EVALUERING AV DEPOSITUMSORDNINGEN Arkivsaksnr.: 08/7439 Saksframlegg ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak/innstilling: Formannskapet vedtar at prøveordningen med startlån til depositum fortsetter ut året 2008. Det blir ikke fullt to år, men er den tidsrammen som gjelder for bruk av startlånet til dette formålet. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Evaluering av startlån til depositum. 1. Innledning og fakta om ordningen I bystyremøte 23.05.06 ble det vedtatt innføring av startlån til finansiering av depositum som prøveordning for to år. Det ble også vedtatt at det skulle fremmes egen informasjonssak til formannskapet etter ett år av prøveperioden. I saken her gis det informasjon om ordningens omfang, utvikling samt vurdering av erfaringer fra første år av prøveperioden. Låneordningen erstatter garanti for depositum etter lov om sosiale tjenester. Lånet skal hjelpe husstander som ikke har egne midler til depositum eller ikke oppnår nødvendig finansiering til depositum i bank. Hovedregelen er at man skal ha betjeningsevne for lånet, men dette er ikke et krav fordi de som er mest vanskeligstilt, ikke skal komme dårligere ut enn med garanti. Lånet skal sikres med pant i depositumsinnskuddet. Det kreves at inngått leiekontrakt er i samsvar med husleieloven. Boligen må være godkjent til boligformål. Det kreves ikke at man har en egen boenhet, men dersom man deler bolig med andre (bofellesskap), må man ha egen husleiekontrakt for sin andel av husleie og depositum. To årsverk er overført fra Helse- og velferdskontorene i forbindelse med etablering og gjennomføring av ordningen. 2 Tallmateriale 01.03.07 28.02.08 Det er i perioden mottatt 536 søknader. Av disse er 355 søknader innvilget. 28 av innvilgelsene er senere gjort uaktuelle. 72 søknader er avslått. Avslagene er primært begrunnet i at leieboligen ikke er godkjent/ikke har eget bolignummer, at søkerne er utenfor målgruppene eller at den omsøkte boligen gir høyere boutgifter enn søker makter. 81 av de innkomne søknadene er ikke behandlet, primært fordi nødvendig dokumentasjon mangler. 186 lån er utbetalt, og utbetalt beløp er 3,434 mill. kr. 3 Låneportefølje 3.1 Renteutsettende- og avdragsfrie lån 53% av utbetalte lån er renteutsettende og avdragsfrie lån. Lånetypen gis til søkere som ikke har betjeningsevne for lån. Renten påløper uten å forfalle til betaling, men forfaller enten ved opphør av leieforhold eller ved endring av økonomisk situasjon. Av disse låntakerne har 46% kun sosialhjelp som inntektskilde, og 25% har inntekt under 10.000 kr. per måned. 3.2. Ordinære lån og avdragsfrie lån. 47% har fått innvilget ordinært lån eller avdragsfritt lån. Av disse hadde 46% betalingsanmerkninger eller var under gjeldsordning på innvilgelsestidspunktet. 3.2. Mislighold Renteutsettende og avdragsfrie lån kan naturlig nok ikke misligholdes så lenge avtalen løper. Avtalen om renteutsettelse og avdragsfrihet løper for ett år av gangen. I god tid før utløpet av ettårsavtalen skal lånekunden søke om forlengelse av avtalen dersom behovet for slike lettelser fortsatt er til stede. Dersom slik søknad ikke foreligger, skal lånet omgjøres til rente- og avdragspliktig lån. Av 87 ordinære eller avdragsfrie lån er 22 lån (25%) misligholdt per 29.02.08. To av lånene er oversendt til inkasso. Sett i sammenheng med at 46% av låntakerne har betalingsanmerkninger eller er under Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 2
gjeldsordning, er høyt mislighold ikke overraskende. Det krever tett dialog med lånekundene. Erfaringene viser at det er vanskelig å oppnå kontakt med kundegruppen, det være seg per telefon eller brev. 3.3Tap/avskrivningsreglement Det er så langt ikke bokført tap. Det er budsjettert med kr. 500.000 i tap på ordningen både i 2007 og 2008. Det vil ikke bli utarbeidet eget avskrivningsreglement for ordningen i prøveperioden, men gjøres hvis ordningen blir permanent. 3.4.Ubalanse i pengestrøm Renteutsettelse og høy andel mislighold gir ubalanse i pengestrømmen, dvs. avvik mellom kundenes innbetaling til kommunen og kommunens betaling mot Husbanken. Dette illustreres med følgende tall: Innbetalinger fra kunder per 29.02.08: kr. 201.615. Betaling til Husbanken : kr. 597.341. Ubalansen er beregnet til kr. 395.726 det første året av prøveperioden. Eventuell bedring av økonomisk situasjon for lånekunden samt pantet i depositumsinnskuddet vil på litt sikt kunne bidra til at lån blir gjort opp eller delvis nedbetalt. 4.Vurdering av ordningen Boligenheten har invitert følgende instanser til en høringsrunde angående ordningen: Helse- og velferdskontorene, Oppfølgingstjenesten, Fokus Bank og Lindorff ASA. Det er nedenfor en kort sammenfatning av de respektives uttalelser. 