Konkurs og økonomiske problemer i borettslag Line C.B. Bjerkek, advokatfullmektig NBBL 01.09.2016
Konkurs Konkurskjennelse Kreditor begjærer Egen begjæring oppbud v/styret Insolvens, kkl 61 Gjelden overstiger midler/formue Illikvid Langvarig ute av stand til å dekke sine forpliktelser etter hvert som de forfaller Begge deler er et krav for å avsi konkurskjennelse Side 2
Konkurs Kreditorene ved bobestyrer beslaglegger alle debitors eiendeler og midler til fordeling seg i mellom Utrede omfanget av boets masse Innfordre utestående fordringer Realisere alle formuesgoder på den måte som gir størst utbytte Fordeling mellom kreditorene lovregulert Dekningsloven Panthavere prioritet Dividende Side 3
Konkurs Gjelden slettes ikke ved konkurs, dekningsloven 6-6 Selskaper som går konkurs Selskapet slettes/opphører ikke lenger noen å kreve inn gjelden fra Side 4
Omfang av konkurs i borettslag Totalt sett ikke et stort antall Side 5
Omfang av konkurs i borettslag Side 6
Regulering av konkurs i borettslagsloven Konkursåpning ikke egne regler i borettslagsloven Brl 1-2, første ledd: «Andelseigarane heftar ikkje overfor kreditorane for lagsskyldnadene.» Kreditor kan ikke søke dekning direkte hos den enkelte andelseier. Borettslaget er skyldneren overfor kreditorene Annerledes i eierseksjonssameier, esl 24 Side 7
Regulering av konkurs i borettslagsloven Brl 1-2, andre ledd: «Andelseigarane har ikkje plikt til å gjere innskot i laget eller i eit konkursbu ut over det som følgjer av 3-1 om andel, 2-10 om burettsinnskot og 5-19 om felleskostnader.» Plikten til å betale opprinnelig innskudd og andelskapital, eller skyldige påløpte felleskostnader endres ikke som følge av en konkursåpning. Ekstra innbetaling for å dekke kreditors krav kan bare skje innenfor rammene av reglene om betaling av felleskostnader i brl 5-19. Vil være aktuelt forut for en evt. konkurs Side 8
Regulering av konkurs i borettslagsloven Utestående felleskostnader: Kan være en årsak til konkurs Kravet overtas av konkursboet, og vil være omfattet av beslagsretten Drives inn av boet for sikre dekning for kreditorene Side 9
Regulering av konkurs i borettslagsloven Brl 5-25 Konkurs. Tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen (1) Går laget konkurs, skal buretten reknast som ein rett etter ein tidsubestemt husleigeavtale. Blir ikkje anna avtala, skal leiga setjast til gjengs leige, jf. husleieloven 4-3, med verknad frå konkursopninga. Rettar og plikter elles følgjer dei ufråvikelege og fråvikelege reglane i husleieloven. (2) Reglane i første ledd gjeld tilsvarande frå overtakinga dersom eigedom med bustad som er knytt til andel, skiftar eigar ved tvangssal eller på annan måte Side 10
Konsekvenser av konkurs For andelseier: Mister eierskapet til andelen i borettslaget Mister alle eierbeføyelser og rettigheter: Rett til å selge, leie ut, pantsette, plikt til vedlikehold osv. Får en leierett i stedet Kan fortsette å bli boende mot å betale husleie Side 11
Konsekvenser ved konkurs Leierett etter konkurs Tidsubestemt leierett Utleier: Konkursboet Husleieforhold som reguleres av husleieloven Foreligger ikke kontrakt, men kan kreve skriftlig «minimumskontrakt» Leien skal settes til «gjengs leie» Side 12
Økonomisk tap for andelseier Innskudd Skal være sikret med pant i eiendommen, Brl 2-11, Innskudd har prioritet bak fellesgjelden Tapt i den grad pantet ikke dekker innskuddet ved realisasjon Tap = Kjøpesum dekning fra konkursbo ved salg IN-ordning i konkurs Ekstra innbetalinger skal sikres ved inntrederett i bankens pant. Dekkes i den grad pantet dekkes ved realisasjon Ofte tap fordi gjelden som regel overstiger verdiene i borettslaget. Side 14
Side 15
Konkursboet Eiendeler realiseres på den måten som gir størst utbytte, kkl 117 Valg av løsning vil avhenge av boets evne til å optimalisere salgsobjektet og verdiene i borettslaget Boet kan fortsette utleie av borettslaget som leiegård Tidsubestemt leierett, begrenset oppsigelsesadgang for utleier etc. Boet som er eier av borettslaget og som er utleier I praksis: begrenset periode for utleie deretter naturlig med et salg. Side 16
Konkursboet Salg av eiendommen som leiegård Leieretten hefter uansett på eiendommen må ikke flytte som følge av salget. Leiegårdsloven Kommunens forkjøpsrett på vegne av leietakerne utløses om kravene i loven oppfylles. Tidligere andelseiere kan på denne måten kjøpe tilbake boligen Skriftlig varslingsplikt til kommunen om salg, jfr. leiegårdsloven 5 Forutsetter flertall blant tidligere leietakerne, samt finansiering Side 17
