TRONDHEIM KOMMUNE Plan- og bygningsenheten R445 Arkivsak:03/33250 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KVARTALET MELLOM DRONNINGENS GATE, NORDRE GATE, THOMAS ANGELLS GATE OG APOTEKERVEITA (BRANNKVARTALET) Planen er datert : 09.01.2004 Dato for siste revisjon av plankartet : 10.05.2004 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 10.05.2004 Dato for Bystyrets vedtak : 17.06.2004 Dato for reviderte bestemmelser og kart Ihht bystyrets vedtak : 17.06.2004 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket PLAN arkitekter AS og datert 09.01.04. 2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Byggeområder /kombinerte formål - Offentlige trafikkområder - Spesialområde - områder for bolig /forretning /kontor - gangveg/fortau /plass - kjøreveg - bevaring av bygg - bevaring av anlegg Hele reguleringsplanområdet er et automatisk fredet kulturminne. Hele planområdet reguleres til spesialområde bevaring jf plan- og bygningsloven 25.6 i kartets tegnforklaring og generelle bestemmelser i kombinasjon med de andre formålene. Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet, som ikke er tillatt etter denne planen, er ulovlige uten etter tillatelse etter kulturminneloven. Søknad skal sendes rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, i god tid før arbeidet er planlagt igangsatt. Kostnader knyttet til nødvendige undersøkelser og eventuelle arkeologiske utgravninger belastes tiltakshaver. 3 SPESIALOMRÅDER 3.1 Bevaring av bygg Bygninger som skal bevares er vist med kraftig omriss på plankartet. Eksteriør og bygningsstruktur skal bevares. Unntaksvis kan det vurderes forandringer i retning av mer opprinnelig utforming,
2 såfremt det foreligger og legges til grunn en dokumentasjon for slik utforming. Alle søknads- eller meldepliktige arbeider skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før tillatelse til tiltak gis. 3.2 Bevaring av anlegg 3.2.1 Kulturla i runnen Hele planområdet inngår i det automatisk fredede kulturminnet Middelalderbyen Trondheim. Før gjenoppbygging og nybygging som vist i reguleringsplanen kan realiseres, skal det foretas en arkeologisk gransking av og/eller igangsettes et miljøovervåkingsprosjekt for den delen av det automatisk fredete kulturminnet som kommer i konflikt med utbyggingen. Det skal tas kontakt med rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, distriktskontor Nord, i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfang og kostnader for arkeologisk overvåking/undersøkelse kan fastsettes. 3.2.2 Hvelvk' eller Hvelvkjeller som ligger sentralt i bevaringsområdet skal bevares i opprinnelig stand. Kjelleren kan innredes til restaurantlokale el.l., men det kan ikke gjøres inngrep i byggets konstruksjoner. Alle arbeider på hvelvkjelleren inklusive trappeadkomst, også nødvendig istandsetting, skal forelegges og godkjennes av rette antikvariske myndighet i god tid før arbeidet planlegges igangsatt. Rette antikvariske myndighet er for tiden Sør-Trøndelag fylkeskommune, Kulturminneteamet. 3.2.3 Deler av fasadedekor, spesielt fra Dronningens gate 14 som er oppbevart etter brannen, skal anvendes på en eller annen måte ute eller innvendig i nybygget. 4 BYGGEOMRÅDER 4.1 Fellesbestemmelser 4.1.1 Utomhus lan Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak etter plan- og bygningslovens 93 skal det innsendes detaljert og høydesatt plan for den ubebygde delen planområdet i målestokk 1:200. Tilsvarende plan skal foreligge for alle takterrasser. Utomhusplanen skal vise nåværende og planlagt terreng, rekkverk, trapper, belegning, vegetasjon, møblering og materialbruk. 4.1.2 Samtidi ferdi stillelse av uteareal Utomhusplanen skal være godkjent før tillatelse til tiltak gis. Hvert byggs tilstøtende uteareal og tilhørende veiter skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før ferdigattest gis. 4.1.3 Plasserin av n beb else Ny bebyggelse skal plasseres som vist på plankartet. Fasadelinje for planlagt bebyggelse sammenfaller med formålsgrense. Særskilte bestemmelser om plassering og fasadelinje er spesifisert for de enkelte delfeltene. 4.1.4 Utformin av n beb else Det skal legges vekt på høy kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk.