4.1. Helse- og velferdskontorene Helse- og velferdskontorene anfører: - Ordningen i seg selv er ikke blitt mer byråkratisk - Vanskeligere å få ordnet depositum fordi kunden må forholde seg til flere instanser - Søknad til kommunal bolig er ofte den utløsende faktoren for å vurdere depositumslån. Boligsøknad må settes i bero inntil depositumssøknaden er avklart. Det er behov for en tettere samkjøring av disse tiltakene for å kunne gi bedre individuelle tilbud. - Saksbehandlingstiden er for lang i enkelte tilfeller hvor det haster veldig. - Ikke nevneverdige problemer knyttet til bruk av én bank som depositumskontobank. - Krav til at boligen skal være godkjent i offentlig boligregister vurderes ikke å ha negativ betydning for ordningen. 4.2. Oppfølgingstjenesten ved Lerkendal og Heimdal Oppfølgingstjenestene ved Lerkendal og Heimdal anfører: - Ordningen er blitt mer byråkratisk. - Ordningen er uheldig ved at utleier får greie på at kunden er sosialhjelpsmottaker siden depositumet er finansiert med lån fra kommunen. - Kunden må forholde seg til flere instanser. 4.3 Fokus Bank og Lindorff ASA Partene har meldt tilbake at ordningen med depositumslån har vært uproblematisk å håndtere grunnet gode rutiner mellom kommunen og bank/låneforvalter. Det var i forkant usikkerhet om kundegruppen til en viss grad ville være mer arbeidskrevende enn øvrige lånekunder, men dette har ikke vært tilfelle. Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 3
4.4. Boligenheten - Den nye ordningen har ikke fått det omfanget som var forventet på grunnlag av den forutgående utredningen og erfaringstallene fra depositumsgarantien ved Helse- og velferdstjenesten. Registreringsmetodikken som ble benyttet viser seg å innholde kilde til mistolkning; herunder kan depositumsgarantier til dels ha blitt tellet to ganger. Tidligere tall for depositumsgarantier er ikke et korrekt sammenligningsgrunnlag eller utgangspunkt for prøveordningen i antall - og dermed heller ikke i beløp. - Kun 35% av søknadene om startlån til depositum har resultert i et leieforhold. Boligenheten vurderer at det først og fremst er tre forhold som må trekkes frem og vurderes nærmere for den videre praktiseringen: et høyt antall søknader som ikke er behandlet pga manglende dokumentasjon, innvilgelser som ikke benyttes og spørsmålet om det gis for mange avslag. Vi vil i det følgende knytte kommentarer til de tre punktene. *Manglende dokumentasjon. Mange søknader er ubehandlet på grunn av manglende dokumentasjon. Det er allerede lempet på dokumentasjonskravet i forhold til tidligere gjeld, fordi mange innenfor søkergruppen har dårlig oversikt. Vi tilrår likevel at siste ligning og dokumentasjon på inntekt fortsatt må være et minimumskrav for å behandle en søknad om å påta seg en økonomisk forpliktelse. *Innvilgelser. 169 søkere har fått tilbud om lån til depositum, men har foreløpig ikke benyttet seg av det. Kunder som har hatt innvilget vedtak lengst, og som ikke har benyttet seg av vedtaket, er kontaktet. Det er oppgitt følgende årsaker til det: for dyrt lån, boligen var ikke godkjent som boenhet/ulovlighetssak, har funnet bolig uten depositum, har flyttet inn i kommunal bolig, utleier har ikke medvirket til at nødvendige dokumentasjoner er ordnet, for lav husleiegrense i kommunens vedtak, har vært treg i boligjakten, men leter fortsatt. Svarene gir indikasjon på at mange har ordnet seg på annen måte, men at mange fortsatt er på boligjakt. *Avslag. Her skal nevnes tre årsaker til avslag, siden disse spesielt innebærer en innskjerping i forhold til depositumsgarantien. 36% (av totalt antall avslåtte søknader) er avslått på grunn av at boligen ikke er godkjent til boligformål, eksempelvis at kjeller er tatt i bruk til boligutleie. Mindreårige som søker om startlån til depositum får avslag, jfr. vergemålsloven som setter strenge begrensninger for hvilke økonomiske forpliktelser en mindreårig kan pådra seg (gjelder lån og garanti). Det gis også avslag til søkere som har felles husleiekontrakt med andre husstander. Her kreves det at hver husstand har en egen husleiekontrakt der den enkelte søkers økonomiske ansvar er begrenset. Vår vurdering er at det ikke bør lempes på den praksisen som det her er lagt opp til dersom kommunen ønsker å oppnå den kvalitetsforbedring med ordningen som opprinnelig var tenkt. - Depositumskonto i én bank. I henhold til husleielovens bestemmelser er det opp til leietaker å avgjøre hvor depositumskontoen skal opprettes. I prøveperioden for ordningen ble denne valgmuligheten begrenset. Det ble inngått en avtale med Fokus Bank om at depositumskontoen i prøveperioden skulle opprettes i Fokus Bank for å høste samlet erfaring. Fokus Bank ønsker nå å avslutte denne avtalen, siden banken ikke lenger er kommunens hovedbankforbindelse. Vi ser det som uproblematisk å endre dette og vil fra juni 2008 være helt i tråd med husleielovens bestemmelse om at depositumskonto opprettes i den banken kunden selv bestemmer. 5. Fremtidig finansiering av ordningen Trondheim kommune har fått dispensasjon fra Husbanken til å benytte startlånet til depositumsformål til Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 4
