Fjerdumslykkja for noen år siden. Dette krever at kommunen omregulerer området, men utenom dette krever det små kostnader, liten risiko, men også relativt låg verdi. Utvikling av utbyggingsplan for området. Krever bygging av veg, vatn og kloakk m.m. Kan selges med ferdig infrastruktur, evt. fram til nøkkelferdige bygg i samarbeid med en utbygger. Dette medfører et større investeringsbehov før en kan forvente inntekter, større risiko, men også større muligheter for større fortjeneste på litt sikt. Krever nødvendig kompetanse og kapasitet, og kan ikke sies å tilhøre primæroppgavene til kommunen. Konklusjon Ut fra ei samla vurdering tilrår administrasjonen at kommunen beholder Fjerdum seter, og at den ikke benyttes til fritidsbebyggelse. Dersom kommunen vil omdisponere dette arealet til fritidsbebyggelse må det forventes at andre grunneiere med tilsvarende arealer vil ha forventning om det samme. Det åpne inntrykket av sentrale deler av Skei vil da bli vesentlig endra, i strid med det som har vært kommunens mål med området. Seterlykkja bør gjerdes inn og brukes til beite, enten ved at kommunen setter opp gjerde og leier ut, eller ved at en leietaker setter opp gjerde mot flerårig kontrakt. Midlene som er bevilga brukes til å gjennomføre riving av seterhuset og vinterstugu.dette fordi kommunen ikke bør prioritere å bruke så vidt store beløp som trengs for å restaurere eller bygge nytt seterhus/hytte. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Kommunens eiendom Fjerdum seter disponeres fortsatt til landbruksformål. 2. Seterlykkja gjerdes inn og benyttes til jordbruksformål (beite). 3. Seterhuset og vinterstugu rives, jfr. tidligere bevilgning.
Kommunestyret behandlet saken den 30.10.2014 sak 60/14 Behandling: Hans Høistad, Ap, satte fram dette forslaget: «Administrasjonen får i oppdrag å vurdere forespørselen fra Gausdal Røde Kors Hjelpekorps. Det er en forutsetning at en eventuell leieavtale ikke påfører kommunen noen utgifter til renovering/vedlikehold/andre driftsutgifter. Om en leieavtale ikke inngås, får kommunestyret spørsmålet om rivning tilbake til behandling.» Votering: Punkt 1 og 2 ble enstemmig vedtatt. Punkt 3 i innstillingen og forslaget til Høistad ble satt opp mot hverandre. Forslaget til Hans Høistad ble enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Kommunens eiendom Fjerdum seter disponeres fortsatt til landbruksformål. 2. Seterlykkja gjerdes inn og benyttes til jordbruksformål (beite). 3. Administrasjonen får i oppdrag å vurdere forespørselen fra Gausdal Røde Kors Hjelpekorps. Det er en forutsetning at en eventuell leieavtale ikke påfører kommunen noen utgifter til renovering/vedlikehold/andre driftsutgifter. Om en leieavtale ikke inngås, får kommunestyret spørsmålet om rivning tilbake til behandling. Melding sendt: Teknisk enhet Næringssjefen