Materialvalg og fargevalg skal godkjennes spesielt av plan- og bygningsenheten. Særskilte bestemmelser om utforming er spesifisert for de enkelte delfeltene. 4.2 Kombinert formål bolig /forretning /kontor 4.2.1 Arealbruk Området kan brukes til kontor-, forretning- og boligformål med tilhørende anlegg. Restaurantdrift tillates. Boliger er kun tillatt fra tredje etasje og oppover for B/F/K1 og B/F/K2, og fra andre etasje og oppover for B/F/K3, B/F/K4 og B/F/K5. 4.2.2 Boliger Dokumentasjon på god bokvalitet må følge søknad om tillatelse til tiltak. Det skal legges opp til en variert boligstørrelse, minimum 30 % av boligene skal være større enn 40 m2. Minimum 10% av boligene skal være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Minst 30% av boligene skal være større enn 40 m2. 4.2.3 B/F/K1 o B/F/K2 Plassering og fasadelinjer Fasade mot Nordre gate skal ligge i formålsgrense, men mindre deler av fasaden kan trekkes inn fra formålsgrense med inntil 1,5 meter. Fra 2. etasjenivå og oppover tillates det mindre utbygg/balkonger ut over formålsgrense på inntil 50 cm. Mot bakgård /plass over 2. etasje kan utstrekning av boligetasjene justeres for å optimalisere løsning m.h.t. konstruksjon, estetisk uttrykk og bokvalitet. Hovedfasade med innganger og vinduer skal henvende seg mot gaten. Det kan etableres terrasser på tak mot gårdsrom for å øke uteoppholdsarealene for boligdelen. Arkitektur/ materialbruk Vedlagte illustrasjonsmateriale skal legges til grunn for utformingen, skisser datert 01.03.04, revidert 14.05.04. Det skal tilstrebes en utstrakt bruk av tre som fasademateriale mot gate. Utforming av hjørnet Nordre gate /Dronningens gate og Nordre gate /Thomas Angells gate skal gis spesiell oppmerksomhet. Hjørnene skal avfases i første etasje. Hjørnet Thomas Angells gate /Nordre gate skal behandles særskilt. Deler av det 4 etasjes volumet på hjørnet skal være åpent for å sikre et lett og åpent preg. Fordelingen mellom åpent og bebygd areal skal utformes slik at hjørnet får en god avslutning mot nordvest. Visuelt bør den toetasjes gesimslinjen mot Thomas Angells gate synliggjøres helt ut i hjørnet mot Nordre gate. Grad av utnytting og byggehøyder Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 6.700 m2 og med det antall etasjer som er angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt samlet bruksareal innenfor reguleringsformålet. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart. Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T-BRA. Takterrasse uten overdekning er ikke regnet med i T-BRA. 3 Uteareal for leiligheter Alle leiligheter skal ha minimum 10 m2 uteoppholdsareal i form av balkong, takterrasse eller felles
4 takterrasse. 4.2.4 B/F/K3 Eksisterende bebyggelse Eksisterende bygning skal bevares, jfr. 3. Fasade mot Thomas Angells gate skal gjenoppbygges /tilbakeføres til tidligere fasade eller rehabiliteres med tilnærmet likt uttrykk som eksisterende bebyggelse hadde før brannen. Overgangen mellom ny bebyggelse i bakgården og eksisterende bebyggelse skal behandles spesielt. Grad av utnytting og byggehoyder I tillegg til eksisterende bebyggelse kan det oppføres ny bebyggelse som vist på plankartet. Ny bebyggelse skal ha maksimalt T-BRA = 300 m2 og med det antall etasjer og byggehøyde som er angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt nytt bruksareal innenfor reguleringsformålet. Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T- BRA. 4.2.5 B/F/K4 Ny bebyggelse Området omfatter eksisterende bebyggelse som skal bevares, jfr. 3. Evnt. nybygging kan kun skje i bakgårder og da med en utforming som tilpasser seg hovedvolumet. Evnt. ny bebyggelse skal gis en utforming og en dimensjon som passer inn i eksisterende miljø. 4.2.6 B/F/K5 Plassering av ny bebyggelse I tillegg til eksisterende bebyggelse tillates nytt tilbygg med inntil fire etasjer mot sør, som vist på plankart. Ny bebyggelse skal gis en utforming og en dimensjon som passer inn i eksisterende miljø. Overgangen inn mot bevaringsverdig eksisterende bebyggelse skal behandles spesielt. Grad av utnytting og byggehøyder Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 250 m2 og med det antall etasjer som er angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt nytt bruksareal innenfor reguleringsformålet. Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T- BRA. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart. 4.3 Kombinert formål forretning / kontor 4.3.1 Arealbruk Bebyggelsen reguleres til forretnings- og kontorvirksomhet. Restaurantdrift kan tillates. Allmennyttige formål som kulturvirksomhet og lignende kan også tillates. 4.3.2 F/K1 Plassering av ny bebyggelse Eksisterende bygg tillates påbygd med en tilbaketrukket toppetasje som vist på plankartet. Ny bebyggelse skal tilpasses hovedvolumet.
5 Grad av utnytting og byggehoyder Samlet bebyggelse kan oppføres til maksimalt 5 etasjer. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart. Eksisterende tak kan benyttes som takterrasse. 4.3.3 F/K2 Ved utforming skal det tas spesielt hensyn til lysinnslipp til nordfasaden på eksisterende bygg i Dronningens gate 12. Grad av utnytting og byggehøyder Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 2.500 m2 og med det antall etasjer som er angitt på plankart. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt samlet bruksareal innenfor reguleringsformålet. Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T-BRA. Passasje I prosjektet skal det tilrettelegges for en fremtidig passasje mot Borkeplassen som vist i planen. Passasjen skal være minimum 2,0 meter bred og gå over minimum en etasje. 4.3.4 F/K3 Bebyggelsen Området omfatter eksisterende bebyggelse som skal bevares, jfr. 3. Plassen mellom byggene ut mot Apotekerveita skal holdes fri for bebyggelse. Passasje Ved ombygging eller bruksendring av første etasje i nord skal det opparbeides en passasje gjennom eksisterende bebyggelse mot Borkeplassen som vist i planen. Passasjen skal være minimum 2,0 meter bred og gå over minimum en etasje. Inngangspartiet mot øst skal utformes i samråd med Byantikvaren med spesiell tanke på å tilpasse seg den bevaringsverdige fasaden. Både passasjen, plassen og Apotekerveita skal inngå i en utomhusplan. Planen skal forelegges kommunen for godkjennining. Disse skal opparbeidelse og ferdigstilles samtidig med ferdigstillelse av bebyggelsen Ubebygd areal Plassen mot Apotekerveita skal opparbeides som en bymessig plass med belegning og møblering. 5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Gan ve /fortau Gangveg/fortau skal opparbeides som vist på plankart. Under bakkenivå mot Søndre gate 12, ligger privat kjellerareal. Eksisterende overbygg /baldakin for Søndre gate 12 kan tillates i bredde inntil 2,5 meter ut fra dagens fasade. 5.2 K'øreve Kjørearealet i Apotekerveita skal opparbeides som vist på plankart. 5.3 Plass/ årdsrom / assas*er veiter Arealet skal tilrettelegges og opparbeides som et åpent byrom. Plassen skal gi adkomst til tilliggende bebyggelse.