01.01.09. Kommunen må levere evalueringsrapport til Husbanken innen 01.09.08. Dette vil skje gjennom at Husbanken får kopi av herværende sak. Husbanken vil i løpet av høsten vurdere om det skal åpnes generelt for bruk av startlånet til depositum. Hvis så skjer, vil det betinge en endring i forskrift til husbankloven hva gjelder bruken av startlånet. Vi vurderer at startlån til formål depositum samtidig må avklares i forhold til kommunelov og regnskapsforskrifter. I kommuneloven 50. punkt 6 står det at kommuner kan ta opp lån til videreutlån. Vilkåret er at midlene skal benyttes til investering. Depositum faller mer naturlig innenfor begrepet drift enn investering, og det vurderes at slik loven fremstår, må det nærmere avklares om depositum kan lånefinansieres gjennom videreutlån. Denne problemstillingen ble ikke vurdert før prøveordningen startet i 2007. Dersom startlån ikke kan benyttes til depositumsformål, må kommunen vurdere annen finansiering av ordningen dersom den skal videreføres som lån, ikke garanti. Dette vil måtte tas opp allerede ved budsjettbehandling for 2009 fordi det ikke antas realistisk med avklaringer, eventuelt lovharmonisering, til 01.01.09. 6. Oppsummering/vurdering Ordningen har etter rådmannens vurdering fungert tilfredstillende sett i forhold til at den er nyetablert. Den har nådd videre enn til den persongruppen som fikk depositumsgaranti i henhold til lov om sosiale tjenester - i tråd med intensjonen. Lånet bidrar etter vår vurdering til en normalisering i forhold til markedet for øvrig gjennom et klart skille i roller: kommunen har et låneforhold til kunden som igjen har et leietakerforhold til utleier. Leietakeren gjøres i stand til å betale et depositumslån som er klart preferert blant utleiere fremfor garanti. Kommunen bidrar gjennom ordningen til å hjelpe leietakere med overholdelse av husleielovens bestemmelser om leietid, kontrakt, og sjekk av leieobjektet gjennom den dokumentasjon som forlanges. Kontrollen med den boligmassen som kommunen bidrar til at folk bor i, er vesentlig bedre enn etter tidligere ordning og føyer seg godt inn i den ulovlighetsoppfølgingen av boliger som kommunen for øvrig gjennomfører. Noen av de forbedringene som nåværende ordning vurderes å representere, kan også opprettholdes ved bruk av depositumsgaranti. Hovedforskjellen vil være persongruppen som er aktuell for tiltaket og normalisering av rollene sett i forhold til markedet for øvrig. Det har vært, og vil fortsatt være nødvendig å justere ordningen i forhold til erfaringer og tilbakemeldinger som gis. Krav til dokumentasjon ved søknad er allerede redusert. Søknadsskjemaet skal nå forenkles. Videre skal ordningen bekjentgjøres/annonseres enda bedre og oftere enn hittil. Samarbeid mellom kommunale enheter om utnyttelse av virkemidlet skal ytterligere forbedres. Depositumslån vurderes fortsatt å ha et større potensiale både rent generelt og ikke minst som alternativ til leie av kommunal bolig. Antall nye søknader om kommunal leiebolig i perioden 2004-2007 har hatt følgende utvikling: i 2004: 1156 nye søknader, i 2005: 1045, i 2006: 1031 og i 2007: 938 nye søknader (søknader om bytte av bolig og forlengelser er holdt utenfor). Det er rimelig å anta at kommunens depositumslån i noen grad har medvirket til nedgangen på 93 boligsøknader fra 2006 til 2007. Det foreligger ikke et godt nok erfaringsgrunnlag knyttet til avslutning av leieforhold, oppgjør fra pantekrav i depositumsinnskudd og oppfølging av restkrav etter endt leieforhold til å kunne vurdere omfanget av tap på ordningen verken isolert sett, eller i forhold til tap på den tidligere garantiordningen. Det er derfor også for tidlig å vurdere hvor administrativt arbeidskrevende ordningen med depositumslån vil bli. Det er etter rådmannens vurdering nødvendig med ytterligere erfaring. Grunnet begrensning i bruk av startlånsordningen fra Husbankens side, vil prøveperioden ikke bli på fulle to år, men gå ut 2008. Parallelt med dette må videre finansiering av en låneordning til depositum avklares.... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 5
Rådmannen i Trondheim, 21.05.2008 Håkon Grimstad kommunaldirektør Anne K Dogger kst. boligsjef Saksfremlegg - arkivsak 08/7439 6