Konkursboet Seksjonering Konkursboet som seksjonerer Utløser kjøperett for leietakere, esl 14, til 80% av verdien Borettslagets gjeld vil ved seksjonering hefte på alle seksjoner Gjelden vil ofte overstige verdien av seksjonen Gjelden må innfris for å unngå tvangssalg fra kreditor Kan gjøre det lite interessant for leietaker/andelseier å kjøpe Esl 16, 6 ledd Konkursboet kan også selge eiendommen med bygg til en ny eier som deretter seksjonerer(se forrige foil) Side 18
Konkursboet Danne et nytt borettslag og selge andelene Boet eller senere eier (etter boets salg) kan stifte borettslag Stifteren blir eier av alle andeler ved opprettelsen Kan fortsette utleien til de tidligere andelseiere Ingen kjøperett for tidligere andelseiere Ofte lavere gjeld og høyere innskudd enn det opprinnelige borettslaget Salgsverdien kan påvirkes av konkursen. Side 19
Konkursboet Abandonering Boet oppgir sitt beslag tilbakeføring til skyldner, v/styret Eiendelen må være uten økonomisk interesse for boet, typisk ved lav salgsverdi og overbeheftet Den enkelte kreditor har fortsatt pant. Abandonering åpner for begjæring av tvangssalg fra den enkelte kreditor Lite brukt Økonomiske problemer i borettslaget er jo årsaken til konkursen. Liten hensikt å føre eiendommen tilbake til borettslaget kun en forsinkelse i prosess mot salg Side 20
Konkursboet Overføring til panthaver, kkl 117c Samtykke fra panthaver Pantsatt eiendel som er uten økonomisk interesse for boet. Panthaver: Beholde eierskapet utleie Seksjonere Selge eiendommen under ett Danne borettslag Side 21
Oppsigelse av borett 5-21.Oppseiing frå andelseigaren (1) Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Andelseigaren svarar for felleskostnader for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før. (2) Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort. (3) Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter 4-8 andre ledd. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 trengst ikkje. Tvangssal av andelen skal haldast som tvangsauksjon etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, om ikkje burettslaget krev sal ved medhjelpar. (4) Krav på dekning av felleskostnader som fell på andelen, er omfatta av panteretten etter 5-20 utan omsyn til om andelseigaren heftar for kravet. Side 22
Sikringsordning for borettslag Sikring mot tap av felleskostnader 5-27: «Berre føretak som har løyve til å drive skadeforsikrings- eller finansieringsverksemd, kan tilby sikring etter 5-26.» Tilbydere: Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes sikringsordning AS(NBBL) BBL Finans(Boligbyggelagenes Finansierings foretak AS) OBOS: «Garantert betaling av felleskostnader» Side 23
Årsaker Større fall i eiendomsverdi Høyanger, påvirket av Hydro Bekkefaret Burettslag(2010) Side 24
Årsaker «Menneskelig svikt» Oppfinnsomme utbyggere/utviklere Side 25
Årsaker Tomasjord Amfi Brl, Tromsø Konkurs i 2010 Høyere felleskostnader enn forventet, og i forhold til andelseiers økonomisk tåleevne Flere tvangssalg pga. manglende betaling av felleskostnader Feilaktig estimering av drifts- og vedlikeholdskostnader Uventede vedlikeholdsproblemer og alvorlige byggefeil Høyere fellesgjeld enn forventet/avtalt Endring i avtalte lånebetingelser Ikke sikringsordning for betaling av felleskostnader Side 26
Side 27
Årsaker Lavinnskudds boliger Side 28
2010 Nye regler om fellesgjeld 2-14 Maksimalgrense Er det fastset i byggje- og finansieringsplanen at laget skal ha fellesgjeld, skal fellesgjelda ved stiftinga ikkje utgjere meir enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i byggje- og finansieringsplanen, jf. 2-6. Ei låneavtale som fører til at fellesgjelda går over grensa i første punktum, er ugyldig for den overskytande delen. Føyd til med lov 3 sep 2010 nr. 54 (ikr. 1 jan 2011, etter res. 3 sep 2010 nr. 1238). Side 29
Tiltak for å unngå konkurs Etablere en sikringsordning for betaling av felleskostnader Gå i dialog med kreditor raskt når det oppstår økonomiske problemer Forsøke å få til en frivillig gjeldsordning En konkurs vil som regel innebære tap for kreditor. Kreditor vil være mer tjent med en nedbetalingsavtale enn konkurs. Banken kan ha flere interesser i borettslaget, for eks som långiver også for andelseierne Boligbyggelag/forretningsfører kan bistå Oppdage problemene Veiledning til styrene om økonomi og drift Bistå i dialog med kreditorene, Side 30
Side 31