6 Det skal utarbeides en detaljert og høydesatt plan for utforming av arealene. Plassen skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan, 4.1. Detaljplanen skal vise terreng, belegning, møblering, vegetasjon osv. Plassen kan benyttes til uteservering, kulturaktiviter, lek osv. Spor av kulturminner bør synliggjøres i utformingen av plassen og veitene. Detaljplan for plassen skal utarbeides i samarbeid med og godkjennes av kommunen. Arealene skal opparbeides slik at de er tilgjengelige for orienterings- og bevegelseshemmede. Arealene skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med ny bebyggelse innenfor planområdet. Begrenset inngjerding eller port for å hindre uønsket bruk av arealet kan vurderes. Under bakkenivå kan det etableres kjellere til de tilliggende eiendommene. 6 ANDRE BESTEMMELSER 6.1 Støy Støynivå innendørs skal ikke overskride de laveste verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T- 8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter dette. Dersom rundskrivets veiledende grenseverdier for støy overskrides, må det iverksettes støyskjermende tiltak. Tekniske installasjoner, vifter o.l. må monteres slik at grenseverdier for støy i forhold til boliger ivaretas. Restaurantlokaler må skjermes med tilstrekkelig støydemping i fasader, dører og vinduer, samtidig må tilstrekkelig ventilasjon etableres. Det kreves balansert ventilasjon og støydempende fasadematerialer for alle boligrom. 6.2 Forurensning i grunn Det må tas prøver av grunn for å stadfeste omfang og type forurensning i gravemasser. Det må utarbeides en disponeringsplan for gravemasser som skal godkjennes av Fylkesmannens miljøavdeling. 6.3 Tilgjengelighet Alle offentlige og private arealer skal oppfylle byggeforskriftenes funksjonskrav til tilgjengelighet og brukbarhet, jf prinsippene i for universell utforming. Bystyrets vedtak av 17.06.2004 er som følger: VEDTAK: 1. Bystyret vedtar forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Dronningens gate, Nordre gate, Thomas Angells gate og Apotekerveita, (Brannkvartalet). 2. Det forutsettes at søknad om rammetillatelse for prosjektet fremlegges bygningsrådet til behandling. 3. Planen er vist på kart i målestokk 1:500, merket Plan arkitekter og PTL, Prosjekt og
teknologiledelse as, datert 09.01.04, sist endret 10.05.04, og i bestemmelser sist endret 10.05.04. 4. Område B/F/K2: Fjerde etasje på hjørnet mellom Nordre gate og Thomas Angelsgate tas ut av planen. 5. Vedr. Borkeplassen. Borkeplassen kan være i privat eie under disse forutsetninger: Det utarbeides en forpliktende avtale med Trondheim kommune som godkjennes av formannskapet. Eierne står for alt vedlikehold av Borkeplassen. Trondheim kommunes vedtekter for bruk av offentlige plasser følges. D.v.s. at det må legges til rette både for eventuelle konserter, standvirksomhet mv. Alle fremtidige planer om eventuell utbygging av området må behandles av folkevalgt organ. Plassen må tilrettelegges slik at alle har tilgang til den. 6. Støyende uteaktiviteter i det åpne rommet reguleres med åpningsvedtekter/regler for bruk av uterommet på sen kveld og natt. 7. Veitene og Borkeplassen bør ligge i samme plan og knyttes sammen uten nivåforskjeller eller andre hindringer (med unntak av hvelvkjelleren). 8. Minst 25% av boligene skal ha universell utforming. Det skal være tilgjengelighet til alle takterasser. 9. Tillegg til reguleringsbestemmelsene : Ny 3.2. 3: Deler av fasadedekor, spesielt fra Dronningens gate 14, som er oppbevart etter brannen, skal anvendes på en eller annen måte ute eller innvendig i nybygget. 10. Tillegg til reguleringsbestemmelsene: 4.2.2: Minst 30% av boligene skal være større enn 40m2. 11. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. 7 FLERTALLSMERKNAD - Ap, H, SV, PP, KrF, Sp, V, RV, MDG, DEM: Utforming av hjørnet Nordre gate og Thomas Angells gate og fasader må avklares innen byggesaksbehandling. Byggesaken gis politisk behandling. Det vises til flertallsmerknad fra Sp, Ap og SV i bygningsrådet 16.03.04. FLERTALLSMERKNAD - SV, H, Frp, PP, KrF, Sp, V, RV, MDG, DEM: I tilsvarende saker må reguleringsplaner vedtas før eventuelle arkitektkonkurranser. (Adm. merknad : Bestemmelser og kart er i nødvendig grad endret i samsvar med vedtaket)